房地产公司管理体系(简介董事会汇报).pptx
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1、天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产公司管理体系(简介董事会汇报)董事会汇报1天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港前言房地产公司于2001年8月顺利完成了合资重组,为了更有效地配合此次合资,在提高房地产公司资金实力的同时全面提高管理水平,尤其是授权、考核、激励等机制,房地产公司正在咨询公司的帮助下制定全新的管理体系,并将在2001年第四季度试运行。本报告主要向董事会介绍新管理体系设计工作已经取得的成果和下一步的工作计划。为在尽量短的时间内使董事会清楚了解新管理体系的框架,本报告为阶段性精简报告。项目组将在董事会后提供完全版的房地产公司新管理体系报告。2天图投资管理有限公司深圳
2、 北京 上海 香港房地产公司新管理体系设计和实施计划简介10/2112/319/2110/122002年管理体系三年战略规划/2002年业务计划2002预算/部门预算组织结构制定人事:配置、职责、管理*考核体系(KPI)激励体系管理流程财务管理10/3111/30合同对岗授权培训发展晋升根据战略、预算制定KPI指标部门KPI调整实施行业调研根据2002年业绩、行业平均值确定房地产公司奖励框架确定个人数设计培训并行转轨设计调整实施三年战略规划2002年年度计划公司预算 部门预算总体结构结构细化注*:10月12日前仅能确定主要管理人员3天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产公司管理体系报
3、告(简版)的主要内容口头汇报第一部分:公司发展战略第二部分:公司组织设计第三部分:公司人事管理制度第四部分:公司激励体系书面汇报(附录)第五部分:考评体系(KPI)第六部分:公司管理流程第七部分:公司财务管理制度第八部分:北京房地产行业分析董事会后由经营团队补充第九部分:房地产公司2002年业务计划第十部分:房地产公司2002年预算4天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港第一部分:房地产公司发展战略5天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产发展战略规划的报告包括以下五个部分1.房地产公司愿景与理念2.房地产公司战略与定位3.房地产公司核心竞争力与资源4.房地产公司业务目标5.实施计
4、划6天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港1、房地产公司愿景 房地产公司将以人性化、个性化的居住理念为核心,通过提供符合市场需求的中、高档居住性物业,服务于中高收入阶层的购房群体,成为北京房地产界最专业、赢利水平最高的中型房地产开发企业之一。7天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产公司理念房地产公司理念朝气创新可靠以客户需求为一切的出发点,进行管理创新、技术创新、理念创新、组织创新、流程创新应变能力强对内对外员工有激情、充满活力员工队伍保持年轻化与合作伙伴合作充满激情对客户需求迅速反应,服务热情房子带有进取的性格,对外宣传体现朝气不断提供时尚、领导潮流的产品员工之间有信任、可靠、
5、有职业精神按时、按质、按量完成工作提供稳定性、高质量的产品公司对合作伙伴的诚信8天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港2、房地产公司战略总体规划成为专业的房地产开发项目公司5亿人民币的项目投资能力投资回报率在同行回报水平较高(要进一步量化)中期:23年近期:1年奥运前后的战略有待未来几年进一步研究企业人员规模、机构设置达到战略要求开发2个以上项目投资回报达到同行业领先水平(要进一步量化)30万平方米开发规模长期:58年9天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产公司的战略陈述房地产房地产依靠一支年轻化、有朝气、有创新能力的专业房地产开发团队,在北京日趋激烈的房地产竞争环境中,能够不断
6、采用创新营销理念,大胆采用新工艺流程、新生产方法,在市场中始终领先竞争对手,在超越对手的过程中不断超越自我,发现公司创新所带来的利润增长点,在35年内发展成在北京地区提供主流畅销楼盘、高投资回报率的专业型住宅房地产公司。10天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产在未来三年的目标客户群主要定位于3045岁的中、高收入阶层家庭年收入(万元/年)年龄高低高20万元40岁8万元10万元30岁20岁5万元目前的主要消费群体房地产的机会2 由于北京是中国的政治中心和北方的经济中心,北京地区高收入群体将继续扩大 各种有利刺激住房消费的政策将使更多的中等收入者加入购房行列中国加入WTO前后房地产的机
7、会111天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港在中、高收入阶层中,房地产主要服务于追求人性化家居的细分市场目标消费群体30岁以上,家庭年收入在10万元以上,从事于经济热点的行业,接受新的家居消费理念购房心理特征 对商品房的价格敏感,但不是主要因素 对商品房的综合性能(设计理念、工程质量、环境风格等因素)要求较高 注重地理位置、居住理念、周围邻居的身份层次,充分体现自己的社会地位 对户型设计、环境设计、建筑风格、社区主题的个性化需求较强,不愿接受一般性产品12天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产在项目的选择上,以目标群体的需求和房地产的价值创造为出发点开发地点消费者的需求 公共交
8、通方便,尤其与就业中心有便利的交通方式,市政配套齐全,周围环境有文化氛围房地产的价值 以相对较低的成本获得好的、有开发弹性的地块建筑产品小区环境 建筑设计的合理性 优质的工程质量 有档次的材料与配套设施 与设计师事务所合作进行产品创新 与良好的施工单位形成合作关系 与知名品牌的供货商形成供货关系,提供优质的产品与材料 追求高绿化率与整体环境 在有限的条件下,创造最佳的小区环境定价 价格承受力在5000-9000元/平方米,总价在60-200万元人民币 在客户的价值承受力内开发价值 目前价格在600010000元/平方米13天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产未来几年在中、高档住宅市
9、场的投资比例未来35年未来58年房地产公司现状类型平价房(售价4000元/平方米以下)普通住宅(售价50007000元/平方米)高档/准高档(售价70009000元/平方米)豪宅(售价9000元/平方米以上)100%70%60%10%30%30%14天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港公司在未来35年业务继续以房地产开发为主要核心业务土地供应商设计公司建筑商房地产开发公司销售代理公司物业公司业主 房地产公司将主要集中在房地产开发业务 上下游业务将尽量整合中远房地产的优秀能力及资源 房地产在资源与技能平台成熟时,可以进入土地供应业务,可能获得较大的协同效应15天图投资管理有限公司深圳 北京
10、 上海 香港未来3年之内房地产将主要集中在北京房地产市场竞争市场范围有利条件不利条件北京市场具有极大开发潜力享有地利、人和的优势竞争激烈北京以外市场具有很强的资金和经验上的优势公共关系基础弱除沪/深外,市场太小集中于北京的竞争是确保房地产回报的关键16天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产未来三年的发展具有诸多有利的因素房地产的运营团队在以往操作过的项目以及“远洋风景”项目中已形成了自己的竞争优势 总经理/团队对专业经营企业的决心 较高的团队素质 公司股东对公司的要求比较实际 与政府/土地资源方有较好的关系 公司较好的业务经营机制与能力 商业信誉(中远的资信非常好) 强有力的股东支持
11、公司在未来三年面临的各种良好机遇 中国加入WTO已成定局,北京市面临新的发展机遇 申奥成功将使北京经济加速增长、就业机会增加、居住环境大幅度改善,使购房需求有相当程度的增加 中远集团大力推进体制改革,鼓励有价值潜力的下属企业快速发展17天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港当然,未来三年的发展也面临一些不利因素劣势挑战 现代化治理结构尚在形成之中 长期的、持续的战略规划有待于提高 房地产公司尚未形成自己独立的业务体系与品牌 内部人事机制缺乏活力 员工队伍职业化进程有待进一步完善 人均产出效率(销售、利润、面积等)仍有较大的挑战 来自海外、北京市以外的各个竞争对手进入北京市场,将带来资金及专
12、业人才流失等各方面压力 消费者不断提出新的住房消费需求 土地及项目储备越来越稀缺,竞争的成本越来越高18天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港3、房地产在合资后,公司的资源平台应得到快速的提升房地产现有的资源平台 2 3亿的投资能力 中远房地产的品牌 北京本地市场多年积累的合作伙伴关系 本地市场的开发经验合资方介入后引入的资源 23亿的新增投资能力 海外资本市场通道 国际合作伙伴资源 香港市场信息资源 专业化投资控制优势互补的中型专业房地产公司19天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港在新的资源平台下,房地产公司实现战略规划的核心技能需要进一步发展房地产项目公司的技能技能的发展内部管理
13、技能项目开发技能项目运作技能成本控制技能资金及资本管理的技能按照现代企业制度实施职业化管理充分利用中远房地产的项目开发体系,同时开发更广泛的项目资源渠道,并对项目进行精准的评估在项目的周期控制上以及在项目销售运作上需要提高需要建立集合财务控制手段的成本控制体系完善科学的现金流控制手段,降低资本的使用成本,规避可控制的风险20天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港4、房地产公司13年战略目标(定性部分)200120022003落实下年度开发项目组织与流程基本成熟落实下年度开发项目年度业务指标落实达成今年远洋风景项目目标确保第二个项目完善公司的管理体系年度业务指标落实完成企业重组已完成北京市优
14、秀的中型专业住宅开发公司21天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产公司未来3年发展计划的关键指标(初步计划,需确认)指标2001年2002年2003年投资规模(百万元)50010001000净资产(百万元)84100140进行中项目个数122进行中项目的总规模(万平方米)1414+1616+15竣工量01416员工数304045核心员工数101515年销售额(百万元)350600600年销售面积(万平方米)3610年利润(百万元)-22040回报率不低于12%*注*:待定,需在行业比较中制定需进一步与董事会、运作团队讨论22天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产公司应逐步落
15、实2002年以后的项目项目2001年2002年2003年在建项目远洋风景远洋天地(二期)新项目(A)项目储备远洋天地(二期)新项目(A)新项目(B)储备面积(万/平方米)161515成功率90%80%70%ROI预测大于等于12%*大于等于12%*大于等于12%*注*:待定,需在行业ROI的比较中制定23天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产公司将从内部管理绩效和外部业务经营绩效的提高来保证为股东创造价值ROI(为股东创造最大的价值)内部管理绩效外部经营业务提高公司人事制度公司组织机构设置员工考核与激励公司管理流程缩短项目周期业务持续发展形成良好的项目叠加成本控制=良好的资金计划和资
16、金管理能力本次管理顾问的内容24天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港人力资源管理改善的思路组织结构职位说明KPI能力评估能力需求绩效考评业绩表现潜力和能力高低好坏重点 培养保留人才提升业绩?找出原因尽快清除对员工的综合评价职级与薪资结构调整薪资结构确定调薪确定调职人员培训发展为企业发展储备人才KPI25天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港5、近期的工作计划2001年9月2001年10月2001年11月2001年12月20日10日20日10日20日10日20日对行业深度调研以分析竞争对手和学习先进经验充分展开公司内部各层讨论,进一步明确房地产公司的三年发展战略制定2002年度具体业务
17、计划及预算结合房地产公司及中远房地产公司的实际情况,配合顾问公司设计各种管理提升方案向董事会报告,公司的三年业务战略计划和管理提升的框架性建议与管理层、员工就管理体系及细节进行探讨,并进行必要的培训制定详细的2002年管理体系执行计划并在实施中逐步校正,争取在年内完成整体管理提升26天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港第二部分:房地产公司组织设计27天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产公司组织设计的报告包括以下五个部分1.中远房地产对房地产公司的管理模式2.房地产公司新组织构架的设计3.房地产公司应建立完善的公司治理结构4.房地产公司应继续采用直线职能制的管理组织5.进一步健
18、全各部门职能28天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港建议房地产公司从主要股东方的投资战略出发,根据现代企业制度建立适合自身业务发展需要的组织及治理结构战略控股组织结构重组需求健全职能3、房地产公司应按照合资企业制度和有关法律建立公司治理结构4、房地产公司应继续采用直线职能制的管理组织5、在职能制的组织前提下,需要进一步健全各部门的职能2、按照房地产公司3年发展战略的要求设计新的组织构架治理结构1、中远房地产公司应采用战略控股的方式与外方一起管理房地产29天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港1、房地产公司通过战略重组,引入海外资本,成为合作双方发展的共同平台中远房地产开发公司香港颍俊
19、有限公司北京房地产房地产开发有限公司49%51%投入资源项目资源优秀的项目团队本地市场公共关系51%资金融资资源投资目的战略资源价值最大化快速提高竞争力投入资源资金资源(49%)资本市场通道投资目的投资回报最大化快速提高竞争力30天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港类 型目 标 收益最大化 不区分业务领域 红利 / 资金回收 投资于企业的高质量典型集团总部功能 财务 / 司库 法律 / 预收 集团财务 参股管理 战略资源优化配置 协调的管理 集团与子企业间的衔接管理 经营者队伍管理 财务 集团控制 战略计划 管理者资源发展总部各部门 所有企业战略和操作 效果最大化 操作控制,功能和业 务
20、领域优化 市场份额增长 集团安排管理管理者队伍 财务 / 财会 中央采购 生产协调 集团市场营销 集团服务或选择 技术中心财务导向业务部门服务战略导向操作导向从投资目的出发,双方股东在房地产的控制方式上可能使用不同的控股管理方法中远房地产对房地产的管理应从操作导向向战略控股导向转变建议颖俊公司的控制方式31天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港战略控股主要表现在培养房地产的领导层和发展战略导向的功能中远房地产应对房地产公司实施战略型控股,主要对其战略及财务指标进行控制 战略计划 / 控制 人力资源发展,尤其是经营管理者队伍的建设 收购和兼并等重大资本运营同时发挥财务型控制管理中已有的功能
21、财务审计 流程管理对房地产开发控股公司来讲,中央功能应包括诸多服务功能 协调项目组 许可证 法律 融资32天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港2、房地产公司目前的组织是整个中远房地产公司组织的一部分中远房地产开发公司决策层其他职能部门经营部审算部财务部人事部其他部室各专业公司小区物业公司广田装饰公司远洋建筑公司其他专业公司销售公司销售中心信息情报中心客户中心房地产公司总经理副总经理总工程师经营部客户服务部工程部财务部综合部人事行政4人2人8人6人1人4人市场开发部作为项目公司,房地产采用直线职能制,从经营、工程建设、财务、内部管理四项职能出发,建立了自己的组织。资料来源:访谈33天图投资
22、管理有限公司深圳 北京 上海 香港中远房地产以往对房地产的管理带有比较明显的操作控股的特征操作控股的特征中远房地产公司对房地产的管理 中远房地产公司负责公司的战略制定,向房地产提供主要的战略资源,房地产同样有开发战略资源的使命和需要 中远房地产公司对项目的投资有最终决定权 房地产的总经理、副总经理定期参加中远房地产公司召开的副总以上会议 房地产公司部门经理以上高级职员由中远房地产公司委派 中远房地产总经理指定一名高级副总担任房地产的分管副总(执行董事) 房地产在重大政策上报中远房地产公司指示或集体讨论 财务预算与资金的调度由中远房地产公司控制 重大合同(50万元以上)由中远房地产公司审批 大额
23、开支(50万元以上)由中远房地产公司审批 房地产的薪酬激励政策及执行情况参考中远房地产公司的相关制度与政策集团安排管理管理者队伍直接的财务会计控制集团实施中央采购专门的集团职能部门负责生产协调集团市场营销集团技术中心负责技术创新资料来源:访谈34天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产目前的组织构架在新的环境下的挑战 中远房地产目前实际上对房地产公司进行操作型控股,其优点是使得房地产公司能够极大地使用中远房地产的资源,缺点是房地产公司不能按照独立的公司进行运营,没有独立发展的台阶 由于房地产公司不是独立的公司,其在人员、资源、运营等体系上明显依赖于中远房地产的各个部门及资源 由于中远房
24、地产与房地产公司在人员归属上的交叉,导致了房地产必须在中远房地产的体系中运营,如:管理、激励、人员调动等 由于房地产公司与中远房地产的不可分割性,可能导致了合资企业管理的不明晰性35天图投资管理有限公司深圳 北京 上海 香港房地产在组织上应根据竞争的要求和重组带来的挑战进行调整业务发展对组织的要求房地产的现状经营的相对独立性 在充分利用各方资源的前提下,成为具有独立运作能力的项目经营公司 是中远房地产下的项目公司,人员大部分来源于中远房地产,相关度极高 房地产在人事、经营、资源上对中远房地产依赖极强项目的运作能力 年开发规模达到30万平方米以上 年竣工规模达15万平方米 有15个人的核心业务团
25、队来确保2各项目的交错进行 开发规模在1015万平方米 历史上的项目开发的效益与质量尚未评估 远洋风景项目的开发质量和经济效益有待评估职业化程度 能接受国际资本市场挑战的职业化管理(依据制度、量化、责权利统一、专业人才引进等管理) 能面对专业的竞争者在同一市场上的竞争(如:如何面对李嘉诚4000元/平方米的开发项目 有一定水平的国有房地产项目公司管理 部分人才是否符合专业水平有待评估 房地产公司在市场上的专业化竞争力有待评估团队力量 在良好的组织上发挥出强大的团队力量,有协同效应 各部门、岗位基本各司其职(责权不清) 团队的精神与效率需进一步培养公平机制 在各方股东、管理层、普通员工间形成利益
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