山东潍坊城上城项目前期策划提案_195PPT_信立怡高.pptx
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1、谨呈:潍坊中建房地产开发有限公司12本项目信立怡高所做的工作5.13-5.205.21-5.306.02-6.10第一阶段 市场调研第二阶段市场调研及定位报告撰写第三阶段定位沟通工作内容客户沟通地块考察收集基础资料问卷调研 典型项目调研专业人士访谈客户访谈确定研究思路撰写项目主体报告公司评审修改调整工作内容工作内容汇报反馈调整3我们的逻辑思路面临的问题目标目标下的战略项目定位实现回答4报告思维导图客户目标项目条件宗地价值分析市场竞争市场机会分析市场案例借鉴项目整体定位项目背景问题判断 机会与策略整体定位主要的研究内容5开发背景 客户目标 宗地条件分析 项目条件61. 大量有实力开发商瞄准国内二
2、、三级市场,导致二、三级市场房地产开发企业竞争激烈。2. 山东城市化水平较低,济南、青岛、烟台等地城市化率刚超过50%,其他一些地级市城市化率均为达到中等水平,市场空间巨大。3. 潍坊城市化滞后,有巨大市场空间,有效需求没有充分释放。4. 结合山东地域文化特点,消费者购房理性化程度较大,市场引导空间较大。5. 潍坊市场房地产竞争格局清晰,市场发展较快,产品升级换代较快,品质要求较高,好的产品将是占领市场的重要条件之一。6. 项目地处不成熟区域,又是大盘开发,面临的困难重重。7. 开发商有着强大资金优势,但从是建筑行业,房地产开发经验缺乏。项目条件7客户目标2、如何以相对的低成本投入保证利润3、
3、如何打造中建地产品牌1、大盘如何成功启动8地块南端:潍坊市东西交通主干道宝通街;地块西端:潍坊市南北交通主干道东方路;地块北端:潍坊市东西交通主干道樱前街;地块东端:潍坊市贯通城市南北的过境道路潍县中路。东、南、西、北四面均为城市交通主干道,交通顺畅。项目区位及四至宗地现状情况 项目地处潍坊市高新技术开发区,紧靠外环线,地理位置优越,周边环境良好,交通便利,是潍坊市未来新城区的核心组成部分。 项目地块为潍坊市高新技术开发区的中心区,距离市政府、人民广场不到一公里范围。9 地块内部场地较为平整。以地块中部偏东正在施工的市政道路金马路为界,可将项目地块分东西两部分。项目地块中部,金马路两侧以及项目
4、西侧为村民住宅区,以居民用房为主。项目地块内贯穿一条泄洪沟,起点为地块西北侧结点为地块东南角;东部靠近潍县中路有高压电线塔。地块内部情况宗地现状情况10宗地现状情况周边企事业单位及公建设施分布公共配套:人民公园、事业单位及政府机关:潍坊市人民政府、26军军区、潍坊市军分区、公安边防总队、潍坊市安全局、三官庙警务室,潍坊市汽车东站。医院:潍坊市第五人民医院、潍坊市军分区医院,规划有综合卫生服务中心。周边生态条件分析周边居住人口特征项目地块地处潍坊市高新技术开发区,为新城开发地段,周边沿街道路绿化良好。项目地块位于城市规划防护绿地区域内,规划绿化率较高,为开发居住环境提供了先决条件。项目周边居住人
5、口主要集中在三官庙社区与山后徐家社区内,大部分均为当地村民。11宗地现状情况项目周边交通组织及人车流线分析项目交通路网发达东靠城市过境交通主干道潍县中路,北临樱前街,西临东方路,南靠宝通街,西距潍坊汽车东站约1公里,。公交项目周边公交线路,有18路、58路经过。优势:项目地块周边路网发达、路面状况良好,有利于车行。劣势:公交系统不完善。通往项目地块的公交线路极少,人行比较不便。由于紧靠外环路,其中还包涵过境路,对项目东、南两边会造成一定的噪声污染。交通优劣势分析12宗地价值评价指标评价指标确定:宜居角度(居住氛围、景观、视野等)地块自身角度(地理环境、内部现状等)资源共享角度(交通、生活配套等
6、)13区域分割及使用价值研判A地块以距离城市中心最近、距离市政配套最近、周边环境优越、居住氛围良好,适宜高密度住宅产品的开发,为项目较好价值地块。根据地块不同价值区域将地块划分为A、B、C、D、E五个区域。E地块紧靠潍县中路,视野宽阔,由于潍县中路为过境路线,来往的大型车辆较多,对地块的噪声影响较大,地块内部现状有高压电塔,适宜低密度产品的开发,为项目一般价值地块。B地块紧靠宝通街(南外环),过往车辆较多,西部、南部为成熟的居民社区,由于项目由此往东规划为区域商业中心,就周边情况来看,能够营造出一定的商业氛围,适宜普通住宅产品以及商住综合体的开发,故为项目次好价值地块。C地块位于樱前街与金马路
7、交汇处,北部与东侧均有在建项目,是本项目与外部在建项目的衔接点,将受一定影响,适宜低密度产品的开发,为项目次好价值地块。D地块位于A、B两地块中间位置,相对较封闭,内部环境优越、相对较安静,适宜高密度住宅产品的开发,为项目较好价值地块14项目地块价值评估开发价值评估土地状况良好。整个项目地块平整,现状建筑物均为低矮平房,无自然条件限制,便于规模开发。日照、采光、通风、防灾等条件良好,适应居民的活动规律,能够创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境。开发区中心不可再生绝版地段,居民对此地认可度较高,自住需求旺盛,住宅开发的经济价值高;延伸价值分析地块住宅的开发是中建地产公司在潍坊的第一个住
8、宅项目,其成功运作,将大大提升中建地产在潍坊房地产市场知名度。项目得到政府部门的支持,会提升在政府部门的信誉,有利于其以后在潍坊房地产界的发展机会价值分析项目地块位于东部高新开发区,属于居住用地,规模较大,便于规模开发,且地块开发符合潍坊市近期整体规划思路。潍坊城市化水平相对较低,城市发展潜力较大,这将为本项目开发带来极大利好。15项目宗地分析小结项目周边路网发达,交通便利。潍县中路、宝通街车流量较大,会对地块开发带来影响。项目周边商业、教育、餐饮娱乐等配套设施匮乏,为项目开发商业中心提供了先决条件。项目地块整体居住条件良好,地块内部场地平整,居民认可度高,吸引中高端客户群体的能力极强,住宅开
9、发的经济价值高;项目成功运作将会大大提升中建地产在潍坊房地产市场知名度,并巩固其在潍坊地产界的地位。项目地块周边近两年内将不会有土地放量,不会影响到地块的前期开发。16项目技术经济指标项目总用地总用地1832亩,其中规划用地1447亩,为潍坊市二类居住用地,分为A和B两地块项目总容积率控制在2.5以下A地块:总用地面积:792740m净用地面积:667090m道路用地面积:64397m绿化带用地面积:61253mB地块:总用地面积:428475m净用地面积:297216m道路用地面积:74025m绿化带用地面积:57234m17市场竞争格局分析 各区域楼盘现状比较 竞争楼盘调研 市场现状分析1
10、8市场现状分析区域分布特点 潍城区奎文区开发区坊子区板块特点传统的政治文化经济中心,但随着市政府的迁移,该区域各项发展指标下降。城市中心区域, 政治经济文化集中,商贸发展迅速。经济发展区域,工厂企业较为集中。区域市场发展不够成熟,配套欠缺。市政配套市政配套相对完善,但各项配套老化,城区承载压力过大。配套完善,发展势头强劲新兴发展区域,市政配套有待加强。市政配套较差人文特征潍坊老住户为主,流动人口较少当地居民较多,流动人口比较多当地居民较少,多以流动人口落户居多当地居民较多,流动人口较少自然环境老城区环境相对较差,交通状况以及市政绿化情况均一般,由于历史规划原因,导致老城区显得很拥挤,规划杂乱。
11、但有白浪河沿线景观带。成熟的区域,道路绿化环境相对较好,并且有多处公园市政景观,虞河沿线景观带效果很好,给区域带来一定的吸引力。开发区属于新开发区域,市政景观绿化及交通情况均较好,但是整体环境显得有些杂乱,区域还尚未建设完整。坊子区距市中心相对较远,自然环境资源一般,尚有待于进一步建设发展。发展前景前景一般,若加快旧城改造,该区域前景看好。发展前景看好,区域各项指标都均发展到一定成熟阶段。崛起的区域,城市各项建设指标发展迅速,前景看好。土地资源较丰富,随着城市的快速发展,区域前景看好。板块认知度一般高较高一般开发楼盘整体状况19市场现状分析各区域楼盘分析【城区】楼名称建面(万平米)品主力型均价
12、开售状况白浪金沙8高55平米一室、100-135平米三室38002007年11月90%碧水豪廷8小高、高130/150平米三室、160/170平四室33002004年10月70%城市印象2.965多、高80/90平米两室、120/140平米三室2780起价 6月初尚未售格阳光3.8多、小高67平米一室、72-103平米两室30002007年10月90%景新城(一期)7.5(16)多、高77-100平米两室、115-140平米三室31002006年9月93% 小区(二期)2小高83/94平米两室、125平米三室28002008年1月19% 名城(一期)6.5(93)多80-100平米两室、100
13、-120平米三室27002005年5月95%玫瑰国11多、高90-100平两室、95/110-140平三室未定未定尚未售名都百盛园3.75(6)多、高92-99平米两室、99-131平米三室30002005年10月90% 新城3(12)高40-50平米一室、60-70/91平米两室30002008年6月尚未售 苑4多90-110平米三室24602008年5月25%三友 苑(二期)7.65多80-90平米两室、120-140平米三室29002008年4月85%万隆广5.5高47/76平米一室、76/82平米两室未定 08年7月尚未售西城名都(一期)8.7(11)多、小高50-60平米一室、88-
14、98/140平三室34002005年12月70%都新城(一期)9.76(40)多77平米两室、90-100/123平米三室29002007年9月90%20市场现状分析【奎文区】楼盘名称总建面(万平米)产品主力户型均价开盘时间销售状况北国之春9.9高层79-99平米两室、105-120平米三室30002007年8月80%丹桂里(一期)6.3864(总21.24)高层94平米两室、103-145平米三室36502007年6月92%帝景湾7.5267高层、多层90/110平米两室、137-152平米三室38002006年12月70%东方名苑(一期)10(总30)高层80-110平米两室、103-14
15、6平米三室34002007年70%东方明珠13高层80-110平米两室、120/152平米三室未定未定尚未销售东方御景1.0362多层、高层90/95平米两室、130-170平米三室30002006年底74%东昊上河园50多层、高层90-110平米两室、140平米三室3500未定70%恒易星河(二期)5.5高层94-102平米两室、113-178平米三室35002006年11月66%江南印象潍州(一期)9.3(总15)多层80-86平米两室、120-140平米三室280008年5月底尚未销售君尚绿世界7多层、小高层77-96平米两室、88/107/130平三室未定预计10月尚未销售领秀华城(三
16、期)8.7多层、高层98-105平米两室、117/123平米三室32002008年4月80%龙泽名郡6高层、小高层90-101平米两室、117-163平米三室35002007年10月70%玫瑰园(一期)7.6(总12)高层、小高层78/81平米两室、120-142平米三室39002008年5月34%尚城盛和(一期)2(总15)多层90-120平米两室及三室30002007年底85%盛世豪廷帝景苑(三期)35多层、高层未定未定未定尚未销售盛世豪廷观邸(二期)13多层、高层90/114-130平米三室未定预计5月底尚未销售泰华领域5.8高层39-49平米一室35962007年5月80%秀水花苑7.
17、8未定未定未定未定尚未销售新龙橙堡1.01多层90平米两室、115/135平米三室2800起未定尚未销售新新家园(二期)5.7多层80-100平米两室、127-142平米三室34502008年1月65%雍和家园1.5小高层95平米两室、123平米三室31802000年5月74%各区域楼盘分析21市场现状分析【开区】楼名称建面(万平米)品主力型均价开售状况注北海公寓7高87/107平米两室、93-135平米三室29002007年12月63%鼎邦池8.6高87/102平米两室、110-139平米三室30002007年12月68%方春天2.73高、多90余平米两室、120-130平米三室高3300多
18、350007年5月(高)、07年10月(多)67%多已售完,高已售2/3方世城(一期)8.7(13)高、多90-130平米两室、105-180平米三室27502007年11月95%泛海城市花园5.2多、墅110平米三室、180平米四室40002004年3月90%高速仁和盛廷14.5869未定未定未定未定未售海信郡9.8多92-108平米两室、130-147平米三室32002006年11月80%翰林新城(二期)3.78小高96平米两室、133平米三室33002007年11月80%和丰城市花园1.9077高54平米一室、80-90平米两室2880起价2007年10月67%嘉瑞景园23高140平米以
19、上三室、全部大型未定未定未售金怡园(一期)2.3(46)多77-95平米两室、124/134平米三室32002007年12月82%光公寓4.4918高170-300平米三室3700未定80%位主。外40套九山庄(二期)8.6多、小高92-162平米三室36002008年4月55%青青家园4.482小高68平米一室、128/166平米三室未定未定尚未售中和香花园3.37(6.87)多、高89/96平米两室、100-148平米三室32002007年12月80%各区域楼盘分析22市场现状分析【坊子区】楼名称建面(万平米)品主力型均价开售状况安花园(一期)9.25(22)多80-90平米两室、100-
20、140平米三室25002006年85%天同双羊新城(一期)10.8(56)多90-100平米两室、124平米三室26002007年12月80%各区域楼盘分析23各区域楼盘开发现状比较小高层、高层产品随着市场的发育成熟逐步得到市场的认可,消费者的居住习惯仍以多层为主,市场上还存在大量多层产品。潍城区奎文区开发区坊子区符合潍城区本地人及工薪阶层的基本居住习惯,目前潍城区住宅项目仍以多层为主,同时有少量小高层项目。城市的一个中心区域,并且沿虞河景观带这个优势资源而兴起的项目较多,并且该区域土地资源比较紧张,主要是小高层和高层产品居多。开发区对于产品类型来讲比较复杂,开发区土地资源较为丰富,并且与城市
21、中心区域有段距离,多层、小高层、高层产品云集。该区域市场发展不够成熟,配套欠缺,但土地资源也相对较多,目前在售的项目基本以多层为主。产品比较24各区域楼盘开发现状比较各区域产品户型面积基本同属一个范围段之内,没有在产品户型上形成差异化。 潍城区奎文区开发区坊子区该区域户型多以两室两厅80-100和三室两厅110-140为主。与维城区类似,但该区域大户型产品要多一些,有部分项目三室两厅户型面积达到140-160。户型面积以满足根本居住的中、小户型为主,主力户型面积在90-110之间。该区域主要以80-100平米的两室居多,三室户型的面积也相对其他区域较小。户型比较25各区域楼盘开发现状比较 随着
22、消费者消费意识及消费理念的提升,结合城市规划配套的跟进,除坊子区外,其他三个区域的房价差距不是很大,尤其是开发区和奎文区。(注:各区销售价格也非整个区域的均价,而是所选择的调研项目的分析价格。)潍城区奎文区开发区坊子区目前该区域的整体房价相对偏低低,均价大约在3000-3300元左右。该区属于潍坊城市中心区域,是新一轮的重点发展区域,市政配套完善,市民认知度比较高,该区域的商品住宅档次也比较高,代表潍坊较为先进的地产市场,目前区域销售均价约在3400-3700左右。开发区是潍坊正在崛起的区域,在各类产品竞争中都处于一个比较领先的地位,市政府的落座对于该区域的房价在近几年内得到迅速提升,目前该区
23、域房屋均价约在3300-3600左右。该区域市场发展不够成熟,配套欠缺,房价较市区整体偏低,在售楼盘数量也较少。目前区域销售均价约在2500-2600左右。销售价格比较26各区域楼盘开发现状比较根据销售状况的比较,四个区域的销售状况差距不是太大,结合消费者调查看出,潍坊市民置业没有绝对的地域青睐性,各区域都将置业群体进行分流。 潍城区奎文区开发区坊子区潍城区在售项目约15个,占调查总量的28。该区域销售速度比其它区域相对较慢,多层产品销售速度较快,小高层、高层产品的销售状况不为乐观。在售项目的整体销售率能达到60-80%。奎文区目前在售楼盘比较多,约21个,占调查总量的40。项目档次也相对较高
24、,由于位置的优越性,该区域的销售状况比较好。在售项目的整体销售率能达到70-80%。开发区在售楼盘比较多,约15个,占调查总量的28。就目前现状来讲,开发区的商品房销售速度还是比较快的,大多数项目于去年年底开盘,目前在售项目的整体销售率能达到70-80%。由于坊子区市场发展不够成熟,配套欠缺,在售楼盘数量也较少。由于价格较市区明显偏低,销售情况尚可,目前在售项目的整体销售率能达到80%左右。销售状况比较27各区域楼盘开发现状比较通过上图得知,目前市场上供应最多的面积区间为90-110平米,占供应总量的33.23。其次是110-130平米,占供应总量的24.95%。再次是70-90平米,所占比例
25、为21.38。从销售情况来看,销售量最多的也是90-110平米,消化率达将近80。其次销售量第二的是110-130平米,消化率达63.5。销售量第三的是70-90平米,消化率达68.7。各面积区间供应销售情况 28市场现状分析对配套费的专项调查发现,潍坊市场绝大多数在售楼盘都向客户收取配套费,且在支付首付款时必须缴纳。但早在2001年中央有关部门就曾明文规定,“基础设施配套费不得向业主收取”(计价格2001585号),潍坊市人民政府潍政发199534号文件也做出明确规定,“新建项目的供热、燃气配套费计入房价,任何部门和单位不得向业主收取”。2007年8月9日,潍坊市物价局与财政局又联合下发了潍
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