土地估价报告.pdf
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1、 土 地 估 价 报 告 项目名称: 未央区朱宏路2号一宗国有划拨工业用地土地使用权市场价格评估(西安市) 受托估价单位:陕西华地房地产估价咨询有限公司 土地估价报告编号:陕华地2009估字第589号 提交估价报告日期:二九年九月二十日 陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话:( 029) 88213726 传真:( 029) 88230416 地址:西安市雁塔区吉祥路 181 号雁塔世纪商务 A 座 4 层 邮政编码: 710065 1 土地估价报告 第一部分 摘 要 一、估价项目名称: 未央区朱宏路一宗国有划拨 工业用地土地使用权市场价格评估(西安市) 二、委托估价方: 大兴路地区未央区域城
2、市综合改造工作领导协调小组办公室 三、估价目的: 由于大兴路地区城市综合改造的需要,大兴路地区未央区域城市综合改造工作领导协调小组 为了解位于未央区朱宏路 2 号的一宗国有划拨工业用地市场价值,委托我 公司对该宗土地进行市场价值评估,本次评估为未央区朱宏路 2 号的该宗 国有划拨工业用地提供土地使用权市场价格参考。 四、估价基准日: 二九年九月十五日 五、估价日期: 二九年九月十五日至二九年九月二十日 六、地价定义: 根据委托方提供的资料及现 场查勘状况,本次估价对象位于西安市未央区朱宏路 2 号, 估价基准日为二九年九月十五日,登记用途为工 业用地, 现状为工业用地, 实际开发程度为宗地外
3、“六通” (即通路、通电、通讯、供水、排水、供气) 、宗地内“六通一平” (即通路、通电、通讯、供水、排水、供暖及场地 平整)条件。截至估价基准日,估价对象上共有 13 幢办公、仓库及其配套用房,建筑总面积 18942.86 平方米,估价对象土地面积 24213.49 平方米,建筑现状容积率 0.78。 考虑到此次评估目的是为大兴路地区未央区域城市综合改造工作领导协调小组提供该宗国有划拨工业用地土 地使用权市场价格参考,根据城镇土地估价规程 (GB/T 18508-2001 )和估价对象土地利用特点,对有关事项作以下设定: 1、关于土地用途的设定:估 价对象登记用途为工业用地,现状为工业用地,
4、根据土地利用现状分类 (GB/T 21010-2007) ,本次评估设定估价陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话:( 029) 88213726 传真:( 029) 88230416 地址:西安市雁塔区吉祥路 181 号雁塔世纪商务 A 座 4 层 邮政编码: 710065 2 对象土地用途为工业用地。 2、关于土地使用权类型的设定:根据委托方提供的西未国用(95)字第 0903 号国有土地使用证 ,估价对象于估价基准日为国有划拨土地使用权,本次评估设定估价对象土地使用权类型为划拨。 3、 土地使用年期的设定: 估价对象土地使用权为国有划拨土地使用权,本次评估土地使用年期按工业用地法定最高出让
5、年期 50 年设定。 4、 关于容积率的设定: 截至估价基准日, 估价对象现状容积率为 0.78,考虑到本次评估是为委托方为了解估价 对象市场价格进行的现状评估,故评估设定估价对象容积率为现状容积率 0.78。 综上所述, 本次评估价格定义为估价对象在估价基准日二九年九月十五日宗地外“六通” (即通路、通电、通讯、供水、排水、供气)宗地内“六通一平” (即通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、场地平整)条件下 50 年期工业用地容积率为 0.78 时的国有划拨土地使用权市场价格。 七、估价结果 根据城镇土地估价规程 (GB/T 18508-2001) ,估价人员依据土地估价的基本原则、理论和方法
6、,结合现场 勘查情况,在对掌握的土地市场交易资料和估价对象所在区域的地价影响 因素进行充分分析的基础上,按照土地估价程序,选择适当的估价方法, 评估得出估价对象在本次地价定义条件下的土地使用权价格结果如下: 土地座落:西安市未央区朱宏路 2 号 评估土地总面积:24213.49 平方米 单位面积地价:591 元/平方米(折合 39.43 万元/亩) 评估总地价:1431.0172 万元 大写:壹仟肆佰叁拾壹万零壹佰柒拾贰元整 (货币种类:人民币) 具体详见土地估价结果一览表 陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话:( 029) 88213726 传真:( 029) 88230416 地址:西安市
7、雁塔区吉祥路 181 号雁塔世纪商务 A 座 4 层 邮政编码: 710065 3 八、土地估价师签字 姓 名 土地估价师资格证书号 签名 鲁百顺 94260013 解红吉 2009610013 九、土地估价机构 估价机构负责人签字: 二九年九月二十日 陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话:( 029) 88213726 传真:( 029) 88230416 地址:西安市雁塔区吉祥路 181 号雁塔世纪商务 A 座 4 层 邮政编码: 710065 4 土地估价结果一览表 估价机构:陕西华地房地产估价咨询有限公司 估价报告编号:陕华地 2009技字第 589 号 估价期日: 2009 年 9
8、月 15 日 估价期日的土地使用权性质:划拨 估价期日土地使用者 宗地编号宗地名称 土地使用证编号 宗地位置估价期日的实际用途估价设定用途容积率估价期日的实际土地开发程度 估价设定的土地开发程度 估价设定土地使用年限 (年 )面积 (m2)单位面积地价 (元 /m2)(万元 /亩)总地价 (万元 ) 备注 陕西省金叶印务股份有限公司 / / 西未国用( 95)字第0903 号国有土地使用证 未央区朱宏路 2 号 工业 工业 0.78宗地外 “六通 ”宗地内 “六通一平 ” 宗地外 “六通 ”宗地内 “六通一平 ”50 24213.49591 ( 39.43)1431.0172 合计 总地价人民
9、币大写:壹仟肆佰叁拾壹万零壹佰柒拾贰元整 24213.49 1431.0172 一、上述土地估价结果的限定条件 1、土地权利限制:估价对象设定为工业用地 50 年期国有划拨土地使用权,根据委托方提供的资料,估价对象在估价基准日未发现有抵押权等 他项权利存在。 2、基础设施条件:估价对象基础设施现状达到宗地外“六通” (即通路、通电、通讯、供水、排水、供气)宗地内“六通一平” (即通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、场地平整)条件,具体见估价对象基础设施条件表 。 3、规划限制条件:根据西安市城市总体规划资料,估价对象所处区域规划为工作居住用地区,建筑高度不限,四周无名胜古迹分布,处城区文 物保
10、护规划范围之外,估价对象所处区域为西安市重点改造工程大兴路地区城市综合改造重点项目,估价对象所处区域已将规划调整为西安市商 住商贸现代新区,区域环境未来将得到极大改善,规划前景好,但新规划对工业用地进一步发展有一定限制。 4、影响土地价格的其他限定条件:现状利用条件不变。 二、其他需要说明的事项: 1、本估价报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格,若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地面 积等影响地价的因素发生变化,该评估价格应作相应调整或重新评估。 2、本报告所评估的土地价值是在估价基准日正常经济环境下、正常市场交易情况下的地产现值。 3、报告中有关估价对
11、象的现状土地权属状况、土地面积等以西未国用(95)字第 0903 号国有土地使用证为准。 4、本估价报告的估价结果自评估报告提交之日起一年内有效。 陕西华地房地产估价咨询有限公司 二九年九月二十日 陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话:( 029) 88213726 传真:( 029) 88230416 地址:西安市雁塔区吉祥路 181 号雁塔世纪商务 A 座 4 层 邮政编码: 710065 5 估价对象基础设施条件表 宗地使用者通路状况 通电状况 通讯条件 供水状况 排水状况 供气状况 供暖状况地面平整状况 陕西省金叶印务股份有限公司 估价对象所处区域内的北二环路、朱宏路、未央路、大兴路大
12、白杨路纵横交错,形成道路网络。估价对象东临朱宏路。 西安电力供应能力充分,供电能力约为 280万 KVA,最高供电负荷232 万 KVA。估价对象所处区域内设有市政变电站向附近单位提供供电电源,供电充足、完全能够满足各类用户用电需求。现有供电保障能力 100。估价对象内为市政供电,能满足日常用电需求。市政有线及无线通讯网覆盖估价对象所处区域,可提供DDD、 IDD、数据传输、图文传真等各种服务,可满足通讯需要,现有通讯保障率95%以上。估价对象内目前开通数部直拨电话。 市政供水,给水管网采用环状管网供水,估价对象所处区域内市政自来水管网铺设到位,现有供水保障率 95%以上。估价对象内为市政供水
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