附件四 早期介入关注要点.xls
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1、附件4:一、方案阶段前期介入要点序号关注项关注点要求方案阶段确定内容上场会资料土地出让承建要求由地产提供,作为初步规划依据。品牌支持费 22元/平米。物业费补差 在可研报告中体现补差费用。物业用房配置标准 依据地方物业法律法规规定。园区初步规划布局、采光、绿化景观。园区道路小区优先考虑人车分流形式,道路布局合理,形成网状、环状布局,主干道能满足消防、救护车辆的使用,留有无障碍通道,消防车道上空4以内无障碍物,宽度不小于4米,距离高层建筑物外墙宜大于5米。消防登高处 总平或设计规划图中应体现设置消防登高面设置。消火栓布置 最大间距150米。消防通道环形,宽度不小于4.0米。主出入口位置住宅小区出
2、入口不宜超过3个,(40万平米以上的小区可考虑设计4个),住宅区域宜实行全封闭式管理,车辆出入口设置双行车道。地库出入口位置满足国、地标地库出口数量与地库面积(车位数)配比要求。车位配比根据地方规定执行。地上设备房位置应尽量避让住宅区域,减少对业主影响,不能避让的选择隔离遮挡美化处理。配套商业定位配套商业较多且都为小区沿街底商,应按照设计使用功能,合理考虑风道及下水油污处理。楼间距1:1;1:0.8园区总平图园区路面与市政路面标高控制,控制好路面坡度,达到人行、车行舒适的同时满足散水要求,使雨水及时排出园区。出入口数量出入口1、出入口在满足规划的同时,数量不宜过多,每60O户设置1处出入口 ;
3、2、根据小区周边公交站、商业等考虑人行出入口位置,同时方便业主出行及消费,带动商业经营 ;3、车库出入口宜直通市政道路,相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开;如设置为多个车库宜采用通道相连,尽可能减少小区内设置车库出入口;4、形成收水口的组团大门处应设置截水沟。 生活、建筑垃圾收集点确定生活、建筑垃圾收集点1、园区边缘隐蔽部位或地下,交通便利位置,且处于园区下风口位置为宜;2、与住宅间距合适,应考虑风向因素。尽量采用内投外取的运输方式;3、露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度;4、根据地域不同特点设置于地下室的,要考虑排风、除渣车的通行;5、一般一个项目设置一个垃圾站,有条件
4、宜居中,距项目最远点不宜超过1.5KM,建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置;6、室内设施:给水、排水、通风、消毒除杀、照明。 围墙方式的确定1、围墙尽量顺直;2、高度不低于2.2米,纵向1.5米范围内无攀爬支撑点;3、铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm,顶部有防爬刺;4、实体围墙面层不使用浅色材料。人车交通流线1、宜采用人车分流;2、车行宜直接进入车库;3、楼栋与车库设置相连通道。配套设施的学校、幼儿园、会所、泳池1、项目相对集中位置;2、独立管理,出入口单独向小区外;3、面向小区外、水电气单独计量。物业用房物业用房(包括:临时、过渡、永久及售场用房)1、管理处、客户中心一般合并设置在小
5、区相对集中位置,客户中心宜设在首层;2、工程、绿化、保洁用房考虑服务半径宜设置在小区相对集中位置,可设置在地下或架空层,根据业态设值班点及保洁间,工程用房与配电室距离不宜太远;3、保安用房需有采光条件,宜设置独立向外的出入通道,减少对业主影响小;4、过渡性物业用房位置根据实际考虑,但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要方案阶段确定内容上场会资料公共卫生间1、高层公寓楼在一层设置2、每组团设置3、社区商业根据服务半径考虑4、商业每层设置一组 5、出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置卫生间6、集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间7、卫生间蹲、坐便器配比数量1:3。保洁间1、高层公寓楼每栋大堂
6、或架空层设置2、花园洋房每个组团设置3、别墅每组团设置4、商业每层设置5、社区商业根据服务半径考虑6、面积4平米,设拖布池,5孔插座,照明 ;7、取水点、排水、通风注:建筑工程图纸的形成建筑工程图纸的形成阶段主要有三个:第一阶段是初步设计阶段。这一阶段主要是根据业主单位突出的设计任务和要求,进行调查研究,搜集资料,提出设计方案,然后初步绘画出草图。第二阶段是技术设计阶段。这一阶段主要是根据初步设计阶段确定的内容,进一步解决建筑、结构、材料、设备(水、电、暖通等)的技术问题。最后阶段是施工图设计阶段。这一阶段主要是为满足工程施工中的各项具体技术要求,提供一切准确可靠的施工依据,因此这个阶段又称为
7、深化设计阶段。主要包括全套工程图纸和相关配套的有关说明和工程概算。全套工程图纸是施工单位进行施工的依据。看图方法:先粗后精,先建筑后结构,先大后细,先主体后装修,先一般后特殊。先粗后精,就是先看平面、立面、剖面,将整个工程的设计图纸粗略地看一遍,使对整个工程的规模、特点、结构情况,使用材料要求等等有一个大致的了解。先建筑后结构,就是先看建筑图,后看结构图,核对建筑图和结构图的轴线位置、尺寸是否一致,前后有无矛盾;检查立面图各楼层的标高是否与建施平面图相同,再检查建施的标高是否与结施标高相符;先大后细,就是先看大图后看细部大样图,搞清细部构造要求和作法,以及节点构造的连接处理是否清楚、合理,核对
8、平面图中标注的大样与大样图的编号、尺寸、形式、作法是否一致,所采用的标准图集编号、类别、型号与图纸是否矛盾,大样图是否齐全,有无遗漏;先主体后装修,就是先看主体结构部分,后看装修部分(包括装饰、防火、保温、隔垫、隔音等)以及其他特殊装修部位构造和材质要求;先一般后特殊,就是先看一般建筑结构部位,熟悉基本尺寸、标高、部位、构造和要求后再看特殊部位和要求(如地基处理、变形缝的设置、防火处理、抗震构造等)搞清构造和处理方法;有无使用特殊材料,其品种、规格、数量能否满足需要等等方案阶段确定内容二、施工现场前期介入要点序号重要程度关注点要求1巡视管路1、给水管路:阀门控制区域(层次有效)、管井维修空间、
9、膨胀器的安装、管路的埋深深度、管路的保温;2、供暖管路:管路布局(主、分系统管路关系)、膨胀器的安装、管井维修空间、管路的保温、管路埋深深度、阀门及调整的控制; 3、排水管路:出楼管的材质、排水管的直径、污水井距离、管路坡度、排污点与化粪池的距离、园区排水与市政排水关系 ;4、线缆管路:管与结构做法、进户的封堵方式、穿墙套管防水。 2现场的隐蔽1、基础回填:覆土夯实做法工艺、直埋管路的基础、直埋管的保护;2、吊顶:吊顶的工艺及做法、检修口尺寸、设备吊顶的牢固性;3、装饰墙:石材及装饰构件的固定方式做法、装饰外墙与窗口关系、防水做法。 3防水1、关注地下防水的做法及防水保护;2、关注防水成品附近
10、的二次机械施工保护,防止二次破坏;3、了解对防水高度、覆土、结构关系以及顶面防水边角细节搭接宽度、固定方式、收头方式。4园林布置1、绿化、景观、其它工程对该位置管线的影响;2、绿化与建筑的关系,绿化与设施的关系,树木与楼本体、树木与围墙、道路、顶板覆土深度的关系,美观与协调;3、绿植坑与蒲包尺寸、基础肥的铺垫、回填土的土质5现场工作内务沟通渠道建立与开发、施工单位良好沟通渠道,了解施工进度、施工内容。对重点事项做详细记录。为后期施工单位撤场,现场材料、备件的移交打下良好的基础。6责任1、与开发单位的工作联系单、现场问题照片、收件人签字、重要问题的跟进,重大问题没有回复的要上报机关工程管理部;2
11、、现场早期介入报告,要报物业总公司工程部审阅、审核、备案再发开发公司;3、现场各类文件的收集存档。7记录1、现场巡视要有记录,存档备案;2、收集单位名称、企业管理人、现场负责人及技术人员的联系方式,建表建册,为后期保修打下良好基础。8收集1、收集安装设备设施随机的各类资料和工具,为后期竣工资料移交建立完备工程文档(设备资料是操作维护安全规程编制的基础、是专业技术培训及运行管理的依据、是设备大修、中修的检测标准、是企业等级评定主要项目之一、是物业更迭最重要环节);2、收集施工步骤、工艺、使用的材料编号、色号、产地及厂家全称(记录)。9会议定期或不定期组织开发公司工程、设计、施工部门研讨会,将早介
12、发现的问题进行讨论、解决,并做好记录存档。10装备 安全帽、绝缘雨鞋、盒尺、充电手电、红外线测距仪、便捷式红外线水平仪、插座测电器、电笔、人字梯1.5-2.5米、工具包或箱、简单的工具(水电)、记录本(施工、材料)。现场工作内务 三、土建专业前期介入要点序号 关注点要求备注1建筑外墙1、外立面时不宜采用瓷砖装饰;2、尽量减少外墙面外凸沿及条柱;3、对凸窗窗檐散水面做坡度大于3%的放坡处理;4、建筑外立面采用耐腐蚀的材料,不宜使用木质饰品,必须使用的应有有效的防腐措施;5、建筑外立面采用涂料饰面的,女儿墙、阳露台实体栏板、横向建筑线条等部位应采用石材压顶(外挑50mm)或铝合金批水板做防流挂处理
13、;6、做有保温的外墙文化石不宜采用密贴的排版方式,应留出缝隙并用防水砂浆做勾缝处理;7、外墙防水高于种植土500mm,苯板网格布反包后涂抗裂砂浆,苯板下墙面防水砂浆与苯板碰口;8、建筑连廊关注排水,棚滴水宽度要大于走廊护栏宽度;9、外墙保温防火措施:外墙保温板安装时应按照规范设置防火圈。2空调预留位置1、设计时将格栅设计为一侧固定插锁、另一侧用合页与其焊接,为可开启式格栅,可用插锁固定; 2、空调位尺寸满足该房间面积对应功率的常见空调室外机尺寸;3、装饰百叶正投影间距宜不低于15cm。 (采用其他形式百叶要利于室外机散热排风)4、空调位附近应设置有组织排放冷凝水的排水,穿墙管向外找坡,易积水的
14、空调机位设置地漏;5、空调外机位设置不低于两面进出风,排风面与机位同宽;6、空调机位设计时应考虑安装难度;7、分体式空调机位的墙面必须采用实心砌体,满足空调外机墙面安装的强度;8、连接内外机的冷媒管长度控制在3米内,最大不得超过4米;9、高层不建议采用户外安装;10、共用空调机位进行分隔;11、户式中央空调:室外主机宜选择顶排风式的机型,避免侧排风对植物和相邻住户的影响;结构设计时应设计好户内外管线安装通道的预留;室外机位必须设置排水接口;预留主机安装时的运输通道;.一般空调外机及安装尺寸挂机:1P外机(宽720*深300*高550)空调板最小净尺寸(1050*500*700)使用面积约:14
15、平米1.5P外机(宽820*深300*高550)空调板最小净尺寸(1100*500*800)使用面积约:14-23平米2P外机(宽850*深350*高550)空调板最小净尺寸(1100*500*900)使用面积约:24-32平米柜机:2P外机(宽900*深350*高750)空调板最小净尺寸(1200*600*1000)使用面积约:24-32平米3P外机(宽950*深350*高850)空调板最小净尺寸(1200*600*1100)使用面积约:33-45平米注:净尺寸为该范围内没有其他障碍、管线或交叉3商业及住宅烟道1、竖向烟道不能直角转弯;2、烟道应伸向屋顶高空排放,同时应离住宅距离大于20米;
16、3、顶端烟帽设置应利于排烟、具备防雨水进入功能;4、经过住宅卧室、客厅等功能房间时应具有隔热、防漏烟功能。5、商业烟道不宜设置在共墙上;宜多竖向烟道,少横向烟道;6、洋房、别墅均设置排烟道;7、底商设置统一空调机位8、底商门前散水设置集中排放,设置排水沟或统一排水管物业用房布局见物业用房配置标准;4车库图纸审核1、地下车库出入口设置:大中型汽车库出入口不应小于2个,特大型汽车库出入口不应小于3个,汽车出入口之间的净距应大于15m2、出入口车道汽车疏散坡道的宽度不应小于4m,双车道不宜小于7m,转弯半径按6米设计长于10米坡道设置3道截水沟(入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与车库地坪交界处)
17、,雨量较大的地区做适当增加;坡度8%的车道,宜考虑减震、防滑措施;宜采用双组分改性树脂刚玉混合防滑减震材料3、车库排水沟:排水沟不建议采用混凝土浇筑,高分子合成材料水箅子4、管沟防返水:与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水措施5、车库雨污井、提排:采用防臭井盖;提排设置超高水位报警信号到中控室(提排不能设置在业主产权范围内);提排泵坑盖采用轻质材料;必须采用水泥盖的其提排井盖应利于方便开启,重量不得超过50kg 且应设置提升着力挂件(或孔);深度大于1.2米的必须设计爬梯;6、进出车库挡墙上的管线孔或套管应有效封堵,做好防水处理;7、出入口均应设置带色环的限高杆并配置限高标示;各防火分区卷帘门
18、应设置限高标示(双行道在卷帘门两边均应设置);8、关注柱网间车位布置的合理性;(净间距一般在8米左右为宜);9、车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙,并弱化处理,避免对住户影响。汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50352-2015规定:特大型车库1000辆 汽车库库址的车辆出入口,距离城市道路的规划红线不应小于7.5m,并在距出入口边线内2m处作视点的120范围内至边线外7.5m以上不应有遮挡视线障碍物 汽车库内坡道面层应采取防滑措施,并宜在柱子、墙阳角及凸出构件等部位设防撞措施坡道组织 北方地区直坡道口部不宜北向,如必须朝向北向,可采用曲+直坡道降低冬季季风影响。 50辆以下地下车库设一条
19、单车道坡道 51-99辆地下车库设一条双车道 100-300辆地下车库设二条单车道坡道 301-500辆地下车库设二条双车道坡道 直线坡道坡度 缓坡:坡度7%,最小长度3.6米 等坡段:坡度14%,长度根据高度确定(17m) 曲线坡道坡度 缓坡:坡度6%,最小长度3.6米 等坡段:坡度12%,长度根据高度确定(20m) 横向坡度 直线坡道坡度:1%-2% 曲线坡道坡度:5%-6% 坡道宽度参考值 直线单行4.0米 直线双行7.0米 曲线单行4.5米 曲线双行8.0米(内圈4.2米,外圈3.8米)5设备房平面布置1、预留设备维修空间,方便维修及日常保养;2、配电房位置不影响住宅;3、重要设备房,
20、如配电室、发电机房、集中空调机房等不宜设置在最底层,必须设置在最底层时设备房地面应高出房间外300mm-500mm左右。6管井及楼层设备间1、管井及设备间的检修通道应设在公共区域;2、管井设置排水及防水(楼层内设置保洁取水点的管井墙地面均应作满防水,规避结露现象造成的墙面返潮至户内);3、预留足够的维修空间;7天面1、天面的防雷带连接应使用镀锌材料,外露焊接口需要做防锈处理;2、天面的防水层翻起的高度不小于500mm,并应设置防水层的压线;3、天面层的机房、水池等结构建筑物,其外侧应安装检修楼梯,并要连接防雷网;4、有绿化要求的天面层,绿化的底部做好防水的同时应考虑采用架空设计。8露台1、做有
21、保温的露台应按照屋面的做法增设透气孔,具体细部做法详见附件;2、阳台、露台装修完成面标高宜低于室内50mm以上设有排水,(或结构挡水坎)避免积水渗入室内;9卫生间、厨房1、地面完成面应低于客厅完成面50mm;2、卫生间、厨房墙面采用实心砖;3、所有卫生间墙根按强规要求采用C20素混凝土(120高、宽同墙厚)进行浇筑;10大堂 1、大堂门的内外地面的高差应不小于2550mm,外地台应有一定的坡度向外排;2、单元出入口上方的挑檐不应选择玻璃等易碎材料,不宜在其顶部设计绿化植被;3、设置无障碍通道;4、形成收水口楼栋大堂出入口等应设置截水沟。11保洁工具间1、高层每栋首层或负1层设置单独的保洁间;2
22、、花园洋房每个组团设置;3、商业每层设置(考虑服务半径,以120米为宜);4、高层、洋房、商业保洁间面积均要求每间1.52平米;5、别墅每组团设置 23个(面积4平米,设拖布池,5孔插座,照明 );12楼层1、安装消火栓装饰门设弹簧门吸,角钢加刚挂石材的装饰门其转轴应设置90限位器;2、摆放垃圾桶位置墙(地)面贴1.2*1.2米墙(地)砖;13门楣防渗水措施1、门窗檐口设置滴水线或鹰嘴;2、梁底斜面;3、门窗框付框处抹灰防渗漏,台面做细石混泥土压顶并向外斜坡,窗台饰面砖不宜采用横向排版方式,防止横向缝隙的积水慢性渗水;4、建筑雨搭(门头)尺寸,要大于门口可视对讲的安装位置四、电气专业前期介入要
23、点序号关注点要求备注1高压设施设备1、机房门口不得设置车位;2、变压器尽采用干式变压器。2低压设施设备1、设应急发电自动转换功能,即与发电机联动(设有发电机项目);2、安装计量表;每个回路用标示牌注清所控制的回路,标示牌所指线路必需准确无误;3、有手动、自动功能,有自切换电功能。3电缆桥架1、电线、电缆的配管线槽、桥架敷设安装的位置、走向、连接、固定方法等,必须符合有关规定,尽可能集中铺设,考虑整体的美观 ,供电标识清晰;2、金属导管,(除复合型可挠金属导管外)必须接地或接零;3、电缆金属支架、导管过墙、板的电缆金属套管应保护接地或接零,钢管与箱盒间应按规定做跨接地线;4、镀锌导管、可挠性保护
24、管应采用专用接地卡跨接地线,线槽进入电房处要做好防鼠、防火措施;5、配线应分色,同一建筑工程的电线绝缘层颜色尽可能选择一致,接地保护线(PE)应是黄绿相间双色线,零线(N)应用淡蓝色;相线分别用:A相黄色;B相绿色;C相红色。4户内1、普插、空调插、照明、厨房和洗手间、热水器应分回路单独控制;2、户内的开关箱开门时不能与门发生碰撞,更不能安装在厨房内的厨柜内;3、厨房、卫生间的开关宜安装在门外开放侧的墙上;4、商业配电箱不宜设置在公共墙体上。90平方以下 90平方以上200平方以下 200平方以上(复式)6KW 采用三相四线供电10KW 三相四线15KW5公共区域1、应采用防水、防漏电的地点安
25、装插座,避开儿童能触摸到的位置或采用暗藏式插座;2、露天照明灯具要选用防水、防腐蚀、防漏电的灯具,安装位置应避开水浸透到的地方,户外电源应采用防水箱,布线应采用电缆井布线;3、超过四米的不设吸顶灯或吊灯宜采用壁灯;4、安装电源插座时,一定要按规范,面向插座的左侧应接零线(N),右侧应接相(L),中间上方应接保护地线(PE),PE线在插座间不得串联连接,楼层的照明与插座要分路控制 ; 5、单元大厅设置维修、清洁使用电源,电源控制设置在强电管进内单独控制;6、公共区域及车库建议采用LED节能灯具。6电表计量1、商铺计量表设置在公共区域,计量表采用预付费卡表或智能表;2、电梯、生活泵房、地下室照明及
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