美林基业责权体系手册.pdf
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1、扣除,是否存在为规避扣除比例 的限制而将上述费用部分计入开发成本的情 况。 u 国税发200656号国家税务总局关于修订 企业所得税纳税申报表的通知第四条第四款 规定,广告费、业务招待费、业务宣传费等 项扣除的计算基数为申报表主表第1行“销售 (营业)收入”。 37 u 财政部关于执行企业会计制度和相关会计准则 有关问题解答(一)P341页 2002年10月31日 财会200218号 v问:企业支付的广告费能否预提或待摊? v答:企业会计制度规定,期间费用应当在发生时直接计 入当期损益。企业为扩大其产品或劳务的影响而在各种媒 体上作广告宣传所发生的广告费,应于相关广告见诸于媒 体时,作为期间费
2、用,直接计入当期营业费用,不得预提 和待摊。如果有确凿证据表明(按照合同或协议约定等)企 业实际支付的广告费,其相对应的有关广告服务将在未来 几个会计年度内获得,则本期实际支付的广告费应作为预 付账款,在接受广告服务的各会计年度内,按照双方合同 或协议约定的各期接受广告服务的比例分期计入损益。如 果没有确凿的证据表明当期发生的广告费是为了在以后会 计年度取得有关广告服务,则应将广告费于相关广告见诸 于媒体时计入当期损益。 38 u广告管理条例(国发198794号)和广告管理条例施行细 则(工商广字1988第13号)规定: 广告费用,是指企业在销售商品过程中通过报纸、期刊、图 书、名录、广播、电
3、视、电影、录像、幻灯、路牌、橱窗、 霓虹灯、电子显示牌(屏)、灯箱、交通工具(包括各种水 上漂浮物和空中飞行物)、印刷品等媒介或者形式刊播、设 置、张贴广告发生的推销宣传费用以及通过邮局邮寄各类广 告宣传品和利用馈赠实物进行广告宣传的费用。 u企业所得税税前扣除办法(国税发200084号)规定: 纳税人申报扣除的广告费支出应与赞助支出严格区分。纳税 人申报扣除的广告费支出,必须符合下列条件: (1)广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的; (2)已实际支付费用,并已取得相应发票; (3)通过一定的媒体传播。 39 v2.贿赂等非法支出,因违反法律、行政法规 而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作
4、纳税 调整。 v3. 有否在税前扣除与收入无关的支出。 v4. 工资扣除是否正确。 v5.“三费”扣除是否正确。P234、P237、238 页 v6.纳税人计提的以前年度应计未计、应提未 提的折旧、费用是否已作纳税调整。 v7.捐赠的扣除是否符合税法规定。P393页 40 v8. 临时出租的待售开发产品,对其已计提折旧处 理是否正确。 v9.纳税人高于同类同期商业银行贷款利率支付的利 息是否调整。 v10. 纳税人向关联方借款利息调整是否正确。 P179页营业税处理 v11.企业提取固定资产折旧年限是否超过税法规定 年限,残值比例是否合理,固定资产修理和改良 区分是否正确,提取的固定资产减值准
5、备是否进 行纳税调整。 P108页会计定性 v12. 开办费的归集、摊销是否正确,是否按规定进 行了纳税调整。p158 41 v例题p160页 某内资房地产企业2003年7月份开 始生产经营,前期发生的开办费总额为96万元,7 月份摊销开办费时,会计分录如下: 借:管理费用开办费摊销 96万元 贷:长期待摊费用开办费 96万元 v2003年度允许税前扣除额=965125=8(万元 ),应调增所得额=96-8=88(万元); v2004-2007年每年应调减所得额=965=19.2(万 元); v2008年应调减所得额=965127=11.2(万元) 。 42 开办费税前扣除台账 (单位:万元
6、) 年度 目 第一年第二年第三年第四年第五年第六年 2003年2004年2005年2006年2007年2008年 会 96 税前扣除 819.219.219.219.211.2 税整 88-19.2-19.2-19.2-19.2-11.2 尚未扣除 8868.849.630.411.20 43 三、营业税检查要点 v1. 开发商将未售出的房屋、商铺、车位出 租,其取得的租金收入有否申报纳税。 v2. 收取广告位使用费是否按规定缴纳营业 税。 v3. 房地产开发企业采用免租的经营策略出 租时纳税是否正确。 2年 8年 44 v4. 以不动产、土地使用权投资入股取得固定收入 ,不承担风险的,是否按
7、“租赁业”申报营业税。 v5.采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的 ,有无不按预售收入(含定金)缴纳营业税,不 申报或者少申报税款的现象。 v6.在销售不动产过程中收取的价外费用如天然气( 煤气)管道开户费、有线电视开户费等有否申报 纳税。 P260页 v7.开发商转让无形资产、销售不动产时,如果将折 扣额另开发票的,是否从营业额中减除。 v8.因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款 、滞纳金收入是否并入营业额中申报纳税。 45 v9.纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税 。 v10.银行按揭收入有否申报纳税,有否挂于往 来账不申报纳税。 v11.以房换地的,是否视同销售不动产申报纳
8、 税。 v12.以房产作为利润分配给合作各方,在房产 移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。 v13.将房产、土地等不动产或无形资产抵债转 让给其他单位或被法院拍卖的房产,有否视 同销售不动产或转让无形资产申报纳税。 46 v14.以房产补偿给拆迁户的,是否按规定申报 缴纳计征营业税。补偿面积和拆迁面积相等 的部分按成本价征收营业税;补偿面积超过 拆迁面积的部分,按实际取得的价款征税。 v15.单位将不动产无偿赠与他人有否视同销售 不动产申报纳税。 v16.采用“还本”方式销售商品房时,有无扣除 “还本”支出后再申报纳税的错误现象。 v17. 以“购房回租”形式销售房屋是否申报纳税 。 47
9、v18. 纳税人是否将销售房屋的行为分解成销 售房屋与装修房屋两项行为,分别签订两份 契约(或合同),向对方收取两份价款,有 无分别按照“销售不动产”和“建筑业”纳税的 错误现象。 v 19.查看售房代理协议,审查委托、销售双 方是否履行协议并及时结转收入。 v20.收取的炒“楼花”者的房产更名费是否作 为收入申报纳税。 v21.企业现售房收取的房款在直接记入“主营 业务收入”科目的同时是否申报纳税。 48 v22.房地产开发企业一般不适用财税字200316号 文第二十条:“单位和个人销售或转让其购置的不 动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动 产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营
10、业额。”P319页 要点:(1)上述不动产应是购置所得,不包括继承的、 受赠的不动产,也不应包括接受投资计入资本总 额的不动产。 (2)上述不动产是购置后未再对原不动产进行建筑 开发(不是安装、装饰、装修或添付)的不动产 ,因此不包括自己立项独立开发的不动产或购进 在建工程后继续开发的不动产 (3)不动产购置或受让原价,不包括在购置不动产 时由购买者支付的契税、物业管理费及其他应由 购买者直接负担而由销售方代收的各项税、费。 49 四、土地增值税检查要点 v1.未竣工清算项目是否按规定预缴土地增值 税,项目竣工清算后是否按规定期限到主管 地方税务机关汇算清缴。 v2.申报计征土地增值税的收入额
11、是否包括包 括货币收入、实物收入、其他收入等全部收 入。 v 3. 纳税人的行政管理部门(总部)为管理 和组织经营活动而发生的管理费用,是否作 为开发间接费用直接扣除而不作为房地产开 发费用扣除。 50 v4.在房地产完工之前发生的,计入有关房地产成本 的利息支出是否在计算土地增值税时,从房地产 开发成本中减除。否则,会造成资本化利息既在 开发成本中得到扣除,又在开发费用方面得到重 复扣除。 v 5.房地产开发费用,能按房地产项目计算分摊利 息支出并能提供金融机构证明,是否在“利息+( 取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本) 5%”以内计算扣除;凡不能按房地产项目计算分 摊利息支出或不能
12、提供金融机构证明的,房地产 开发费用是否按“(取得土地使用权所支付的金额 +房地产开发成本)10%”以内计算扣除。此外, 要特别注意检查利息超过商业银行同类同期贷款 利率计算的金额是否进行了扣除,超过贷款期限 的利息部分和加罚的利息是否进行了扣除。 51 v6.在扣除与转让房地产有关的税金时,对已计入管 理费用的印花税是否重复扣除。 v7.从事房地产开发的纳税人是否已按取得土地使用 权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之 加计了20%进行扣除。 v8.注意增值额的计算,适用税率、应纳税额是否正 确, l注意纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超 过扣除项目金额20%的要免征土地增值税。增值
13、 额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额 按规定计税。 l对于纳税人计建造普通标准住宅又搞其他房地产 开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额 或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住 宅不能适用这一免税规定。 52 普通住宅标准 (一) 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施 细则(财法字1995006号)第十一条: 条例第八条(一)项所称的普通标准住宅, 是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住 用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于 普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的 具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民 政府规定。 53 普通住宅标准 (二) 2005年6月1日之后优惠政策
14、的普通住房 应同时符合以下三个条件: 住宅小区建筑面 积容积率 1.0以上;单套建筑面积在120平 方米以下;实际成交价格在同级别土地上住 房平均价格的1.2 倍以下,各地可在上述标 准基础上浮动20%。 54 五、房产税检查要点 v1.有否将生产经营用房产、出租房产与免税 的房产混淆,未按规定申报纳税。企业将房 产、车库、仓库出租取得租金收入的,是否 仍原值缴纳房产税。 v2.免税房产改变用途转为应税房产后,是否 按规定申报纳税。 v3.对售出前房地产开发企业已使用或出租、 出借的商品房是否按规定计缴房产税。 55 房地产业重要的房产税政策 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税 有关政策规
15、定的通知 2003年7月15日 国税发200389号 一、关于房地产开发企业开发商品房征免房产税问 题 v鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对 房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地 产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房 产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租 、出借的商品房应按规定征收房产税。 56 v二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务 发生时间问题 v(一)购置新建商品房,自房屋交付使用之次月 起计征房产税和城镇土地使用税。 v(二)购置存量房,自办理房屋权属转移、变更 登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证 书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 v(三)
16、出租、出借房产,自交付出租、出借房产 之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 v(四)房地产开发企业自用、出租、出借本企业 建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征 房产税和城镇土地使用税。 57 v4.有否将与房屋不可分割的各种附属设备或 不单独计算价值的配套设施(如暖气、下水 管等)从房产原值剥离出来,少缴房产税。 v5.对原有房屋进行改建、扩建后,应作为固 定资产核算的部分是否按规定增加了房屋原 值,计缴了房产税 58 附属设备和配套设施房产税政策 财政部税务总局关于房产税和车船使用税几 个业务问题的解释与规定(财税地字(87)第 003号)第二条、关于房屋附属设备的解释:房产 原值应包
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