物业管理服务行业全科通第2编(下).pdf
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1、 物业服务行业 全科通 第编(下)目目 录录 第四篇 维修管理.5 第一章 房屋维修管理.5 第一节 房屋维修管理概述.5 第二节 房屋维修计划管理.10 第三节 房屋维修质量管理.18 第四节 房屋维修工程预算.22 第五节 维修工程成本管理.29 第六节 房屋维修施工项目管理.34 第二章 房屋设备维修管理概述.41 第一节 房屋设备概述.41 第三章 给排水设备管理与维修.53 第一节 给排水设备管理概述.53 第三节 给排水设备运行管理.58 第四节 给排水设备设施的维修养护管理.61 第四章 供电设备管理与维修.66 第一节 供电设备管理概述.67 第三节 供电设备的运行管理.72
2、第四节 供电设备设施的维修管理.75 第五章 供暖设备管理与维修.77 第一节 供暖设备管理概述.78 第三节 供暖设备维修养护管理.85 第四节 供暖用户管理.88 第六章中央空调设备管理与维修.89 第一节 中央空调设备管理概述.89 第三节 中央空调设备运行管理.93 第四节 中央空调设备维修养护管理.95 第七章 电梯管理与维修.98 第一节 电梯管理概述.99 第三节 电梯的运行管理.104 第四节 电梯的维修管理.106 第八章 通风系统及高层建筑排烟管理.111 第一节 通风方式及选择.111 第三节 高层建筑防烟、排烟.117 第九章 房屋日常养护及技术管理.128 第一节 房
3、屋的日常养护概述.128 第三节 砖砌体结构的防治维修.151 第四节 钢筋混凝土结构的维修.153 第五节 楼地面工程的维修.158 第六节 屋面工程的维修.163 第七节 门窗工程的维修.168 第八节 装饰工程的养护维修.172 第五篇 文化管理.186 第一章 物业环境管理概论.186 第一节 物业环境的内涵.186 第三节 物业环境管理的基本原则.198 第四节 物业环境管理的基本手段.203 第二章 清洁管理.207 第一节 清洁管理概述.207 第三节 室外公共场所清洁卫生.218 第四节 室内公共场所清洁卫生.223 第五节 公用设施清洁.231 第六节 卫生消杀.234 第七
4、节 违反管理规定的类型及其处罚.237 第八节 环卫清洁工作常用表格.238 第三章 物业环境绿化管理.238 第一节 环境绿化管理概述.238 第三节 绿化环境布置.258 第四节 草坪养护.260 第五节 盆栽盆景管理.264 第六节 喷雾器操作和药品保管.265 第七节 小区物业植物种植与养护技术.266 第八节 小区物业种植花木品种的选用.271 第四章 物业环境污染与防治.279 第一节 物业环境污染的原因和特征.279 第三节 物业水污染及其防治.288 第四节 物业噪声污染及其控制.294 第五章 物业环境质量管理.300 第一节 物业环境质量管理概述.300 第三节 物业水环境
5、质量管理.306 第四节 物业噪声环境质量管理.308 第五节 物业综合环境质量管理.310 第六章生态和网络化小区的建设与管理.311 第一节 生态住宅小区的建设与管理.311 第一节 生态住宅小区的建设与管理.316 第七章 社区文化建设.329 第一节 社区文化概述.329 第三节 社区文化建设.338 第四节 社区公共文体设施的管理.348 第五节 社区文化制度和职责.352 第四篇第四篇 维修管理维修管理 第一章第一章 房屋维修管理房屋维修管理 第一节第一节 房屋维修管理概述房屋维修管理概述 一、房屋维修的概念 房屋维修是指在房屋的经济寿命期内,在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级
6、的基础上,对房屋进行维护和修理,使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。房屋维修包括对非损坏房屋的维护和对损坏房屋的修理。所谓房屋的经济寿命期,是指房屋自建成并通过竣工验收合格开始,到由于某种原因引起房屋报废并拆除为止的总期限。引起房屋报废并拆除的原因,可能是技术方面的,也可能是经济方面的或社会其他方面的。例如,某房屋设计使用年限为 50 年,50 年期满,房屋各主要构件老化而被拆除,这种拆除是由于技术原因引起的,再如,有些房屋从技术上讲可以不拆除,但由于旧城改造的需要而被拆除,这种拆除则是由于经济原因引起的。在房屋使用过程中,由于一些自然因素、人为因素的作用可能造成房屋的损坏。对房屋的查勘鉴
7、定是掌握所管房屋完损程度的一项经常性的基础工作,通过对房屋的查勘鉴定为房屋维修提供依据。房屋查勘鉴定是指房屋管理单位按照有关法规规定,对房屋的结构、装修和设备进行检查、测试、验算并评定其完损等级的活动。房屋查勘鉴定的结论是拟定房屋维修设计或维修方案、编制房屋维修计划的依据。根据房屋查勘鉴定的结论,对房屋进行维修,其目的是保持或恢复房屋原来的状态或使用功能。按照房屋维修的不同性质,房屋维修可分为不同的类型。首先,按维修对象的不同可分成结构性维修和非结构性维修。结构性维修是指为保证房屋结构安全、适用和耐久,对老朽、破损或强度、刚度不足的房屋结构构件进行检查、鉴定及修理。非结构性维修是指为保障房屋的
8、正常使用和改善居住条件,对房屋的装修、设备等部分的更新、修理和增设,其主要作用是恢复房屋的使用功能,保护结构构件免遭破坏,延长房屋的使用年限。其次,按所维修房屋的完损程度不同需要进行小修、中修、大修或翻修。小修也称维护,是指对房屋的日常零星维修维护工作,其目的是使房屋保持原来的等级。中修是指房屋少量部位已损坏或不符合建筑结构要求,需进行局部修理,在修理中需牵动或拆换少量主体构件,但保持原房屋的规模和结构。大修是指房屋的主要结构部位损坏严重,房屋已不安全,需要进行全面的修理,在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。翻修是指房屋已失去维修价值,主体结构严重损坏,丧失正常使用功能,有倒塌危险,需
9、全部拆除,另行设计,重新在原地或异地进行更新建造的过程。第三,按经营管理的性质不同可分成恢复性维修、赔偿性维修、补偿性维修、返工性维修和救灾性维修。恢复性维修是指修复因自然损耗造成损坏的房屋及其构件的维修活动,它的作用是恢复房屋的原有状况与功能,保障居住安全和正常使用。赔偿性维修是指修复因用户私自拆改、增加房屋荷载、改变使用性质、违约使用以及过失造成损坏的房屋及其构件的维修活动,其维修费用应由责任人承担。补偿性维修是指在房屋移交时,通过对该房屋的质量、完损情况进行检查鉴定,发现有影响居住安全和使用的损坏部位,而对房屋进行的一次性的维修工作,其费用由移交人与接受人通过协商解决。返工性维修是指因房
10、屋的设计缺陷、施工质量不好或管理失当造成的再次维修,其维修费用由责任人承担。救灾性维修是指修复因自然灾害造成损坏的房屋及其构件的维修活动,对于重大天灾,如风灾、火灾、水灾、震灾等,维修费用由政府有关部门拨专款解决,对于人为失火造成的灾害,维修费用按“赔偿性维修”规定的办法处理,责任者需担负全部或部分费用。二、房屋维修的特点 1.房屋维修是一项经常性的工作 房屋使用期限长,在使用中由于自然或人为的因素影响,会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱,而且由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异,同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的,因此,房屋维修是大量的经常性的工作。2.房屋维修量
11、大面广、零星分散 量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户,项目多而杂;零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同,决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。3.房屋维修技术要求高 房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图,因此技术要求相对于建造同类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求,而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋,采用的维修标准也不同。三、房屋维修管理的概念 房屋维修管理指物业服务公司为做好房屋维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。房屋维修管理的主体是物业服务公司,物业服务公司受业主(如住宅区的业主
12、委员会、作为国有房产代表的政府有关部门、企事业单位等)的委托开展相应的物业管理服务工作。房屋维修管理是物业管理服务的重要组成部分。在房屋维修过程中,实施房屋维修的主体一般是专业房屋维修公司(或物业服务公司内部的专业房屋维修部门)。而房屋维修管理的职能则是对房屋维修过程实施管理,做到在确保质量和实现合理工期的基础上,使整个房屋维修过程处于受控状态,合理使用人力、物力、财力,最大限度地节约维修成本,实现更大的经济效益、社会效益和环境效益。从管理过程讲,所谓房屋维修管理,主要是指围绕房屋维修的管理目标而进行的计划、组织、控制和协调工作。从管理层次讲,房屋维修管理一般可分成企业管理层次的维修管理和施工
13、项目层次的维修管理。所谓企业管理层次的维修管理是指物业服务公司的企业管理层为实现整个企业的房屋维修管理目标而开展的管理工作,包括组织开展对企业所管房屋的查勘鉴定工作、围绕整个企业的房屋维修工作所做的计划管理、质量管理、编制维修工程预算、组织施工项目招标投标以及开展对技术、劳动、材料、机器等生产要素的管理。所谓施工项目层次的维修管理又分两种情况,一种是物业服务公司拥有自己的维修施工队伍,为组织好维修项目的施工而以项目施工过 程为对象开展的管理工作,包括编制项目施工计划并确定施工项目的控制目标,做好施工准备工作,对施工过程实施组织和控制并做好项目竣工验收。另一种是物业服务公司自己没有施工队伍,施工
14、项目是委托其他专业维修单位来从事施工活动的,在这种情况下,所谓施工项目层次的维修管理主要是指物业服务公司的项目负责人对维修项目施工过程实施监督管理,以确保施工过程处于受控状态,从而实现企业预定的项目成本、质量、工期目标。我们把这种情况下的施工项目管理称作房屋维修施工项目的内部监理。四、房屋维修管理的内容 为了做好房屋维修工作,物业服务公司要开展不同层次的维修管理工作,具体内容如下:1.做好对所管房屋的查勘鉴定工作 为了掌握房屋的使用情况和完损状况,根据房屋的用途和完好情况进行管理,在确保用户居住安全的基础上,尽可能地提高房屋的使用价值并合理延长房屋的使用寿命,物业服务公司必须做好房屋的查勘鉴定
15、工作。查勘鉴定是掌握所管房屋完损程度的一项经常性的管理基础工作,为维护和修理房屋提供依据。查勘鉴定一般可分为定期查勘鉴定、季节性查勘鉴定及工程查勘鉴定等。2.房屋维修计划管理 计划是企业管理的重要职能之一,它是在经营决策的基础上,对企业生产经营活动的事先安排。计划管理是企业管理的重要组成部分,是为了使企业的生产经营活动能够达到预期的目标所开展的综合性管理。其目的是按计划对企业的各项生产经营活动进行合理安排和有效协调,充分利用企业人力、财力、物力,调节好生产、供应和销售的关系,使企业生产有秩序、有步骤地进行。房屋维修计划管理是物业服务公司计划管理的重要内容,它是指为做好房屋维修工作而进行的计划管
16、理,是整个企业计划管理的重要组成部分。维修计划管理的内容一般包括企业房屋维修计划的编制、检查、调整及总结等一系列环节,其中积极做好计划工作的综合平衡是房屋计划管理的基本工作方法。3.房屋维修质量管理 保证质量是房屋维修管理的重要目标之一,为保证和提高产品质量而开展的企业管理工作即质量管理。房屋维修质量管理是指为保证维修工程质量而进行的管理工作,它是物业服务公司质量管理的重要组成部分。房屋维修质量管理的内 容一般包括对房屋维修质量的理解(管理理念)、建立企业维修工程质量保证体系以及开展质量管理基础工作等。4.维修工程预算 维修工程预算是物业服务公司开展企业管理的一项十分重要的基础工作,它同时也是
17、维修施工项目管理中核算工程成本、确定和控制维修工程造价的主要手段。通过工程预算工作可以在工程开工前事先确定维修工程预算造价,依据预算工程造价我们可以组织维修工程招投标并签订施工承包合同,在此基础上,一方面物业服务公司可据此编制有关资金、成本、材料供应及用工计划,另一方面维修工程施工队伍可据此编制施工计划并以此为标准进行成本控制。从造价管理的过程看,维修工程最终造价的形成是在其预算造价的基础上,依据施工承包合同及施工过程中发生的变更因素,通过增减调整后决定的。5.维修工程招标投标 招标投标是物业服务公司对内分配维修施工任务、对外选择专业维修施工单位,确保实现维修工程造价、质量及进度目标的有效管理
18、模式。实现招投标制是我国建筑业管理体制和经营方式的一项重大改革,它通过竞争机制来分配施工任务,要求各个施工单位通过市场与其他施工单位进行竞争,接受任务委托方对工程质量、工期及造价等方面的评判,从而确保施工任务能分配给具有最优表现的施工单位,同时也有利于施工单位自觉地加快技术进步、改善经营管理和服务作风,促进建筑业的发展。组织招投标是物业服务公司的一项重要管理业务,一方面,通过组织招投标构建企业内部建筑市场,通过市场竞争来实现施工任务在企业内部各施工班组之间的分配;另一方面,通过邀请企业外部专业施工单位参加公平竞争,充分发挥市场竞争的作用,实现生产任务分配的最优化,从而为提高整个企业维修工程的经
19、济效益、社会效益和环境效益打下基础。6.房屋维修成本管理 成本管理是物业服务公司为降低企业成本而进行的各项管理工作的总称。房屋维修成本管理是物业服务公司成本管理的重要组成部分。房屋维修成本是指耗用在各个维修工程上的人工、材料、机具等要素的货币表现形式,即构成维修工程的生产费用,把生产费用归集到各个成本项目和核算对象中,就构成维修工程成本。房屋维修成本管理是指为降低维修工程成本而进行的成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本检查等工作的总称。维修成本管理工作的 好坏直接影响到物业服务公司的经济效益及业务质量。7.房屋维修要素管理 在房屋维修施工活动中,离不开技术、材料、机具、人员和
20、资金,这些构成房屋维修施工生产的要素。所谓房屋维修要素管理是指物业服务公司为确保维修工作的正常开展,而对房屋维修过程中所需技术、材料、机具、人员和资金等所进行的计划、组织、控制和协调工作。所以房屋维修要素管理包括技术管理、材料管理、机具管理、劳动管理和财务管理。8.房屋维修施工项目管理 房屋维修施工项目管理属于物业服务公司的基层管理工作。它主要是指物业服务公司所属基层维修施工单位(或班组)对维修工程施工的全过程所进行的组织和管理工作。房屋维修施工项目管理主要包括组织管理班子、进行施工的组织与准备、在施工过程中进行有关成本、质量与工期的控制、合同管理及施工现场的协调工作。9.房屋维修施工监理 房
21、屋维修施工监理是指物业服务公司将所管房屋的维修施工任务委托给有关专业维修单位,为确保实现原定的质量、造价及工期目标,以施工承包合同及有关政策法规为依据,对承包施工单位的施工过程所实施的监督和管理。房屋维修施工监理一般由物业服务公司的工程部门指派项目经理负责,其主要管理任务是在项目的施工中实行全过程的造价、质量及工期三大目标的控制,进行合同管理并协调项目施工各有关方面的关系,帮助并督促施工单位加强管理工作并对施工过程中所产生的信息进行处理。第二节第二节 房屋维修计划管理房屋维修计划管理 一、房屋维修计划管理的意义和任务 1.房屋维修计划 计划作为企业管理的重要职能之一,它是对企业生产经营活动的事
22、先安排。房屋维修计划作为物业服务公司的一项重要管理职能,是对物业服务公司所管房屋开展维修活动的事先安排。房屋维修计划的内容主要包括在一定时期内有关房 屋维修的计划目标、实施方案和相应的保证性措施。所谓房屋维修的计划目标是指物业服务公司在计划期内必须完成的维修工作的数量、质量和效益等方面的标准。其中维修工作的数量是指在计划时期内预期对所需维修的房屋、房屋的部位、维修工作的内容及相应的实物工程量和工作量的一种规定。维修工作质量是指对计划期内所需维修的房屋的质量要求。维修工作效益是指维修成果与成本的关系,具体反映在维修工程成本、劳动生产率及维修工程工期等效益指标上。作为房屋维修计划内容之一的实施方案
23、,是指为实现维修计划目标而采取的工作方法和步骤。实施方案的内容包括计划期内维修工作的时间安排、实施维修工作的方式、维修工程的技术方案及组织措施等内容。房屋维修计划的保证性措施是指为确保维修计划目标及相应实施方案的实现而做的辅助性计划。其内容包括房屋维修资金使用计划、物资供应计划、劳动力计划及技术支持计划等。房屋维修计划是一项专业性强又具体的工作计划,为了全面规划物业服务公司的房屋维修工作,必须从不同层次、不同角度编制计划,并做好各种计划之间的综合平衡工作,理顺各种计划之间的关系,使之成为相互联系、相互影响、协调一致的计划体系。2.房屋维修计划体系 从系统的观点讲,企业属于一个有着具体目标的人造
24、系统,构成企业的各个部门、各个单位及各种要素之间存在着相互联系、相互制约的系统关系。房屋维修作为物业服务公司生产经营活动的组成部分,其活动的开展必然要受公司内部其他部门和活动的制约。所以房屋维修不仅仅是物业服务公司内部房屋维修部门的工作,而且是全公司生产经营活动的一部分。为了使房屋维修工作得以正常开展并取得良好的效益,我们必须构造并协调房屋维修部门与全公司各个层次及各个部门之间的关系。而房屋维修计划作为全面指导公司开展房屋维修活动的指导性文件,则必须围绕维修工作的正常开展,对物业服务公司内部各层次、各部门的工作作出相应的安排。为此,在房屋维修计划中,必须编制一系列相互联系、相互影响的计划,并做
25、好各种计划之间的综合平衡工作,使它们成为一个有机的整体。所谓房屋维修计划体系是指以房屋维修施工计划为中心,由一系列相互联系、相互影响的计划所组成的体系。房屋维修计划体系中的各种计划,按不同的分类标准可分为不同的类型。首先,按计划内容分,可分成房屋维修施工计划和企业各部门的保证性计划两类。房屋维修施工计划是直接指导物业服务公司开展房屋维修工作的计划文件,具有主体计划的性质。而物业服务公司各部门围绕房屋维修施工计划的实现而做的保证性计划,如材料采购供应计划、劳动力计划、机具供应计划、资金使用计划等,均属于辅助性计划。制定房屋维修计划时,必须处理好维修施工计划与其他保证性计划的系统关系,保持计划内容
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