资产评估课件2013最新版.ppt
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1、12/5/202311、资产评估的含义2、资产评估的对象3、资产评估的价值类型4、资产评估的假设5、资产评估的原则6、资产评估的程序12/5/2023212/5/20233资产评估含义:资产评估含义:是指由是指由专门机构和人员,依据国家法律和有关资料,专门机构和人员,依据国家法律和有关资料,遵循评估原遵循评估原则则,选择适当价值类型选择适当价值类型,依照法定程序,依照法定程序,运用科学方法运用科学方法,对资产价对资产价值进行评定和估算的过程。(值进行评定和估算的过程。(重点掌握资产评估组成重点掌握资产评估组成)()(P1),1、评估主体、评估主体即谁承担评估工作即谁承担评估工作受托方(评估机构
2、、评估受托方(评估机构、评估人员人员)2、评估客体、评估客体即对什么对象进项评估即对什么对象进项评估评估对象(机器设备、评估对象(机器设备、房地产、无形资产、流动资产、长投、企业价值等)房地产、无形资产、流动资产、长投、企业价值等);3、评估目的、评估目的即委托方即委托方基于什么目的委托评估机构评估基于什么目的委托评估机构评估,如转,如转让房地产、收购企业等;让房地产、收购企业等;12/5/20234例题、资产评估主体是指(例题、资产评估主体是指()()(2011年年4月)月)A、被评估资产占有人、被评估资产占有人B、被评估资产、被评估资产C、资产评估委托人、资产评估委托人D、从事资产评估的机
3、构和人员、从事资产评估的机构和人员4、评估价值类型:、评估价值类型:市场价值、在用价值(使用价值)、投资价值等市场价值、在用价值(使用价值)、投资价值等(13页)(后面讲)页)(后面讲)5、评估程序、评估程序6、评估方法方法:、评估方法方法:依据评估规程,依据法定程序,选择依据评估规程,依据法定程序,选择评估方法评估方法:成本法、市场法、收益法等;:成本法、市场法、收益法等;资产评估含义:资产评估含义:重点掌握资产评估组成重点掌握资产评估组成(续)(续)12/5/20235资产评估的特点(重点)(P2)1、现实性、现实性即即评估价值对应于评估基准日评估价值对应于评估基准日,即评估价值是在基准日
4、、,即评估价值是在基准日、资产实际状况下的价值;资产实际状况下的价值;形式:时点,形式:时点,年年月月日日;说明说明:(:(1)资产评估价值是针对具体时间而言资产评估价值是针对具体时间而言!(!(2)评估基准日可以:)评估基准日可以:过去过去(如保险赔偿资产价值评估)、(如保险赔偿资产价值评估)、现在现在、未来未来(如股票价值评估)!(如股票价值评估)!2、市场性、市场性强调强调评估价值客观性、准确性,能以市场价值(价格)作评估价值客观性、准确性,能以市场价值(价格)作为目标和判断为目标和判断;这里强调:这里强调:评估价值能够得到市场检验!评估价值能够得到市场检验!3 3、预测性;这主要、预测
5、性;这主要指未来价值类型的功能指未来价值类型的功能;例题:资产评估强调确定评估基准日,其体现了资产评估的特点是(例题:资产评估强调确定评估基准日,其体现了资产评估的特点是()A预测性预测性B公正性公正性C咨询性咨询性D现实性现实性(2009.7真题)真题)例题:一般说来,资产评估是指对资产在某一(例题:一般说来,资产评估是指对资产在某一()价值的估算。)价值的估算。A、时期、时期B、时点、时点C、时段、时段D、时间、时间(2010.4)12/5/20236资产评估的特点(重点)(P2)4、公正性:、公正性:评估应根据法律规定和估价规程,评估应根据法律规定和估价规程,不同估价机构(人员)都不同估
6、价机构(人员)都按上述规定进行评估按上述规定进行评估;即对同一资产即对同一资产同一类型价值同一类型价值,不同评估机构、评估人员评估结果相差不大不同评估机构、评估人员评估结果相差不大5、咨询性:、咨询性:即委托人委托评估机构评估资产价值,以帮助其决策;即委托人委托评估机构评估资产价值,以帮助其决策;即即评估结论仅作委托人决策参考,评估机构并不对其决策结果负责评估结论仅作委托人决策参考,评估机构并不对其决策结果负责,只,只对评估价值客观性、准确定负责!对评估价值客观性、准确定负责!例题:资产评估的独立性原则保障了资产评估的例题:资产评估的独立性原则保障了资产评估的()(2011.7)A.现实性特点
7、现实性特点B.咨询性特点咨询性特点C.预测性特点预测性特点D.公正性特点公正性特点例题:评估者只对评估结论本身合乎职业规范要求负责,而不对资产业例题:评估者只对评估结论本身合乎职业规范要求负责,而不对资产业务定价决策负责,这表明评估结论具有(务定价决策负责,这表明评估结论具有()()(2009.7)A市场性市场性B咨询性咨询性C公正性公正性D现实性现实性12/5/20237资产评估对象(各种资产)的特点(重点)1、资产是一种权利、资产是一种权利所有、占有、使用、收益、处分权利;所有、占有、使用、收益、处分权利;各各种权利是有价值的,且各种权利的价值大小不同;种权利是有价值的,且各种权利的价值大
8、小不同;2、资产价值的体现:是一种获利能力;、资产价值的体现:是一种获利能力;资产价值可以资产价值可以通过交换价通过交换价值体现值体现;3、资产必须为某一主体所拥有和支配、资产必须为某一主体所拥有和支配即物权;即物权;补充:物权包括所有权和用益物权;前者为完全物权、绝对物权!补充:物权包括所有权和用益物权;前者为完全物权、绝对物权!后者为有限物权、部分物权(后者为有限物权、部分物权(如土地使用权、房屋租赁权等如土地使用权、房屋租赁权等)!)!说明:说明:资产评估中的资产与会计要素中资产并非完全一样资产评估中的资产与会计要素中资产并非完全一样,如资产,如资产评估中:商誉属于无形资产;企业价值在会
9、计中不属于资产,在评评估中:商誉属于无形资产;企业价值在会计中不属于资产,在评估中则属于!估中则属于!12/5/20238资产评估对象(资产)的分类1、分为有形资产(房屋等不动产、机器设备等动产)、无形资产(专利权、商标权、土地使用权等)(注商誉也属此列);2、分为单项资产、整体资产(分类标准:获利能力)(重点)单项资产:单台机器设备、一栋厂房等;(单独获利)整体资产:如一个企业、一个车间等;(综合获利)3、分为可确指资产、不可确指资产(、分为可确指资产、不可确指资产(分类标准:是否独立存在,分类标准:是否独立存在,即能够进行分离即能够进行分离);(重点);(重点)商誉为不可确指资产,其价值依
10、附特定企业,不能独立企业存商誉为不可确指资产,其价值依附特定企业,不能独立企业存在,不能转让在,不能转让!区别与转让商标权等无形资产!区别与转让商标权等无形资产!注意:按不同标准,同一资产归属不同类型资产;注意:按不同标准,同一资产归属不同类型资产;如商誉属于无如商誉属于无形资产、整体资产、不可确指资产;形资产、整体资产、不可确指资产;12/5/20239资产评估对象(资产)的分类例题:下列选项中,属于不可确指资产的是例题:下列选项中,属于不可确指资产的是()(2011.7)A.商标商标B.商誉商誉C.专有技术专有技术D.计算机软件计算机软件12/5/202310资产评估价值类型(重点)一、资
11、产评估目的(了解)一、资产评估目的(了解)1、资产转让;出售、转让等、资产转让;出售、转让等2、企业兼并;、企业兼并;兼并买价、卖价等兼并买价、卖价等3、企业出售;卖价、企业出售;卖价4、企业联营;投资者出资验资(价值评估)、企业联营;投资者出资验资(价值评估)5、企业清算等;确定企业净资产价值等;、企业清算等;确定企业净资产价值等;6、抵押;确定抵押价值(如抵押贷款中);、抵押;确定抵押价值(如抵押贷款中);7、租赁;确定租赁价格(即租金)、租赁;确定租赁价格(即租金)等等等等12/5/202311资产评估价值类型(重点)(P12-)二、资产评估的价值类型二、资产评估的价值类型(一)(一)市
12、场价值市场价值是在公开和公平市场条件下,理性双方进行资是在公开和公平市场条件下,理性双方进行资产交易的产交易的客观、公平、公允价值客观、公平、公允价值;(重点);(重点)正确理解市场价值正确理解市场价值:(:(重点重点)()(P12)(1)公开市场条件公开市场条件:即公开和公平市场条件(充分竞争市场,:即公开和公平市场条件(充分竞争市场,众多买家(卖家);(众多买家(卖家);(2)交易双方都是理性经济人交易双方都是理性经济人;(;(3)市市场价值是价值估计数额场价值是价值估计数额;(;(4)市场价值是最为理想价值类型)市场价值是最为理想价值类型(资产最大价值)资产最大价值);(二)市场价值以外
13、的价值类型(二)市场价值以外的价值类型后后2类类7类价值类型统称为类价值类型统称为“市场价值以外的价值市场价值以外的价值”,属于属于特定特定条件、或特定目的下的价值类型条件、或特定目的下的价值类型!(即不能完全满足公开市场条即不能完全满足公开市场条件下价值类型件下价值类型)12/5/202312资产评估价值类型(重点)(P12-)二、资产评估的价值类型(重点二、资产评估的价值类型(重点3种)种)2、在用价值、在用价值指某资产指某资产在特定用途下、对特定使用者的价值在特定用途下、对特定使用者的价值,其其实就是该资产对该使用者的使用价值实就是该资产对该使用者的使用价值;(个别价值);(个别价值)3
14、、投资价值、投资价值是指某资产对特定投资者、在特定目的下的价值是指某资产对特定投资者、在特定目的下的价值;(属个别价值)(属个别价值)例如,上例中某投资者欲购买上述厂房用于建设商场,获得商铺例如,上例中某投资者欲购买上述厂房用于建设商场,获得商铺出租(或出售)收入,该价值就属于该投资者投资价值;出租(或出售)收入,该价值就属于该投资者投资价值;(二)市场价值以外的价值类型(重点(二)市场价值以外的价值类型(重点2、3、5)例如:在市区中某企业正在使用中的厂房,对该企业来说,该资例如:在市区中某企业正在使用中的厂房,对该企业来说,该资产在用价值就是生产产品;产在用价值就是生产产品;但其并不一定就
15、是最佳用途、也并非但其并不一定就是最佳用途、也并非是最大价值(实际上其最佳用途、最大价值是商业用途)是最大价值(实际上其最佳用途、最大价值是商业用途)12/5/202313资产评估价值类型(重点)(P12-)二、资产评估的价值类型(重点二、资产评估的价值类型(重点3种)种)4、持续经营价值、持续经营价值指企业持续经营条件下(不会出售转让企业),指企业持续经营条件下(不会出售转让企业),给企业带来的经济利益给企业带来的经济利益;比如现金流量、利润等;比如现金流量、利润等;5、清算价值、清算价值是指企业在面临破产清算条件下,变现其资产的价值;是指企业在面临破产清算条件下,变现其资产的价值;由于清算
16、条件下,由于清算条件下,往往采用拍卖等,拍卖底价较低、要求快速变现,所往往采用拍卖等,拍卖底价较低、要求快速变现,所以,清算价格往往低于市场价值!以,清算价格往往低于市场价值!(二)市场价值以外的价值类型(重点(二)市场价值以外的价值类型(重点2、3、5)(续)(续)6、保险价值、保险价值指企业为其某资产投保,保险公司对其价值作的评估,以指企业为其某资产投保,保险公司对其价值作的评估,以确定保险费、赔偿额等;确定保险费、赔偿额等;一般由保险公司委托评估机构来评定一般由保险公司委托评估机构来评定!7、课税价值、课税价值指税务机关为指税务机关为确定计税基础而对资产所作的评估确定计税基础而对资产所作
17、的评估;一般由税务机关委托评估机构来评定!一般由税务机关委托评估机构来评定!12/5/202314资产评估价值类型(重点)(P12-)例题例题.价值类型主要有以下哪几种(价值类型主要有以下哪几种()A.投资价值投资价值B.最低成本价最低成本价C.市场价值市场价值D.持续经营价值持续经营价值E.清算价格清算价格(2011年年10)例题:下列各项中,不符合公开和公平的市场条件的是例题:下列各项中,不符合公开和公平的市场条件的是()(2009.7真题)真题)A交易双方都是经济人交易双方都是经济人B市场存在一定程度的垄断市场存在一定程度的垄断C交易双方拥有较充裕的时间了解信息交易双方拥有较充裕的时间了
18、解信息D交易双方地位平等交易双方地位平等例题:评估资产的例题:评估资产的“在用价值在用价值”依据的是资产评估的依据的是资产评估的()(2011.4)A、供求原则、供求原则B、替代原则、替代原则C、贡献原则、贡献原则D、最佳使用原则、最佳使用原则12/5/202315资产评估价值类型(续)三、三、评估资产价值类型决定因素(注意三种因素的关系)(重点)评估资产价值类型决定因素(注意三种因素的关系)(重点)1、评估目的(、评估目的(是评估的核心问题是评估的核心问题););评估目的:资产转让、投资、清算等目的;评估目的:资产转让、投资、清算等目的;2、评估基准日市场条件;、评估基准日市场条件;评估价值
19、对应于评估时点对应市场条件:公开市场、非公开市场;评估价值对应于评估时点对应市场条件:公开市场、非公开市场;如转让不动产,其市场价格就与当地房地产市场成熟程度、国家如转让不动产,其市场价格就与当地房地产市场成熟程度、国家宏观调控政策等相关;宏观调控政策等相关;3、评估资产功能及状态;、评估资产功能及状态;包括资产功能充分、过剩、不足,新旧程度等;包括资产功能充分、过剩、不足,新旧程度等;例题:决定和影响价值类型的因素主要有()例题:决定和影响价值类型的因素主要有()A市场条件市场条件B评估的特定目的评估的特定目的C资产的功能资产的功能D评估方法的选择评估方法的选择E资产的状态资产的状态(200
20、9.4真题)真题)12/5/202316资产评估的假设(P15-)(重点)一、继续使用假设一、继续使用假设即即评估资产对委托人现在及以后(剩余寿命期),具有有用性、评估资产对委托人现在及以后(剩余寿命期),具有有用性、有价值性有价值性;这样,评估才有必要性;这样,评估才有必要性;如几近报废的资产就不符合如几近报废的资产就不符合本假设!本假设!二、公开市场假设二、公开市场假设是指在评估时,资产市场完善,是指在评估时,资产市场完善,不存在影响评估资产价值公允的不存在影响评估资产价值公允的干扰因素;如垄断,卖方急于出售等干扰因素;如垄断,卖方急于出售等;三、清算(清偿)假设三、清算(清偿)假设针对清
21、算价值针对清算价值指企业在破产清算时特定条件下,假设(法院主持)以拍卖方式指企业在破产清算时特定条件下,假设(法院主持)以拍卖方式在公开市场出售其资产而评定的价值(清算价值);在公开市场出售其资产而评定的价值(清算价值);但这种情况下,由于属于清算处置资产、快速变现等原因等,往但这种情况下,由于属于清算处置资产、快速变现等原因等,往往使清算价值要低于公开市场下评估价值!往使清算价值要低于公开市场下评估价值!12/5/202317资产评估评估的原则(重点经济原则P19)一、贡献原则:一、贡献原则:资产的各组成部分,对资产整体价值的贡献性资产的各组成部分,对资产整体价值的贡献性;例如,;例如,一写
22、字楼,其物业管理、装修、配套家电等对其价值都有不同的影响,一写字楼,其物业管理、装修、配套家电等对其价值都有不同的影响,共同决定写字楼价值;共同决定写字楼价值;二、替代原则:二、替代原则:不同资产在功效上可相互替代的特征不同资产在功效上可相互替代的特征;例如,生产产品,;例如,生产产品,既可以使用甲设备,也可以使用乙设备,甲乙设备可以相互替代;既可以使用甲设备,也可以使用乙设备,甲乙设备可以相互替代;三、预期(收益)原则:三、预期(收益)原则:即资产价值有否、价值大小即资产价值有否、价值大小,取决于该资产预,取决于该资产预期未来获利能力及获利的有效期限期未来获利能力及获利的有效期限;如投资商铺
23、就是基于未来收租等收;如投资商铺就是基于未来收租等收入预期等;入预期等;例题:例题:下下列不属于资产评估假设列不属于资产评估假设的是(的是()()(2011.10)A.继续使用假设继续使用假设B.清算假设清算假设C.公开市场假设公开市场假设D.企业主体假设企业主体假设例题:下列各项中,属于资产例题:下列各项中,属于资产评估经济原则评估经济原则的有(的有()()(2009.7)A贡献原则贡献原则B替代原则替代原则C客观性原则客观性原则D预期原则预期原则E科学性原则科学性原则12/5/202318资产评估评估程序(掌握重点内容)(P22-25)一、明确资产评估程序(了解)一、明确资产评估程序(了解
24、)1、明确资产评估业务基本事项明确资产评估业务基本事项(重点重点)(见后详细);)(见后详细);2、签订资产、签订资产评估业务约定书评估业务约定书;3、编制、编制资产评估计划资产评估计划;4、资产、资产勘查与现场调查勘查与现场调查;5、收集资产评估资料;、收集资产评估资料;6、评定估算(即进行评估,确定评估价值);、评定估算(即进行评估,确定评估价值);7、编制和提交资产评估报告书编制和提交资产评估报告书;8、资产评估工作档案归档;、资产评估工作档案归档;12/5/202319资产评估评估程序(掌握重点内容)(P22-25)三、资产评估业务约定书(即合同)内容(见书)(了解)三、资产评估业务约
25、定书(即合同)内容(见书)(了解)例题:资产评估业务约定书包括的主要内容有()(2008年7月)A.资产评估目的、资产评估对象资产评估目的、资产评估对象 B.资产评估限制条件和重要假设 C.资产评估基准日资产评估基准日 D.资产评估报告使用范围资产评估报告使用范围 E.双方的权利、义务及违约责任双方的权利、义务及违约责任二、明确资产评估业务的基本事项内容(重点前二、明确资产评估业务的基本事项内容(重点前6个)个)1、委托方及相关当事人基本情况;委托方及相关当事人基本情况;2、评估目的;评估目的;3、估价对象基本情况;估价对象基本情况;4、评估价值类型及定义;评估价值类型及定义;5、评估基准日;
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