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1、物业管理政策法规汇编目录国务院关于修改物业管理条例的决定4建设部关于修改物业管理企业资质管理办法的决定11住宅专项维修资金管理办法14住建部业主大会和业主委员会指导规则建房2009274号21住建部物业承接查验办法(建房2010165号)27前期物业管理招标投标管理暂行办法31物业服务收费管理办法35国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费明码标价规定的通知37国家发展改革委、建设部关于印发物业服务定价成本监审办法(试行)的通知38财政部关于印发物业管理企业财务管理规定的通知40物业管理师制度暂行规定43物业管理师资格认定考试办法48建设部关于印发前期物业服务合同(示范文本)的通知50建设部
2、关于印发业主临时公约(示范文本)的通知54建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知建住房物2000008号56国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知58国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知58建设部关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知58最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释60最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释62贵州省物业管理条例63贵州省城镇房地产开发经营管理条例75贵阳市房屋使用安全管理条例80贵阳市停车场(库)管理办
3、法83贵阳市物价局关于调整贵阳市机动车停放服务收费标准及相关规定的通知86贵州省物价局、贵州省建设厅关于完善城镇生活垃圾处理费征收方式及有关问题的通知-法律法规全库92中华人民共和国民法通则93中华人民共和国物权法101中华人民共和国合同法114中华人民共和国城市房地产管理法136中华人民共和国建筑法140中华人民共和国招标投标法147中华人民共和国公司法(主席令第四十二号)(2014修正本)152中华人民共和国消防法188中华人民共和国城乡规划法195中华人民共和国主席令第七十四号195中华人民共和国劳动合同法203中华人民共和国侵权责任法213中华人民共和国突发事件应对法218中华人民共和
4、国消费者权益保护法225国务院令第279号建设工程质量管理条例232保安服务管理条例240城市市容和环境卫生管理条例国务院101号令245特种设备安全监察条例249中华人民共和国劳动合同法实施条例(全文)2015260工伤保险条例263房屋建筑工程质量保修办法270住宅室内装饰装修管理办法建设部令第110号271生活饮用水卫生监督管理办法274商品房销售管理办法277城市商品房预售管理办法282建设部 发展改革委 监察部财政部 国土资源部 人民银行 税务总局关于印发经济适用住房管理办法的通知284城市危险房屋管理规定(中华人民共和国建设部令 第4号)288城市异产毗连房屋管理规定290建设部关
5、于印发商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定的通知291城市房屋白蚁防治管理规定293城乡建设环境保护部关于房屋修缮范围和标准(试行)295电梯使用管理与维护保养规则298TSG特种设备安全技术规范TSG T5001-2009298电梯使用管理与维护保养规则299建设部住宅与房地产业司、中国物业管理协会317关于及时报送企业信用档案信息数据的通知 317财政部关于物业管理企业执行房地产开发企业会计制度有关问题的通知318物业管理企业会计核算补充规定320关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知323关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知(建质2009291号)324建
6、设部关于印发电梯应急指南的通知326中国物业管理协会关于印发普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)的通知328关于使用“秩序维护员”称谓的指导意见(中物协20081号)332建设部办公厅关于实施物业管理师制度职责分工有关问题的通知333中华人民共和国国务院令2007第504号现公布国务院关于修改物业管理条例的决定,自2007年10月1日起施行。总理温家宝二七年八月二十六日国务院关于修改物业管理条例的决定根据中华人民共和国物权法的有关规定,国务院决定对物业管理条例作如下修改:一、将第十条第一款修改为:“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处
7、、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。 但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”删除第十条第二款。二、将第十一条修改为:“下列事项由业主共同决定:“(一)制定和修改业主大会议事规则;“(二)制定和修改管理规约;“(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;“(四)选聘和解聘物业服务企业;“(五)筹集和使用专项维修资金;“(六)改建、重建建筑物及其附属设施;“(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”三、将第十二条修改为:“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;
8、但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。“业主可以委托代理人参加业主大会会议。“业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”四、将第十九条第二款修改为:“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的
9、区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。”此外,根据中华人民共和国物权法的有关规定,将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,将“业主公约”修改为“管理规约”,将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”,并对个别条文的文字作了修改。本决定自2007年10月1日起施行。物业管理条例根据本决定作相应的修订,重新公布。物业管理条例(2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据2007年8月26日国务院关于修改物业管理条例的决定修订)第一章总则第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生
10、活和工作环境,制定本条例。第二条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第四条国家鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第二章业主及业主大会第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利:(一)
11、按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议,行使投票权;(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理
12、区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事
13、处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十一条下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人
14、数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十四条
15、召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心
16、公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县
17、人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。第三章前期物业管理第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售
18、物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民
19、政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。第二十八条物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣
20、工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。第四章物业管理服务第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。第三十四条一个物业管
21、理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。第三十七条物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主
22、。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。第三十九条物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。第四十
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