1、 房地产业与国民经济有着密切的关系。一方面，国 民经济发展趋势决定着房地产业发展的速度，另一方面，房地产建设也是国民经济发展的重要 增长点。 “九五”以来，我国经济相继克服亚洲金融危机的冲击，排除世界经济增长放慢的消极影响， 实现了持续快速发展，全国国内生产总值年间年平均增长.，并呈现良好的发展势头。 2002 年，全国 GDP 达到 10.23 万亿元，比上年增长 8%。今年一季度，我国国民经济增长速度又 显著加快，同比增长 9.9%。国民经济的快速发展也带动了房地产业的发展，2002 年，房地产开 发投资绝对数达 7736 亿元,占全社会固定资产投资 43202 亿元的 17.9%，比上年
2、增长 21.9%,快 于全社会固定资产投资增长16%的比例对于我国国民经济的发展趋势,根据不久前召开的中央经 济工作会议精神、权威政府部门及许多著名学者、专家的预测，今后 5 年我国国民经济必将继 续将保持较高的增长速度，理由是： 3.1.1 这是党的十六大提出的全面建设小康社会的重要目标 之一。十六大报告指出：“本世纪 5 头二十年经济建设和改革的任务是，完善社会主义市场经济体制，推动经济结构战略性调整， 基本实现工业化，大力推进信息化，加快建设现代化，保持国民经济持续快速健康发展，不断 提高人民生活水平”。 3.1.2 制度与政策环境将更加有利于经济增长,特别是民私营经济将进一步加速发展；
3、 3.1.3 积极和稳健的宏观政策（包括积极的财政政策、稳定的货币政策等）将保持连续性，这 是经济适度快速增长的保证； 3.1.4 入世的积极效应将会进一步释放。外贸进出口需求将继续保持强劲增长势头。跨国公司 正加快将生产基地向中国转移， 外商投资企业出口增长强劲 （其出口额已占全国出口总额的 50% 以上）； 3.1.5 一些消费热点正处于加快酝酿之中，如汽车、旅游、住房等新兴消费热点在政策刺激和 消费结构升级的推动下，有望进入快速稳定增长的轨道。这些消费热点的逐步形成不仅将活跃 市场，还会通过消费的升级带动产业结构的升级，加快我国制造业和相关服务业的快速增长。 3.1.6 我国将继续实行稳
4、健的货币政策，银行信贷投放的增加将继续有力地推动实体经济部门 的增长。 当然，在国民经济发展中，也存在着一些困难，如固定资产投资继续保持高速增长会有一定难 度；今后两年还会继续面临通货紧缩的压力；全球经济复苏还存在不确定性等。但这些困难通 过采取适当的宏观调控政策是可以克服或缓解的。正如著名经济学家胡鞍钢最近指出的：中国 将保持社会稳定，实现经济持续稳定增长，再用二十年时间，将成为世界强国。 以上分析表明，未来 5 年中，国民经济将继续保持快速健康发展之势，这将继续为住宅的建设、 开发，包括低密度高档住宅市场的扩展提供较好的机遇。同时作为扩大内需的新增长点，住宅 建设也将对国民经济的增长作出更
5、多的贡献份额。 3.2 国家和地方房地产业政策走向 近期内， 国家和地方对于房地产业的政策动向可以用两句话概括:继续努力保持房地产业持续健 康发展，同时要客观分析对待和采取有力措施解决当前存在的各种突出问题。 3.2.1 继续努力保持房地产业持续健康发展。虽然从去年以来,一些中央高层领导一再强调要防 止房地产过热,但是并未否定加快住宅开发的必要性。 胡锦涛总书记在不久前召开的中央经济工 作会议上明确指出:“住房、汽车、电信、旅游、环保等行业发展很快，与提高人民生活水平和 质量密切相关。这些领域市场潜力大、产业关联度大，对促进结构调整、拉动经济增长有重要 作用。要完善政策，促进其健康发展。” 这
6、一论述充分表明，在今后较长时间内，至少在本届 政府任期内，我国的住房开发必将继续以较快速度发展，而绝不会出现对房地产开发进行“一 刀切”的强劲的收缩政策。 3.2.2 加强对房地产开发的宏观调控力度。为了促进房地产市场健康发展。国家及各级政府将 6 加强对房地产市场的有效调控，包括运用税收、金融、行政监管等多种手段，旨在克服目前部 分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快等不同程度的过热、虚热和结构性问题， 以防止出现较严重的风险。为此将逐步出台一些相关调控政策。当前首先出台的就是明令禁止 别墅开发的一系列相关政策。如国土资源部已通过“全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电 话会议”，提出
7、“对违规建立的各种园区要进行清理，对土地执法中的错误做法坚决纠正。” 各级土管部门已经停止对别墅开发用地的审批。 3.3 上述政策走向对本项目的影响 我们认为上述政策对本项目的影响具有两重性：一方面，它将制约本项目中的别墅型住宅的开 发；另一方面，它将在客观上为本项目造成潜在的竞争优势。理由是： 3.3.1 经济型和高端别墅需求仍然旺盛,别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势。国家禁止开发 别墅住宅政策的主要出发点是保护土地资源，但未充分估计市场对别墅住宅的需求。根据中国 房地产指数系统主办的上海别墅指数系统首次发布会的信息， 上海别墅指数办公室 2003 年 3 月 “别墅指数报告”显示，上海别
8、墅指数已达 1012 点，比一月基期上涨 12 点，上涨比例 1.3%。 据该报告预测，别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势，经济型和高端别墅需求仍然旺盛。 在 这种条件下，人为地禁止别墅开发是不符合市场规律的。 3.3.2 本项目的创意是“旅游度假区开发项目”，较好地回避了禁令“红线”，禁令对项目的 影响程度将大为降低。 3.3.3 由于各级政府在近几年中已经不再审批别墅片区用地，本项目已批用地的“含金量”将 有所升值，更为重要的是，这将为本项目排除掉相当一批别墅开发的竞争对手。 4.0 项目环境分析4.0 项目环境分析 4.1 无锡国民经济概况 4.1.1 无锡市行政区划及地理位置。无锡地处
9、太湖之滨。全市总面积 4650 平方公里，2002 年末 人口 438.5 万，其中市区面积 1659 平方公里，人口 210.6 万。现辖江阴、宜兴 2 个县级市和崇 安、南长、北塘、锡山、惠山、滨湖、新区 7 个区。是全国首批 13 个较大城市和 10 个重点旅 游城之一。 4.1.2 经济总量。2002 年无锡国内生产总值 1601 亿元人民币（下同），比上年增长 11.4%，人 均国内生产总值接近 4400 美元； 全部工业总产值(现价)3455.84 亿元,增长 21.8%,财政收入 201 亿元，增长 26%；固定资产投资总额 570 亿元，增长 15.7%；社会商品零售总额 44
10、4.3 亿元，增 长 13.7%。无锡以全国万分之五的土地、千分之四的人口，创造了全国百分之一的经济总量。 主要经济指标在省内以至全国大中城市中继续位居前列。 城市综合竞争能力在全国 35 个大城市 中排名第六位。 4.1.3 地区的开放度。1985 年无锡就被批准为沿海开放城市，至 2002 底，全市已累计批准外商 投资企业 6800 多家， 合同利用外资 187.4 亿美元， 累计实际利用外资 114.78 亿美元， 世界 500 7 家著名跨国公司已有 50 多家在无锡投资兴业。2002 年一年，合同外资和到位外资分别达到 30 亿美元和 17.4 亿美元，增长 70%和 26%。全市已
11、形成 3 个国家级开发区和 6 个省级开发区，累 计开发达 96 平方公里，合同利用外资、实际到位外资约占全市总量的 3/4，成为全市对外开放 的龙头。外贸出口保持良好态势，去年自营出口 36 亿美元，增长 7%。 4.1.4 区位优势。无锡位于长江三角洲的几何中心，北枕长江，南抱太湖，东距上海 147 公里， 南接杭州 212 公里，西临南京 187 公里。区域经济圈内由 38 个县，3300 万人口。无锡在在历 史上就是南北通衢、东联西合的经济聚集地。19 世纪中叶，无锡就是中国“四大米市”之一， 大江南北的“丝市”、“钱市”、“布码头”。上世纪初，无锡是中国民族工业的发祥地之一。 近年来
12、随着沪宁高速公路、江阴长江大桥、锡澄高速公路的相继建成和沿江高速公路、锡宜高 速公路、宁杭高速公路的加快建设，无锡形成了域内半小时的通勤圈，与沪宁形成了一小时的 通勤圈。海内外的大型超市和现代物流企业入住无锡，扩大对长三角地区的经济辐射。无锡作 为纵横交错的十字交叉点，区域性交通枢纽的地位日益凸出。 4.1.5 与上海的特殊关联。无锡与上海具有源远流长的经济和人文关系。无锡历史上曾以“小 上海”著称，与上海地域相近、人缘相亲、经济相联、文化相融，两地的联合与协作有着深厚 的历史渊源和现实基础。改革开放以来，无锡与上海在制造业的协作配套、商贸、科技、人才、 资金和信息方面的联系十分密切，在教育、
13、文化、艺术、学术和旅游、会展等方面的交流合作 日益加强。目前无锡全市 4 万余家各类工商业企业中，有三分之一的企业与上海具有产品配套、 技术合作、营销联协、生产加工等关系。无锡将近 100 亿美元的年进出口量主要是通过上海口 岸，远销世界各地。上海或以上海为桥头堡的世界性大公司，如麦德龙、家乐福、欧尚、欧倍 德等，在立足于上海的同时，利用无锡在长江三角洲的几何地理位置，率先把区域销售中心向 无锡转移，利用无锡区域交通枢纽的优势，实行梯度辐射。无锡利用依山傍水、临江环湖的自 然景观发展起来的旅游资源，成为上海众多游客向往之地，成为上海市民休闲度假、旅游观光 的后花园。在无锡 1800 万游客中来
14、自上海的游客占 40%左右。同时无锡作为中国加工制造业城 市，在上海未来发展规划中已经将无锡作为重要的产业分工、合作互补的制造业配套基地，无 锡在经济发展和产业升级中，正在愈来愈多地接受来自于上海的技术和产品的扩散，成为产业 目 录第一章 规划背景与范围1第二章 基地开发条件6第三章 国内外成功经验借鉴7第四章 发展规划15第五章 规划布局17第六章 绿地景观环境规划20第七章 住宅设计24第八章 主要技术经济指标27一个伟大的时代已经开始了。在这个时代里存在着一种新的精神。工业像一股洪流，滚滚向前，冲向它注定的目标，给我们带来了适合于这个时代的工具，激发着新的精神。经济的法规必然控制着我们的
15、行动与思维。住宅的问题是一个时代的问题，今天的社会平衡就是靠它来保持。在这个革新的时期中建筑的首要任务就是要引起对一切价值的重新估计，对住宅的组成部分重新估计。如果我们消除了内心中对住宅的固有观念，而批判地，客观地看问题，那我们就会得到房子是机器的结论，房子将被大量生产，而且是健康的，和我们时代的任何工具一样美丽。第一章 规划背景与范围一、规划背景 丽水，国家生态示范区试点城市，“秀山丽水、浙江绿谷”为丽水市发展提供了把资源优势转化为经济优势的机遇。以生态农业、生态林业、生态工业、生态旅游、生态城市为核心的“五大工程”建设已经成为丽水经济社会发展的主旋律。全省形成一体的高速公路网系统加强了丽水
16、市的对外交通联系，加速了丽水与周边发达地区经济融合，后发优势逐渐凸显。 从九十年代开始，随着经济的发展、交通方式的机动化，以度假休闲区为代表的城市休闲活动的郊区化、以大型购物城为代表的商业郊区化和以近郊别墅区为代表的住宅郊区化发展趋势方兴未艾。 丽水市开发区建设重心向水阁工业区转移，引进21家企业，投资总额达5.63亿元，协议利用外资1026万元，实际利用外资332万美元，有22家企业（其中外资项目6个）按期动工，投资总额达4.95亿元，另外，已签订供地协议的外地企业23家，协议投资10.38亿元，目前仍有130家外地企业和111家市内企业等待入区。 碧湖镇地处瓯江中游，位于丽水市区西南面的平
17、原地带，四面环山，瓯江穿镇而过，是莲都区除市区外第一大中心城镇，历史悠久，有较齐全、配套的公共服务设施。改革开放以来，碧湖镇以经济建设为中心，走出了一条以经济建设来带动城镇开发，以城镇建设来推动市场繁荣的新路子。出现了经济持续高速增长、市场活跃兴旺、三产协调发展、社会安定团结、人民安居乐业、城镇建设日新月异的景象。丽水市委、市政府，莲都区委、区政府加快推进碧湖建设战略的实施意见，已把碧湖镇改造建设作为推进西部地区保护与发展的突破口，调整优化西部城乡结构、产业结构，尽快启动、加快建设，提升碧湖镇的生活居住和服务配套功能。二、规划位置与范围 规划范围位于碧湖镇西南部的采桑、河口行政村、下汤自然村。
18、南为大溪、北为龙丽公路。东侧为碧湖大桥接53省道与丽水中心城区连接。 用地东西长约为1000米，南北平均长约为380米。规划用地面积约为38.40万平方米。第二章 基地开发条件一、现状概述 规划范围内现有碧湖镇两个行政村采桑和河口行政村、下汤自然村。 采桑村现有户数133户，400人。河口村现有户数148户，399人。现状人口合计为799人。二、现状用地 现状以村镇建设用地和农田为主。村镇建设用地主要为村民住宅用地，现状建筑质量参差不齐，房屋新旧混杂，大多质量较差。生产建筑用地有丽水侠大饲料公司、碧湖农贸果菜香菇市场、丽水畜牧良种场。 龙丽公路在本范围北侧东西向经过，东侧为碧湖大桥接53省道与
19、丽水中心城区连接。 区内的给水、排水、电力、电信等市政基础设施较差，仅能满足目前村民的日常需求。 规划区内地形地貌较平坦，区内用地条件较好的用地多为现状城镇建设用地和农林种植地。城镇建设用地约为万平方米，占总用地的%，农林种植地为万平方米，占总用地的%。四、现状景观环境 本区地形地势条件得天独厚。北临镇区，南面面河对山，韵律延绵悠远，气势开张奔放。 自然要素：面临河流，邻近山体的轮廓线、山体至高点、山体整体植被等。 人工要素：城镇整体所形成的建筑轮廓线，整体道路交通系统、绿化通道以及由公共空间形成的开敞、半开敞围合空间等形态要素，建筑物的形状、体量、色彩等是微观景观要素。相邻的河流，富有个性的
20、山地建筑形象。第三章 国内外成功经验借鉴一、国外Town House的发展历程查鲁尼12世纪的Town house Town House指广泛地存在于欧洲，北美、澳洲的一种连排式住宅的泛称。由于久远的历史和传播广阔的地域，对同一形式的住宅的称谓各不相同，在英国称之为Terrace House，与美国的Row House都同属一类。Town House是欧洲在城市化进程中发展出的重要住宅类型，在节约用地的同时兼有独立式住宅的优点，在欧洲这一具有普遍意义的居住形式，无论在功能内容和空间形态上，在不同时代和不同国度中做出了各自的诠释。几乎每个欧洲城市中都有自己的Town House，营造出各自不同的
21、风景，道出了地域文化的特征，也点染出时代和历史。 欧洲原始意义上的Town House是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。早期，商业活动在Town House的形成和功能布局上起着重要作用。Town House的早期实例是一种商业居住综合体；有用于储藏的地窖，临街的首层用作货栈，商店或工场，上面是商人们的住所，居住功能在这一时期不是考虑的重点。威尼斯Town house及其水门 现存最早的Town House实例位于法国东部勃艮第地区的查鲁尼（Cluny），建造时间
22、可以上溯到12世纪，那时查鲁尼作为欧洲重要的宗教中心而繁荣起来。意大利小城斯泰因（Sterzing）在中世纪是跨越阿尔卑斯山路上重要的驿站，这里保存下来的中世纪建筑看起来更像货栈而非住宅。威尼斯的中世纪Town House中，顾客在门厅中浏览商品，两侧的房间用于贮藏货物，在邻运河的一侧为方便货物运输而开设了水门。英国中西部切斯特（Chester）、德国卢比克（Lbeck）的Town House也在商业繁荣的城镇中出现。伦敦Newington Green52-55号住宅 文艺复兴和巴洛克时期的Town House在商业方面的功能已经淡化，居住功能成为主导，随着欧洲城市的进一步发展和人口的增加，为
23、新增的人口提供住所成为迫切的需要，Town House原来是与商业活动关系紧密的一种建筑形式，但它在节约用地时兼有独立式住宅的优点，作为居住建筑的一种重要类型为人们所广泛接受，因而这一时期有大量作为纯住宅的Town House出现。同一时期的Town House在不同的国度里，表达各自的地域风格。佛罗伦萨Uguccioni府邸Terrace House起源于英国，1666年伦敦大火，市内的木板房付之一炬，出于对防火安全的考虑，代之而起的连排式的砖石结构住宅，即后来的Terrace House。伦敦纽因顿格林（Newington Green）5255号的4幢住宅是1666年的伦敦大火的幸存者，建
24、于1658年，被认为是现存最早的伦敦Terrace House实例。佛罗伦萨是文艺复兴的主要发源地之一，产生了规模较小的Town House。如Uguccioni府邸就是一个典型，立面的设计开始追求古典建筑的秩序，体现出文艺复兴时间意大利建筑的特征。这时的Town House不仅是普通人的住宅，也为法国亨利四世时期修建的皇家孚日广场四周住宅所采用。 新古典主义时期，巴黎人从18世纪起开始搬进大片的公寓街区，以前较大的独户住宅被分层出租，各层成为独立的公寓，可以为各种阶层的住户服务。在之后的世纪里，Town House在巴黎已经很少见。但在北美、英国式的Terrace House已经成为城市住宅
25、的主要模式。纽约的赭石住宅 19世纪和20世纪早期，工业革命带来了城市的繁荣，经济的发展使得这一时期的比以前更大、更宽敞，随着煤气灯的引入，住宅的层高也相应增加了。城市中工人阶层的人数大大增加，为他们提供更舒适的居住环境成为当务之急。在伦敦，工匠们的家庭开始成为街边住宅的主要住户。美国城市开始发展出自己的Row House形式，如纽约的赭石住宅，它们以其赤褐色的外表而广为人知，后来Town House在美国得到了兴旺发展，特别是西部地区的城市延伸部都有大量此类建筑形态出现。在美国Town House是城市中产阶段中层的对应物业。比利时人同样对Town House情有独钟，在整个20世纪，比利时
26、人仍然在布鲁塞尔、安特卫普、列日等所有主要城市里建造Town House。荷兰阿姆斯特丹 现代主义时期的Town House类型多种多样，古典的秩序已被打破，新的建筑材料被大量使用，创造出来一大批与以前几百年完全不同的Town House形式。鹿特丹的柱支撑式住宅也许是其中造型最为奇特者。意大利建筑师吉卡罗德卡罗（Giancarlo De Carlo）在威尼斯步岛Mazzorbo上设计了一组杰出的现代Town House。这些住宅沿一条与运河平行的步行街布置，23层高由5种不同的基本类型组成，这样相邻的住宅形式各不相同。整个住宅群体外部空间的组织在传统的Town House和更为自由的独立式住
27、宅之间取得了某种平衡，创造出具有围合感的空间，每一组住宅都拥有较街道更为私密的室外空间。 鹿特丹的柱支撑式住宅 威尼斯Mazzorbo的Town house 日本大阪的Town house 日本神户市区中的Town house天津旧法租界的Town house疙瘩楼二、我国Town House住宅区的发展历程 我国的里弄住宅起源于19世纪中叶，最初见于上海，之后在全国各地相继出现，初期的里弄住宅其平面格局仍能看出合院式的痕迹，代表建筑有上海兴仁里、敦仁里、棉阳里等。城市化过程中，人口聚集，进而引起用地紧张，促使里弄住宅的居住形式面宽变窄，层数加高，逐渐向欧洲传来的连排式住宅Terrace Ho
28、use靠拢。天津旧意租界的Town house团结里20世纪初叶随着沿海城市租界的开发，欧洲的Town House登陆中国。当时作为主要的居住形态，出现于各地的租界之中，如上海、天津、青岛、武汉等地，后流传于城乡内外和近郊一带。Town House的建造自上个世纪初开始，直到租界收回为时几十年年从未中断，在现今的租界住宅中可以找到早期折衷主义风格的Town House以及1930年以后摩登的Town House、40年代后的花园式里弄住宅，这种住宅建设一直持续到二十世纪四十年代，主要供租界内的中产阶级居住，如天津的增延胡同住宅、生甡里，上海的延庆路四弄、淮海中路的尚贤坊、淮海中路的上方花园和陕
29、西南路的凡尔登花园等。当时，上海各种Town House里弄住宅共有9000余套，22余万平方米，蔚为壮观。解放后随着苏联式的单元住宅的引进，Town House不再兴建。武汉延庆里Town house 天津旧英租界的Terrace house安乐村 我国几十年来市场供应的商品住宅大致有两个品类单元式住宅、独立式小住宅。近几年每年建设5亿平方米的住宅规模，只有两大品类，自然满足不了市场对于住宅多样化的要求。近十年，全国别墅市场有三次热潮。第一次热潮是九十年代初的开发热，第二次是九十年代中后期少量别墅成功开发形成的第二浪潮，第三次别墅开发的热潮是位于世纪之交时发起的第三轮热潮。Town Hous
30、e即使在新建的居住区中，也有一定的生命力，它除了调剂单调的住宅市场之外，在用地紧张的情况下，较之独立式小住宅更为现实。在多层、高层住宅林立的住区中，有一片低层连排式的Town House出现，将大大地丰富居住群的外部空间层次。无论是旧日Town House的修复，或者是重新出现的新住宅，它都起到了丰富城市居住生活的作用，多元共存的居住形式将使城市风貌更加绚丽多彩。上海延庆路四弄 20世纪末期我国大城市郊区兴起了Town House热，在我们这个人多地少的国度里，想拥有独立式小住宅的花园，又要节省用地，Town House是合适的选择。京、沪、穗三地作为中国的经济发展领先地区，同时也是别墅开发的
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