买房之前需要做哪些功课?.pdf
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1、2021/5/23买房之前需要做哪些功课? - 知乎https:/ 25 岁的时候,准备结婚,然后去挑一个婚房。那时候是在一线城市,也是一个在一线城市打拼的一个年轻人。在之后的几年,我也陆陆续续在二三四线城市有一些房子交易的经历。所以将我所有个人的经历总结出来,跟大家分享。我把分享分成了三部分:1、算一笔清楚的贷款账2、怎么样找到合适自己的房子3、买房之后为什么还需要一个保险第一部分就是买房的需求分析和算清房贷。孙子兵法有说,多算胜,少算不胜,何况无算乎。所以买房的第一步是算一笔清楚的贷款账。第二个是怎么样找到合适自己的房子。第三步就是买房之后为什么还需要一个保险,是很多人还没有想明白的。20
2、21/5/23买房之前需要做哪些功课? - 知乎https:/ Y 先生。Y 先生大概接近 30 岁,最近遇到一些烦心事,本来是一件喜事,因为他跟女朋友谈恋爱多年,准备进入婚姻的殿堂。他们在上海已经工作多年了,现在 Y 先生自己存下了 30 万元,女朋友有 20 万元,双方家人资助了 50万元,他们两个人的老家都不在上海,打算在 2017 年结婚,现在面临买房的问题。Y 先生每个月收入是 2 万元,女朋友收入是 1 万元,加起来他们一个家庭收入是 3 万元,每个月可以存下 5 千到 1 万 5 千元不等,平均下来是 1 万块钱一个月。他的目标是买一个结婚的房子,他的预算是在 200 万,在上海
3、买一个房子。如果熟悉大家城市的朋友知道,可能 200 万在上海来说这个预算还是蛮紧的。我就问他为什么你选择 200 万呢?他说不想月供压力太大。所以将 200 万定在一个限度之内,挑到的房子是很少的,这也是很多人第一次买房子的误区之一,刚开始就定了一个购房的总价,实际上他能买到房子的总价比设想的更高。因此我们先提出了第一个公式,叫做:买到的总房价=你的首付+贷款。为了除了首付以外,你能买到的房价取决于你贷款的总额。对于大多数人来说,首付是一定的情况下,贷款这里面的文章就特别多了。所以我们今天要介绍第一个贷款的概念和工具,叫做贷款计算器。这里面贷款有五个参数,我们分别介绍一下。贷款类型,这分成了
4、商业贷款和公积金贷款还款方式,有等额本息和等额本金两种还款方式贷款的总额2021/5/23买房之前需要做哪些功课? - 知乎https:/ 3.25%。相对而言由银行发放的贷款叫做商业贷款,利率相对比较高,目前商业银行发放的商业贷款的利率是 4.9%。这两个贷款利率相差了 1.65%。有人说相差 1.65%,相差的好像并不是很多啊。为了大家去理解商业贷款和公积金贷款,我们举一个简单的例子。假设如果 Y 先生想买一个 100 万总价的房子,他现在首付有 40 万元,他向公积金或者商业银行分别贷款 60 万元,我们来计算一下。如果用公积金贷款的话,每个月他需要支付的是3403 元。这是怎么计算出来
5、的呢?很简单,只需要通过这个APP 贷款计算器默认选择了商业贷款,选择等额本息,输入贷款的金额 60 万元。如果你输入 20 年的年限,自动就会计算出对应的每个月还款额。公积金贷款每月还款是 3403 元,商业贷款每月是 3926 元,大概差了 500 元。看起来并不多,但是累积起来 20 年,这个利息商业贷款比公积金的贷款利息多了 122021/5/23买房之前需要做哪些功课? - 知乎https:/ 5 千。所以看起来简单的 1.65 的利息差异,但是会带来十几万的利息差。所以简单的算一个数字,当我们的贷款本金在 100 万元以上的,30 年以上,基本上利息就得多付 20 万元了。因此第一
6、个结论就是说如果我们各位可以享受到公积金贷款,你有缴存公积金的,就优先选择公积金贷款。这时可能有人就问,如果是这样子,大家都会选择公积金贷款的,这里面就有一个限制条件。公积金贷款各地的政策不一样,但是有一个总额限制,不是说我想贷 300 万就能贷到 300 万,这是第一个。第二个很多卖家对公积金贷款来说是有一定接受程度的问题。接下来我会继续展开来讲。这就是第一个贷款的概念,叫做商业贷款和公积金贷款。这两个是可以组合在一起做的,就是一部分做商业,一部分做公积金。第二个概念叫做等额本息和等额本金,这两个名词只差了一个字。等额本息这个还款的定义就是每个月还款的金额是相同的,等额本金每个月还款的金额是
7、不同的,第一个月还给银行的或者公积金中心这部分的金额是最高的,最后一个月是最低的。所以只要记住等额本息金额相同。它们两个的差别在哪里呢?下面我举一个例子。假设说如果在相同的利率之下,我们的 Y 先生向银行贷款 140万元的商业贷款,都是商业贷款。这里面用的还款方式是不同的。假设说用等额本息的方式去还款的话,每个月还的是 7018元,记着是 7 千元就好了。如果是等额本金的还款方式,他一开始要到 9033 元,多了 2 千块钱。但是在 30 年之后的最后一2021/5/23买房之前需要做哪些功课? - 知乎https:/ 3903 元。应该怎么选呢?这里面看起来有一个还的金额高,但是总共付利息是
8、 92 万元。如果选择等额本息的话,他付的利息会付 112 万元。对于第一次买房而预算不多的年轻人来说,80 后和 90 后,我们直接推荐各位使用等额本息的方法。为什么这么说呢?虽然看起来我们的利息多付了 20 万元,但是今天在一开始的时候我们预算有限的情况下,我们每个月还款的压力是比较小的。有一个长期的假设前提,也就是人民币基本是由于通胀存在,将来的钱是更不值钱的。也就是这样说,如果可以选择,宁愿一开始还得少,后面还得多。因为我们相信通过我们的打拼,我们未来的收入会越来越多的。所以如果可以选的话,当然选择刚开始的时候每月还 3 千,到最后一个月每个月还 9 千,这是更好的。如果没得选的情况下
9、,我当然选择每个月还款是一样的。就像我刚买的时候,第一套房子。举个例子,在 2005 年我 25 岁的时候,我也是个 80 后,我那时候工资大概是 3400 元一个月。我买房子每个月还款是1700,后来降息的时候用了 1500,我几乎用我收入的一半用来还贷款,那时候觉得还是蛮吃力的。但是当我再工作三年五年之后,我的月收入已经上万元了,我1万元的收入,再支付1500 基本上没有太大的压力。因此在我刚开始的时候,我们尽量提高贷款的杠杆。贷款杠杆的意思就是说,我用更少的月供去撬动更大的贷款本金。所以大家记得如果可以选择的话,我们选择等额本息。还有一点这里面的等额本息和等额本金有什么样的关系呢?因为等
10、额本金金额是一路下降,假设 30 年贷款期限的情况下,大概是在第 12 年的时候,等额本金的还款金额下降跟等额本息是2021/5/23买房之前需要做哪些功课? - 知乎https:/ 12 年之内要换一套房子的话,你还是选择等额本息的方法,也就是每个月还款金额相同。除非你想这一辈子只买一套房子,就是只在这个第一套的房子一直生活到退休,你就需要等额本金。这种情况我相信太少了,作为我们人生的第一套房子,多数都是过渡性的。明白了这两个概念之后,我教大家一个四步的方法,去推算出我们买房子房屋的总价。1、盘算一下目前多少钱2、选择新房还是旧房3、推算房子的总价4、计算贷款的金额第一步我们先盘算一下目前多
11、少钱,举个例子 Y 先生目前有存款 30 万,他未来的配偶,新配偶,有 20 万的存款,加上父母资助的钱,总共有 100 万。马上面临到第二步,他要买新房还是旧房。我就问 Y 先生,除了这 100 万以外,还有没有钱额外留出来用来交税费,或者装修的。他给我的回答说,是没有。所以各位朋友,如果你的钱是固定的情况下,你必须从总的100 万或者总的 200 万,或者总的现金里面要预留一部分用来交税费和装修。新房和二手房最大的区别就是在成本上面的区别。对于新房来说,我就估算一个值,这里面有其他的税费,包括给中介的费用,交易过户的费用。如果我们只是说 100 万的现2021/5/23买房之前需要做哪些功
12、课? - 知乎https:/ 10 万块钱的税费。这里面还有一些小的分类,大家听过满二满五,就是在不同的年限下面交易的税费是不一样的。为了方便起见,假设这个房子买卖的税费大概都是10 万块钱。如果是买新房的情况下,我们中国大多数交的房子都是叫做毛坯房,也就是不带装修,没有铺地板,没有刷墙的,大概每套房子要预留 15 到 20 万元的装修。当然你去到四线城市的话,大概 10 万块钱以内的装修都还可以。因此如果100 万的现金要买新房的情况下,要扣 10 万块钱的税费,以及20 万的装修,你用于买房的首付就剩 70 万人民币了。相对而言,如果你是买二手房的话,这一块的费用,装修费用大部分都可以省下
13、来。同样是 10 万元的税费以外,极端的情况下,稍微拎包入住,你挑一个品质保存更好的二手房,然后你就直接入住了,几乎不用翻新。我第一套房子在去翻新的话,那时候大概花了七八千块钱粉刷了一下,将所有的木柜子上了一下漆,就是厨房稍微弄一下,大概7千到一万就可以了。因此在买二手房的时候,你会留下 90 万元用于首付。这里面稍微讲讲一手房和二手房的区别。一手房当然是大家心理上是觉得更加好一点,有时候是一种心理的感觉。实际上我更加偏向于大家人生的第一套房子选择二手房,原因第一个可以提高首付,第二个你能选择的风格很多。其实这就是二手房,你可以看到很多不同人装修的风格,你直接选一个跟自己设想偏好比较相近的那种
14、风格就可以了。所以刚才讲到了第二步就是你选择新房还是旧房,我们偏向于选择旧房。旧房二手房的话,大概首付可以有 90 万元了。第三步我们推算房子的总价,在大多数时候,如果 80 后、90后这是你首套房子的情况下,多数情况下可以满足大概三成的2021/5/23买房之前需要做哪些功课? - 知乎https:/ 100 万的房子,你只需要付 30 万的首付,剩下的 70 万你由银行通过贷款的方式支付给房子卖家的。因此按照这个逻辑,新房在首付 70 万的情况下,你买到新房的总价大概是 210 万;买二手房的情况下,因为有 90 万的首付乘以 3 倍,你大概可以支撑到 270 万总价的二手房。因此大家看起
15、来这里面就有很大的差别了,通常二手房的价格比新房要低,同时你买二手房的时候,你能支付二手房的房价要比新房要更高,所以你能选择的空间就会更大了。第四步就是计算贷款的金额。假设 Y 先生每个月有 1500 块钱的公积金,如果他买新房的情况下,扣除了 70 万的首付,他还要向银行贷款 140 万的商业贷款。如果他办理的是 30 年的商业贷款的话,他每个月要还 7018 元的商业贷款。扣除了他 1500 元的公积金以外,大概每个月需要还款 5500 元左右。Y 先生现在在上海他租个房子,已经租的蛮偏的地方,大概每个月是 3500块钱。所以现在付了首付以外,他每个月的成本比现在大概多了 2 千块钱,买新
16、房。如果是买二手房的情况下,他需要向银行贷款 160 万元,30 年来计算,每个月还款需要 8491 元,扣除公积金以外,他每个月需要还款 7 千元左右,比他现在租房子多了 3500 块钱一个月。所以基本上是在一个合理的范围之内的。算到这里基本上 Y 先生心里就有数了,通过你总的现金,扣除了你将来未来装修的成本,以及税费之后,就得到你可以买房的首付。通过三成首付的比例,倒推出你能买到房屋的总价,所以这是一个撬动的关系。我们讲到贷款有三个注意点。2021/5/23买房之前需要做哪些功课? - 知乎https:/ 50%,最高就是 50%了。以 Y 先生为例,他两位将来一起还贷款的情况下,家庭收入
17、是 3 万元,他每个月的支出不应该超过 1 万 5 千元。但是这里面的风险大家已经看出来了,Y先生的收入是 2 万元,他太太的收入是 1 万元。其实任何一个人独立去还 1 万 5 千元的压力还是比较大的。所以最安全的这条线是不超过家庭月收入的三分之一。如果Y先生每个月还款上限是 1 万 5 千元的月供来计算的话,倒推回来 Y 先生可以最多贷款 290 万,加上他 90 万首付的话,他可以买到的房价的上限是 380 万元。我们要注意一点,通常这也是我们每个家庭使用财务杠杆的上限。就是我们月供的金额是我们家庭收入的一半,这时候倒推我们的贷款额,来加上首付,等于我们总的买回的房价。所以 Y先生他一个
18、合理买房价格的区域在哪里呢,应该是在 270 万,不超过 380 万。因此你找中介,让别人给你找房子,或者通过APP 找房子的时候,你可以选择房子的总价可以设定到 350 万以下都可以。第二个贷款要注意的比例就是 20%。刚才讲回来对于年轻人我们有的是未来,现在我们现金很少,但是我们相信我们未来的收入是很高的。因此我们最好的方式是向未来多贷钱。所以一套房子首付如果是能够30%往下更好,如果只付 20%,甚至只付 10% 那个房子的首付更好。我们国家每一段时间都有一个经济的周期,有房价的周期。每当房子不景气的时候,房价低的时候,银行就会做一些促销的政策。它会体现在买房子人的首付就会降低,就会让一
19、些现金不多的买房人也可以买到房子。如果将房子首付的比例降到二成的时候,相当于 90 万的首付,2021/5/23买房之前需要做哪些功课? - 知乎https:/ 450 万的总房价了。一下子我们能选的房屋的价值范围就多很多,因为你选的房价越高,你选的范围就越大。这就是原来我在第二次买房的时候得到的经验,那时候在二线城市,另外广东省的一个二线城市。我手头的现金大概只有 30多万,我一直想买一个七八十万的房子差不多了。后来按照这样的规则,30 万的首付,如果你乘以 5 的话,可以买到 150 万的总房价,贷款 120 万。这里面注意的是,当然要满足第一条,我贷款月还款的金额不应该超过家庭收入的 5
20、0%。这是第二个,要利用银行的政策,在经济不景气的时候,适当的增加贷款的比例。其实在去年 2016 年的 10 月份以前,全国基本上二线城市很多都能提供到 20% 的首付。第三个就是贷款的利率打折,金融打折体现在哪里,体现在利率。通常中小银行或者有些外资银行提供贷款利率的优惠。打个比方说,现在标准利率是 4.9%,在我们贷款计算器里面,其实大家在贷款利率的项里面有一个倍数,现在是 4.9,有一个乘以 1 倍。如果银行能提供八五折的优惠,你只要输进去 0.85,它就计算出整个利率的优惠了。我刚才前面的例子说到,利息差了一个点,1%,它将来的利息差了几十万。所以利息的优惠是我们各位不要错过的一个政
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