成本法的基本公式与有关规定.pptx
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1、4 成本法 l 主要内容:成本法的含义、适用对象和条件、成本法的程序、成本法的基本公式、建筑物折旧的求取、相关成新、使用寿命的规定等。 l 学习重点:重新购建价格的求取、建筑物折旧的求取。 l 学习要求:v了解成本法的基本程序;v了解成本法的适用对象;v熟悉重新购建价格的求取;v掌握建筑物折旧的求取方法。 14.1 成本法概述4.4 重新购建价格的求取 本 章 内 容End 4.2 房地产价格的构成 4.3 成本法的基本公式4.5 建筑物折旧的求取 本章练习 第4章 成本法4.6 成本法中的有关规定 4.7 成本法总结和举例 24.1 成本法的基本原理4.1.1 成本法的概念成本法是求取估价对
2、象在估价时点的重新购建价 格,然后扣除折旧,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。4.1.2 成本法的理论依据生产费用价值论商品的价格是依据其生产所必分的费用所决定的。第4章 成本法3 从卖方的角度看,房地产的价格是基于其过去的生产费用,重在过去的投入;从买方的角度看,房地产的价格是基于社会上的生产费用,类似于替代原理,是买方愿意支付的最高价格,不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价。第4章 成本法44.1.3 成本法适用的对象和条件1、适用的对象:既无收益又很少发生交易的房地产,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产,以及化工厂等有独
3、特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。 在房地产保险及其他损害赔偿中,也通常采用成本法。2、条件:自由竞争和该种商品本身可以大量重复生产。 注意:一是要区分实际成本和客观成本;二是要结合市场供求分析来确定评估价值。第4章 成本法564.1.4 成本法的操作步骤 搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料 测算重新购建价值 测算折旧 求取积算价格。两个核心:重建价格、折旧第4章 成本法74.2 房地产价格构成土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润掌握每一项费用的组成及计算标准第4章 成本法84.2.1 土地取得成本 土地取得成本通常称为土地费用,是指取得房
4、地产开发用地的必要支出,一般包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费、土地开发建设补偿费(包括征地拆迁补偿安置费、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费等)和土地取得税费。 土地取得成本的具体构成因取得房地产开发用地的途径不同而不同。目前取得房地产开发用地的途径主要有3个:通过市场购买取得;通过征收集体土地取得;通过征收国有土地上房屋取得。 第4章 成本法9(1)征收集体土地的土地取得成本 征收集体土地的土地取得成本一般包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费、征地补偿安置费、相关税费以及地上物拆除、渣土清运和场地平整费等。 土地使用权出让金和城市基础设施建设费一般是依照规定的标准或者
5、采用市场法求取。 征地补偿安置费一般由下列4项费用组成: 1)土地补偿费。 2)安置补助费。 3)地上附着物和青苗的补偿费。4)安排被征地农民的社会保障费用。 第4章 成本法10(2)征收国有土地上房屋的土地取得成本 征收国有土地上房屋的土地取得成本一般包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费、房屋拆迁补偿安置费、相关费用以及地上物拆除、渣土清运和场地平整费等。 房屋拆迁补偿安置费由征收人对被征收人给予拆迁补偿安置所发生的全部费用构成,其金额相当于下列几项之和: 1)房地产补偿费 2)搬迁补助费 3)过渡补助费(或临时安置补助费、周转房费) 4)停产停业补偿费 5)安置补助费 6)相关费用等
6、第4章 成本法11(3) 在完善、成熟的土地市场下,土地取得成本一般是由购买土地的价款、应由买方(在此为房地产开发商)缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出构成。目前主要是购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者其他房地产开发商转让的已完成征地拆迁补偿安置的建设用地使用权。这种情况下的土地取得成本一般包括: 1)建设用地使用权购买价格。通常是采用市场法求取,也可采用基准地价修正法、成本法求取。 2)土地取得税费。包括契税、印花税、交易手续费等,通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定,按照建设用地使用权购买价格的一定比例来测算。 例如,某宗面积为5 000m2的房地产开发用地,市场价格(楼面地价)为
7、800元m2,容积率为2,受让人需按照受让价格的3缴纳契税等税费,则土地取得成本为: 8005 0002(1+3)=824(万元)第4章 成本法124.2.2 开发成本勘察设计和前期工程费。包括可研、规划、勘察、设计及三通一平基础设施建设费。包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等房屋建筑安装工程费公共配套设施建设费。包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用开发过程中的税费 一般取建筑安装工程费的8%住宅:180;公建:148;工业:83按结构类型等确定按行业标准,如300元/平方米第4章 成本法134.2.3 管理费用通常按土地取得成本与开发成本之和乘以一定比率计算(2.5%5
8、%)4.2.4 投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息土地为一次投入,其余按建设期均匀投入4.2.5 销售费用包括广告宣传费、销售代理费等,通常按销售收入的1%3%计算。 第4章 成本法144.2.6 销售税费销售税金及附加和其他销售税费。按销售收入的5%7%计4.2.7 开发利润在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配一般用投资利润率计算即开发利润=(土地取得成本开发成本管理费用)投资利润率或开发利润=(土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用)成本利润率第4章 成本法154.3 成本法的基本公式4.3.1 成本法最基本的公式 积算价格=重新购建价格-折旧 新开发的土地和
9、新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧4.3.2 适用于新开发土地的基本公式 新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地,在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。第4章 成本法16新开发土地价格=取得待开发土地的成本土地开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润利用上述公式,可得出新开发区土地的分宗估价公式新开发区某宗土地的单价=(取得待开发土地的成本土地开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润)(开发区用地总面积开发完成后可转让土地面积的比率)用途、区位等因素调整系数第4章 成本法17【例1】:某成片荒地面积2平方公里,取得该荒地的代价为1.2亿元,
10、将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元,开发期为3年,贷款年利率为8%,销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入)第4章 成本法18解:该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=120000000(18%)3250000000(18%)1.5 (1-2%-5.5%-10%) 200000060%=4364.3.3 适用于新建房地产的基本公式新建房地价格=土地取得成本土地开发成本建筑物建造成本管理费用投资利息销售费用销售税费开
11、发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润第4章 成本法194.3.4 适用于旧房地产的基本公式旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧第4章 成本法204.4 重新购建价格4.4.1 重新购建价格的概念1、含义2、3个要点重新购建价格是估价时点的重新购建价格是客观的是全新状况下的价格4.4.2 重新购建价格的求取思路 求取房地的重新购建价格、求取土地的重新购建价格、求取建筑物的重新购建价格 第4章 成本法214.4.3 建筑物重新购建价格的求取方式1、重置价格 又称重置成本,是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设
12、备和建筑技术等,按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。2、重建价格 又称重建成本,是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等,按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。第4章 成本法224.4.4 建筑物重新购建价格的求取方法1、单位比较法2、分部分项法 把建筑物按分部分项工程分为基础工程、墙体工程、楼地面工程、屋面工程、给排水工程、供暖工程、电气工程等项综合计算。3、工料测量法4、类似工程预算法比较常用为单位比较法,或类似工程预算法第4章 成本法234.5 建筑物折旧4.5.1 建
13、筑物折旧的概念和原因是指由各种原因所造成的价值损失1、物质折旧四个方面自然经过的老朽;正常使用的磨损意外的破坏损毁;延迟维修的损坏残存2、功能折旧 包括消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺或不适用选用的价值损失第4章 成本法243、经济折旧 是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失,包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。4.5.2 求取建筑物折旧的方法1、年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。自然寿命与经济寿命(比较)实际经过年数和有效经过年数(比较)第4章 成本法25年限法
14、中最主要的方法是直线法公式为: Di=(C-S)/N Di为每年的折旧额 C为建筑物的重建价格 S为残值减去清理费用后的数额 N为建筑物的经济寿命例:某建筑物的建筑面积100平方米,有效经过年数10年,单位建筑面积的重置价格500元,经济寿命30年,残值率5%。试用年限法计算该建筑物的年折旧额,并计算其现值。第4章 成本法26(二)打分成新折扣法 该方法的过程是根据房屋基础、承重结构(梁、屋架、柱)、围护、楼地面、屋面、门窗 、天棚、水暖、电照等各部分现场勘测记录,确定完好分值率并确定相应权重。然后根据对房屋的实地勘察、询问房屋的历史情况,借助于房屋完损等级评定标准按分部打分最终确定建筑物的成
15、新率,然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值,这种方法被称为成新折扣法。具体公式如下:打分法成新率结构部分得分装修部分得分建筑设备部分得分-结构部分各分部权重;-装修部分权重;-建筑设备部分权重第4章 成本法27(三)分解法 分解法是对建筑物各种类型的折旧分别予以分析和估算,然后将它们加总来求取建筑物折旧的方法。它是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法。 该方法求取建筑物折旧的步骤走:求取物质折旧。这是将物质折旧分解为各个项目,分别采用适当的方法求取折旧后相加。求取功能折旧。这是将功能圻旧分解为各个项目,分别采用适当的方法求取折旧后相加。求取经济折旧。这是将经济折旧分为
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