房地产物业公司内部控制与风险管理教材.pptx
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1、房地产物业公司内部控制与风险管理讲座2010-04-041讲座安排o讲座报告人:中国社会科学院 时杰博士o讲座内容:房地产物业公司内部控制与风险管理,以案例分析贯穿讲座始终o讲座方式:演示与讨论相结合o讲座要求:准备铅笔和纸2内容提纲内控的性质、范围、架构和逻辑内控的内容、手段和体系 内控建设的步骤和程序 内控检查和评价体系的建设步骤 内控手册31. 背景安然事件引发对内部控制的高度关注 萨班斯奥克斯利法案提出明确要求证监会、国资委、人民银行、财政部三令五申附录:内部控制与风险管理的历史沿革.ppt4随着社会经济的发展,内部控制实践经历了不同的阶段19051936199719881949195
2、82005大小早期内控的范和影响1.内部制段:保 金和安全及簿的准确性3.内部控制框架段:融入了控制境及控制程序4.一体化控制段:形成COSO框架,增加了遵从性目内控活可以追溯到人社会展早期,例如古 采取的“双人 制度”和我国西周的周礼制度 :全面 管理L.R.Dicksee提出内部制概念,AICPA 接受AICPA布 准公告第55号提出内部控制构AICPA布了 准公告第78号,全面接受COSO告的内容2.内部控制段:增加了管理控制以提高 效率AICPA首次提出内部控制的定每个阶段并不意味着对前一阶段的否定,而是在其基础上的提升52. 内部控制性质内控:风险防范体系作用:查错防弊资产、资金安全
3、会计报表和统计报表的真实、完整体系:各项相关制度的统一体 63. 内部控制范围 采购 生产 销售会计核算融资投资 研发人力资源公共关系营销推广行政成本费用物流体系资金流体系其他体系74.和现有的管理制度的基本关系战略规划风险防范目标达成内控是贯穿了主线和逻辑的风险防范体系,并以一定的形式体现出来。原有风险防范相关的各类制度 内部控制 梳理整合补充修正贯穿主线和逻辑辅之一定形式8内部控制整体框架(COSO1)控制活动控制环境 监控风险评估“为识别、分析、管理与公司各种活动相关的风险而建立的机制,包括业务部门与职能部门各方面。”沟通信息 与控制环境风险评估控制活动信息与沟通监控 风险管理是内部控制
4、的组成部分9COSO的基本框架COSO的4大目标COSO的8个要素COSO的4种组织形式3维COSO:内部环境目标设定事项识别风险评估风险反应控制活动信息与沟通监督战略目标实现活动效率效果报告真实准确守法合规公司整体层分支机构层业务单位层附属公司层5.内部控制的基本架构10监督目标设定事项识别风险评估风险反应信息沟通内部环境内控风险管理8要素之间的相互关系:控制活动6.内部控制的基本逻辑116.内部控制的基本逻辑内控环境目标设定事项识别风险评估风险反映控制活动监督信息与交流显性内控隐性内控知其然与知其所以然12内容提纲内控的性质、范围、架构和逻辑内控的内容、手段和体系 内控建设的步骤和程序 内
5、控检查和评价体系的建设步骤 内控手册131.内部控制涉及的内容在环境分析、目标分析和风险评估的思路下,规范同物流、资金流直接相关的各项业务流程查错防弊、资金安全、资产安全、信息准确完整的基本目的采购流程销售流程生产成本流程费用管理流程资产管理流程投资流程融资流程会计核算流程141.内部控制涉及的内容公司关键流程1.销售管理流程;2.采购管理流程;3.库存管理流程;4.资产管理流程;5.基建管理流程;6.成本控制流程;7.费用支出流程;8.投资管理流程;9.融资管理流程;10.期货管理流程;11.合同管理流程。15总经理办公与财务部物业日常管理部文化经营部工程维修部写字楼经理住宅小区经理商业楼经
6、理工厂区经理人事行政财务公共关系保安清洁园林车辆工程技术维修保养会所游泳池网球场1.内部控制涉及的内容根据下面的组织结构图,指出哪些是物业公司关键流程?16授权标准牵制能做什么,不能做什么?如何来做?做的过程中如何衔接?财务管理完善为核心:保证资产安全、资金安全和会计信息完整可靠,保证经营的效率和效果。2.内部控制实现的手段17授权-能做什么?不能做什么?一般公司授权示意图项目名称业务员销售经理总经理定价新产品定价价格浮动1元以内1元-2元2元以上赊销是否给予赊销赊销额度确定批准超限额赊销退货1万元以下2万元以下2万元以上18典型物业管理服务成本费用1人员费用3绿化养护费用4清洁费用5秩序维护
7、费用6共用部位共用设施及公众责任保险费用8管理费分摊9固定资产折旧10经业主同意的其他费用2共用部位及共用设施日常运行和维护费7办公费用19采购管理比价管理 对于生产消耗性物资,物资采购部门应该于每月25日提出价格建议,并在经营公司调度会上讨论,由经营经理在月末再提交总经理办公会研究决定,经总经理批准后下达最高控制价表,印发给有关副总经理和供应、财务、审计等部门,由采购部门执行。辅助材料的最高控制价格权限,由分管经营的副总经理审批;设备、机电、备品备件、低值易耗品,5000以下的由部门长制订最高限价,500030000,主管副总,30000以上的总经理。授权-能做什么?不能做什么?20标准-如
8、何来做?21内部牵制:通过部门和岗位合理分工,对不相容职务进行分离,以便对业务的处理形成一种牵制关系。 授权进行某项业务的职务与执行该项业务的职务分离; 执行某项业务的职务与记录该项业务的职务分离; 执行某项业务的职务与审核该项业务的职务分离; 保管某项财产的职务与记录该项财产情况的职务分离。牵制-做的过程中如何来衔接?牵制是否引发成本?22现金收支的授权和执行现金收支的职务应当分离执行现金业务和记录现金业务的职务应当分离现金保管与稽核职务应当分离登记现金日记帐与登记现金总帐的职务分离出纳人员不得兼任档案保管、收支和债权债务帐目登记工作定期轮岗制度牵制-做的过程中如何来衔接?233.内部控制基
9、本体系流程运作规范(授权、标准、牵制)流程规范执行的检查和评价24内容提纲内控的性质、范围、架构和逻辑内控的内容、手段和体系 内控建设的步骤和程序 内控检查和评价体系的建设步骤 内控手册251.对企业的内外部环境和设定的经营目标进行分析,对企业的风险进行评估,确定可能出现重大风险关键流程。处于什么样的环境 ? 建立了什么样的目标 ?有什么重大风险? 这些风险处于哪些关键流程?物业分公司经营模式有哪些关键流程 ?集团公司公司经营模式有哪些关键流程?思考:区分关键流程和非关键流程的目的,是确定内控体系构建的重点262。对各个业务流程进行分析(环境-目标-风险),确定流程中可能出 现风险的关键环节。
10、示例:根据物业公司收入来源分析风险关键环节环境:市场竞争程度如何?是否要采取新的营销手段?。物业管理企业是否应该低价促销?目标:收入任务顺利实现收入有效控制信用风险尽可能避免收入信息准确、完整在企业内部传递 风险:收入不及时坏账收入信息存在偏差关键环节:收费制定和调整环节信用管理环节收费信息的收集、传递环节 27o物业综合服务费 物业企业相关收费 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。28 2004年前普通住宅免征营业税; 2007年村民安置房、经济适用房小区免征营业税。 税收 在收到物业费同时应按发票金额全额计提交纳营业税.税率5%。 计提的营业税款按权责
11、发生制原则进行分摊。物业企业相关收费o物业综合服务费29各类专项资金房屋共用部位及共用设施日常维修房改房维修资金房屋保修费电梯专项资金 智能化设施专项资金首届业委会筹备资金上述费用均作为负债处理,不交营业税。物业企业相关收费30利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动收益 物业企业相关收费停车费经营用房出租广告牌设置费其他场地出租收入31地下车位管理费 物业企业相关收费收费标准30元/月/只全部计入物业公司收入,处理办法参照综合服务费,应按规定交纳营业税款。32各类奖励、补贴收入上述款项收到时计入营业外收入,不交营业税。物业企业相关收费物业管理基金利息收入各项创建活动奖金慰问金政府部门专项补
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