房屋置换要精打细算.pdf

1、FAMILYFINANCE度身定做理财入门丨个人银行丨险途保航丨度身定做财富传承房屋置换要精打细算文/钱朵朵结婚、生娃、提高生活质量随着生活状态的改变，很多人都会遇上房屋置换的问题。从小房子换到大房子，从老社区换到新小区，更换的不仅仅是房子，还是对幸福生活的升级。不过，换房之路钱朵朵系理财周刊二次元美少女，喜欢钱、算术和咖啡，会通过理财“读心术”帮人类解忧，有一只叫旺柴的狗狗。如果你有理财方面的问题，欢迎穿透次元壁来撩，接头暗号：并不容易，精打细算才能帮助将资源最大化。钱朵朵近段时间来，最受关注的一件事无疑是“认房不认贷”政策正式落地。专家认为，“认房不认贷”政策显著降低了购房者的置换成本，而

2、置换成本降低后，改善性住房需求进一步得到释放。袁小姐正是专家所说的政策利好人群。利好政策只是换房的第一步。比直接买房更复杂的是，换房除了要考虑买什么样的房子？预算多少？还要考虑当下住的房子怎么处置，要不要卖掉？不卖掉的话，买房的钱够不够？不够的话，要贷款吗？应该贷多少？这些也正是袁小姐面临的问题，一起来看看她该怎么办。算计税前收入在开始做规划前，可以根据袁小姐提供的信息计算出她的税前收入。有了税前收入，就可以知道她每个月缴纳的公积金，从而推算出她能承受的还款压力，这样有助于她规划买房预算。袁小姐税后年收入为1 3 2 0 0 0 元，上海社保三险一金”的缴纳比例是1 7.5%。假设袁小姐的税前

3、年收入为X元，那么她扣除“三险一金 后的收入是（1-1 7.5%）X元（即0.8 2 5X元）。同时，袁小姐是独生女，可以享受每月2 0 0 0 元的赔养老人的专项附加税抵扣，全年可抵扣2 4 0 0 0 元。我国个税的个人起征点是50 0 0 元，则一年的免征额为6 0 0 0 0 元。根据以上情况可以算出袁小姐缴纳的个税为（0.8 2 5X元-2 4 0 0 0元-6 0 0 0 0 元）1 0%-2 52 0 元。从上述已知条件，可得出如下等式，税后年收入二扣除“三险一金”后的收入一个税，代入数字后为1 3 2 0 0 0=0.8 2 5X-(0.825X-24000-60000)10%

4、-2520。那么，袁小姐的税前年收入为163070.7元，税前月收入为1 3 58 9.2 3 元。根据最新政策，赡养老人专项附加扣除标准提高到每月3 0 0 0 元，对袁小姐来说，一年可增加1 2 0 0 0 元的抵扣额度，个税缴纳标准可减少1 2 0 0 元，全年仅需缴纳1333.33元。“算计 买房总价有了袁小姐的税前收入，就可以计算其公积金月缴纳金额。上海公积金的缴纳比例为单位和个人各承担7%，合计14%，即她每月缴纳公积金1 9 0 2.5元。52 oct/2023 理财周刊上海公积金贷款，个人可贷最高额度为50 万元。根据最新政策，上海公积金贷款期限最长为3 0 年。因为袁小姐之前

5、没有进行过公积金贷款，所以可享受首套房3.1%利率。提示一句，目前上海公积金贷款还是执行“认房认贷”的标准。如果袁小姐足额贷满公积金，每月公积金还款2 1 3 5元。这个数值对袁小姐来说并不会带来很大的经济负担，因此可以考虑商业贷款。那么商业贷款应该贷多少呢？袁小姐的父母已经退休，她是主要还贷人，为了不给她的家庭带来过重的经济负担，就以其收入为标准进行计算。假设商业贷款1 0 0 万元，上海首套房的商业贷款利率为4.55%，同样贷3 0 年，月还款额50 8 7 元公积金贷款加上商业贷款，袁小姐要承担的月供合计7 2 2 2 元，每月可用公积金冲还1 9 0 2.5元，还剩余53 1 9.5元

6、需要自己偿还。贷款买房后，袁小姐还可以享受贷款利息专项附加扣除，每年增加1 2 0 0 0 元的个税抵扣，抵扣后她每年需缴纳的个税降低为7 9 6 元，月税后收入增加到11144.78元。不管是月收入增加前还是增加后，袁小姐需要承担的53 1 9.5元月供，略微低于其税后月收入的一半。因此，若不考虑和男朋友一起买房，她的贷款金额的上限就是1 50 万元。同时，卖掉家里的房产，争取到手3 0 0万元，从家庭资产中拿出1 0 0 万元，则合计可以用于购房的资金是550 万元；考虑到税费和交易手续费，购房总价应控制在500万元左右，建议选择一手房，交易费用低。现在，上海新房供应量充足，触发摇号的楼盘

7、主要集中在中心城区，稍微远离市中心的区域，选择的余地还是比较大的。另外，还可以从家庭资产中拿出3 0 万元进行装修、购置家电家具等。换房完成后，袁小姐一家手里还可剩余1 6 8 万元（2 9 8 万元-1 0 0 万元-3 0 万元）。有了这笔储蓄，即便失业，袁小姐也不用担心还不上贷款的问题。算计”置换必要性目前，上海人均住房面积已经达到3 5平方米，3 口人住1 0 5平方米的住宅才达到平均水平。而袁小姐家目前的面积仅50多平方米，人均不到2 0 平方米，只有平均水平的一半。因此，即使不考虑结婚问题，他们一家也很有必要通过置换房产来提升生活质量。袁小姐和男朋友已经有了结婚的打算，这让他们一家

8、房屋置换的情况有了更多的选择。袁小姐表示，她和男朋友打算租房结婚，虽然这种生活方式，可以让他们一家换房变得没那么必要，但也需要袁小姐和男朋友两家人一起共同决策，因为结婚后长期租房也存在许多不方便的地方，比如频繁搬家、缺乏归属感、房租上涨、照顾父母等问题，未来或许他们还是会回到买房这一选项上如果选择买房，可以考虑男女双方共同筹资买房。假设男方的收入情况与袁小姐差不多，那么2 人一起就可以贷款3 0 0万元，男女方家庭再各出1 50 万元，这样购房总价增加到6 0 0 万元，可以选择买50 0 万到550 万元的住房，剩下的钱用于支付税费和装修款。袁小姐出嫁住到新房后，父母的人均居住面积可以提升到

9、2 5平方米之上，住得可以更舒服些。在和男朋友共同买房的基础上，袁小姐还可以选择把自己的房子卖掉，这样就又增加3 0 0 万元的购房款，预算增加到了900万元，可以买到面积更大的房子，只是婚后要与父母同住，需要袁小姐和男朋友一起讨论后再做决定。“算计”个人保障买房对任何家庭来说都是一件大事情，因此，买完房后，还要记得给家庭财务提供保障。如果决定个人贷款买房，建议袁小姐配置相应的保险，特别是意外险和定期寿险，因为贷款后，一旦袁小姐遭遇不测，父母需要动用所有的积蓄偿还房贷，这样的话他们未来的生活将遭遇现金流不足的困扰。如果是和男朋友共同贷款，则双方都需要配上保险，以应对其中一方发生意外后所留下的还

10、贷压力。如果选择不买房，袁小姐还能对自己财务进行更多的优化，例如开立个人养老金账户，从该账户中取钱时只需要缴纳3%的个税，对税率超过3%的人群有节税的效果。袁小姐是属于符合这一要求的人群，因为她的个税税率达到了1 0%，所以可以通过购买个人养老金产品以达到节税的目的。那么，袁小姐应该往个人养老金账户中存多少钱呢？这里给大家提供一个速算公式：（个税-1 0 8 0 元）/1 0%。在袁小姐的例子中，她的个税是1 3 3 3.3 3 元，放到公式中计算得出，她最多可缴2 53 3.3 元个人养老金。如果计算出来的数字超过1 2 0 0 0元，就只能按1 2 0 0 0 元顶格缴纳，因为每年缴纳个人养老金的上限为1 2 0 0 0 元。如果买房，增加了贷款利息专项附加扣除后，袁小姐的个税已经不足1 0 8 0 元了，计算结果为负数，意味着享受不到节税的效果，也就不用购买个人养老金产品了。MMONEYWEEKLYOct1/20232353