1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 长沙大盘研究 大盘分布 长沙大盘主要集中于 五个板块 金星北：从最早期大 盘之一“玫瑰园”到现 在的富基公园、新界 等项目，该板块成为 大盘最集中的区域之 一， 中信新城 规划有商业区、娱 乐区、商务区、度 假区、休闲区、情 景住区与别墅区， 是湖南省政府立项 的“融城中央商务 区”。 占地：160万平米 总建面：225万平米 容积率：约1.42 物业形态：公寓、多层，高 层，小高层，别墅等 预计开发周期：约8年 规划：城市广场、文化 广场、主题公园、酒店 度假、数码港商务、情 景住区、原生别墅7大功 能区 12万超级 购物中心与17 万风情商业 街
2、6万文化 娱乐广场 13万主题 公园 融城大盘：高规划配套造城，新市镇模式大盘开发； 整体规划先行，规模化的成熟配套 距省府约3000米 融城中心 中信新城 10 4 9 3 1 8 6 2 5 7 1、一期城市广场 2、二期青年社区 3、总部基地 4、主题公园 5、文化广场 6、规划学校 7、数码港 8、环保工业园 9、酒店度假区 10、低密度及高端住宅 前期高层居家产品起势，后续青年社区小户产品快速走量 ，其大量配套规划需逐步兑现，大盘价值暂未体现 2010酒店、商业、娱乐、 学校、别墅全面启动，预计 年开工面积80万平米 2008都会公元 2009青年社区 u 大量配套规划需逐步兑现，其
3、驱动力在短期内尚未显现 u 目前销售业绩与投入规模不成正比 客户构成：投资客户约占40% 。客户主要来自长沙市区，特 别是天心区的区内客户，由于 价格及户型品质相对较高端， 客户职业多为区内老师、泛公 务员等中高端客户，周边县市 较少，外地湘籍客户占到30% 。 一期都会公元 二期青年社区 客户构成：客户主要为自住型 ，以周边单位为主，如学校、 军队，区域外客户少。 项目区域外客户牵引难度大， 其营销未建立融城大盘的高度 ，开发速度较慢，自项目开发 以来大多数规划仍未落地，对 于客户信心有一定的影响 前期媒体造势，营造 斥巨资造城概念，以 项目高规划，拉高客 户的心理价位 二期启动小户型降价
4、倾销，大客户团购策 略，拉动周边区域刚 性置业需求 中信新城 前期媒体高调造势，设市中心与深圳接待点，吸引市区及广深返乡置业客群 ；二期采取大客户团购策略，拉动周边刚性需求，低价快速走量 藏珑湖上 占地：1500亩，一期500亩 总建面：一期46万平米 容积率：约1.5 物业形态：公寓、洋房，高层，别墅等 预计开发周期：一期约6年 规划：66.7万平米月湖公园、别墅、花 园洋房、商务楼，会所、星级酒店等 公园内700亩 人工湖面 资源型大盘开发：先期打造70万方月湖公园，重塑区域价值，并 以最优资源低密度产品启动，创造价值标杆，建立自身价值体系 项目总占地1500亩，首期启动位于月 湖公园内的
5、A地块，开发面积约500亩 ，目前仅规划首期A地块，缺乏对B地 块商业与C地块住宅的整体规划定位 B地 块90 亩 C地 块900 亩 首期开发 A地块住宅 首期开发纯住宅：沿湖依次排布独栋、联排、洋房、高层，最大化利 用稀缺资源，高品质产品发力支撑项目高价值，高层产品创造利润 2008洋房产品 2008-2010楼王、高层 2009、2010别墅 最优资源作为启动期，树立市场形象，二三期高层拔 高容积率，造创高利润，同时保留部份低容积率产品 后续开发，体现项目价值 一期 二、三期 四期 公园主题地产开发，以精品住宅投入市场，迅速 打破区域市场原有竞争格局；低密度物业树立形 象，高层产品快速走
6、量，高层+低密度组合开发 实现量与利润的双赢 高规格线上活动造势，树立品牌价值，奠定高端住宅领袖地 位；小规模线下活动圈层锁定客群，促进成交 炒作外部资源体系（月湖公园）的稀缺性，重释区域价值 u大规模活动配合项目开发与营销节奏： 举办产品鉴赏会、宫邸生活品鉴之夜、湖南 首艘美国进口豪华游艇首度试水典礼等活动 ，树立品牌形象； u小众联谊活动：成立“双瑞会”，配合 加推，锁定目标客群组织“清凉一夏，藏珑 夏威夷水果节主题活动”、砸金蛋“感 恩节火鸡宴，大宴长沙”等小型活动，促销 、反馈的同时给客户带来不同的体验和生活 方式。 成 交 客 来 源 墅 品 本市各区域企主 、公司高管 第二、第三居
7、所 省内其他城市企 主等客群 高 住 宅 城区与北城区公 、事位管 理，改善型二次 置者；城市 群个体 周广等企事 位工、中管 理者、市区公司白 周城市来置 者 保利麓谷林语 占地：55万平方米 总建面：115.46万平米 容积率：约2.1 物业形态：公寓、酒店、高层，别墅等 预计开发周期：约4年 规划：住宅、学校、酒店、商业、 高尔夫公园、原生别墅等 230亩山体公园与100亩高尔夫主题公园 6万平米商业配套 4万平米酒店 复合型大盘开发：两大公园结合教育地产模式，并首创绿色 示范城，地块资源与品牌资源的强势结合 1 1 2 5 4 7 3 6 1、高层住宅 2、山体公园 3、低密度住宅 4
8、、明德中学 5、酒店 6、商业 7、高尔夫公园 2009一期住宅 2009一期别墅 项目为滚动式开发， 一期已售罄，预计 2011年全部开发完毕 u“河西第一大盘”复合型物业开发，配套先行 u 教育地产明德中学幼儿园至中学一站式教育 保利麓谷林语 “河西第一大盘”立足工业园，以全方位高规格配套引 领市场 前期以户外和报纸线上为主，后期结合营销活动及展示体系，线 上线下营销同步进行，“高价造势，低价开盘”从而实现快销 媒体推广：以论坛为中心和契机的项目首轮亮 相；后期结合营销活动及展示体系 户外、报广、网络均围绕论坛活动的时间 前后完成第一轮媒体亮相；后续以网络、报广 等配合各阶段营销活动 客户
9、构成： 消化区域客户为主：工业园区职工占六成以上， 岳麓区各企事业单位职工（老师等）、公务员、 个体户等；辐射河东年轻刚性需求客群（约占 20%），同时以品牌号力与规模优势吸引周边宁 乡等县市来长置业及小量返乡客群（约占20%） 超大规模大盘，“低价快销”，人口导入开发模式；经济型 产品，滚动式开发 占地：1500亩 总建面：400万平米 容积率：约3.5 物业形态：高层，酒店等 预计开发周期：约4年 规划：经济型普宅，酒店，大 型购物中心，学校等 2公里休闲商业街， 20万平米超级购物中心 6公里江岸线，100万平米全城人车分流体系 7.5万平米超五星级酒店 湘江世纪城 C D A B C：
10、20万方购物中心 A：北雅中学 D：超五星级酒店 E B：会所 E：游艇码头 规模至上，配套先行；中端大众化产品，舍利换量，现金 为王，滚动式开发模式完成快速回现 打造完善配套 ，后续引进大 型品牌教育配 套、超级购物 中心等，实现 独立社区的完 备功能配套 开发商广泛挖掘项目周边单 位潜在客源，并以超低团购 价吸纳企事业单位大量客户 ，大量团购客的进入带动了 销售率的节节攀高，销售率 的不断增长树立了市场信心 ，带动其他购买高价江景房 客户的进入。 “大盘价值造势，低价舍利换量”，线上大盘造势，线下团购 快销，快速回笼资金 线上大盘造势 ： 开盘前报版推广 密集投放，塑造 大盘价值体系， 线上造势 线下团购快销 ： 以富于吸引力低 价策略走团购路 线，最大限度吸 纳区域客户 15 THE END
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