房地产行业分析报告(ppt 40页).pptx
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1、山金瀚投集有限公司房地行分析告北大横管理咨公司二零零四年三月1本文件专为客户使用 分发、引用和复制 -即使是节选方式-给第三方使用需事先得到北大纵横公司的书面认可2中国正在经历一场“新造城运动”上海浦东广州的珠江新城深圳福田新城市中心杭州东部新区北京奥运村成都人民南路沿线3导读战略环境影响因素产业价值因素分析城市运营模式借鉴市场需求政策约束4首先,城市化进程在我国已进入高速发展期,2003年城市化率超过40% 按照西方发达国家经验,一旦城市化率达到30%时,就进入起飞期,一直到70才回归一个平缓期。 中国在1996年城市化率达到了30,2003年超过40,处于城市化高速发展时期资料来源:历年中
2、国统计年鉴5为此十六大明确,加快城镇化进程是国家经济建设和改革的重要任务,房地产业也必将参加到“奔小康”的事业当中“国内生产总值翻两番”n恩格尔系数下降以后,必然将可支配收入转向住房消费;目前我国人均住房为0.78间,城乡住房成套率仅为67,远未实现“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”的全面建设小康社会的要求。n房产是城市家庭中价值量最大的财产,根据国家统计局测算,房产在家庭总资产中所占比重达到了47.9,其中大城市为49.3、中等城市为45.1、小城市为48.1; n根据城市化水平与人均GDP的正相关性规律,2010年我国城市化率将达到46,城市人口将达到6.4亿,年平均新增人口1
3、852万,比目前净增1.9亿人,仅此就需要建设41.8亿米2住宅;n2020年GDP要比2000年翻两番,房地产业必须也能够为此作出应有的贡献;城镇住宅与房地产投资占GDP的比重将近8.4,每年拉动GDP增长1个百分点以上;“城镇人口比重大幅提高”“家庭财产普遍增加”“人民生活更加富足”21世纪头20年,我国将全面建设小康社会, “坚持大中小城市和小城镇协调发展,走中国特色的城镇化道路。发展小城镇要以现有的县城和有条件的建制镇为基础,科学规划,合理布局”十六大报告6根据中国房地产业20012010年发展规划, 2010年城镇人均使用面积达到18平方米,房地产业的增加值占生产总值的比重增加到5%
4、2003年底住房面积市场容量37.6亿2010年底住房面积 目前人口5.24亿人均现有面积15.52010年人口2010人均面积6.4亿18原有住宅拆迁重建2003年底住房面积90.68亿重建比率4%7因此,城市化给房地产业带来了巨大的市场需求,今后20年30年将是房地产业重要的战略机遇期城市化公共服务放开城市群扩张与重新定位消费升级城市人口和人均面积增加城镇数量增长我国每年新增小城镇800个左右,提供了城市建设新增空间大城市为以经济为纽带向周边城市群发展,提供了更新改造空间政府公共服务放开,吸纳私人资本进入城市开发汽车消费、中产阶级出现、市民工作与居住分离等都会带来深远影响每年1000380
5、0万农民进入城市;目前人均建筑面积每增加1米2,则全国需新建5亿米2住宅房地产起步阶段平稳阶段人均GDP800美元 1000美元1300美元8000美元13000美元以上快速上升阶段萎缩阶段中国8其次, “经营城市”伴随着市场经济不断深入、城市化快速发展、政府职能转变,应运而生政府职能转变城市化经济转型三阶段 第一阶段,微观搞活,“一部分人先富起来”; 第二阶段,中观搞活,国企改革、乡镇企业改制; 第三阶段,宏观搞活,解决城市和区域经济的发展问题 2000年世界城市人口达到55,人类历史上首次出现城市人口超过农村人口 20年后中国将至少有一半人生活在城市里,中国不可避免地要城市化第一阶段,建设
6、城市, “盖了一个桥”、“建了一幢楼”、“修了一条路”等;第二阶段,管理城市,“草地工程”、“广场工程”、“亮灯工程”等,包括沿江沿海的治理、旧城改造等;第三阶段,“经营城市”,城市是一笔资产,要最大限度地增值;城市是一个战略节点,要增强个性和竞争力;城市是区域经济的龙头,要带动周边发展9经营城市是通过对城市的可经营性资产权益进行市场运作,以实现资源配置最优化和效益最大化城市土地城市基础设施城市生态环境文物古迹和旅游资源有形资产无形资产依附于有形资产上的名称、形象、知名度和城市特色文化等v对其使用权、经营权、冠名权等相关权益进行市场运作v使城市资本实现“投入经营增值再投入”的良性循环v实现城市
7、资源配置的最优化和效益的最大化,形成自我滚动、自我积累、自我增值的城市运营模式可经营性资源,构成城市空间和城市功能载体盘活存量(主要是土地和基础设施) 引进增量(包含各种经济成分的混合资本投入)激活无形资产转化为有形资产发掘历史人文内涵10我国城市经营呈现出工业化主导、城乡一体化、全球经济一体化的三大特征q与西方200多年的工业化与城市化基本同步的历史相比,中国的城市化水平始终滞后于工业化,因此工业化仍然为主导力量; q由于农业人口基数庞大,中国的“三农问题”的彻底解决需要与城市经济统筹考虑; q中国城市发展刚刚起步,已置身于对外开放、全球经济一体化的背景下,使城市经营受到诸多外力和因素影响。
8、11经营城市是市长与市场、政府与城市运营商的“双人舞” 挖掘核心竞争力,确定城市在一定区域内所扮演的角色 对城市主导产业进行梳理,并整合体现城市价值的无形要素 要有区域的眼光、长期的眼光 首要解决观念和思维方式转变 必须有内涵的支撑、必须有产业链的支撑城市定位产业要素整合城市战略布局与规划 形象包装推广城 市 经 营政府 从建筑制造转移到为政府和社会提供服务 建设相对完善的社会功能区,接管城市基础设施等公共服务 从城市优势中找到自己的市场价值 在未来城市发展竞争的大环境下考虑 从提供住宅空间转移到提供城市空间运营商发展商承政府之上,启发展商之下对所在的区域统一规划与布局,整合各种发展商来投资、
9、经营最终提升城市价值12因此,经营城市市场化使房地产业从项目运作向城市运营跃进,催生了“城市运营商”q1971年日本城市的经营问世。q2002年底,国土资源部在深圳举办了中国首届城市经营论坛q2003年第五届住交会提出“城市取代大盘成为住交会永不褪色的主题,而城市的运营与竞赛正是CIHAF(住交会)之魂。” q大连最早实施“企业家化城市治理模式”,政府把城市土地权进行市场转换,利用土地招商引资,以此强化城市形象,进行城市规划,同时包装城市进行推广,获得成功。q最早提出城市经营概念的房地产策划师王志纲认为,城市运营商介于政府和一般房地产商之间,主导“一级半”市场。q2002年,浙江广厦董事长楼忠
10、福提出“我们的开发理念是经营城市。”q广州奥园集团确定了城市运营战略,从一般的开发商向城市运营商迈进,从一般层面的房地产经营向产业化、专业化、科技化经营迈进。基础设施型的城市运营商居住建设型的城市运营商(郊区化开发商)资源整合型的城市运营商(新城市、城镇开发商,介入规划)城市营销型的城市运营商(如参与经营奥运会的开发商)城市经营活动可区分为两类,我国目前“资金获取指向型”城市经营占据了绝对主导地位。 “资金获取指向型”,城市政府为弥补其履行职能时遇到的财源不足,而在获取资金收入、或吸引外来资金投入方面所作的努力; “服务效率指向型”,城市政府为提高公共服务的效率,而在公共服务部门引入市场机制的
11、努力。13导读战略环境影响因素产业价值因素分析城市运营模式借鉴市场需求政策约束142002年,国土资源部指出“政府土地经营要与开发(城市运营商)衔接 ”,正式认可“城市运营商”2002年国土资源部办公厅颁发了关于开展宣传提高经营土地与经营城市水平系列活动的通知(国土资厅发200278号),首次出现“城市运营商”。这意味着城市运营商正式获得政府认可。国土资源部办公厅78号文件2002年11月1618日,国土资源部土地利用管理司在深圳举办了“中国城市土地运营论坛”,提出:经营城市土地的目标不是片面地扩大土地供应、以地生财;经营城市土地必须建立在科学合理规划的基础上;在经营城市土地的过程中,必须维护
12、最广大人民群众的用地权益,不能放弃合理的供地政策对房市的影响作用中国城市土地运营论坛152003年,国家出台一系列相关政策,对房地产业进行全面调整和规范前期(取得土地和房屋拆迁)中期(银行贷款和建设施工)后期(房屋销售和物业管理)进一步治理整顿土地市场秩序工作方案关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知关于暂停审批各类开发区的紧急通知关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知 清理整顿各类开发区的具体标准和政策界限关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 2003年国务院、中国人民银行、国家发改委、国土资源部、建设部等主管部门陆续出台
13、了相关文件和法规,数量之众多、内容之细致、影响之重大均为近年之最。该系列政策涉及到房地产行业的各个环节,是对房地产市场全面的规范和调整。中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知对现有住房置业担保机构进行清理检查的通知国务院关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知2004住房公积金行政监督办法国务院物业管理条例业主大会规程前期物业管理招标投标管理暂行办法最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释2004关于加强协作共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知16首先,土地政策在实行省以下垂直管理之后,相继采取了清理开发区、压缩建设用地、遥感监测等限制措施1、
14、土地政策国家发改委等5部委组成10个调查小组对全国30多个省份的土地批租进行彻查。国务院和国土资源部为此下发了一系列通知,初步汇总,全国现已撤并整合的各类开发区2046家,新一轮“圈地运动”基本上得到遏制。据不完全统计,各类开发区规划面积达3.6万公里2,超过了现有城镇建设用地总面积,以兴办各类园区为特点的 “圈地运动”呈上升趋势,孕育着巨大的经济、政治和社会风险。建设占用耕地增长过快, 2003年新增建设用地641.7万亩,比前五年年均高120万亩,其中建设占用耕地343.7万亩,同比增长17%。2004年严控建设用地总量,保护耕地, 计划将今年农用地转为建设用地总量指标压减20.3,占用耕
15、地指标调减到180万亩,压减23.4。同时,国土资源部开始采用卫星遥感技术来严查违法用地。目前已对全国104个重点城市土地利用变化情况进行监测,累计监测面积达180万平方公里,可监测到地面0.5亩以上新增建设用地,监测精度达90以上。在此基础上,将建设预警预测系统。17由此带来的供求矛盾将使地价持续平稳上涨,但不同区域、用途、级别的土地价格变动不同从级别来看,高级别土地价格趋稳,涨幅低于低级别土地价格上涨。主要是由于低级别地区基础设施得到改善而引起的地价提高。从区域来看,长三角地价涨幅高于全国平均水平,而珠三角地区涨幅低于全国平均水平,中西部地区地价增长又高于东部沿海城市。反映了当地城市土地价
16、值获得释放。 2003年全国城市地价总体上升2.73% ,但低于前两年的涨幅,也低于经济增长速度和固定资产投资增速。从类型来看,住宅用地涨幅大,工业用地涨幅小;天津、南昌、贵阳等城市地价上涨快,而广州的住宅地价、深圳的商业地价出现了回落。反映了经济发达城市土地市场及价格形成机制趋于成熟。从价格构成来看,地价占房价的比重为20%40%,变化幅度相对较小,反映了土地市场的相对稳定性和房地产开发利润的较大空间。18其次,资金政策要求商业银行从各个环节对房地产业加强贷款管理,并限制投资增长过快倾向2、金融政策对于低价位住宅供不应求和高档住宅空置较多的结构性问题,规定,“贷款重点支持符合中低收入家庭购买
17、能力的住宅项目,对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制”关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(银发2003121号)出台,要求商业银行从土地、开发、施工、销售等各个环节加强贷款管理,引起强烈反响。部分地区出现了房地产投资增幅高、商品房空置面积增加、房价上涨快、以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题,而商业银行违规放贷,助长了房地产投资的过热倾向。对于建筑施工企业垫资房地产项目、房地产企业拖欠工程款的问题,规定“商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”、“房地产开发贷款对象应为没有拖欠工程款的房地产开发企业” 、“房地产行政主管部门要将企业拖欠工
18、程款情况告知该企业的贷款银行,由贷款银行将其列为信用不良单位,依法减少授信额度或者不提供授信”。2003年城镇固定资产投资率增幅达43%,其中房地产开发投资增幅达30%,创历史新高, 2004年初固定资产投资同比增长53%,3月,国家发改委提出“要坚决控制固定资产投资过快增长的势头”,银监会已经开始对房地产等热点行业的信贷进行检查。我国房地产市场60以上的资金来源于信贷资金,房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比重高达17.819央行121号文件显示了房地产商将面临着资本时代,房地产业将进一步产业化:从开发商过渡到投资商和城市运营商,从综合型房地产企业过渡到专业化开发商原有融资手段121文件
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