房地产项目开发流程与运营管理教材.pptx
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1、房地产项目开发流程与运营管理讲师:张志飞2016/07/04目录1房地产项目的整体开发流程2土地获取节点计划与控制3项目定位决策节点计划与控制4产品设计节点计划与控制5项目报建节点计划与控制7施工建设节点计划与控制8推广销售节点计划与控制9入伙交付节点计划与控制 房地产项目开发流程(住宅项目)前期土地获取策划定位规划设计工程施工开盘销售入伙交房1234567 土地信息收集 政策、市场调研 可行性研究 获取土地使用权 签订土地出让合同 获得用地规划许可证 确权 办理土地证 区域市场调研 项目定位 设计建议 方案设计 施工图设计 方案送审 取得施工许可证 工程招标七通一平施工图纸、资料、材料、设备
2、准备临时用地或临时占道手续办理施工许可批文及办理开工手续设计、施工、监理单位的协调 申办预售证或销售许可证 商品房销售 办理银行按揭 竣工验收建设工程规划验收 进行权属登记,取得相关证书 物业移交3 房地产项目的整体开发流程企业视角与客户视角4看楼决策签约等待收楼收拾乔迁比较居住发展商物业管理项目论证p企业视角的房地产流程p客户视角的房地产流程产品策划营销策划规划设计施工管理产品交付物业服务销售实现 各节点与时间标准p项目启动会(即项目启动时间,取得设计要点后经集团评审通过的时间);p国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间);p建设用地规划许可证(指建设用地规划许可证的签发时间);p总平图
3、规划设计完成(指规划设计完成时间,以上报规划局的签收时间为准);p方案设计完成(指方案通过集团董事会批准的时间);p方案图报建(指取得政府相关部门批文时间,以最后部门的批文时间为准);p桩基施工图完成(指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间);p主体施工图完成(指可用于招标及施工的施工图完成时间);p建设工程规划许可证(指建设工程规划许可证的签发时间);p精装交楼标准施工图及材料定板(指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间);p项目开工(指项目动土时间,以土方开挖或桩基施工的开始时间为准);p施工许可证(指施工许可证的签发时间); 各节点与时间标准p主体开工(指总包单位进场,以地
4、下室底板或者承台基础施工开始时间为准);p预售证(指预售许可证的签发时间); p开盘(指取得预售证后,正式开盘销售的时间);p主体封顶(指主体屋面结构的完成时间); p竣工验收(指竣工验收备案证明的签发时间);p入伙(指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间)。 项目时间计划管理的工具p房地产开发基本模式:(七阶段、七专业、53个关键活动/节点)设计配合采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工项目取得项目策划阶段竣工入伙产品交付阶段项目发展营销设计工程采购组织项目论证项目取得市场调研初步项目定位规划要点/规划草案项目定位概念规划设计项目营销招商
5、方案策划租售前准备(含前期客户积累)方案设计扩初设计施工图设计主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、租售配合及入园手续配合租售事务管理成本前期成本估算测算设计阶段成本控制及测算、形成控制性目标成本确定合约框架动态成本管理工程实施阶段的成本管理结算产品交付管理入住事务管理客服战略用地规划许可证国有土地使用证规划许可证 (办理房地产预售施工许可证( 基础提前施工报建) 许可证)产权初始登记工程施工配合物业方案策划、设计配合、物业公司选聘销售配合工程条件评估投资估算投资目标执行监控项目计划动态管理项目后评估项目运营策划(含项目计划)景观/专项二次设计、部品策划内部立
6、项项目论证阶段项目策划会 方案评审会方案设计阶段 初设-施工图阶段主体结构开工 开盘销售 程管理阶段销售管理阶段 项目计划管理的工具p项目计划管理p项目里程碑管理p项目节点管理p项目供应商管理p招标与合约管理p风险管理目录1房地产项目的整体开发流程2土地获取节点计划与控制3项目定位决策节点计划与控制4产品设计节点计划与控制5项目报建节点计划与控制7施工建设节点计划与控制8推广销售节点计划与控制9入伙交付节点计划与控制 房地产企业土地获取主要渠道p获取土地五类渠道:1.政府招拍挂(招标、拍卖、挂牌)2.收购、合作3.招商引资,配套土地4.变更土地性质5.划拨 拿地及价格考虑因素p市场未来预期p项
7、目或区域发展预期p规划条件的市场实现及经济实现p企业发展战略和机会成本p竞争对手状况分析 拿地各部门职责p投资开发部:收集土地信息项目立项报告(分公司)项目立项审批(董事会)项目可研报告(集团)项目投资决策(董事会)项目获取(招牌挂、股权收购)成交确认书移交给项目公司。p营销部:初步市场调研及定位草案。p设计部:概念规划设计方案。p工程部:现场踏勘(确定是生地、熟地还是毛地)。p财务部:可研版投资收益、初步筹资方案。p成本部:控制性成本目标(限额指标、成本控制系统规范)、可研版成本(根据设计部提供的规划要点进行估算)。p采购部:制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。目录1房地产项目的整体开
8、发流程2土地获取节点计划与控制3项目定位决策节点计划与控制4产品设计节点计划与控制5项目报建节点计划与控制7施工建设节点计划与控制8推广销售节点计划与控制9入伙交付节点计划与控制 房地产项目开发四大核心要素p决策资金p决策项目p决策人力p决策时间地产项目开发三大核心要素:钱、地、人、时间! 房地产项目开发决策模型p项目常规五种投资开发模式 城市运营投资模式 城市运营与大盘结合模式 现金流项目开发模式 高周转开发模式 稀缺资源开发模式p万科:7对眼睛项目决策模型p龙湖:城市地图决策体系 项目定位决策各部门职责p投资开发部:建设规划许可证国有土地使用证。p营销部:编制项目经营策划书(包括市场调研深
9、化、项目定位报告、定价方案、示范区方案)。p设计部:概念设计任务书概念设计深化方案。p工程部:编制项目工程节点计划。p财务部:概念版投资收益(三个指标)。p成本部:可研版成本(根据设计部提供的规划要点进行估算)。p采购部:营销合作方资源(广告、代理公司、概念性设计单位) 。关键要素:项目经营策划书、概念设计深化方案。目录1房地产项目的整体开发流程2土地获取节点计划与控制3项目定位决策节点计划与控制4产品设计节点计划与控制5项目报建节点计划与控制7施工建设节点计划与控制8推广销售节点计划与控制9入伙交付节点计划与控制 前期策划与设计周期指标论证阶段设计管理阶段概念规划施工图策划阶段55天(多层)
10、70天(高层)实施方案概念规划草案大盘至少3个月至少11.5个月概念规划/战略规划大盘180天中小盘55天市场定位:15天;概念规划:32天;成果确认:8天;方案设 扩初设计 计高层/复杂户型多层90天多层70天设计前准备:0天;设计过程:高层:方案50天+ 扩初35天多层可省扩初,方案65天;成果确认:5天;设计前准备:0天;设计过程:多层55天高层70天;成果确认:不计时间拿地与项目论证时间设计周期:高层215天;多层180天大盘(一期多层)305天18 房地产设计管理程序优化土建扩初建筑、规划方案结构、设备初步方案施工图设计建筑、规划方案部品设计及定板概念规划草案概念规划方案施工图概念规
11、划草案概念规划方案方案设计施工图设计景观概念方案设计景观施工图设计扩初设计实施方案设计阶段销售配合资料产品、技术创新研发论证阶段拿地节点策划阶段方案报建设计管理阶段扩初设计工程管理景观方案设计销售示范区设计部品材料调研部品材料清单部品材料定板封样产品配置建议施工图设计指引模型研究结构设计设备选型建筑平面19 主要设计阶段与周期p概念设计:大概6周;p详规设计:大概6周;p单体方案:大概12周;p扩初方案:大概6周;p施工图设计:施工标准和结构形式大概10周;p景观设计:大概5-6周;p样板房及会所设计:大概4周常见的问题:进度问题:进度难以控制、专业公司难以衔接。质量问题:评价体系和评价经验的
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