14 汽车购买行为特征研究(新华信).ppt
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1、、“朝阳洲” 等关键词,在搜索首页前三个位置保证出现南昌金域蓝湾项目信息; 院线广告 电影院视频广告:华影影院、万达影院,贴片广告,发布时间跟随结点确定,30秒; 影院宣传点:不定期摆放宣传点,如大片首映期; 解决策略精准渠道拓展推售价格策略产品包装 1、企业内部网站 建议单位:合作单位(江铃、洪都、南昌航空学院、金融银行等)内部网站; 推广形式:1.浮标或通栏广告 2.针对企业的活动信息发布、产品信息发布 2、中高端娱乐场所广告投放 建议合作单位:南昌市内中高端夜总会,如环球嘉年华、东方明珠、东方之珠等 建议合作形式:【 易拉宝展示 】【 滚动文字讯息广告 】【 台卡/杂志资料摆放 】 时间
2、 :一周起 3、车展/汽车4S店推广 建议合作汽车品牌:总价20万左右汽车品牌,如丰田、马自达、别克、东风雪铁龙等 。 建议合作方式:在车展或4S店单独设立形象展位,项目资料与汽车资料打包赠送消费 者。资源互换,共享客户资源。 解决策略精准渠道拓展推售价格策略产品包装 价格推导-竞品价格分析 解决策略推售价格策略产品包装精准渠道拓展 滨江壹号 开盘时间 2011-5-21 容 积 率 5 绿 化 率 35% 总户数:901 开 发 商 江西洪客隆地产公司 总建筑面积: 212633 产品形态:高层、超高层精装 销售动态:5月21日内部开盘,共计180余套, 单价15000元/ ,当天去化80%
3、 项目比较: 1、与金域蓝湾相比,项目位置具有优势,直接连通市中心; 2、周边配套较差,无公交线路,与金域蓝湾目前装款一致; 3、项目蓄客时间非常长,广告媒体宣传力度较大, 使得项目调性拔高,口碑非常好; 4、该项目后期主要以大户型精装为主, 与本案的小户型产品具有一定差异,本案后期机会较好; 价格推导-竞品价格分析 新地阿尔法 开盘时间 :尾盘销售 容积率 :1.84 绿化率 45% 总户数:一期487户 总建筑面积: 397676 产品形态:别墅、多层、高层 销售动态:一期尾盘销售,二期暂无动工,预计年底有新房源推出 项目优势, 1、同属于赣江旁的高端住宅类产品,属于红谷滩区域知名楼盘;
4、2、项目景观优势非常明显,产品类型多样化; 3、处于南昌大桥引桥位置,自驾车较为便捷, 该区域也是目前红谷滩发展的重点区域; 项目比较: 1、品牌优势能够让金御蓝湾比该项目更具影响力; 2、老牌社区,开发周期较长,规划较为落后,无法与金域蓝湾抗衡; 3、同为精装标准交付,但是细节部分处理不可能达到万科的高度; 解决策略推售价格策略产品包装精准渠道拓展 价格推导-竞品价格分析 滨江首府 开盘时间 :未定 容 积 率 :11 绿 化 率 20% 总户数:309户 总建筑面积: 49467 产品形态:高层 销售动态:一期在今年年初已经开盘,当时正好遇到限购, 导致认购客户有许多出现退房现象; 项目仅
5、一栋楼,现有150套左右预计明年年底交房,报价15000 项目优势, 1、该项目位置俱佳,沿抚河大道近中山桥, 认购客户多为认可该项目的地段; 2、楼盘具有较好的规划,周边配套也较为成熟; 项目比较: 1、地段无法与该项目进行比较,项目具有得天独厚的优越配套; 2、产品形态较为多样化,不乏许多小户型产品,所以投资客户较多; 3、小区规模较小,难以形成规模性的管理及高端品质物业; 解决策略推售价格策略产品包装精准渠道拓展 价格推导-竞品价格分析 皇冠国际 开盘时间 :尾盘销售 容 积 率 :4.5 绿 化 率 48.6% 总户数:1300户 总建筑面积: 303688 产品形态:高层 销售动态:
6、一期3#少量170的四房户型在售,308-328万/套。 二期8#高层(33F)在售,面积为95、97的两房,均价9500元/, 全款98折,按揭99折。该批房源预计2012年3月底交房。 项目优势, 1、老牌社区,同属沿江景观住宅,价格优势明显; 2、项目规划办公楼及商业配套,方便将来居住的便捷性; 3、紧邻江西政府大楼,未来前景规划较好; 项目比较: 1、项目规划理念落后,无法与万科金域蓝湾媲美; 2、产品面积差异性较大,客层不一,无法提升整体居住档次; 3、尾盘销售,对后期金御澜湾销售没有正面构成威胁; 解决策略推售价格策略产品包装精准渠道拓展 江壹号皇冠国江首府新地阿尔法 估要素 重
7、合度 比系 数 合度 比系 数 合度 比系 数 合度 比系 数 区位属性 区位地段 15121.8101.5142.1121.8 板形象 10101101121.2111.1 公共交通 10101101141.4111.1 周配套10101101131.3121.2 目属性 品牌效 1080.870.780.8101 物服1010170.780.880.8 自身配套5120.6100.5100.5100.5 附加 5100.5100.5100.5110.55 品属性 景 源1010110180.8101 划前景10101101111.1101 品形 5100.5100.590.45110.55
8、 合 100 10.2 9.4 10.95 10.6 需要说明的是,该价格定位的前提是保持宏观环境不变,即没有考虑宏观形势的变化如利息的变化、金 融政策、房地产相关政策等 销售价格价格推导 解决策略推售价格策略产品包装精准渠道拓展 目江壹号皇冠国江首府新地阿尔法 均价 15000100001500015500 重系数 10.29.410.9510.6 比准价格 14705.88210638.29813698.614622.6 本案参考价格 13416.36297 销售价格价格推导 最终根据市场价格推导得出金域蓝湾首批入市价格应该是13416元/ 解决策略推售价格策略产品包装精准渠道拓展 销售价
9、格价格推导 万科金御蓝湾均底价13416元/; 由于是今年初次入市,同策建议按照低开高走的策略; 根据万科润园的实际操盘经验,同策公司洋房8500元/、别墅16000元/的 基础上平均提升了8%-10%的利润空间, 同策更作为房地产代理行业专业公司,故提出希望最终价格能够实现利润与去 化的相互平衡; 最终同策提出: 在原基础上再次提升6% 价格比肩一线滨江项目 万科金域蓝湾最终均底价14000元/ 解决策略推售价格策略产品包装精准渠道拓展 销售价格价差关系 12354 一期二期 三期 一期价格 14000 二期价 格 15260 三期价格 16633 解决策略推售价格策略产品包装精准渠道拓展
10、中间楼层价格最贵 越往上楼层价格越低 越往下楼层价格越低 建 筑 物 销售价格价纇纇:时间形式主题价格3月18日800字软文寻找共和国英雄,茅台国典酒英雄会3月23日500字软文茅台国典酒传承深厚历史文化,浓香型白酒典范3月27日800字软文茅台国典酒英雄会,寻找共和国英雄4月1日500字软文(图片)国酒与英雄,寻找共和国英雄4月8日800字软文茅台国典酒英雄会2、电视广告: 佛山有线翡翠频道时间:3月184月2日每周二、四、六时段:20:0021:30,版本:5秒,刊例价:元/次,广告频率:2次/天,共18次 广告主题:A寻找共和国英雄B国酒英雄会;共2条广告带制作费(配音、配乐、合成):元
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