1、山东东营六项目整体定位及物业发展建议谨呈：山东鑫都置业有限公司 2我们的工作内容及提交成果8个日历天前期市场调研阶段时间进度阶段划分工作内容 整体定位及物业发展建议初稿提交成果 项目终稿汇报项目整体定位及发展战略调整与修改项目财务分析；项目规划设计任务书 整体定位及物业发展建议终稿 规划设计任务书2007/12/212007/12/282008/01/312008/02/18项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研政府人员访谈专业人士访谈潜在消费者访谈项目界定及研判市场机会分析案例借鉴和分析分项目发展战略及定位分项目物业发展建议2008/01/11项目界定及研判东营房地产市场分析阳光丽景
2、、石大花园、商行小区、胜利大厦、胶州路项目定位初步沟通 市调成果及项目定位初步沟通10个日历天初步沟通20个日历天中期汇报 商品住宅在整体开发战略中充当了“提款机”的角色提高持续、稳定、尽可能充足的“现金流”，不仅能够保证项目自身的滚动还要有较强的为其他项目“输血”的能力。持续稳定尽可能充足3向市场要速度的“突击战” 阳光丽景定位与物业建议谨呈：山东鑫都置业有限公司5目属性界定都市蔓延区， 市政公园旁的， 中小规模房地产开发项目6阳光景依托周已形成的区域价，在目整体安排中承担快速回的作用石大花园开发条件成熟。紧邻石大花园，周边为万人居住区，周边商业以社区商业为主，商业需求量大。商业主要针对石大
3、花园和周边小区客户，周边居住氛围尚未成熟，需培育；商行小区阳光丽景位于城市新区，重点发展方向，且紧邻东营区政府，具备优良的区位优势。项目周边居住意向还较陌生，生活配套还不成熟，随规划的实施，具备很好的发展潜力；拥有区位优势，周边居住氛围和配套相对成熟，紧邻规划中的公园具有成为市场明星产品的潜质。城市东区放量较大，竞争激烈，需找准入市时机，走差异化路线 ，快速回现。Step 2短平快速战速决Step 3控制节奏持续发力Step 1抢占先机快速回现瑞鑫小区位于西城边缘，城乡结合部，且不在城市发展方向上；周边城市意向较差，周边的交通状况和配套状况尚未成熟；客户对项目所在区域认知较陌生，还有一定的认知
4、抗性，项目的入市时机尚未成熟；等待时机，一旦成熟，差异化产品刺激市场，脱颖而出；Step 4等待时机脱颖而出7阳光景目研究思路项目发展战略及整体定位项目物业发展建议项目操作理念竞争格局分析（案例）经济测算本报告是严格保密的。8城已形成了大模目激烈争的市格局u由于城市开脚步的加快，以及房地市的火，目前城已入市的目已 有很多大目，而且后也有具有品牌效的大模目入市，未来城将会形成中大模目主的市格局；u大 目凭借自己的模 ，在品打造、 推广等方面都具有模效。项目占地面积建筑面积已入市项目东辰鉴墅2619万达高尔夫花园2324大海鑫天地5.110.2国际新城133170阳光1003350即将入市项目水岸
5、天华-6科达远鉴颐家1610绿洲国际花园9.29.2奥林匹克花园6780本项目4.4-本报告是严格保密的。9市中大模目或依托于外部源条件或内部制造吸引点，充分利用模 展示大力u配套施：会所、高尔夫u依托源：清湖u万达高尔夫花园目聘加拿大奥雅园境事物所 目提供园林景 方案，并将象征高品的高尔夫生活引入社区生活。u配套设施：会所u依托资源：清风湖、内部景观u东辰鉴墅采用英伦风格打造整体社区意向，湖中小岛式的别墅住区成为本项目的一大亮点。东辰鉴墅万达高尔夫花园阳光100u配套设施：北大附属实验学校、风情商业街、社区直通车、会所u阳光100以北欧风格打造整体社区意向，并且凭借其品牌影响力，在东营形成高
6、端价值。10阳光丽景项目研究思路导图项目发展战略及整体定位项目物业发展建议项目操作理念竞争格局分析（案例）经济测算11目操作思路分析适度成本社区领先企业战略快速回笼资金： 从整体战略角度，阳光丽景承担快速回笼现金的角色作用，可为其他项目的开发提供所需现金；适度控制成本： 本项目本体是一个中小规模的项目，不具备大盘持续发力的优势，因此在成本方面应当适度投入，把钱花在刀刃上来保证企业的盈利空间。打造社区及产品特色： 从市场角度出发，目前东城主要是大盘竞争的舞台，市场不缺乏展现大盘力、大手笔投入的项目，本项目不能淹没在这些项目的光辉之下，因此我们要通过打造一个整体向内发展的精品社区，将特色优势放大，
7、使产品在市场上形成亮点如何实现企业目标，首先要考虑的是如何营造社区领先特色？12住宅品目开特色模式研究u通 市上成功的住宅目研究， 得出打造住宅品目特色的六大模式；1产品创新型社区2科技领先型社区3主题概念型社区4规划领先型社区5景观创新型社区6配套升级型社区13品新型基于客 分研究基上，打造符合目客需求的新品u金色家园造了最 的建筑形和最 的功能形楼体外檐是低而有性格的色次，构成完整的六面造型，体 ；u一个元的板楼，充分保障了属感与私密性，成双成的落布局，达到共享与均好的最大化；u三种型，构造了粹的居住境，造 与友善的沟通空。 11层的建筑，采用了重度纯色方案，从视觉上降低了色彩的刺激度，拉
8、开了楼与楼之间的心理距离； 另外一种18层的建筑，则采用了高、中、低三种明度的深色设计，在与纯色11层建筑相融合的基础上，丰富了色彩感，提高了整体建筑群的层次感，凸现建筑的个性风格与时代感。 基于对天津市整体人群的分类，万科针对10万平的楼盘规模，采取了不同于大盘的运作方式： 首先是在市场研究和客户细分的基础上聚焦目标客户，确定了两种人群，一类是“社会新锐”，一类是“望子成龙” 然后根据对这两类客户的家庭结构、生活习惯、空间审美的研究，设计和推敲适合他们的具体户型。 最终金色家园一共只推出11层和18层两种楼型、3种户型，分别是105平米平层两室、101平跃层两室、117平三室。其中面向“社会
9、新锐”的设计的101平的两房跃层，获得天津创新户型大奖，被誉为“最具个性的品质婚房”。 在101平的两房跃层户型中，除了情趣感和舒适度之外，最大的亮点是近8平米的超大露台，将户外生活尽情发挥，并与楼上主卧外阳台遥相呼应，平添一份生活情趣。 聘请著名建筑设计公司，在成熟社区注重功能和实用的开发，外观时尚、现代的露台，还能兼顾其他功能。万科天津金色家园产品创新配套升级规划领先主题概念科技领先景观创新打造产品特色六大方向14科技先型凭借高档、高科技含量的建材、 施造品价u位于海淀万柳居住区;u经典城市豪宅，建筑面积8万，容积率3，四栋塔楼和两栋板楼组成;u颠覆板与塔的比较体系;u欧洲居住标准，新风系
10、统、LOW-E玻璃、外墙保温、地板热辐射采暖等科技住宅八大子系统;u周边价格平台70008000元/平米，本项目实现均价10500元/平米。整体规划外部看板裸体样板间高科技住宅的定位符合区域中关村客户的价值取向，实现了超额溢价。成功案例：北京锋尚国际公寓、南京锋尚国际公寓等北京锋尚产品创新配套升级规划领先主题概念科技领先景观创新打造产品特色六大方向15景 新型通全景打造 园林景精化，建立核心争北京星河湾：引进了近百种7000多棵树，保证秋冬两季 1/3 落叶，1/3彩叶，1/3保持绿色植物搭配，重木轻草；多软绿，少硬绿冬与夏皆呈现出美轮美奂的生态景观冬夏两季社区内不同的楼间景致情趣开放空间室内
11、景观楼间景观生态公园成功案例：广州星河湾、北京星河湾、绿城桂花城系列产品创新配套升级规划领先主题概念科技领先景观创新打造产品特色六大方向16配套升型通配套施的全面升， 市超越，建立差异化争珠江帝景：精装修公寓，塔楼均价9300元/平米，板楼均价11000元/平米，实现市场平台超越；2.5公里长，10万平米欧陆风情商业街五星级酒店会所5A级写字楼星级酒店式商务公寓成功案例：北京珠江帝景、惠州帝景湾、国美第一城产品创新配套升级规划领先主题概念科技领先景观创新打造产品特色六大方向17主概念型 主打造整个社区意向，造全新的居住理念东莞金地格林小城：典雅明快的德式建筑风格缤纷浪漫的欧洲风情商业街特色配套
12、：印象馆音乐坊标志物花塔格林系列：北京金地格林小镇、北京金地格林小镇6、武汉金地格林小城、东莞金地格林小城等主题社区主要类别与典型代表：风情主题：金地格林系列运动主题：奥林匹克花园教育主题：深圳桃源居 产品创新配套升级规划领先主题概念科技领先景观创新打造产品特色六大方向18莞金地格林小城项目位置：南城区东莞大道与四环路交汇处，北临四环路，西近东莞大道，南靠新中路，东至宏伟路 项目规模：项目总占地面积13.6万平方米，总建筑面积25万平方米 容积率: 1.9主题概念型案例产品类型：多层、小高层、高层、商业街客户构成：聚焦城市中坚阶层，为客户创造全方位高档品质生活19格林小城整体划由一条横向景 穿
13、整个社区，将各有机合在一起，沿 布置景 点 采用东莞首创的曰形组团，住宅与住宅之间形成内庭环境，整体规划上，构成围合式院落 横向景观轴贯穿整个社区，将各组团有机组合在一起 沿景观轴布置景观以广场为核心的景观节点主入口处设置假日休闲广场，与商业街有效结合，展示项目形象格林小城整体规划图假日广场实景图景观轴运动休闲区商业街20建筑格典雅明快， 莞市首个正德国代建筑情目，得市的高度可材料局部采用石、木本色，顶部以白色为主调，外墙以米白色为主，结合绿色的透明玻璃窗，穿插灰色、深色的线条和色块，丰富的色彩变化为整体注入活力，表现亲切快乐，很有浓郁生活气息；总建筑面积万，年月开盘，年月包括商业整盘售磬21
14、有新亮点的住宅品，体了居住品的提升东莞首创全落地飘窗 全景致洋房的五度空间：宽度：相同的面积，比别人多了30公分，景致更宽阔高度：全落地窗，比普通窗户高了30公分角度：实用的90度角度，户型设计特点为方正、实用360度：一梯两户，南北通透，享受不同方向风景。 适度：适合人居的尺寸设计六层全景致洋房效果图22之市平台，强化了社区公共空的品和社区氛的造，社区形象具有郁的小 情意向小城符号花铝板体现着对欧洲现代主义建筑的完美演绎23案例 ： 主，做足文章，形成系化的开体系，在系化的同形成目价值感浓缩展示AB紧扣主题的社区精神营销D体系化表达Cp重点打造体现社区主题的风情示范区，形成鲜明的形象标签。p
15、营销社区生活领先性。p社区主题具有鲜明的市场识别性，并能够激发客户的价值联想p围绕主题，形成体系化的物业体系，社区风格统一匀质，大量使用“点题”的符号与元素。主题24划先型通整体划布局，打造超越市平台水平的社区形式p建筑指标：占地面积9.88万平米，容积率1.13，低容积率使得整个社区保持了舒适的人居尺度。p建筑形式：26栋4-6层的平层，围合成13个院落。p户型尺度：户型面积从130平米到280平米不等，前期主力户型为160-170平米的舒适三居，后期主力户型是280平米的四居。项目概况：p区位条件：北京海淀区圆明园西路，周边学府云集，人文环境好，区域认知度高。产品创新配套升级规划领先主题概
16、念科技领先景观创新打造产品特色六大方向北京万科西山庭院人文大宅，院落友居生活2513个独立空既彼此相独立，又在整体空中相互呼、合一体u采用院落式规划布局，以庭院、园林为核心分隔居所、商业街等各个功能空间，形成了公共空间半公共空间半私密空间私密空间逐级递进的环境；u营造由公共广场、商业街、大尺度绿地各个庭院间的过渡庭院围合空间居室逐级过渡内庭院式设计；u13个院子围合，每个BLOCK庭院由两栋建筑围合成一个邻里单元，庭院户数是50到60；u 实行人车分流，全部采用全地下停车，车入口分布在小区的四周。10个友居院落3个高华院落26通 合式建筑，体了整体建筑的沉格及院落生活u建筑局部和细节的干净简洁
17、，庭院和公共景观的朴素天成；u外墙材料富有质感，建筑色彩纯净和谐，形成厚重、含蓄的风格，与周边环境和谐统一；u建筑要素的具体运用力求沉稳，不张扬，强调光影效果和体积感；27园林：接近自然，密自然是穿西山庭院园林划始的 理念u西山庭院的园林景观是用地区域环境和周边景色优势的延续;u每个组团拥有各自的主题与园林规划，独享各自景观元素；u宅间绿化、道路绿化、私家园林绿化采用近人尺度，体现了人与自然的和谐。28西山庭院凭借其院落友居生活得到市可，均价上幅度达到50%一期：u开盘日期：2004-5-29；u入住日期：2004-6-30；u均价：7380元/平方米；二期：u开盘日期：2004-10-23；
18、u入住日期：2005-12-31；u均价：8500元/平方米。u三期：u开盘日期： 2005-5-1；u入住日期：2005-10-20；u均价：10000元/平方米。一期二期二期二期三期29案例总结：产品具体发力方向规划排布形式、建筑形象是最易被感知的升级动作大型集中景观道路交通组织配套布局规划排列形式建筑与景观布局可持续发展景观点公共交往节点建筑质量多条景观副轴DIS系统创新设计社区边界封闭建筑外立面形象景观中心轴线大型公共交往空间户型设计功能宅间、庭院景观精装修立体景观建筑社区景观规划高低感知度产品力方向p根据成功案例所在城市的市场发展阶段和表现出的产品力着力点，同时总结不同发展程度市场的
19、产品表现，可以得到产品力客户认知排序如下p随着房地产市场的不断发展成熟，产品力也将不断扩展和升级本项目可发力方向30打造品特色的六大模式模式类别典型动作模式总结客户感知价值产品创新型社区u具备个性风格的建筑外形u注重功能与实用的创新户型u强调舒适度与情趣空间依靠强大的产品研发能力，扮演需求引领者，基于不同客户细分和城市阶段形成产品系列，“选择填空式”的复制方便实用舒适度科技领先型社区u从通风、保温、采暖八大系统，满足居住标准u国际领先节能技术通过先进材料设备的引入，引发生活品质的明显提升或变革性改良生活便利高科技、时尚景观创新型社区u精细化园林种植u系统化观景体系在景观开发的某一方面形成领先能
20、力，形成项目强化优势，社区其他部分采用定型化开发居住环境社区形象配套升级型社区u五星级酒店会所u5A级写字楼u商场通过开发商自身强势的资源能力，整合高档或大规模配套的强势拉动，提升项目竞争力生活便利形象档次主题概念型社区u风情主题u运动主题u教育主题u风格化建筑风格u风情商业街u社区标志物围绕主题，做足文章，形成系统化的开发体系，在套路化的同时形成品牌优势社区感社区形象规划领先型社区u形式感的整体规划u特色的建筑外立面 设计发力，推出高辨识度的创意形象，锁定城市中日益增加的创意敏感人群，城市新面孔的制造者新颖、个性昭示性与形象标签31本目 的打造品特色方向主概念型社区及意先型社区产品 配套景观
21、科技房地产发展到一定阶段建立在对客户需求非常明确基础上产品研发能力较强不宜采用结合自身项目特点及适度控制成本的开发理念，通过打造一个具有主题概念型打造一个具有主题概念型的创意规划社区的创意规划社区形成竞争优势，实现快速销售。规划主题一般适用于一二线城市客户接受度受当地文化影响投入成本高不宜采用使项目在市场站位鲜明易于被客户接受，迅速见效成本投入适中适宜本项目一般适用于大规模项目开发商需具有强势资源整合能力成本投入大非本项目的核心发力方向易于被客户感知实体展示将会提升项目价值前期投入及后期维护费用较高不宜采用使项目在市场中眼前一亮需与客户特性相结合成本投入不高适宜本项目32阳光景目研究思路项目发
22、展战略及整体定位项目物业发展建议项目操作理念竞争格局分析（案例）经济测算33目展略u通过整体规划弥补项目规模小的劣势，通过围合式布局加强小区的归属感及楼体之间的景观面；u以一个主题为引线，打造一个整体向内发展的精品社区，满足市场客户的潜在品质追求脱颖而出，最终实现叫好又叫座；u将钱花在刀刃上，合理的控制成本以控制总价，追求销售速度以领先规划和主题社区发力，打造院落友居生活，适度控制成本，快速回笼资金。34品和指的确定1、根据项目在整体战略中的回现功能以及市场的实现程度推荐本项目物业类型为多层及洋房类产品。2、从地块利润价值最大化角度测算，推荐本项目物业类型为纯多层；3、从项目整体安排及品牌价值
23、最大化角度考虑，推荐本项目物业类型为多层及洋房类产品；详细推算过程见附件产品定位项目整体安排市场实现规划实现地块价值最大化产品定位思路图35划指的确定低密度高档社区，多种物业类型组合： 1、花园洋房作用：1.项目的标杆产品，提升项目档次与形象 2.提升企业的品牌形象 3.为后续商行小区的成功奠定高端形象品牌基础；规划要点：在规划布局中，占据一定的景观资源。2、多层作用：项目的主体产品，是销售速度支撑的重要保证，加速资金回笼。本测算为初步计算，以大致确定项目总容积率，具体物业类型设置以规划建议为准u综合考虑地块的资源条件及市场实现条件，以及总开发周期，建议本项目容积率在1.2-1.3之间，以多层
24、、花园洋房类产品为主，多种产品组合，扩大客户层面，降低开发风险。u从地块资源条件排布实现性综合得出最后指标。花园洋房多层总计占地面积（平米）7543.7536831.2544375容积率1.01.31.25建筑面积（平米）7543.7547880.6355424建筑面积比例14%86%100%产品定位物业类型本报告是严格保密的。36客户定位III舒适型客户职业类型：事业单位、油田职工、周边县市客户基本描述：25-45岁居多，乐于与同事、朋友相邻居住，部分刚参加工作预备做婚房置业目的：改善居住品质，首次置业和二次置业置业特征：关注生活的便利度，易接受新鲜事物升级型客户职业类型：政府公务员、生意人
25、、油田管理层基本描述：30-45岁居多，拥有私家车，关注交通便利性置业目的：改善居住环境，二次置业置业特征：会为产品的创新而买单，关注资源的占有，支付能力较强，以居住在一个高档小区而自豪客户定位本报告是严格保密的。37从市场供应原则与客户需求原则出发，确定本项目主力户型的面积区间代表楼盘均价主力户型面积区间比例海通骏景2700三居125-156平米100%新新家园2500三居110-120平米59%伟浩假日广场2400三居123-130平米63%凤凰国际城3000三居100-110平米70%结论：l东营市场上在售项目的主力户型为110-130平米的3房。产品定位户型代表楼盘畅销滞销户型分析新新
26、家园106-120平米三居畅销伟浩假日广场106平米三居畅销；万达高尔夫花园110-120三居畅销凤凰国际城100-110平米普通三居畅销；70-80平米两居滞销；市场供应主力户型分析市场畅滞销户型分析实用三房：100120平方米；舒适性三房：120-140平方米l主力客户主要为解决居住需求及换房需求，关注生活的便利度，景观环境等，主力需求为实用三居及舒适三居；38目客核心价取向与楼价元素的 分析客户分类核心价值取向产品需求应对策略核心客户升级型客户关注居住的产品升级同时考虑景观、园林等外延产品因素花园洋房类产品强调创新、生活品质重要客户舒适型客户通过面积改善提高居住的舒适度考虑一定的生活便利
27、度同时景观、物业管理、社区环境等会对项目产生增值舒适3房实用3居提高品质感增加景观价值展示附加值低总价39型定位物业类型户型面积套数比例目标客户客户产品对位解析多层三居实用100-120平米63%事业单位油田职工周边县市客户三口之家，解决居住需求或换房需求，关注项目与单位的距离以及生活的便利度，但是承受能力有一定限制，关注实用性舒适120-140平米20%政府公务员生意人油田职工三口之家，关注项目与单位的距离，生活的便利度，产品的舒适度，同时关注周边环境洋房一层二层三层四层+五层150平米140平米130平米120+60平米17%政府公务员生意人油田管理层多为换房需求与资产保值，倾向于购买舒适
28、感更强住宅，关注地段与资源，产品的舒适性与品质感、私家感受，追求身份标签与阶层感总计100%产品定位户型40公园旁的院落友居生活深深的院落情结是中国几千年建筑文化积淀的结果北方的四合院和南方民居的天井都是从空间上区分了屋的内外，也从心理上界定了家的内外正是对院落空间不同体验的表述赋予了住宅建筑个性的魅力本报告是严格保密的。物业发展建议院落规划产品打造系列景观主题社区u通过规划布局凸出市场平台水平，弥补项目由于规模过小而缺少的规模优势，通过打造院落式生活方式，从而打造一个小而精的特色社区。u以新德式为主题，注重建筑和景观的有机结合，各物业类型建筑风格一致，体现院落式生活方式；u多层产品在满足市场
29、平台标准的前提下，在适度控制成本的前提下，给与到客户实惠的创新；洋房产品采用一些创新举措，突破市场平台水平；u以细节取胜，一条景观主轴+院落内部景观形成整体园林意向，保证前期投入及后期维护成本费用不能过高；42整体划布局以合式院落基，造整个社区氛u院落生活在中国具有极深的渊源，邻居之间亲密无间，人情浓厚，但随着城市建筑森林的不断侵蚀，院落将渐渐不再存在，人与人之间多了冷漠，少了关心与爱护。通过独特的院落规划设计使各个组团围合成封闭的院落，使居住者回归自然，找寻到遗落已久的邻里情愫，再现和谐邻里关系。u围合式布局的优点：u一、能形成有效的社区边界，创造领域感和归属感，符合人的心理需求。 u二、腾
30、出中间的土地用于小区景观。 u三、安全且易于管理。提倡邻里概念，以两幢住宅为一个邻里单位。两幢住宅入口相对形成邻里空间，增加了人与人之间交流、沟通的机会。规划主题产品景观u山东人特点：受儒家文化的熏陶，特别讲究人际关系和尊卑等级，爱走上层路线。因此围合式布局满足了山东人爱交朋友的性格特点。43停方式院落内部全部人行道，小区部分人分流u邻里组团封闭，车行在邻里外解决，减少车行及闲杂人员的干扰。实现部分人车分流。产品类型车位比 车位数（个）停车方式花园洋房1.048集中停车普通多层0.5144集中停车合计-192-u车位比满足基本使用需求的基础上适当上调，不同物业类型配置标准不同；u停车方式结合当
31、地市场现状及项目定位，建议以地上停车；u车位布局体现就近原则，结合物业类型，建议以宅前集中停车为主。u集中停车位结合树木绿化统一设计；规划主题产品景观44整体建筑格新德式u以新德式主 穿整个社区的划中，要充分展新德式建筑的特点。规划主题产品景观1.外形简练、现代，充满活力，色彩采用暖色调，现代简约派。2.功能讲求实用，摒弃任何多余的装饰。3.注重细节设计。4.外立面通过体量变化，使视觉效果更加丰富，增加房屋的别致感，避免平板立面；45每个 内部打造不同的空意象，整体成一个体系以庭院、园林为核心分割出富有归属感的不同区域；庭院根据不同的活动分区，采取草地、铺装、花坛的穿插组合分割空间、限定不同区
32、域。每个院落内部以一个主题为核心思想打造，整个项目的主题成为一个系列，建议以园林类词语为主题，易于被山东客户所感知；规划主题产品景观花园洋房多层本报告是严格保密的。46市场多层平台户型要素主功能朝南，全明设计，带飘窗，并存在一定的创新项目客厅卧室其他国际新城朝南1-2个朝南飘窗步入式衣帽间洗浴分离全明设计错层科达远鉴朝南1-2个朝南270度转角飘窗全明设计错层部分北向生活阳台海信盈城朝南1-2个朝南270度转角飘窗全明设计阳光房部分北向生活阳台格林枫景朝南1-2个朝南飘窗步入式衣帽间洗浴分离全明设计阳台百叶窗水岸名都朝南1-2个朝南飘窗洗浴分离横厅市场平台水平：基本面客厅及1-2个卧室朝南、卧
33、室带飘窗、全明设计、洗浴分离创新面错层、阳光房、横厅设计、阳台百叶窗、步入式衣帽间、北向生活阳台规划主题产品景观多层产品户型建议：保证市场平台水平，可以适度加入阳光房、步入式衣帽间、北向生活阳台等客户易于感知且实用的元素。注重交通组织，尽量减少空间面积浪费。47通端 型造合式小区u方式一、通端型加大深，形成合意向。u方式二、通端元的折形成合式布局。u合 人的居住喜号，建采用方式一，加大深来造合型社区；规划主题产品景观方式一示意图方式二示意图48提升舒适度阳光房 ，通 高至2.2米全部送阳光房外景阳光房内景阳光房内景阳光房外景阳光房方正实用观景良好附送面积规划主题产品景观49洋房产品功能研究基本
34、功能院错露退一步式阳台双流向设计跃式下沉式前庭后院交错阳台第一代第二代第三代第五代本项目功能首现u从居住的舒适性角度考虑，建议本项目的洋房在户型功能上具有院、错、露、退、错层、下沉式、前庭后院功能；u综合建筑成本考虑，建议本项目洋房具有的基本户型功能为前庭后院引入私家会所，错层设计体现完美功能空间，退台设计展示洋房真实本质；规划主题产品景观u第一代、第二代花园洋房产品主要关注产品本身，单体色彩重要整体，只是外在形式上与多层相区格；从第三代产品开始更加注重住宅带给人们的身份感；第四代产品将园林景观与建筑相融合，为后续的第五代产品，类似于别墅一样的生活品质奠定了基础；住宅不仅是人们居住的场所，它也
35、是人们身份的象征。50资料来源：世联分析目前东营的花园洋房只是注重单体，而尚未将社区景观与产品相结合第二代第一代第三代第四代第五代“院、错、露、退”定义了花园洋房的概念“通过朝向，功能布局、双流线设计等功能的调整使生活更加舒适功能分区更加明确，使住宅带有身份的象征通过前庭后院、镂空光井、下沉式庭院等功能升级，使花园洋房达到别墅的生活品质注重周围景观与建筑的融合早期花园洋房产品主要关注产品本身，单体色彩重要整体后期花园洋房产品主要关注通过更加区分化的功能分区，以及单体与整个外部景观的结合达到更加舒适的居住品质东营的花园洋房目前尚处于早期阶段，未能将景观与建筑相融合，且在功能布局方面只是满足了日常
36、的生活需求，而并未给到业主尊贵的生活感受规划主题产品景观我们的目标本报告是严格保密的。51退台花园洋房 退台，每都可享受退台花园，室外景与空中景相互映规划主题产品景观52洋房品入方式不同的入方式，享受不同的生活方式设计层数为4+1层，南入口首层通过独立小院，形成私密性很强的入户形式，2层通过露台入户，3、4层则是在楼梯间。一层从花园入户二层从露台入户改变原有的“多层住宅”单一、过堂式的“回家感觉”，使家的归属感更强。规划主题产品景观本报告是严格保密的。53双向私家花园，高性价比，别墅生活感受u首层私家花园，业主可自由打理，繁忙的工作之余品位生活的乐趣；u南北小院设计，可以根据业主需要，自由安排
37、院落空间；北向庭院南向庭院前庭，主要承担入户功能，完成院落公共空间向家庭私密空间的过渡，也是邻里交流的一个空间。后院，更加私密一些，面积有效控制，给到客户花园的感觉即可。规划主题产品景观本报告是严格保密的。54u 私家庭院与阳光、空气全接触，并在院内栽植鲜花和树木，形成室内小公园和室外大公园的互相辉映u 院墙可采用植物+栅栏的隔离方式，既能向外展示漂亮的私人花园、又利用植物形成的天然屏障保证生活隐私私家庭院保证首层居住空间的私密感高大绿植以遮挡视线，保证庭院空间的私密规划主题产品景观本报告是严格保密的。55下沉式庭院业主的实惠及生活品质的体现半地下室改建的视听室u下沉式庭院增加了室外空间的层次
38、感，业主可随意分配各类使用功能于此；u下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力。下沉式庭院已经成为小别墅必备点；u下沉面积20-30平方米。规划主题产品景观本报告是严格保密的。56顶层阁楼、大面积露台，别墅式生活体验阁楼提供了丰富的室内空间变化，而丰富的变化正是居住品质提高的重要标志；阁楼的设计，是打造别墅感的重要标志；规划主题产品景观本报告是严格保密的。57退台洋房户型设计建议采用第五代产品的设计方案u层数：地上四层半，地下一层（半地下）u面积：首层150，二层140，三层130，四层120+60平米 半地下室面积30平方米u设计要点：建议采用成熟产品的设计方案u实惠亮
39、点：首层赠送私家花园及30平米半地下室； 二层赠送约20平米露台； 三层赠送约20平米露台； 四跃五层赠送约30平米超大露台规划主题产品景观本报告是严格保密的。58户型推荐退台花园洋房首层u建筑面积：149.14u架空层储藏室：28.37u错层四室两厅双卫 u开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分u超过20主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间u三间主卧组织紧凑，空间利用合理 架空层平面错层南入口首层，位于首层，独享50左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。u独有阳光房，倍添院居情趣，并可根据业主需要，自行进行空间改造。u下沉式庭院可根据业主需求打造成为会客室、娱乐室、房间等；规划主题产品景
40、观本报告是严格保密的。59户型推荐退台花园洋房二层户型u建筑面积：140.48 错层三室两厅双卫u独创露台入户方式，私密性、归属感更强u7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分u超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间u三间卧室组织紧凑，空间利用合理u活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台露台入户错层规划主题产品景观本报告是严格保密的。60户型推荐退台花园洋房三层户型u建筑面积：128.92 错层三室两厅双卫u7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分u超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间u三间卧室组织紧凑，空间利用合理u卫
41、生间洗卫分离，互不干扰u活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富u附带观景露台 错层规划主题产品景观本报告是严格保密的。61户型推荐退台花园洋房顶层户型u建筑面积：186.59 跃层四室两厅三卫u上层豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房。主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然。坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意u下层18.1米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间。层高达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮客厅与观景露台相通，便于干燥通
42、风。附带超大观景露台 露台主人区露台露台规划主题产品景观62一条景主将社区由公共空引入私密空u一条景主：穿社区；u一个景核心和两个景点：社区中央公共核心景，2-3个主小型景 点；规划主题产品景观63景打造注重一年四季的季性影响，使景无不在u避免大面积用水，以减小后期维护费用；u水轴打造要注意枯水期的景观，即使在枯水的季节，丰富的造型也可以成为另一道风景线。可采用强烈的色彩配搭，将艺术和自然结合在同一景观主题之中，对客户有很强的感染力。规划主题产品景观64院落内部园林景体系列性、参与性布置休闲座椅、凉亭，以提供业主可停驻的空间，休息、聊天，增加社区交往性。以盆栽和草皮为主，辅以硬铺，每个组团内设
43、置一个亲景景观点。选择不同植物种类形成高低错落的绿化，道路以硬铺为主，营造亲切宜人交通空间。u各院落内部以不同的主布置不同的主景，通相同的建筑元素或者材料使各景之既区又同呈一个系列。规划主题产品景观65久违的院落在城市中复兴66阳光景目研究思路项目发展战略及整体定位项目物业发展建议项目操作理念竞争格局分析（案例）经济测算67目用地划指、目利估算表序号 项 目总用地规划指标1用地面积()44,375.00 2容积率1.25 3总建筑面积55,424.38 3.1多层()47,880.63 3.2洋房()7,543.75 用地规划指标序号项 目计算公式 金额（万元） 1销售经营收入17627.58
44、 2开发成本9921.12 3销售费用528.83 4销售税金及附加974.815利润总额(1)-(2)-(3)-(4)6,202.836所得税(5)25%1,550.717净利润(5)-(6)4,652.138投资利润率利润/总投资54.29%9投资净利润率净利润/总投资40.72%预售项目利润估算表68目投 划表单位：万元项目投资计划表序号项目名称投资金额2007年2008年上半年下半年上半年下半年1土地成本1,828.24 1,828.24 2前期费用191.21 191.21 3建安工程5,746.43 2,873.21 2,873.21 4管理费用172.39 86.20 86.20
45、 5不可预见费143.66 71.83 71.83 6其他费用731.60 365.80 365.80 7基础设施费1,107.58 553.79 553.79 合计9,921.12 1,828.24 4,142.05 3,950.83 69金流量表（全部投）现金流量表项目现金流量图序号项目合计2007年2008年2009年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1现金流入17,627.58 4,194.55 8,808.55 4,624.49 2现金流出12,975.46 1,828.24 4,142.05 4,308.631,244.57 1,451.973净现金流量4,652.13-1,82
46、8.24 -4,142.05 -114.087,563.983,172.51 4累计净现金流量-1,828.24 -1,828.24 -5,970.29 -6,084.63 1,479.614,652.1370目利分析l项目总投资：11424.75万元；l税前投资利润率=利润总额/总投资=54.29%；l税后投资利润率=净利润/总投资=40.72%；l项目动态回收期=1.5年项目损益及利润分配表（万元）序号项 目合计2007年2007年2008年2008年2009年2009年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1经营收入17,627.584,194.558,808.554,624.492开发成
47、本9,921.121,828.244,142.053,950.833销售费用528.83125.84264.26138.734销售、经营税金及附加9752324872565营业利润6,203-1,828.24-4,142.05-1148,05742306补前期亏损1,828.241,828.245,970.296,084.367利润总额6202.83-1,828.24-1,828.24-5,970.29-6,084.361972.824,2308所得税1,550.71493.21,057.59净利润4,652.131,479.613,172.51本报告是严格保密的。71项目方案二研究72阳光景
48、目方案二研究思路方案一是基于市条件出的最化方案，但是由于地所的位置，政府地有以下要求：1.在地的南角划有一个志性建筑2.划方案要考城市形象了使方案利的通 批，并且承担目在整体略安排中的回功能，提出方案二。73基于政府形象要求、市 以及地本体条件限制，建本目物 型合多+洋房+小高u政府要求在地的南角划有一个志性建筑，因此建在地的南角布局一小高建筑，一方面足政府的形象要求，另一方面提高目的容率，符合批需求；产品定位政府形象地块排布实现市场实现产品定位思路图u由于本项目在六项目的整体战略安排中承担回现功能，因此从市场实现角度出发本项目仍以多层为主，作为销售速度支撑的重要保证，加速资金回笼，在地块排布
49、可实现的前提下尽量多排多层；u由于在地块的东南角布置一个小高层建筑，因此小高层所对的北面地块，从日照条件分析，能排布三排六层的多层或者四排五层的洋房，综合市场实现价值考虑，建议排布四排五层的洋房；18米29.7米东营日照系数：1.65六层多层房屋间距18米*1.6529.7米五层洋房房屋间距15米*1.6524.8米小高层房屋间距33米*1.6554.5米74划核心要点以点面，提升目的城市形象u在行人 到达区域范内，布局具有城市元素的建筑，打造城市界面，以体城市形象，通政府批；东二路黄河路城市展示面城市展示面城市形象视觉焦点以点带面示意图东二路黄河路多层小高层洋房项目规划布局示意图u小高层建筑
50、作为本项目的视觉焦点，结合洋房山墙与立面处理展示整个社区的城市意向；本报告是严格保密的。75方案二划示意多层洋房小高层本图仅为规划示意图，最终以设计院实现为准u方案二整体以院落式布局，容积率较方案一有一定提升；u小高层作用：1.满足政府城市标志性建筑要求；2.作为视觉焦点，提升项目的形象与档次；3.提高项目的容积率及利润；u多层作用：1.项目的主体产品，项目现金流的保证；u洋房作用：1.作为对外展示的城市界面，提升整体项目的形象与档次。76品定位小高+多+洋房物业类型组合配比：建筑面积（平米）建面比容积率小高层1320021.5%-多层2880047%-洋房1920031.5%-合计61200
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