1、附件4：一、方案阶段前期介入要点序号关注项关注点要求方案阶段确定内容上场会资料土地出让承建要求由地产提供，作为初步规划依据。品牌支持费 22元/平米。物业费补差 在可研报告中体现补差费用。物业用房配置标准 依据地方物业法律法规规定。园区初步规划布局、采光、绿化景观。园区道路小区优先考虑人车分流形式，道路布局合理，形成网状、环状布局，主干道能满足消防、救护车辆的使用，留有无障碍通道，消防车道上空4以内无障碍物，宽度不小于4米，距离高层建筑物外墙宜大于5米。消防登高处 总平或设计规划图中应体现设置消防登高面设置。消火栓布置 最大间距150米。消防通道环形，宽度不小于4.0米。主出入口位置住宅小区出
2、入口不宜超过3个，（40万平米以上的小区可考虑设计4个），住宅区域宜实行全封闭式管理，车辆出入口设置双行车道。地库出入口位置满足国、地标地库出口数量与地库面积（车位数）配比要求。车位配比根据地方规定执行。地上设备房位置应尽量避让住宅区域，减少对业主影响，不能避让的选择隔离遮挡美化处理。配套商业定位配套商业较多且都为小区沿街底商，应按照设计使用功能，合理考虑风道及下水油污处理。楼间距1:1；1:0.8园区总平图园区路面与市政路面标高控制，控制好路面坡度，达到人行、车行舒适的同时满足散水要求，使雨水及时排出园区。出入口数量出入口1、出入口在满足规划的同时，数量不宜过多,每60O户设置1处出入口 ；
3、2、根据小区周边公交站、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营 ；3、车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多个车库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口；4、形成收水口的组团大门处应设置截水沟。 生活、建筑垃圾收集点确定生活、建筑垃圾收集点1、园区边缘隐蔽部位或地下，交通便利位置，且处于园区下风口位置为宜；2、与住宅间距合适，应考虑风向因素。尽量采用内投外取的运输方式；3、露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度；4、根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行；5、一般一个项目设置一个垃圾站，有条件
4、宜居中，距项目最远点不宜超过1.5KM，建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置；6、室内设施：给水、排水、通风、消毒除杀、照明。 围墙方式的确定1、围墙尽量顺直；2、高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点；3、铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有防爬刺；4、实体围墙面层不使用浅色材料。人车交通流线1、宜采用人车分流；2、车行宜直接进入车库；3、楼栋与车库设置相连通道。配套设施的学校、幼儿园、会所、泳池1、项目相对集中位置；2、独立管理，出入口单独向小区外；3、面向小区外、水电气单独计量。物业用房物业用房（包括：临时、过渡、永久及售场用房）1、管理处、客户中心一般合并设置在小
5、区相对集中位置，客户中心宜设在首层；2、工程、绿化、保洁用房考虑服务半径宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远；3、保安用房需有采光条件，宜设置独立向外的出入通道，减少对业主影响小；4、过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要方案阶段确定内容上场会资料公共卫生间1、高层公寓楼在一层设置2、每组团设置3、社区商业根据服务半径考虑4、商业每层设置一组 5、出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置卫生间6、集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间7、卫生间蹲、坐便器配比数量1:3。保洁间1、高层公寓楼每栋大堂
6、或架空层设置2、花园洋房每个组团设置3、别墅每组团设置4、商业每层设置5、社区商业根据服务半径考虑6、面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明 ；7、取水点、排水、通风注：建筑工程图纸的形成建筑工程图纸的形成阶段主要有三个：第一阶段是初步设计阶段。这一阶段主要是根据业主单位突出的设计任务和要求，进行调查研究，搜集资料，提出设计方案，然后初步绘画出草图。第二阶段是技术设计阶段。这一阶段主要是根据初步设计阶段确定的内容，进一步解决建筑、结构、材料、设备（水、电、暖通等）的技术问题。最后阶段是施工图设计阶段。这一阶段主要是为满足工程施工中的各项具体技术要求，提供一切准确可靠的施工依据，因此这个阶段又称为
7、深化设计阶段。主要包括全套工程图纸和相关配套的有关说明和工程概算。全套工程图纸是施工单位进行施工的依据。看图方法:先粗后精,先建筑后结构,先大后细,先主体后装修,先一般后特殊。先粗后精,就是先看平面、立面、剖面,将整个工程的设计图纸粗略地看一遍,使对整个工程的规模、特点、结构情况,使用材料要求等等有一个大致的了解。先建筑后结构,就是先看建筑图,后看结构图,核对建筑图和结构图的轴线位置、尺寸是否一致,前后有无矛盾;检查立面图各楼层的标高是否与建施平面图相同,再检查建施的标高是否与结施标高相符；先大后细,就是先看大图后看细部大样图,搞清细部构造要求和作法,以及节点构造的连接处理是否清楚、合理,核对
8、平面图中标注的大样与大样图的编号、尺寸、形式、作法是否一致,所采用的标准图集编号、类别、型号与图纸是否矛盾,大样图是否齐全,有无遗漏；先主体后装修,就是先看主体结构部分,后看装修部分(包括装饰、防火、保温、隔垫、隔音等)以及其他特殊装修部位构造和材质要求；先一般后特殊,就是先看一般建筑结构部位,熟悉基本尺寸、标高、部位、构造和要求后再看特殊部位和要求(如地基处理、变形缝的设置、防火处理、抗震构造等)搞清构造和处理方法;有无使用特殊材料,其品种、规格、数量能否满足需要等等方案阶段确定内容二、施工现场前期介入要点序号重要程度关注点要求1巡视管路1、给水管路：阀门控制区域（层次有效）、管井维修空间、
9、膨胀器的安装、管路的埋深深度、管路的保温；2、供暖管路：管路布局（主、分系统管路关系）、膨胀器的安装、管井维修空间、管路的保温、管路埋深深度、阀门及调整的控制； 3、排水管路：出楼管的材质、排水管的直径、污水井距离、管路坡度、排污点与化粪池的距离、园区排水与市政排水关系 ；4、线缆管路：管与结构做法、进户的封堵方式、穿墙套管防水。 2现场的隐蔽1、基础回填：覆土夯实做法工艺、直埋管路的基础、直埋管的保护；2、吊顶：吊顶的工艺及做法、检修口尺寸、设备吊顶的牢固性；3、装饰墙：石材及装饰构件的固定方式做法、装饰外墙与窗口关系、防水做法。 3防水1、关注地下防水的做法及防水保护；2、关注防水成品附近
10、的二次机械施工保护，防止二次破坏；3、了解对防水高度、覆土、结构关系以及顶面防水边角细节搭接宽度、固定方式、收头方式。4园林布置1、绿化、景观、其它工程对该位置管线的影响；2、绿化与建筑的关系，绿化与设施的关系，树木与楼本体、树木与围墙、道路、顶板覆土深度的关系，美观与协调；3、绿植坑与蒲包尺寸、基础肥的铺垫、回填土的土质5现场工作内务沟通渠道建立与开发、施工单位良好沟通渠道，了解施工进度、施工内容。对重点事项做详细记录。为后期施工单位撤场，现场材料、备件的移交打下良好的基础。6责任1、与开发单位的工作联系单、现场问题照片、收件人签字、重要问题的跟进，重大问题没有回复的要上报机关工程管理部；2
11、、现场早期介入报告，要报物业总公司工程部审阅、审核、备案再发开发公司；3、现场各类文件的收集存档。7记录1、现场巡视要有记录，存档备案；2、收集单位名称、企业管理人、现场负责人及技术人员的联系方式，建表建册，为后期保修打下良好基础。8收集1、收集安装设备设施随机的各类资料和工具，为后期竣工资料移交建立完备工程文档（设备资料是操作维护安全规程编制的基础、是专业技术培训及运行管理的依据、是设备大修、中修的检测标准、是企业等级评定主要项目之一、是物业更迭最重要环节）；2、收集施工步骤、工艺、使用的材料编号、色号、产地及厂家全称（记录）。9会议定期或不定期组织开发公司工程、设计、施工部门研讨会，将早介
12、发现的问题进行讨论、解决，并做好记录存档。10装备 安全帽、绝缘雨鞋、盒尺、充电手电、红外线测距仪、便捷式红外线水平仪、插座测电器、电笔、人字梯1.5-2.5米、工具包或箱、简单的工具（水电）、记录本（施工、材料）。现场工作内务 三、土建专业前期介入要点序号 关注点要求备注1建筑外墙1、外立面时不宜采用瓷砖装饰；2、尽量减少外墙面外凸沿及条柱；3、对凸窗窗檐散水面做坡度大于3%的放坡处理；4、建筑外立面采用耐腐蚀的材料，不宜使用木质饰品，必须使用的应有有效的防腐措施；5、建筑外立面采用涂料饰面的，女儿墙、阳露台实体栏板、横向建筑线条等部位应采用石材压顶（外挑50mm）或铝合金批水板做防流挂处理
13、；6、做有保温的外墙文化石不宜采用密贴的排版方式，应留出缝隙并用防水砂浆做勾缝处理；7、外墙防水高于种植土500mm，苯板网格布反包后涂抗裂砂浆，苯板下墙面防水砂浆与苯板碰口；8、建筑连廊关注排水，棚滴水宽度要大于走廊护栏宽度；9、外墙保温防火措施：外墙保温板安装时应按照规范设置防火圈。2空调预留位置1、设计时将格栅设计为一侧固定插锁、另一侧用合页与其焊接，为可开启式格栅，可用插锁固定； 2、空调位尺寸满足该房间面积对应功率的常见空调室外机尺寸；3、装饰百叶正投影间距宜不低于15cm。 （采用其他形式百叶要利于室外机散热排风）4、空调位附近应设置有组织排放冷凝水的排水，穿墙管向外找坡，易积水的
14、空调机位设置地漏；5、空调外机位设置不低于两面进出风，排风面与机位同宽；6、空调机位设计时应考虑安装难度；7、分体式空调机位的墙面必须采用实心砌体，满足空调外机墙面安装的强度；8、连接内外机的冷媒管长度控制在3米内，最大不得超过4米；9、高层不建议采用户外安装；10、共用空调机位进行分隔；11、户式中央空调：室外主机宜选择顶排风式的机型，避免侧排风对植物和相邻住户的影响；结构设计时应设计好户内外管线安装通道的预留；室外机位必须设置排水接口；预留主机安装时的运输通道；.一般空调外机及安装尺寸挂机：1P外机（宽720*深300*高550）空调板最小净尺寸（1050*500*700）使用面积约：14
15、平米1.5P外机（宽820*深300*高550）空调板最小净尺寸（1100*500*800）使用面积约：14-23平米2P外机（宽850*深350*高550）空调板最小净尺寸（1100*500*900）使用面积约：24-32平米柜机：2P外机（宽900*深350*高750）空调板最小净尺寸（1200*600*1000）使用面积约：24-32平米3P外机（宽950*深350*高850）空调板最小净尺寸（1200*600*1100）使用面积约：33-45平米注：净尺寸为该范围内没有其他障碍、管线或交叉3商业及住宅烟道1、竖向烟道不能直角转弯；2、烟道应伸向屋顶高空排放，同时应离住宅距离大于20米；
16、3、顶端烟帽设置应利于排烟、具备防雨水进入功能；4、经过住宅卧室、客厅等功能房间时应具有隔热、防漏烟功能。5、商业烟道不宜设置在共墙上；宜多竖向烟道，少横向烟道；6、洋房、别墅均设置排烟道；7、底商设置统一空调机位8、底商门前散水设置集中排放，设置排水沟或统一排水管物业用房布局见物业用房配置标准；4车库图纸审核1、地下车库出入口设置：大中型汽车库出入口不应小于2个，特大型汽车库出入口不应小于3个，汽车出入口之间的净距应大于15m2、出入口车道汽车疏散坡道的宽度不应小于4m，双车道不宜小于7m，转弯半径按6米设计长于10米坡道设置3道截水沟（入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与车库地坪交界处）
17、，雨量较大的地区做适当增加；坡度8%的车道，宜考虑减震、防滑措施；宜采用双组分改性树脂刚玉混合防滑减震材料3、车库排水沟：排水沟不建议采用混凝土浇筑，高分子合成材料水箅子4、管沟防返水：与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水措施5、车库雨污井、提排：采用防臭井盖；提排设置超高水位报警信号到中控室（提排不能设置在业主产权范围内）；提排泵坑盖采用轻质材料；必须采用水泥盖的其提排井盖应利于方便开启，重量不得超过50kg 且应设置提升着力挂件（或孔）；深度大于1.2米的必须设计爬梯；6、进出车库挡墙上的管线孔或套管应有效封堵，做好防水处理；7、出入口均应设置带色环的限高杆并配置限高标示；各防火分区卷帘门
18、应设置限高标示（双行道在卷帘门两边均应设置）；8、关注柱网间车位布置的合理性；（净间距一般在8米左右为宜）；9、车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙，并弱化处理，避免对住户影响。汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50352-2015规定：特大型车库1000辆 汽车库库址的车辆出入口，距离城市道路的规划红线不应小于7.5m，并在距出入口边线内2m处作视点的120范围内至边线外7.5m以上不应有遮挡视线障碍物 汽车库内坡道面层应采取防滑措施，并宜在柱子、墙阳角及凸出构件等部位设防撞措施坡道组织 北方地区直坡道口部不宜北向，如必须朝向北向，可采用曲+直坡道降低冬季季风影响。 50辆以下地下车库设一条
19、单车道坡道 51-99辆地下车库设一条双车道 100-300辆地下车库设二条单车道坡道 301-500辆地下车库设二条双车道坡道 直线坡道坡度 缓坡：坡度7%，最小长度3.6米 等坡段：坡度14%，长度根据高度确定（17m） 曲线坡道坡度 缓坡：坡度6%，最小长度3.6米 等坡段：坡度12%，长度根据高度确定（20m） 横向坡度 直线坡道坡度：1%-2% 曲线坡道坡度：5%-6% 坡道宽度参考值 直线单行4.0米 直线双行7.0米 曲线单行4.5米 曲线双行8.0米（内圈4.2米，外圈3.8米）5设备房平面布置1、预留设备维修空间，方便维修及日常保养；2、配电房位置不影响住宅；3、重要设备房，
20、如配电室、发电机房、集中空调机房等不宜设置在最底层，必须设置在最底层时设备房地面应高出房间外300mm-500mm左右。6管井及楼层设备间1、管井及设备间的检修通道应设在公共区域；2、管井设置排水及防水（楼层内设置保洁取水点的管井墙地面均应作满防水，规避结露现象造成的墙面返潮至户内）；3、预留足够的维修空间；7天面1、天面的防雷带连接应使用镀锌材料，外露焊接口需要做防锈处理；2、天面的防水层翻起的高度不小于500mm，并应设置防水层的压线；3、天面层的机房、水池等结构建筑物，其外侧应安装检修楼梯，并要连接防雷网；4、有绿化要求的天面层，绿化的底部做好防水的同时应考虑采用架空设计。8露台1、做有
21、保温的露台应按照屋面的做法增设透气孔，具体细部做法详见附件；2、阳台、露台装修完成面标高宜低于室内50mm以上设有排水，（或结构挡水坎）避免积水渗入室内；9卫生间、厨房1、地面完成面应低于客厅完成面50mm;2、卫生间、厨房墙面采用实心砖；3、所有卫生间墙根按强规要求采用C20素混凝土（120高、宽同墙厚）进行浇筑；10大堂 1、大堂门的内外地面的高差应不小于2550mm，外地台应有一定的坡度向外排；2、单元出入口上方的挑檐不应选择玻璃等易碎材料，不宜在其顶部设计绿化植被；3、设置无障碍通道；4、形成收水口楼栋大堂出入口等应设置截水沟。11保洁工具间1、高层每栋首层或负1层设置单独的保洁间；2
22、、花园洋房每个组团设置；3、商业每层设置（考虑服务半径，以120米为宜）；4、高层、洋房、商业保洁间面积均要求每间1.52平米；5、别墅每组团设置 23个（面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明 ）；12楼层1、安装消火栓装饰门设弹簧门吸，角钢加刚挂石材的装饰门其转轴应设置90限位器；2、摆放垃圾桶位置墙（地）面贴1.2*1.2米墙（地）砖；13门楣防渗水措施1、门窗檐口设置滴水线或鹰嘴；2、梁底斜面；3、门窗框付框处抹灰防渗漏，台面做细石混泥土压顶并向外斜坡，窗台饰面砖不宜采用横向排版方式，防止横向缝隙的积水慢性渗水；4、建筑雨搭（门头）尺寸，要大于门口可视对讲的安装位置四、电气专业前期介入要
23、点序号关注点要求备注1高压设施设备1、机房门口不得设置车位；2、变压器尽采用干式变压器。2低压设施设备1、设应急发电自动转换功能，即与发电机联动（设有发电机项目）；2、安装计量表；每个回路用标示牌注清所控制的回路，标示牌所指线路必需准确无误；3、有手动、自动功能，有自切换电功能。3电缆桥架1、电线、电缆的配管线槽、桥架敷设安装的位置、走向、连接、固定方法等，必须符合有关规定，尽可能集中铺设，考虑整体的美观 ，供电标识清晰；2、金属导管，（除复合型可挠金属导管外）必须接地或接零；3、电缆金属支架、导管过墙、板的电缆金属套管应保护接地或接零，钢管与箱盒间应按规定做跨接地线；4、镀锌导管、可挠性保护
24、管应采用专用接地卡跨接地线，线槽进入电房处要做好防鼠、防火措施；5、配线应分色，同一建筑工程的电线绝缘层颜色尽可能选择一致，接地保护线（PE）应是黄绿相间双色线，零线（N）应用淡蓝色；相线分别用：A相黄色；B相绿色；C相红色。4户内1、普插、空调插、照明、厨房和洗手间、热水器应分回路单独控制；2、户内的开关箱开门时不能与门发生碰撞，更不能安装在厨房内的厨柜内；3、厨房、卫生间的开关宜安装在门外开放侧的墙上；4、商业配电箱不宜设置在公共墙体上。90平方以下 90平方以上200平方以下 200平方以上（复式）6KW 采用三相四线供电10KW 三相四线15KW5公共区域1、应采用防水、防漏电的地点安
25、装插座，避开儿童能触摸到的位置或采用暗藏式插座；2、露天照明灯具要选用防水、防腐蚀、防漏电的灯具，安装位置应避开水浸透到的地方，户外电源应采用防水箱，布线应采用电缆井布线；3、超过四米的不设吸顶灯或吊灯宜采用壁灯；4、安装电源插座时，一定要按规范，面向插座的左侧应接零线（N），右侧应接相（L），中间上方应接保护地线（PE），PE线在插座间不得串联连接，楼层的照明与插座要分路控制 ； 5、单元大厅设置维修、清洁使用电源，电源控制设置在强电管进内单独控制；6、公共区域及车库建议采用LED节能灯具。6电表计量1、商铺计量表设置在公共区域,计量表采用预付费卡表或智能表；2、电梯、生活泵房、地下室照明及
26、公共用电回路增加计量；3、计量表的标示：应采用防脱落、防掉色的材料制作。7光源选择及控制回路1、楼道灯具安装距地应低于3米；2、公共区域照明灯具，高度宜低于4米，利于维修；3、红外线感应、雷达感应开关；4、地下室主干道照明及公区照明灯具采用LED灯源，多段分路控制；5、照明控制方式：采用智能控制或时间控制器控制。8电源供电范围1、发电机：保障性负荷：电梯、排污泵、生活水泵、高层建筑楼梯照明、值班照明、游泳池照明、物管办公室照明、门岗照明、车管系统、保安系统电源、电话机房照明、幼儿园、影院、环境照明容量的50、部分大型商铺的备用用电，负荷计算时考虑需用系数和同时系数；主力店：主力店应单独设置发电
27、机，供电范围为主力店消防负荷和保障性负荷，发电机容量选择时按最大可能消防负荷和保障负荷的较大值选取；2、UPS电源：中控室及安防系统满足24小时使用；3、EPS电源：应急照明；5、集中商业商铺应急照明电源与备用电源分开设置，双电源转换设置在公共区域。9维修、社区活动电源及节日装饰电源1、维修电源：商场、住宅公共区域、环境按50米间距设置220V16A五孔检修插座；2、公区电缆不能通过业主私有产权的区域或商铺内；围墙照明线缆敷设及转线井不宜设置在围墙外；3、公用电缆井不能面向商铺内开门；4、主出入口、园区干道或业主活动相对集中的广场等处设置节日或园区活动电源，容量大小应根据位置优势来确定，一般为
28、380V 1030kw；10霓虹灯照明1、照明安装位置及方式、容量、控制回路、灯具样式；2、选用LED光源3、照明不宜安装在外墙上，应安装在屋面女儿墙上，利于维护。11发电机机房、储油间1.油箱满足8小时储油量； 2.设有防火沙池五、弱电专业前期介入要点序号关注点要求备注1一般规定住宅小区弱电系统的设计，应综合考虑居住区较高的安全性、舒适的生活环境、快捷的 信息通信、完善的物业管理等方面的需求。同时应具有一定的升级和扩展能力，并预留相应的接口，实行统一规划、统一设计。2中心机房UPS电源市电断电后硬盘录像和前端摄像机可以正常运行4个小时，报警系统在市电断电后8小时内正常运转，楼宇对讲系统正常运
29、行2小时。设备接地、接地网消除机房内设备间存在的接地电位差。供电系统防雷及浪涌过电压保护对机房所在的供电回路进行两级（防雷和防过电压）保护。环境静电地板，温度保持恒温。3停车管理安装位置在小区的主、次车辆出入口处安装。系统选择车牌识别系统，远距离识别通过。道闸自动道闸具有防砸车、脱机运行和停电手动控制等功能。 摄像头高清摄像头、记录车辆进出小区及停放的时间，查询、打印历史记录、车位实时显示功能。软件功能图像抓拍，时间查询。保温幕帘 寒冷地区出入口设置保温卷帘并与道闸联动。4照明控制控制部位主干道路灯、次干道路灯、庭院灯、草坪灯、夜景泛光灯、喷水池照明、游泳池照明、周界安防用灯。功能实现分区、分
30、段、分时控制。5一卡通功能将出入口、单元（含地下)门禁、车场出入等统一设置，便于携带。采用太阳能灯具时不受总线控制。6紧急广播、背景音乐安装位置小区内主干道两侧、公共活动区域、楼间、室外景观、地下停车场、单元大堂等实现功能1、定时自动播放功能；2、分区控制功能；3、具有广播、讲话功能；4、火灾事故报警广播；7监控安装位置地库、监控中心、单元大厅、客服前台、财务室、幼儿园门口、主要出入口、电梯 小区外围商铺、周界外围等重要位置视频电缆电梯监控视频线要求在电梯合同中明确为视频专用电缆室内摄像机及光端机的电源要求按照施工规范单独走线，电源和视频信号线分别穿管走线。摄像头选择1、重点监视目标、重点监视
31、地段(小范围)，宜采用固定摄像机；2、较大范围的监视区，如围墙周边、主要道路、停车场等，宜选用带云台和变焦镜头的摄像机3、出入口或夜间照明不能满足需要的外围墙红外联动闭路监控探头应具备夜间红外补光功能或安装联动射灯；安装 监控摄像机应能清晰看到出入口行人的面部图像。距离监控中心较远的设备使用光端机；摄像机安装应在吊顶上预留检修口。联动外围周界红外报警时能够即使录像并能自动锁定监控报警区域，具备防区联动功能。存储满足30天存储容量8周界报警系统功能现场报警、显示及打印报警信息、显示报警现场平面图，报警点有明显的闪烁与监控系统联动电子围栏多用于小区围墙，围墙高度不足时采用电子围栏。光束遮断式感应器
32、（红外对射）多用于小区围墙，室外围墙报警，成对使用。幕帘式红外探测器多用于商业裙楼屋面与塔楼交界的窗户，建议交房时安装不锈钢等材质的防盗窗代替，降低成本。9门禁系统位置地上、地下车库单元门，出入口等位置。打开方式刷卡、刷卡加密码。功能门禁、对讲系统与住宅、监控中心联网。 安装1、单元门禁系统配置统一电源，并由控制中心统一控制，配置楼宇对讲。 2、安装符合开门习惯位置（一般左侧）3、安装在单元、出入口雨搭下方，或做防雨防水处理（防雨罩）10访客对讲系统位置、功能设置在小区出入口岗亭，与住宅、监控中心联网； 具有语音记录功能（避免由于访客进入造成的纠纷）12电视、电话、网络点位设置1、客厅、主次卧
33、、书房、独立店铺、小区出入口岗亭、物业用房等；2、值班岗亭内应安装可与指挥中心直接联系的直线电话，以便出入口核实访客需要。安装专业公司设计13消防一般规定项目分期开发（包括售楼处等人员密集型公共场所）应安消防规范要求，独立完善消防报警系统设置，具备消防报警控制功能，消防中心与各消防区域管理机实现消防联网，消防中控室有2个的应进行合并；消防报警模块与门禁系统的联动。主机选型多个地块或者多个标段统一消防主机品牌，避免增加后期维护成本喷淋系统消防喷淋系统南方采用湿式系统，北方寒冷地区优先使用预作用系统消火栓标准层消火栓位置及选型，北方区域消防管道保温线缆选型消防插孔电话选型为RVVP屏蔽信号线安装要
34、求消防水泵控制柜与消防水管、消防水泵的间距9门禁系统六、给排水专业前期介入要点序号关注点要求水表计量1、标识：所有水表应挂标识牌，材质采用防脱落、防掉色的材料制作；2、计量表采用预付费卡表或智能表。1给水保洁取水点设置1、高层住宅首层、顶层及每隔10层设置；2、花园洋房每单元首层（或负一层）设置；3、别墅在环境中设置（与绿化取水点合用）；4、车库每层设置保洁取水点且墙柱立面应贴1.2米1.2米的瓷砖（100米以内居中设置，大于100米的车库间距6080米设置,管径不低于20；洋房可以与设置在负一层的楼栋保洁取水点合用；）；5、主要设备机房（强如电机房除外）应在房间内或附近设置保洁取水点；6、园
35、区内设置取水点与绿化合用，做下沉处理，做好排水及放盗水措施，寒冷地区考虑防冻、泄水措施。2绿化供水1、供水系统采用环网供水；2、给水管分级控制，小环网之间应连通并设置阀门；3、采用成品快速取水阀，快速取水阀前设置球阀；每50米靠路边设置，景观面积20平米以上的绿地应采用喷灌方式；3消防末端试水装置、阀门位置1、消防末端实验放水阀应设在公区有排水的位置；2、信号碟阀和水流指示器、消火栓环状管网阀门宜设置在公共区域。4下沉式花园的排水1、设置有组织排水；2、采用提排排水时，提排井应设在公共区域，设置超高水位报警信号到中控室；5商铺给水点设置1、商铺计量表必须设置在公区；2、雨水散水尽可能采用有组织
36、排水方式，不直接散排商铺门口6室内给水1、室内给水主管顶部装自动排空阀（按照当地给水部门要求设定）2、给水管应采用色环标识，阀门应挂牌标注服务范围；3、户内设置给水总阀，厨房或卫生间；4、户外设置给水总阀；5、给水管线分开入户，不得经过相邻专空间；6、公共管井应设置排水地漏。7排水生化池、商业隔油池位置1、隔油池设置在车库时，应设置独立房间，设置排风；2、生化池与楼栋间距大于20米，透气管高空排放；不宜设置在车库，必须设置时应采用实体墙隔离，并设置报警装置、机械式排风(排至室外)。 8污水排放1、高层或多层排水底层设为单排；2、商业排水与住宅分开设置；3、商业项目设置隔油池；4、集中商业宜设置
37、管廊排水，铺内排水多立管、少平管；5、别墅、洋房的透气管不应设置在露台；9车库内污水提排设置1、水泵选择双刀片切削功能，泵与管道采用耦合方式连接，方便提携和检修；2、水泵控制：坑内设置低位停泵、中位启泵、高位双泵启动并报警，报警信号引至中控室；10电梯底坑排水电、扶梯底坑设置排水且应采取防倒反水措施；11屋面排水、阳台露台、卫生间排水1、屋面排水不能经过业主露台（或梯级屋面）做二次排放，每层屋面应做独立排放；2、屋面天沟接入地下时应安装雨水斗；3、高层住宅排污管应附装排气管；4、洋房、别墅露台尽量设计成侧排口，面积较大的应同时设置侧排口和地漏12室外给排水管路及管井1、室外管路的埋深北方不小于
38、80公分，高寒区域埋管底于冻土层下15厘米 ，如无法深埋要加装保温；2、室外管井设置排水管，并有防鼠封堵；3、车库顶上室外电缆沟与雨水井标高落差较小的，沟内的雨水应单独敷设管网排至最低处雨水井，避免雨排管网雨水经电缆沟倒灌至车库；13其他雨水排放1、单体建筑、景观、车库顶板雨水应有组织排放；2、车库顶板应有两套组织排水，地表水采用排水沟排放，渗透水（饱和水）采用盲沟或地漏形式排放；14室外穿墙套管穿墙管设置套管，防止后期锈蚀，套管做好防水排水七、暖通专业前期介入要点序号关注点要求1供暖暖气1、锅炉房选址尽量在园区的中间位置的独立空间，并选用低噪声设备；2、园区较大、楼座较多建议采用分区控制，独
39、立调节方式；3、户内供回水独立控制，暖气选型尽量采用立装型号，每组暖气应安装供回阀门，安排在墙角或窗边位置避免影响家具摆放的；4、厨房卫生间暖气尽量安装在门后或高于台面位置；5、地暖分水器安装位置应有地漏；每个房间要独立控制；6、壁挂炉尽量安装独立空间，并预留直排烟口，不建议在玻璃上开洞；2通风1、地下空间通风尽量选择带有采光功能自然通风井的通风方式；2、地下风机房墙面及设备安装应有消音减震措施；3、地下送排风尽量选择非金属风道，金属风道需加保温；地下不利位置需加诱导风机做补充；4、楼内正压送风应考虑风量、风口数量；超高层建议做分区送风中间位置设置隔板；正压送风口风阀位置应选择在易操作位置；5
40、、户内厨房、卫生间排烟、排风风道要安装止回阀；6、楼顶烟道建议安装无动力风帽；普通做法要有防水装置；3户式中央空调室外机安装位置1、安装基座与住宅结构分离，避免共振；2、应选择在隐蔽区域，避免安装在阳台。4中央空调1、空调主机选择集中式大型冷水机组、宜选用变频节能型；2、大型商业设置独立中央空调系统；3、主机安装位置避免噪音、震动对客户影响；4、应考虑设备运输安装通道、维修空间；5中央空调阀门及排水设置位置1、中央空调阀门应每层设置，安装在公共区域方便检修；2、紧急情况泄水、凝结水排放考虑排至卫生间拖布池。6冷却塔1、安装位置避免噪音、震动对客户影响，尽量远离住宅；2、冷却塔、冷冻机房自动补水
41、。8天然气管网安装及预留预埋1、住宅区的调压箱设置在公共区域，不设置在业主私家花园内；2、燃气调压器与住宅的安全距离应不小于12米。9空调及空调位设置 空调形式 ：1、洋房设置分体空调 （面积较大的洋房每户应预留户式中央空调位置 ）2、公寓分体空调3、小于500平米的商铺采用分体空调，大于500平米宜采用小型集中空调并预留竖向空调井4、会所分体空调5、超市集中空调7、住宅空调机位尺度大小（参照空调位设计要点）8、 安装通道配置要求：1、所有电梯轿厢设置空调，采用温控+时控方式控制开关；2、soho楼、办公楼、酒店大堂设置空调3、中控室、保安宿舍、物业管理处和客户接待中心设置空调4、集中收集亭、
42、带设备的门岗设置空调5、设置中央空调的办公楼、酒店、商业公用卫生间设置空调风管6、电梯机房设空调，采用温控+时控方式控制开关；7、集中商业配电室及配电室的值班室设分体空调 10管道保温材料1、空调风管及吊顶内的排烟管采用玻璃棉保温，冷冻和冷凝水管采用橡塑保温；2、屋面上的冷却水管采用橡塑保温，同时用镀锌板做外防护；3、柴油发电机尾气管及热水锅炉烟道要求保温，采用复合硅酸盐，热水锅炉烟道保温后用镀锌板做外防护。八、景观专业前期介入要点序号关注点要求1景观围墙样式（高度及防攀爬）1、围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。2、高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。3、铁艺围墙栏杆中空管
43、型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖。4、实体围墙面层不使用浅色材料。2水体数量及体量设置1、水体数量及体量在不影响景观设计效果的前提下，宜少不宜多2、水容量大于25立方米应采用循环系统。大于M3设置水泵房、净化设备；回水管应设阀门。3、大于200M3的水体设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。4、水体每级及泵坑底部设排水、排水管设阀门、排水管径考虑排水时间不超过30分钟。5、泵坑不设在水体内。6、采用时钟控制，未设置泵房的水体应集中控制，控制箱结合照明控制箱设在门岗处。3游泳池及配套用房布置1、对外有经营条件，宜与会所集中设置，不宜设置恒温游泳池；周边不宜种植易落叶和根须发
44、达的乔灌木植物；2、深水区与浅水区分开、游泳池与环境采用安全分隔；3、游泳池设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用；4、泳池四周设置痰槽；5、采用系统吸污；6、更衣间、淋浴间、更衣柜、足洗池。4景观给水1、供水系统采用环网供水；2、给水管分级控制；3、采用成品快速取水点，每50米靠路边设置；高边坡地带应采用喷灌方式；北方地区均采用自动喷灌；4、水景周边绿化不建议种植落叶或小叶植物，水景池边应高于周边地势不小于15公分，5康体娱乐设施1、独立设置的网球、篮球等有安全风险的运动项目，须有效安全防护措施；2、设施于景观中的健身娱乐设施，按每200米半径范围内设置一组且不影响景观和业
45、主的私密性；地面设置安全地胶，与园区的通道之间用丁步石连接；安装牢固且入土埋设的构件应做防腐处理；应设置器材使用须知告示牌。6垃圾桶住宅小区：1、环境内设置，分回收和不可回收类，数量根据现场情况定。2、花园洋房每单元设置一个垃圾桶soho楼、办公楼：高层大堂门外、首层电梯前室设置一个垃圾桶商业：1、每层设置垃圾桶2、电扶梯设置一个，环境及室内均设置垃圾桶7私家花园 1、设养护通道：宜采用排水沟和丁步石等方式；2、私家花园与公区毗邻和靠园区外的高挡墙应设置栏杆，以确保安全。3、高差较大的坡地花园，应将高差在公区消除，不应在私家花园内有梯级分布，避免造成业主使用不便。8硬景1、石材选择：耐脏、防滑
46、2、花台等外表面材料：不宜采用涂料或浅色涂料3、车道及露天停车场：宜采用沥青路面，如采用砖铺贴，砖厚度不低于5CM。4、软景内有人员经过的位置设丁步石9雨污检查井盖1、选型：不建议采用种植井盖； 2、车行道检查井盖不建议为合成高分子成品井盖，应充分考虑承重及噪音；3、位置要求：应避开私家花园、入户门口、私家车位。10公区设施设备位置要求：非业主使用的设备设施（如公区水表、车库通风井、天然气调压箱、配电箱等）或室外消防栓不能安装在业主产权范围内；11绿化给水见给排水部分12排水1、单体建筑排至景观和车库顶板的雨水应有组织排放；2、车库顶板应有两套组织排水，地表水采用排水沟排放，渗透水（饱和水）采
47、用盲沟或地漏形式排放；3、道路两边的花池必须做防水和组织排水；13出入口见土建部分14车位车位周围不建议种植高大乔木（大风天气存在砸车风险）九、新项目设备机房关注点序号项目关注点1物业管理用房位置2面积3功能4垃圾房位置5组成6通道7垃圾收集方式8通风降温设备9墙、地面10垃圾房给排水11电源12消防器材13垃圾房门14休息间15生活水泵房泵房位置16组成17通风设备18二次供水方式19防小动物进入措施20管道21装饰22水箱安装23设备基座防锈处理24电源25两个及以上水箱26配电箱、电缆线槽27标识28水处理设备29排水设备30消防器材31机房门32计量33水箱爬梯34拉筋35人孔36通气
48、孔37溢流口38排水口39水位显示仪40自动保护报警装置41消防泵房泵房位置42通风设备43水泵基座防锈处理44给排水管道与电缆线槽位置要求45泄压装置46配电箱与水箱/管线47电源生活水泵房48消防器材49排水设备50标识51地面装饰52墙面装饰53防小动物进入措施54机房门水箱/池水池55爬梯56拉筋57检查孔/门58通气孔59溢流口60排水口61水位显示仪62报警装置63变、配电室位置66绝缘地垫67接地排68防小动物措施69给排水管道70模拟操作屏71通风空调72出口设置73消防设置消防泵房74温度指示75照明76电缆沟77机房门78值班机房79计量80配电箱/柜基础81接地82配电盘
49、83配电盘内布线84盘内元件85发电机房位置选择86组成87机房功能88通风89隔音减震处理90储油室91电源92消防器材93地面94排烟设置95门的设置96电梯品牌97组成98电源变、配电室99机房100井道101轿厢102层站103基坑104中控室位置105组成106功能107电源108通风空调109装饰110消防设备111监控设备112机房门113锅炉房/热交换间泵房位置114组成115通风设备116水泵/水处理设备基座防锈处理117电缆线槽位置118管道119泄压装置/放散孔120配电箱与水箱/管线121电源122排水设备123标识电梯124地面装饰125墙面装饰126防小动物进入措施
50、127机房门128值班机房129制冷机房位置130组成131通风设备132设备基座防锈处理133电缆线槽位置134管道135电源136排水设备137水处理设备138标识139机房装饰140防小动物进入措施141机房门142值班机房143计量144新风/排风机房位置145新风机组146冷凝水管147管道148机房装饰149消防器材锅炉房/热交换间150冷却塔位置选择151152153154155156安装关注157158159160161162163其他物业建议备注按照项目实际情况：规模，分期，多地块开发，建议综合考虑物业用房布置按照各地物业管理法规，物业管理用房面积在项目总建筑面积的35之间：
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