世联2011年长沙大盘研究.ppt
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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 长沙大盘研究 大盘分布 长沙大盘主要集中于 五个板块 金星北:从最早期大 盘之一“玫瑰园”到现 在的富基公园、新界 等项目,该板块成为 大盘最集中的区域之 一, 中信新城 规划有商业区、娱 乐区、商务区、度 假区、休闲区、情 景住区与别墅区, 是湖南省政府立项 的“融城中央商务 区”。 占地:160万平米 总建面:225万平米 容积率:约1.42 物业形态:公寓、多层,高 层,小高层,别墅等 预计开发周期:约8年 规划:城市广场、文化 广场、主题公园、酒店 度假、数码港商务、情 景住区、原生别墅7大功 能区 12万超级 购物中心与17 万风情商业 街
2、6万文化 娱乐广场 13万主题 公园 融城大盘:高规划配套造城,新市镇模式大盘开发; 整体规划先行,规模化的成熟配套 距省府约3000米 融城中心 中信新城 10 4 9 3 1 8 6 2 5 7 1、一期城市广场 2、二期青年社区 3、总部基地 4、主题公园 5、文化广场 6、规划学校 7、数码港 8、环保工业园 9、酒店度假区 10、低密度及高端住宅 前期高层居家产品起势,后续青年社区小户产品快速走量 ,其大量配套规划需逐步兑现,大盘价值暂未体现 2010酒店、商业、娱乐、 学校、别墅全面启动,预计 年开工面积80万平米 2008都会公元 2009青年社区 u 大量配套规划需逐步兑现,其
3、驱动力在短期内尚未显现 u 目前销售业绩与投入规模不成正比 客户构成:投资客户约占40% 。客户主要来自长沙市区,特 别是天心区的区内客户,由于 价格及户型品质相对较高端, 客户职业多为区内老师、泛公 务员等中高端客户,周边县市 较少,外地湘籍客户占到30% 。 一期都会公元 二期青年社区 客户构成:客户主要为自住型 ,以周边单位为主,如学校、 军队,区域外客户少。 项目区域外客户牵引难度大, 其营销未建立融城大盘的高度 ,开发速度较慢,自项目开发 以来大多数规划仍未落地,对 于客户信心有一定的影响 前期媒体造势,营造 斥巨资造城概念,以 项目高规划,拉高客 户的心理价位 二期启动小户型降价
4、倾销,大客户团购策 略,拉动周边区域刚 性置业需求 中信新城 前期媒体高调造势,设市中心与深圳接待点,吸引市区及广深返乡置业客群 ;二期采取大客户团购策略,拉动周边刚性需求,低价快速走量 藏珑湖上 占地:1500亩,一期500亩 总建面:一期46万平米 容积率:约1.5 物业形态:公寓、洋房,高层,别墅等 预计开发周期:一期约6年 规划:66.7万平米月湖公园、别墅、花 园洋房、商务楼,会所、星级酒店等 公园内700亩 人工湖面 资源型大盘开发:先期打造70万方月湖公园,重塑区域价值,并 以最优资源低密度产品启动,创造价值标杆,建立自身价值体系 项目总占地1500亩,首期启动位于月 湖公园内的
5、A地块,开发面积约500亩 ,目前仅规划首期A地块,缺乏对B地 块商业与C地块住宅的整体规划定位 B地 块90 亩 C地 块900 亩 首期开发 A地块住宅 首期开发纯住宅:沿湖依次排布独栋、联排、洋房、高层,最大化利 用稀缺资源,高品质产品发力支撑项目高价值,高层产品创造利润 2008洋房产品 2008-2010楼王、高层 2009、2010别墅 最优资源作为启动期,树立市场形象,二三期高层拔 高容积率,造创高利润,同时保留部份低容积率产品 后续开发,体现项目价值 一期 二、三期 四期 公园主题地产开发,以精品住宅投入市场,迅速 打破区域市场原有竞争格局;低密度物业树立形 象,高层产品快速走
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