1、烟台市区市场调研报告一、城市概况1、概况：烟台市区地处山东半岛东部，是我国首批 14 个沿海对外开放城市之一，是国家重点开发的环渤海经济圈内的重要城市，处山东黄金海岸地带。改革开放 20 年来，市区工业、农业、渔业、交通等各项事业均得到长足发展，正在向现代化国际性港口城市地目标前进。烟台历史悠久，是中国古代早期文化发祥地之一，烟台东临威海、西临潍坊、西南与青岛毗邻，北濒黄海、渤海，与辽东半岛及日本、韩国隔海相望。现辖 4 区、 1 县， 7 个县级市和 1 个国家级经济开发区， 96 个建制镇、 43 个街道办事处， 8 个区公所。烟台海洋资源丰富，盛产海参、对虾、鲍鱼、扇贝等多种海洋珍品。是
2、全国重要的渔业基地，烟台是北方著名的水果之乡，土特产久负盛名，烟台苹果、大樱桃、大花生享誉海外。烟台工业基础踏实，轻工、化工、电子、汽车、食品工业发展迅速，如上海通用东岳汽车公司，山东大宇发动机厂，电子网板，张裕酒厂，氨纶轻工纺织等将烟台的经济推向一个新的水平。烟台是全国投资环境 40 优城市之一，全市公路通车里程 5839 公里，其中高速公路通车里程 200.3 公里；境内蓝烟铁路横贯东西，蓝烟复线和德龙烟铁路正在建设中；烟台大连铁路轮渡 2002 年开工建设；全市有港口 9 处，烟台、龙口、蓬莱、和莱洲港为国家级一类开放口岸。其中烟台港是中国北方重要的对外贸易枢纽港，与 70 多个国家和地
3、区的 100 多个港口直接通航；烟台空港为国家一类开发口岸，目前已开通国内航线 30 多条，每周航班 107 次，开通国际航班香港和韩国。烟台交通发达，通信便捷。全市共完成旅客发送量 6841.2 万人次，完成货物运输总量为 8176.4 万吨，沿海港口货物吞土量 3997.4 万吨，其中烟台港为 1923.4 万吨。邮电通信业持续发展，全市完成邮电业务总量 29.2 亿元，增长 40.2%,年末全市电话装机总量 201.81 万门，拥有电话 154.61 万部，移动电话户数达 98.33 万户，电话普及达到 39.2 部/百人，国际互联网户 13.21 万户。2、人口与面积： 区域 项目芝罘
4、区福山区牟平区莱山区开发区总面积168.94590.981588.45257.82212总人口639,305291,156483,509164,269200,000办事处及设立12办事处2办事5镇3办事10镇3办事2镇3办事处3镇非农业人口数639,30594,639146,10264,99345,000农业人口数19651733740799276155,0003、气候条件：烟台市地处中线度，属温带季风性大陆性气候，依山傍海，气候宜人，受黄海调节具有明显的海洋气候特征。境内四季分明，日照充足，雨水充沛，气候温和，空气湿润而无潮感。年降水量为 661.5 毫米，年均气湿 11.8 C(冬季最冷-
5、10 C ，夏季最高 28-30 C) ，年均日照 270 小时，无霜期 276 天。冬半年多偏北风，夏半年南风频。四季气候降水特点是：春季气湿回升迅速，雨水少，大风多，蒸发快；夏季降水集中，湿度大，气温高，但热而无酷暑；秋季气温骤降，降水减少，北风增多，气候凉爽；冬季风强盛，降水稀少，气温低，但冷而无严寒。4、城市定位和发展：烟台是国家沿海重点发展的城市，处于山东黄金海岸的中间地带，给烟台市的发展提出了更高的要求，总的是：以高新技术产业、商贸、旅游为主导的现代化国际性港口城市。5、能源结构：烟台管道煤气公司人工煤气日产煤气量约10-13 万m3/日，外供煤气热值为 3200-3500 kca
6、l/Nm3 ，年供煤气 3574 万 m3/年。年供应液化石油气 3 万吨，其中家庭用气量为 2.5 万吨。电力 76.04 亿度，工业原煤消耗 217 万吨。烟台市各种能源实际消耗值类别煤炭（吨）焦炭（吨）原油（吨）汽油（吨）煤油（吨）柴油（吨）燃料油（吨）电力10Kmh合计7894465197488174953064718355466527823560721烟台市的原煤市场价格 300 元/吨，工业用电0.69/元，居民用电子表0.45元/度，管道液化气8.5元/方方米，液化石油气3.8 元-4 元/公斤，自来水1.95元/吨，集体供水25.3 元/平方米，管道煤气 1.2 元/立方米。6
7、、经济结构：烟台市区国内生产总值实现阶 980 亿元，人均国内生产总值 15170 元，三次产业增加值分别为 136 亿元， 499.3 亿元和 344.7 亿元，全社会固定资产投入 283.6 亿元。新投资施工项目 489 项，其中投产 132 个，房屋施工面积 272.3 万平方米，竣工面积为 78.46 万平方米。形成了以汽车工业、电子、化工、食品、建材、旅游为支柱的产业结构。二、煤气企业公司的情况烟台目前燃气供应主要有烟台管道煤气公司，烟台汇通燃气发展有限公司，招商道达尔石化有限公司。1、烟台管道煤气公司基本情况：烟台管道煤气公司从 1990 年开始供气以来，建有煤气厂一座，储配站一座
8、和相应配套的煤气输配系统，煤气厂内有 2 20 门考伯斯型直立炉，日产煤气 10-13 万 m3/日，外供煤气热值约 3200-3500 kcal/nm3,现有职工 1510 人。烟台管道煤气公司从生产以来一直需要财政补贴，每年给1500万元的财政补贴，给政府造成极大的财政负担，由于煤气价格太贵，所以有 2 万余户煤气用户报停使用。随着市场经济的不断完善，财政负担也不能管吃管添，目前企业经营较为困难，烟台市政府正在开展招商引资和稼接，准备对该公司进行改造。2、原烟台市煤气公司：烟台煤气公司始建于 1976 年，到 1998 年共发展用户为 56000 余户，为改善居民的生活水平做出了积极的贡献
9、，气源除少量计划内外，其余基本上要计划外补充。所以每年财政补贴近 300 万元。从 1999 年管道煤气上马后，市政府决定烟台市只能补贴一种，有意让管道煤气代液化气。另一方面管道煤气供气后有 4 万余户通上了管道煤气，而煤气公司仅剩 1 万余户，同时有关部门也不给予扶持政策，在人员多债务多投资大的情况下，经营仍出现亏损，使煤气公司步履艰难。在这种情况下原建委决定将有效的资产进行改制解决一部份工作问题，剩余人员建委系统内给予分流，在 2001 年先将煤气公司部份有效资产卖给了个人组建了烟台汇通燃气发展有限公司。由于有效资产没有了原企业也没法经营了，所以 2002 年 10 月实行了破产。原先煤气
10、公司的销售市场进货渠道均由汇通燃气接管经营。3、烟台招商道达尔石化有限公司：1998年招商道达尔石化公司投资 9000 万人民币在牟平养马岛建了 5000 吨级的泊位码头，投资新建了 4000 立方米球罐，液化气罐装线，在市区新建了 5 处供气服务处，由于投资大进销气量少，再加上液化价格上涨幅度并较大，市场受阻，这几年一直经营不景气，好卖时进不来气，气多又销不出去。烟台市管道煤气用户和液化石油气管道供气用开口费一律 2652 元/户，由于市场竟争激烈，管道液化气的开口费有的下调到 2100 元/户。公福户开口费每公斤和每立方米 800 元/立方米。三、烟台市目前燃气现状1、燃气供应现状：烟台市
11、的燃料资源较少，除龙口有一地方煤矿外，区内无有更多的燃料资源。烟台管道燃气从 1990 年 7 月投产后，到目前为止已安装用户 13 万户，实际供气为 11 万户芝罘区气化率为 65% ，管道液化气小区供气已安装了 21084 户，实际上供气 9318 户。开发区管道煤气用户仅为 3000 户，莱山区用户仅为 1000 户。招商道达尔石化公司从 1998 年投产以来，从海上运输液化石油气为 20000 吨。为烟台的燃料资源开发做了贡献。烟台市芝罘区、莱山区、开发区共铺设低压干线415.5公里，庭院管线263公里中压干管供气压力为1.0kg/cm，低压干线供气压力为150Pa，调压站66座，调压
12、箱62个，两台5.4104m2的三星气柜。2、燃气市场情况：A、涉外大中型宾馆、饭店烟台市区范围由涉外大中型宾馆、饭店，合计约有一万八千七百个床位和一万三千个就餐座位。B、中小型酒店烟台市区中小型饭店近500余家。 C、医院等医疗卫生机构烟台市区有二十家医疗机构，总床位4097个，年门诊人数为1906853人次。D、大中小学根据调查烟台市区，中小学生在校生为9.5万人，教职员工7000人，大中专在校学生47000人。E、工业用户对建材、化工、纺织、治金及部分重点企业调查，目前以煤为燃料的工业企业（包括大、中、型燃煤锅炉）由于成本低，在尚无重大环保政策要求的情况下，暂不考虑天然气供气。对目前 以
13、液化气、重油、轻油、煤制气和电为燃料的企业，其天然气价格和油煤制气价格相差不大，具有一定的可操作性，使用天然气产品质量可有一定程度的提高。烟台管道煤气公司已发展13户工业用户，其中在用的5户，、报停的5户，未通的3户，天然气工程建成后，2004年、2005年随着管道系统的改造置换，这些用户可改烧天然气，5家在用户的统计年耗气达50万m 3/年。根据调查这类企业并考虑今后的发展、预测2006年工业气量将达到3907万m3/年。工业用户分年度用气量预测2004年6月至年底2005年2008年2013年640万m32571万m35157万m37577万m3F、居民用气烟台市区共计居民用为390000
14、户，而管道煤气仅供应110000户，管道液化气不足1万户，而其余27万户基本上使用罐装液化气，罐装气贵而且很不方便，如上天然气市场很可观，按上面数据计算，烟台市区管道供气气化率仅为31%，仍有69%的开发潜力，而且随着经济的发展和房地产业的开发，居住人口仍要增加。E、城市供暖烟台市的采暖工程起步的比较早，从1990年开始，由烟台热力公司等单位供热开始局部小区供热。随着电力事业的发展，烟台发电厂能力的加大，从1995年政府开始推行500供热工程，主要是充分利用电厂的余热从西郊向芝罘区、莱山区、福山区供热，主输送管网60余公里，建立热交换站28座，芝罘区的居民住宅供热率达到80%以上，莱山、福山两
15、区各达到60%左右。市政府规定每户供热的投资费的标准为，按建筑面积标准投资即每平方米80元。采暖期收费标准按居住面积计费，每平方米收费25.30元。烟台开发区在原开发区热力公司的基础上，2003年新上马华洋热电也开始逐步改造用余热供暖，预计供热面积年内能达到90%以上。为改善居民居住环境鼓励大家集体供暖，1990年政府下文采暖投资费允许企业列入成本，准予报销。从目前采暖现状和供热格局来看，采暖炉的销售安装市场在市区内有待于进一步宣传，现就有开发商咨询我们安装事宜，我们想还是有一定的市场。烟台市近几年发展计划烟台市是沿海开发城市，是全市政治、经济、文化中心，是带头全区发展的重中之重。1、城市规模
16、：A、城市人口由目前的99万人规划到2010年城市人口120万。B、城市总用地目前的71.7平方公里规划到2005年城市总用地140平方公里至2010年城市总用地240平方公里。2、城市空间结构：A、以芝罘海滨地带为中心，以烟威、烟青、烟福一级干线为轴线，拓展东西西冀，贯通南北山海，形成山耸城中，城随山转，海围城绕，城岛相映，融山、城、海、岛于一体的城市格局。以天然河流、山体和永久性条带风分隔，组成滨海组团式大城市的空间架构。B、城市总体规划范围，划分为芝罘、福山、开发区、黄务、莱山、初家、牟平、八角八个组团，各组团自然分隔，有机联系。C、城市组团布局：芝罘组团、71平方公里，人口40万，加速
17、改造完善，形成现代化的城市中心区域。福山组团、面积21平方公里，人口15万，现代化工业区。开发区组团：面积56平方公里，人口15万，以发展高新技术产业和外向型经济为主，配套建设生活服务设施。黄务组团、面积48平方公里，人口10万，综合性的城市发展新区。莱山组团、面积8平方公里，人口5万，航空港及为其服务的综合区。初家组团、面积31平方公里，人口10万，以发展高等教育、高新技术产业和旅游接待为主。牟平组团、面积23平方公里，人口15万，以工业为主的综合发展区。八角组团、面积22平方公里，人口10万，新港城，发展拥有大型泊位港口、临港工业区和保税区。3、电力随着国民经济的迅速发展，预计到2005年
18、所需电为114亿度，电力负荷为1750MW，而烟台市两座统调电厂的装机容量只有1200MW，尚有550MW的负荷缺口。4、城市气化率初步规划市区2004年发展用户2万户，2005年发展2万户，至2008年天然气工程初具规模时，发展城市居民户19万户，气化率为70%，到2013年工程最终规模时可发展居民用气户24万户，城市气化率为75%-80%，居民用气量2004年-2006年按132NM3/户年计，2007年-2008年按144NM3/户年计，2009年以后按156NM3/户年计算。职工食堂耗热指标2MJ/年人（17.8万Kal/年人），高级酒店每床每年耗热指标4180MJ/年床（23.9Ka
19、l/年床）。烟台市区预计2008年用天然气8987万M3/年，2013年用天然气13193万M3/年。公建用户耗热定额序号公建类别耗热定额1医院住院部3344MJ/床年（80万Kal/年人）门诊5MJ/人次（0.12Kal/次人）2宾馆带高级餐厅8360MJ/床年（200Kal/年人）带一般餐厅5024MJ/床年（120Kal/年人）无餐厅1004MJ/床年（24Kal/年人）3饭店高级饭店8360MJ/座年（200万Kal/年人）一般饭店5024MJ/座年（200万Kal/年人）4职工食堂2.29MJ/人日（20万Kal/年人）5大中专学校5.7MJ/人日（50万Kal/年人）6中小学3MJ
20、/人日（26万Kal/年人）7幼儿园5MJ/人日（43万Kal/年人）五、烟台天然气工程规划简介：烟台市区天然气工程是烟台市渤海天然气项目的重要组成部分。中国海洋石油渤海公司在渤海西油田开采的天然气在龙口上岸后，经长输管线送至开发区门站，向市区围内的城市居民用户、公福用户和工业用户供应天然气，按照市政府要求，市区天然气工程实行五区统一供气，统一管理市区天然气项目，自2002年10月28日正式开工以来，已完成主干线各类天然气管道铺设30多公里，市区天然气工程包括两部分，一部分是新建工程项目，一部分是改造，利用现有的管道煤气输配系统，整个工程总投资3.5亿元，至2013年工程达到最终规模，设计年供
21、气量发展居民用户24万户。根据烟台市天然气部体工程的工作安排，2004年6月底市区天然气工程将具备供气条件，原管道煤气用户将分期分批置换用上天然气。烟台市天然气工程总的供气规划范围覆盖除烟台五区外还包括七个县市，首先形成以龙口市和烟台市区为重点的206国道沿线用户群，截目至2005年规划建设烟台市天然气管网的龙口至烟台北线和龙口至莱西西线，以及蓬莱和招远支线，西线的建设主要确保2005年后西气东输气能够进入烟台市区。2008年，莱阳和栖霞用气量骤增，采用汽车拉气无法满足需求，用此规划建设烟台市天然气管网的烟台至莱阳东线，即自烟台末站起，经栖霞至莱阳，同时建设莱阳至海阳支线。2010年龙口电厂用
22、气量倍增，规划建设烟台市天然气管网的莱州到莱阳南线，最终形成多气源环网供气格局，以确保多种气源的接受和所有用户的需求，同时考虑向威海市双气源供气。烟台市天然气环网建成后，将能够保证烟台市区五区七市截止2020年的用气需要。烟台市区城市居民耗气量 年度项目2004年6月至年底2005年2008年2013年发展居民用户（万户）14161924户均耗气量（Nm3/户）132132144156耗气量（万m3/年）600211227363744商业用户耗气量2004年6月底至年底耗气量（万m3/年）占居民用户耗气量的比例2005年耗气量（万m3/年）占居民用户耗气量的比例2008年耗气量（万m3/年）占
23、居民用户耗气量的比例2013年耗气量（万m3/年）占居民用户耗气量的比例6010%31715%109440%187250%各类用气耗气量比例表年份比例项目2004年6月底2005年2008年2013年年耗气量比例年耗气 量比例年耗气量比例年耗气量比例居民用户60046.2211242.2273630.4374428.4公建户604.63176.3109412.2187213.9工业用户（含不可预见）64049.2257151.5515757.4757757.7合计13001005000100898710013193100六、调研结论1、烟台燃气市场潜力很大，发展很快烟台正面临天然气的开发利用，
24、管道煤气，管道夜化气用户将随着天然气工程进度的加快，逐渐退出销售领域，而且烟台发展潜力很大，居民气化率仅达到31%，仍有较大开发的空间，烟台经济工作对外开放，招商引资前景广阔，尤其是韩国、日本企业紧紧盯上了烟台这块宝地，所以工业用气量将越来越大，烟台市旅游开发拉动了商业、宾馆、饭店的经济，从而给燃气开辟了新的增长点。2、烟台房地产业发展很快烟台房地产业稳中有升，一年中房屋施工面积为272.3 万平方米，一年竣工面积为78.46万平方米，尤其是开发区莱山区的发展趋势很猛，这样为城市居民供气的开发创造了很好的环境。3、城区居民工资收入尚可市区在岗职工的年平均工资为10785元，同期市区居民人均可支
25、配性收入为8945元，约745 元/日，收入水平尚可4、烟台市政府非常重视天然气工程的开展，组成专门工作班子，已开始了前期工程，并要求各部门为工程的开展配合和提供方便，中世天然气公司承建龙口至烟台天然气输气主干线工程，也将于2003年11月8日举行开工仪式，为工程的按期完成奠定了基础。5、烟台的燃气五区统一供气、统一管理，为专心一意搞开发提供了保障，避免了燃气市场多头经营引起混乱竟争，这个经营环境不但好而且有保障，在搞好五区供气的基础上，在有能力的营销全程策划与价格定位搜房咨询控股有限公司副总裁 彭远才 今天很高兴有一个多小时的时间跟来自各地的朋友交流我们主要是一个话题了，解决有关价格方面的一
26、些看法。 这两天，我们在大连的朋友有一条消息，3月13号拍卖了几块土地，总共了6幅还是7幅，就只卖掉了1块，出现了一个小插曲，什么小插曲呢？第一个搞招投标有人报零报价的，就是我要报这块地投标，报价是零，这是一个现象。第二个，一块在大连二类地块的用地，6.9万平方米，大连主管部门报的标底底是10万块钱。然后就有一些公司报价是10800块钱，这个我个人觉得挺笑话的，一块6.9万平方米的土地报价是10万块钱。这10万块钱意义上和1块钱没有任何区别。也就是说这种招标行为，还是没有任何经验，然后报的10万，肯定漏标了，人家报的10800，那么假设这块地被10800买到，那么这个局长可能负不起这个责任，那
27、么最高报价是618万块钱，那么有很多人去报标，那么最后成交价是618万，那么差了10倍，那么讲到这个问题是一个市场成熟度的问题，这个问题又看出领域一个问题，我们作地产的有很多机会，就是拿地成本就会影响到我们的定价。 那么讲到大连这块，我又想到一个刘罗锅吃芋头这个地方，一个县马上要撤县设市，那么这个县给我很大的一个体会，第一个撤县设市或者是一个城市的新区规划，一直是某一个地区或者某一个城市发展房地产最好的契机，所以房地产公司也好，还是投资投资商也好，你要选择在未来的几年时间进入中国的地产市场，跟着政府走肯定没有错，我们深圳有一句话，我是负责搜房深圳地区业务的，然后参与搜房全国的房地产咨询顾问的业
28、务，所以对各地的城市还是非常的了解，甚至有一句话，他是讲经济适用房的，就是政府福利房，像个红太阳，照到哪里哪里亮，就是这样的一个词，就是说政府在安排大型的安居工程的时候，它所有的配套设施，包括交通、教育、公交线路、市政设施等等，是比任何一个发展商所开发的片区是要到位得快，设计得好，所以在深圳跟着政府工程好，这项目肯定好销，肯定价格都比较高。那么在中国，我们得到的体会就是跟着政府走，肯定不会有做亏的这种现象。 那么讲到我们在一个县叫荔浦县吃芋头的这个地方，这个地方要撤县设市，现在要开发的住宅小区是700多亩一次性开发，每亩算完配套以及政府出让金等等以后，是21万块钱一亩，折合每平方米大概是350块钱以上了，就是比很多中等城市的
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