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1、 基本制度基本制度 与与 法律法规基础法律法规基础 物业管理资料 中庸無相整理 目目 录录 15 物业管理基本制度.3 第一节 业主大会制度.4 第二节 管理规约制度.12 第三节 前期物业管理招投标制度.15 第四节 物业承接查验制度.21 第五节 物业服务企业资质管理制度.25 第六节 物业管理从业人员职业资格制度.29 第七节 住宅专项维修资金制度.33 16 物业管理法律法规基础.41 第一节 法学基础知识.42 第二节 民法基础知识.48 第三节 合同和合同法基础知识.50 第四节 物权法与建筑物区分所有权.57 第五节 侵权责任法基础知识.66 第六节 民事诉讼法基础知识.72 第
2、七节 仲裁法基础知识.75 第八节 劳动法与劳动合同法基础知识.79 15 物业管理基本制度物业管理基本制度 核心内容导读核心内容导读 第一节第一节 业主大会制度业主大会制度 一、业主一、业主 二、业主大会二、业主大会 三、业主委员会三、业主委员会 四、限制性规定第二节四、限制性规定第二节 管理规约制度管理规约制度 一、管理规约一、管理规约 二、临时管理规约二、临时管理规约 第三节第三节 前期物业管理招投标制度前期物业管理招投标制度 一、前期物业管理招标投标的概念、意义和原则一、前期物业管理招标投标的概念、意义和原则 二、前期物业管理项目招标规则二、前期物业管理项目招标规则 三、物业管理项目投
3、标规则三、物业管理项目投标规则 四、开标、评标和中标第四节四、开标、评标和中标第四节 物业承接查验制度物业承接查验制度 一、建设单位的义务一、建设单位的义务 二、物业承接查验制度的具体规定二、物业承接查验制度的具体规定 三、承接查验协议三、承接查验协议 四、建设单位与物业服务企业的法律责任四、建设单位与物业服务企业的法律责任 五、主管部门的监管职责五、主管部门的监管职责 六、其他规定六、其他规定 第五节第五节 物业服务企业资质管理制度物业服务企业资质管理制度 一、物业服务企业的资质等级一、物业服务企业的资质等级 二、物业服务企业资质等级的管理程序二、物业服务企业资质等级的管理程序 三、物业服务
4、企业违规行为的行政处罚三、物业服务企业违规行为的行政处罚 第六节第六节 物业管理从业人员职业资格制度物业管理从业人员职业资格制度 一、建立物业管理从业人员职业资格制度的现实意义一、建立物业管理从业人员职业资格制度的现实意义 二、物业管理师制度的相关规定二、物业管理师制度的相关规定 第七节第七节 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度 一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门 二、住宅专项维修资金的交存二、住宅专项维修资金的交存 三、住宅专项维修资金的管理三、住宅专项维修资金的管理 四、住宅专项维修资金使用与分摊的一般要求四、住宅专项维修资金
5、使用与分摊的一般要求 五、住宅专项维修资金的使用程序五、住宅专项维修资金的使用程序 六、住宅专项维修资金的监督管理六、住宅专项维修资金的监督管理 2003 年年 6 月月 8 日,国务院颁布日,国务院颁布了 物业管理条例。为了规范物业管理活动,了 物业管理条例。为了规范物业管理活动,维护物业管理当事人的各种权利,针对我国物业管理中存在的各种问题,条例维护物业管理当事人的各种权利,针对我国物业管理中存在的各种问题,条例确立了七项物业管理的基本制度确立了七项物业管理的基本制度:业主会制度、管理规约制度、前期物业管理招业主会制度、管理规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资
6、质管理制度、物业管理专业人员投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度和住宅专项维修资金制度。职业资格制度和住宅专项维修资金制度。随后,国家建设行政部门又陆续颁布了 前期物业管理招投标管理暂行办法随后,国家建设行政部门又陆续颁布了 前期物业管理招投标管理暂行办法(2003 年年)、物业服务企业资质管理办法、物业服务企业资质管理办法(2004 年年)、临时管理规约、临时管理规约(示范文本示范文本)(2004 年年)、业主大会和业主委员会指导规则、业主大会和业主委员会指导规则(2009 年年)、物业承接查验办法、物业承接查验办法(2010 年年),国家人事部
7、和建设部于,国家人事部和建设部于 2005 年年 11 月月 16 日制定并颁布了物业管理日制定并颁布了物业管理师制度暂行规定、物业管理师资格考试实施办法和物业管理师资格认定考师制度暂行规定、物业管理师资格考试实施办法和物业管理师资格认定考试办法将物业管理师资格正式纳人了国家专业技术人员职业资格系列试办法将物业管理师资格正式纳人了国家专业技术人员职业资格系列:2007 年年12 月月 4 日,建设部会同财政部发布了住宅专项维修资金管理办法,并于日,建设部会同财政部发布了住宅专项维修资金管理办法,并于 2008年年 2 月月 1 日起施行。这些部门规章将物业管理条例的有关规定进行了细化、日起施行
8、。这些部门规章将物业管理条例的有关规定进行了细化、补充,增强了相关制度的可操作性,形成了完善的物业管理基本制度体系。补充,增强了相关制度的可操作性,形成了完善的物业管理基本制度体系。第一节第一节 业主大会制度业主大会制度 在物业管理条例实施以前,国内大多采用业主委员会制度,从实践效果来看,业主委员会制度对物业管理的发展起到过一定的促进作用。但由于对业主委员会缺乏有效的监管,导致个别业主委员会委员滥用职权侵害大多数业主的合法利益,产生大量矛盾纠纷。物业管理条例确立了业主大会和业主委员会并 存的制度,由业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益,并决定重大事项的制度。本节内容主要结合物业管
9、理条例(国务院令2007第 504 号)和业主大会和业主委员会指导规则(建房2009274 号)的有关规定加以介绍。一、业主(一)业主的概念 物业管理条例第六条规定,房屋的所有权人为业主。根据 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条规定,“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定头物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。因此应当或可以认定为业主的人包括以下几类:1.依法登记取得建筑物专有部分所有权的
10、人,2.基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,3.因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定取得专有部分所有权的人;因继承或者受遗赠取得专有部分所有权的人:因合法建造取得专有部分所有权的人(二)业主的权利 1.按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;2.提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议:3、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议:4、参加业主大会会议,行使投票权:5,选举业主委员会委员,并享有被选举权:6.监督业主委员会的工作;7、监督物业服务企业履行物业服务合同:8.对物业共用
11、部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;9.监督物业专项维修资金的管理和使用:10、法律、法规规定的其他权利。业主享有的法律、法规规定的其他方面权利,如在物业受到侵害时,有请求 停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失的权利;有对物业维护、使用等方面的规章制度、各项报告、提案进行审议的权利:有为维护业主合法权益进行投诉和控告的权利等。(三)业主的义务 业主在物业管理活动中享有一定权利的同时还应当履行一定的义务。物业管理条例规定业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有:1.遵守管理规约、业主大会议事规则:2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维
12、护等方面的规章制度;3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;4.按照国家有关规定交纳专项维修资金;5,按时交纳物业服务费用;6.法律、法规规定的其他义务。业主应该承担的法律,法规规定的其他义务,如有配合物业服务企业开展服务活动的义务,有装饰装修房屋时向物业服务企业告知的义务,有遵守物业管理区域内公共秩序,维护物业管理区域内的环境整洁的义务等等。二、业主大会 为了维护大多数业主的合法权益,保障物业管理活动的顺利进行,物业管理条例确立了业主大会制度,由业主大会决策,业主委员会执行。(一)业主大会的组成和性质 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主
13、在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式,有权依据法律法规的规定和管理规约的约定,决定物业管理区域内一切物业管理事项。(二)业主大会的筹备与成立 1.成立业主大会的限制和选择 一个物业管理区城只能成立一个业主大会,而不能成立多个业主大会。对于业主数量很少的物业管理区域,业主共同商讨物业管理问题很方便,业主大会成立与否并不影响业主关于物业管理的民主决策,因此,这样的物业管理区域可以不成立业主大会,物业管理条例规定:“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部的指导下成立业主大 会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业
14、主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。2.业主大会的筹备(1)成立业主大会筹备组 符合成立业主大会条件的,区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后 60 日内,负责组织、指导成立首次业主大会筹备组。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组中业主代表的产生,由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主
15、推荐。(2)业主大会筹备组的工作内容:筹备组应当做好以下筹备工作:1 确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积 2 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;3 草拟管理规约、业主大会议事规则;4依法确定首次业主大会会议表决规则;5 制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单:围制定业主委员会选举办法;7 完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开 15 日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。3.业主大会的成立 筹备组应当自组成之日起 90 日内完成筹备工作,组织召开首次业主
16、大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。(三)业主大会的职责 物业管理条例规定下列事项由业主共同决定:1,制定和修改业主大会议事规则;2.制定和修改管理规约,3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员;4,选聘和解聘物业服务企业;5,筹集和使用专项维修资金;6.改建、重建建筑物及其附属设施;7.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区城内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定第 5 项和第 6 项规定的事项,应当经专
17、有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意:决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。(四)业主大会的表决效力 物权法第七十八条第一款规定,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。这是因为,业主大会是由建筑区划内的全体业主参加,依法成立的自治组织,是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会依据法定程序做出的决定,反映了建筑区划内绝大多数业主的意志与心声代表和维护了建筑区划内广大业主的合法权益。业主委员会是业主大会的执行机构,具有实施业主大会作出的决定,业主大会或者业主委员会作为自我管理的权
18、力机关和执行机关,依据法定程序作出的决定,对业主应当具有约束力。对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定,必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的,必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的,必须是符合法律、法规及规章,不违背社会道德,不损害国家、公共和他人利益的决定,上述三点必须同时具备,否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。同时法律、法规规定,业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主;业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销
19、。(五)业主大会定期会议和临时会议 业主大会会议分为定期会议与临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:1.经专有部分占建筑物总面积 20%以上且占总人数 20%以上业主提议的:2.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;3.业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。(六)专有部分面积和建筑物总面积的认定 根据有关司法解释,物权法规定的专有部分面积和建筑物总面积,可以按照下列方法认定:1 专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的
20、,暂按房屋买卖合同记载的面积计算:2.建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。(七)业主人数和总人数的认定 根据有关司法解释,物权法规定的业主人数和总人数,可以按照下列方法认定 1.业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算:2 总人数,按照前项的统计总和计算。三、业主委员会(一)业主委员会的性质 物业管理条例将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构。业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。(二)业主委员会的职责 物业管理条例规定
21、了业主委员会的五项主要职责:1.召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况 2.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同 4.监督管理规约的实施 5.业主大会赋予的其他职责 业主委员会应当履行的业主大会赋予的其他职责,如业主委员会对各类物业管理档案资料、会议记录的保管:对管理规约、业主大会议事规则修订文本的起草:对有关印章、财产的保管。对业主间和业主与物业服务企业之间纠纷的调解等等。(三)业主委员会的备案 业主委员会是业主大会的执行机构,一经业主大会会议选举产生,就在业主大会议事规则规定的任期内履行相关
22、职责。因此,业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内,向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。备案一般应当包括业主大会成立和业主委员会选举的情况、管理规约、业主大会议事规则、业主大会决定的其他重大事项等主要内容。此处应当注意的是,业主委员会的成立时间为业主大会会议选举产生业主委员会的时间,而非到物业主管部门备案的时间。(四)业主委员会委员的资格条件 业主委员会由业主大会会议选举产生,由 5 至 11 人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:1.具有完全民事行为能力;2.遵守国家有关法律、法规;3.遵守业主大会议事规则、管理规
23、约,模范履行业主义务;4.热心公益事业,责任心强,公正廉洁;5.具有一定的组织能力;6.具备必要的工作时间。业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过 5 年,可连选连任,业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会应当自选举之日起 7 日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任。(五)业主委员会委员的资格终止 有下列情况之一的,业主委员会委员资格自行终止:1.因物业转让、灭失等原因不再是业主的;2,丧失民事行为能力的;3.依法被限制人身自由的;4.法律、法规以及管理规约规定的其他情。业主委员会委员有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有 20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业
24、主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:1.以书面方式提出辞职请求的;2.不履行委员职责的;3.利用委员资格谋取私利的;4.拒不履行业主义务的;5。侵害他人合法权益的;6.因其他原因不宜担任业主委员会委员的。业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起 3 日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。(六)业主委员会会议 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议,应当在 7 日内召开业主委员会会议。业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半
25、数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。(七)业主委员会的改选 业主委员会任期届满前 3 个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。业主委员会应当自任期届满之日起 10 日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。四、限制性规定 业主大会、业主委员会依法履行一定的职责,但是其履行职责时必须遵守法律法规的规定,必须在法定的职责内从事活动,不得滥用其权利。物业管理条例明确规定了业主大会、业主委员会行使权利的范围和对象,即业主大会、业主委员会
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