项目经理-软件项目经理维护案例.docx
《项目经理-软件项目经理维护案例.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《项目经理-软件项目经理维护案例.docx(6页珍藏版)》请在文库网上搜索。
1、 1香港房地产金融市场发展特点与启示2002 年 11 月 5 日至 12 日,由中国建设银行总行房地产金融业务部孙冰峰副总经理带队,建设银行总行和部分分行房地产金融业务部的有关负责人和业务骨干以及总行人力资源部人员共 30 人在香港进行了房地产金融业务培训。培训的主要目的是通过了解香港住房按揭市场情况及按揭业务运作,吸取香港房地产与房地产金融市场发展的经验教训,引进香港银行业的经营管理理念,学习和借鉴有益的业务运作方式、操作流程、产品品种以及有关制度体系,以不断规范中国建设银行房地产金融业务运作,加快产品创新步伐,提高市场营销能力,促进业务的持续稳定健康发展。 一、香港房地产金融市场的发展与
2、特点 11 香港房地产市场现状 1房地产价格持续大幅下跌,“负资产”借款人大量增加 自 1998 年亚洲金融风暴以后,香港房地产价格一路暴跌,截至目前已经平均下降了 6 成半左右,而且房地产市场仍未摆脱低迷和萧条,没有止跌回升的迹象。由于香港居民采取购房形式的置业与投资意识非常强,购房支出在香港居民的消费和投资支出中占有相当高的比例,因此,这次香港房价下跌持续时间之久、下跌幅度之大,给香港经济金融发展和社会稳定带来了很大的不利影响。 “负资产”一词的流行以及由此引发的一系列问题就是一个典型的例证。住房按揭是香港居民购买住房的主要手段,银行按揭贷款成数一般不超过房价的 7成,但是由于房价的大幅暴
3、跌,许多按揭借款人所购房屋的市价目前已远不及其按揭贷款的未偿还余额,成为“负资产”人士。根据香港金融管理局公布负资产住宅按揭贷款的最新调查(28 家认可机构提供的资料):截至 2002 年 9 月底,负资产住宅贷款总宗数 70112 笔;未偿还总额 1180 亿港元,占按揭贷款未偿总额的比例达 22;按揭成数已达 128(如以原按揭成数为七成计算,再假设近几年已还一成本金,则表明房价下跌了 68);平均利率大幅下调,为最优惠利率减 076 厘(以前高于最优惠利率)。“负资产”人士和负资产按揭贷款的大量存在,不仅影响了社会和经济稳定,也大大增加了银行按揭业务的风险。 针对上述形势,香港政府推出了
4、包括停售公屋(指廉租住房,见后描述)抑制房价下跌等一系列措施,香港金融管理局也放宽了利率限制 (由原“最优惠利率十利差”变为“最优惠利率-25”),并鼓励新按揭产品的创新。银行纷纷下调利率,推出加按、140超按、MortgageOne 账户(见后描述)等新产品防范风险,争取业务。发展商也以低于市价一至两成出售新楼,并提供二按(见后描述),送印刷费、律师费和提供低价装修、低价出售家居等新措施招揽业务。 2、满足不同收入阶层需要的住房供应体系 2有着“东方之珠”美誉的香港,由于其作为国际重要经济金融中心的地位与其较为有限的房地产开发空间之间的矛盾,使得“寸土寸金”成为香港房地产价格的明显特点。香港
5、的住宅计价方式一般以每平方英尺为单位,换算下来,目前香港的住宅价格一般从每平方米 1-2 万元及 6-7 万元不等。这还是自 1998 年以来香港房地产市场价格已经平均下降了 6 成半的结果。 为实现“居者有其屋”的目标,香港政府建立了包括商品住宅、居屋、公屋、“祖屋制”等满足不同收入阶层需要的住房供应体系。这种住房供应体系与内地住房供应体系也有许多相似之处。 商品住宅(包括豪宅)类似于内地城市的商品房,主要客户是中高收入阶层居民。出售商品住宅一般按每平方英尺多少港币标价,但也有的住宅是按整套标价。 居屋计划类似于内地目前的经济适用住房制度。由于一般商品住宅的价格超出了低收入阶层的承受能力,因
6、此,自 20 世纪 70 年代后期,政府开始推行“居者有其屋私人机构参建居屋”的计划,以低价向低收入或贫困阶层出售居屋。该计划由香港房屋委员会负责及执行。该计划对购买居屋的申请人有一些条件限制,如对白表 (注:该计划下有白表和绿表两种申请资格)申请人的收入、家庭总资产有最高限制,并要求申请人在近 2 年内没有拥有任何住宅物业。 公屋制度类似于我国目前建立和推广的廉租房供应制度。公屋是提供给那些低收入和贫困阶层居民廉价租住的房屋。以前公屋不允许购买,只允许租祝后来香港推出了“自置公屋”贷款计划,即公屋“可租可买”,允许符合一定条件的公屋租户(在公屋排名册上的前 2 万多家庭)在选择租住的同时,也
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 项目经理 软件 维护 案例