1、常州武进地产项目常州武进津通项目前期初步方案常州武进地产项目一、市状况常州武进地产项目（一）、6月最新市播常州武进地产项目A. 市概况及分析 季回暖， 平08年6月份，楼市出季性回暖。成交价格 攀升，但整体市 售量差强人意。售量平平的原因有二：其一，随着前期老房源的打折消化，市打折房源减少、打折幅度下降；其二，市新供楼主要是加推房源，宣力度并不大，加上个楼的新房源供量少， 空比小，消者以相中意的房源。 “小三房”走俏国家布国六条 定了住宅构整的面比例（90住宅占到开量的70%），使市供的住宅构生改，今成效 。如今，中小面 型在常州房地市的供比例中占据大份。与此同，中小房型的去化状况也非常好。由
2、于常州房价的逐年攀升，价低、功能全、小而精的“小三房”，在最近的市上受到了首次置者的迎，目前市上最俏的90110平方米左右的“小三房”。常州武进地产项目B. 新介香江壹品物业类别：商住楼 别墅 建筑类别：小高层、高层 所在区域：常州市武区 容 率：2.2 化 率：35% 占地面：73772.80平方米 建筑面：162300平方米 开日期： 2008年6月 数：1548 左右 楼位置：武区城大下 开公司：中房股份常州市康房地周边配套: 中小学：古方小学、古方中学、前黄中学、省武高、省常中等；湖塘乐购商业区：乐购超市、富克斯广场、沿街各类商铺 ；银行：招商银行、建设银行等 常州武进地产项目楼 介:
3、 目 城大，扼守和平路至尊中心；北接火站，南大学城；途同，沿路有汽站、文化广、物中心、中医院等一系列城市重量配套。 品划目划由8高、2小高、123酒店式公寓和若干排墅。高、小高主力型面集中在80-90平米，90-110平米两大区并以前者重；酒店式公寓均50-80平米的中小型；排墅，面主要集中在200-300平米。同居家空 送面，达到“N+1”完美布局。 园林景2万平米园林景，化高达35%。根据合起伏多的地形特征，利用自然保材料；同将儿童游施、步健康径等公共休施引入架空，形成了一个园林式休泛会所。另外，社区划上采用人分流的人性化，科学合理的社区道路系合特色园林景点。 社区商2万平米社区商近便捷和
4、越，划“餐美食”、“服装衣帽”、“美容美”等多种消 。 常州武进地产项目物 ： 住宅 商 建筑： 高、小高 所在区域： 常州市武区 楼状况： 小高：11F、高：28F 容 率： 2 化 率： 35% 占地面： 57000平方米建筑面: 130000平方米开日期： 2008年8月 楼位置： 武常武路与人民路的交叉口，新大厦面 交通状况： 2、20、31、302、306路 开公司： 常州新城房地开有限公司 投 商： 新城房公司 行代理： 上海尚安机构周配套: 小区内部配套：会所；中小学：古方小学、小学；幼儿园：世新城幼儿园；合商：超市；行：工行、行、建行；医院：同医院；其他：太阳 新城熙园常州武进
5、地产项目天隽峰物 ： 住宅 建筑： 高 所在区域： 常州市武区 楼状况： 34F ，一楼有架空容 率： 3.15 化 率： 41.2% 占地面： 127500平方米建筑面： 400000平方米开日期： 2008年7月 交付日期： 2010年楼位置： 武区虹路8号（南田公园旁）交通状况： 2、55、302、928路等开公司： 香港路地投 商： 香港路基建物管理公司: 香港置康物承 建 商: 中建五局景 位: 美国21世景 公司建筑 位: 上海建筑研究院有限公司常州武进地产项目周配套: 中小学： 湖塘 小学、星辰 学校、江省前黄中学、江省武高中学幼儿园： 武机关幼儿园合商： 大 、 、又一城、泰富
6、城行： 建行、中行、行、工行、交行医院： 常州二院、武中医院、方医院天隽峰天：共4幢（5#、6#、7#、12#楼），748价：5300元/平米(未打折)，每 的价格表尚未确定5#楼：均价6000元/以上；6#楼：均价5100元/左右；7#楼：均价4850元/左右；12#楼：均价5400元/左右折扣： 7月6日前支付5000元金可享受95折惠。7月6日以后98折。常州武进地产项目SP活：1、6月7日，天骄的认购象太阳天隽峰天骄正式认购，60-80年代人特享95折2、6月7日天骄端午狂欢节！十万只端午鸭蛋来就送！3、抢到即赚到7月6日95折结束！样板房：6月29日推出媒体推广（ ）：常州日 08/
7、6/11 C7（整版） 1、天隽峰惹火了谁！天隽峰天骄正式认购当日，惊现“打、砸、抢、烧、奔、挤”事件！（开盘当天认购情况）2、据悉，天隽峰二期天骄历经6月7日的集体抢购后，95折优惠已买少见少！即将升为96折！敬请把握清晰可见的最后升值机会武日08/6/6 A 16（整版） 1、6月7日，天骄的认购象太阳天隽峰天骄正式认购，60-80年代人特享95折2、6月7日天骄端午狂欢节！十万只端午鸭蛋来就送！ 08/6/19 A 9（半版） 1、天隽峰天骄湖塘实小、区机关幼儿园新校区今年9月1日全面开学，买房既得入学名额。2、抢到即赚到7月6日95折结束！3、76二房（全南向）/141三房（送空中花园
8、）/182空中别墅（无敌全南向） 08/6/19 A8（半版） 1、天隽峰天骄大润发店已进入装修，即将开业。2、抢到即赚到7月6日95折结束！3、76二房（全南向）/141三房（送空中花园）/182空中别墅（无敌全南向）常州武进地产项目莱蒙城 物 ： 住宅 建筑： 高 所在区域： 常州市武区 楼状况： 18-33F ，一楼有架空容 率： 2.0 化 率： 50% 占地面： 26000平方米建筑面: 1000000平方米开日期： 2007年9月 15日交付日期： 2009年楼位置： 武区常州市武延政中路（武区政府正面）交通状况： 928路、901路 数: 626开 商: 常州莱蒙水榭花都房开有限
9、公司物 公司: 加拿大高力国代 理 商: 上海同策房咨有限公司景 位: 杭州园林院建筑 位: 加拿大森拓机构/江筑森有限公司常州武进地产项目周边配套: 幼儿园： 国际双语幼儿园综合商场： 沃尔玛购物广场其他： 莱蒙广场、体育馆、文化艺术中心、英国假日酒店报价： 均价5000元/平米(未打折)折扣：98折（团购95折）SP活动：6月20日7月10日：买两房送价值9万元的丰田卡罗拉；买三房送价值12.5万元的丰田卡罗拉；（车价可抵房价赠送）常州武进地产项目C. 在售楼盘概况项目名称规划总户数现期开盘户数现期去化本期去化率未来开盘户数产品均价元/SP活动湖畔春秋162302067%70独立：8000
10、 双拼：4700无天安别墅37011210291%258独立：9000无常发嘉园26426423589%无高层：3800每平方米优惠150元（相当于9.6折）莱蒙城300062658093%1980高层：50001.团购享受9.5折优惠2、6月20日7月10日：买房送价值912.5万元的丰田卡罗拉（车价可抵房价赠送）伟业臻品45645644598%无小高层：4200每平方米优惠200元（相当于9.8折）阳湖名城220055053898%无高层、小高层均：4300购房均享受9.8折优惠新城南都368250747093%780小高层：4300购房均享受9.8折优惠新城公馆70035030086%2
11、66高层、小高层：4000无九洲豪廷苑60029223079%无独立： 9000无中天名园150050047595%无联排别墅：6000高层、小高层：4300（别墅仅剩1套）无新城长岛100020015070%800联排别墅：6000高层、小高层：4000别墅每套享受5万元优惠普通住宅均为9.8折常州武进地产项目项目名称规划总户数现期开盘户数现期去化本期去化率未来开盘户数产品均价元/SP活动新城金典44220016080%无高层：3900每户的折扣值各有不同，约在9.8折左右御城62611329125094%3580独栋别墅：20000高层、小高层：5200格林童话57#、58#楼， 96折！
12、名城嘉苑27515012080%125联排：4200 双拼：5500购房均享受9.8折优惠观景苑50045043096%50独立：5800 多层：2850均享受9.8折优惠阳光山城44310012990%无叠加：3200 双拼：6000独立：8000无常州武进地产项目项目名称规划总户数现期开盘户数本期去化本期去化率未来开盘户数产品均价( 元/ )SP活动新城逸境（天宁）163670557381%500高层：4200-5200总价97折再减3000元中央花园(天宁)360024522792%120高层：5400-5800一次性付款9.75折贷款9.85折每一万元减免30元龙城福第（新北）2583
13、7411%149双拼均价：8500均享受每套6万元优惠团购均享受每套8万元优惠彩虹城（天宁）92140026767%未定联排：7200高层：4700均享受9.7折优惠香树湾别墅（新北）1661008989%无合院：7500独立：12000无星海银园心庭（新北）1001009999%无均价：50009.8折，总价再减5000元新城府翰苑（新北）2000984647%未定高层：5500均享受每套1万元优惠新城蓝钻（新北）75054451795%无高层：5400购房送装修、设计、家电（折合人民币3万元左右）世茂香槟湖（新北）170040032180%260联排：14000小高层：7300高层：580
14、0开盘均享受9.7折优惠常州武进地产项目在售楼 要分析价格 从售价方面来看，墅品由于品及配套施差异大，售价差距也很大。独价在800020000元/不等，排墅售价在6000-12000元/不等，双拼售价相均衡都在4700-6000元/之。 大多数的小高、小高品均价在4200-5500元/之，同，高与小高品售价差异不大。相于上月，品高的楼价格有所上，品一般的持在原有售价。SP活 整体折扣幅度有所降低，部分楼已取消惠活，由于此可以看出在楼市季性回暖的氛下，近期楼售状况 。常州武进地产项目去化分析 目前，大部分在售目的本期去化率已达到80%以上，常嘉园、臻品等已入尾售段，再无后房源推出。据研了解，其他
15、一些有后房源的目，近期已在筹措下期的开，由于市已呈季性回暖状况，推房源均将有不同程度的价。 价幅度在200元/平方米左右。 据了解，中小面型相 。一象主要是由于住宅价的走高加大了消者置的承受力，促使其 价低的中小面型，另一方面，在售楼了吸引消者，加大了中小面房源的推出，以达到其他房源的去化。常州武进地产项目D.市 政策敏感度降，市呈回暖由于06年控政策繁出台，07年的市影响力大，致07年同期价格上力得以控制；然07年新政策出台也比繁，老政策依旧，但于08年，伴随老政出台的“久”，市新政策的出台保持常，敏感度下降，加上前期政策控的效果并不著，使得前期的力得到放,市呈回暖。 供 构合理化常州房地市
16、供量将增加，但增幅将有所下降，市供构将更加合理化。适消者需求，中小面型的比例将有所上升。常州武进地产项目 房价中升在目前房政策相平的格局下，房价将保持相定的格局。与此同，常州相与周城市的房水平具有一定的差距，随着宏 条件的提高，房水平具有上升的潜力。 幅于理性的金融政策以及不断上升的款成本将考消者的承受能力，促使房消者必更多的考自身的承受能力，盲目的房行将有所减少，房行将会更于理性化，房价幅也将于和。常州武进地产项目（二）、常州房市小常州武进地产项目1.宏观市场综合来看常州市经济将会继续保持增长态势，人均居民收入将进一步提高，人均可支配性收入将进一步增加，人民对于改善居住、生活质量等的要求将进
17、一步加强。预计在未来的两三年内，房价上升的空间将非常有限，房地产市场也将进入一个供求相对平衡、结构比较合理、价格趋向平稳的新的发展时期。未来的常州房地产市场竞争将更加激烈，专业化、规模化发展是未来房地产发展的方向。常州武进地产项目 经济总量 2007年，全市实现地区生产总值（GDP）1880亿元，按可比价格计算增长（下同）15.6%。分产业看，第一产业增加值63亿元，增长3.5%；第二产业增加值1122亿元，增长16.2%；第三产业增加值695亿元，增长16.0%。产业结构得到明显优化，三次产业比重结构为3.459.637，其中第一、第二产业比重分别比上年下降0.4个、0.8个百分点，第三产业
18、比重比上年提高1.2个百分点。全市按常住人口、户籍人口计算人均生产总值分别达43674元和52805元，按现行汇率折算分别超过5800美元和7000美元。常州武进地产项目 仅财政收入即可看出常州近几年的招商引资工作的成功和为地区经济注入的活力，而成功的招商引资也同时为当地居民增加了就业机会、以及提高人均收入和人均消费水平。单位：万元2.区域市场 从基础条件来看，武进区近几年无论在经济还是基础建设的发展速度都十分迅速，区域可发展条件较强，有一定的发展基础，区域有较大的发展空间，在房地产市场上有很好的发展机会。 从武住宅市的展情况来看，然区域可展条件好，但近几年的展速度相快，尤其是在供市的展速度已
19、超区域及需求市的展速度，不利于市的平展，在未来几年内将使得区域住宅市于相争激烈的状。 合来看，区域整体展空尚未完全放，但未来几年的区域住宅市已基本于和状，市需要一定来消化近几年度开的果。常州武进地产项目常州武进地产项目3.区域住宅市场分析（待续，须首先确定项目定位，以下为工作内容） 区域项目分布情况 区域供应情况分析（包括已经销售和未销售项目以及土地供应状况） 需求情况分析（如产品、主力面积、总价、房型、客源等） 可比竞争项目分析常州武进地产项目二、目概况常州武进地产项目基本信息：占地面150，容率2.5，化率25%，限高24米，地中有高 ，且与常州武途客运站隔开一条小河。地块西面（图中目前还
20、有厂房处）将建为红星美凯龙，且其占了通达本项目的主要交通要道之一。项目四至：常州武进地产项目地块北面的道路，为六车道的交通主干道，不过该道路和本项目有一条小河隔开，道路口为武进客运总站。常州武进地产项目地块西面的小河，将项目与对面的武进客运总站隔开，动静分离，闹中有静。目前到本项目所在地块必须经过该桥，可以看到项目还有厂房没有拆迁，且小桥狭窄，只能过普通小车。常州武进地产项目本项目地块现状：部分拆迁完毕，基本土建工作还未开始。常州武进地产项目本项目地块中间有高压线，正好将项目分割成2：3，高压线西侧已经拆迁完成，土地基本平整，东侧目前还有厂房未完成拆迁；占高压线铁架一站，六股高压线，该高压线有
21、一定的转移难度。常州武进地产项目三、产品配比方案常州武进地产项目1.方案一：住宅+底商（多住宅+情商街区）重点推荐图中项目采用围合的建筑分布方式，既考虑了各户型的采光和景观，同时能做到较高的容积率，是目前销售较好的配比方式。常州武进地产项目中庭部分预留近70000平方米的空间可以使用，该空间可以做出超高品质的物业中庭景观和小区配套设施，给业主尊重感和小区高品质感.常州武进地产项目可充分利用本项目靠水的优势，在项目的水景上做足文章，可做亲水平台和观景露台，以及休闲风情商业街常州武进地产项目亲水平台常州武进地产项目外立面可使用多种颜色涂料增加项目的多种色彩，给入住业主以居住在此的愉悦感和提高项目的
22、品质感常州武进地产项目一楼做风情街，二楼至七楼为共6层的多层住宅，可在二楼设退台花园（露台）常州武进地产项目小区靠近河边的部分作为风情街，可以做小区配套和轻餐饮，既增加档次感又能完善小区配套常州武进地产项目小区中庭花园作为本项目的特色，可以做休闲花园和精神小品常州武进地产项目住宅占主要部分，商业主要以沿河沿街商业为主，作为本项目的配套和周边项目如红星美凯龙及客运站的商业配套。多层层高3米，6层共计18米，一楼商业层高6米，可在后面使用中自行分隔。按以上准推算本目配比方案项目指标方案一占地150亩占地面积100000建筑面积170000其中：住宅155000商业15000容积率1.7绿化率45%
23、建筑形态多层(6层)其中：商业一层，沿街沿河面，层高6米住宅6层建筑高度控制为24米以下建筑占地面积25000建筑密度25%剩余空间75000常州武进地产项目目金回表资金回笼预估建筑面积假设单价预估总价住宅1550003500元/54250万元商业150004500元/6750万元总计1700006.1亿元 按以上 商及住宅的建筑面配比、假 价目前周 价的低（非正式价），可以得出本目的金回 6.1元。常州武进地产项目1.方案二：公寓式酒店+住宅+底商同采用合式的建筑整体布局分布本目1F6F公寓式酒店1F商业风情街+2F7F公寓式酒店1F6F多层住宅1F商业风情街+2F7F多层住宅中庭花园北常州
24、武进地产项目1F6F公寓式酒店1F商业风情街+2F7F公寓式酒店1F6F多层住宅1F商业风情街+2F7F多层住宅中庭花园小河红星美凯龙现人流导入口建议在此开口，有人流导入鞋帽城箱包城皮革城建议开口架桥方案二采用如上方式的建筑布局，以多层住宅和公寓式酒店为主，并开多个人流出入口有利于人流的导入西湖路北常州武进地产项目住宅和公寓式酒店各占一半，商业主要以沿河沿街商业为主，酒店部分在项目东侧，有效将本项目分割为动静分离的两部分。多层和公寓式酒店层高为3米，一楼商业层高6米，可在后面使用中自行分隔。按以上准推算本目配比方案项目指标方案二占地150亩占地面积100000建筑面积150000其中：住宅80
25、000公寓式酒店55000商业15000容积率1.5绿化率45%建筑形态酒店、多层(6层)其中：商业一层，沿街沿河面，层高6米公寓式酒店6层，底楼部分做商业住宅6层，底楼部分做商业建筑高度控制为24米以下建筑占地面积20000建筑密度20%剩余空间80000常州武进地产项目目金回表资金回笼预估建筑面积假设单价预估总价住宅800003500元/28000万元商业150004500元/6750万元公寓式酒店550004500元/24750万元总计1500005.95亿元 按以下 商及住宅的建筑面配比、假 价目前周 价的低（非正式价），可以得出本目的金回 5.95元。常州武进地产项目3.小结： 本项
26、目位于常州第二市中心之称的以世贸大厦为中心的商圈中，靠近常州大学城和武进客运站，周边配套正在逐渐完善和成熟中，地块的价值也在逐步增长。 不过本项目处于商圈的边缘，且没有很好的沿马路临街建筑面，这将极大影响本项目商业价值的发挥。而本项目作为商业地块获批，这不能不说是一个悖论。 在保证开发商、投资商的资金快速、安全回笼和利润最大化的前提下，我司推荐两套方案配比供贵司选择。常州武进地产项目推荐方案一：住宅+底商（多层住宅+风情商业街区）四、产品配比方案推荐常州武进地产项目 解析：方案一相对方案二来说，首先其商业体量较小，而本项目由于没有直接的临街面，经营传统商业将面临较大风险。而目的性较强的集中式商
27、业目前武进周边或没有足够的产业支撑，或档次不高资金回笼较慢，如果以住宅为主，则面临销售风险也相应减小，为本项目的资金的快速稳定回笼带来保证。同时住宅相对于商业的资金回笼速度较快，能够在短时间内回笼开发商及投资商前期投资的资金，有助于资金的快速流动。目前全国房地产市场较微妙，不少城市明升暗降，市场走势不明。而住宅相对比商业的流通性较强，近几年住宅物业比商业物业的需求稳定，且其需要消化城市人口增长的硬需求，因此，考虑到本项目目前现状，预计于明年才考虑预销售，建议住宅为主。常州武进地产项目方案一方案二优势地块区域交通便利，离商业中心、工业园区和大学城都比较近，且有高速入口、主干道组成的立体交通网络地
28、块与主干道隔河相望，偏静宜做居住地块小面积物业总价低，客户量大目前武进住宅市场需求旺盛，基本以婚房等为主的需求表现为“小三房”的强势销售上酒店和住宅通过高压线自然分开，不一定需要搬迁该高压线地块周边目前没有同类型住宅劣势住宅有一定的建筑要求，按此规划将会损失一定的容积率原地块规划方案经营业态有限，如引进知名大型品牌，则租金收益较低地块没有直接沿街面，消费人流导入较为困难地块为商业用地，需要手续改性开发商对酒店的装修等前期投入较高，增大资金占用和投资风险劣比常州武进地产项目 我司在综合考虑如下因素：保证开发商、投资商的资金快速、安全回笼和利润最大化的前提下，我司推荐方案一的配比方式。推荐方案一：住宅+底商（多层住宅+风情商业街区）谢谢！Thanks!演讲完毕，谢谢观看！
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