20220703-国海证券-2022稳地产专题(五)地产回暖还有哪些痛点.pdf
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1、 国海证券研究所 请务必阅读正文后免责条款部分 2022 年年 07 月月 03 日日 专题研究专题研究 固定收益固定收益研究研究 研究所 证券分析师: 靳毅 S0350517100001 证券分析师: 吕剑宇 S0350521040001 地产回暖还有哪些痛点?地产回暖还有哪些痛点? 2022“稳地产”专题(五)“稳地产”专题(五) 相关报告 2022 年美国经济观察系列(四) : 美债利率见顶了吗? *靳毅2022-06-28 三季度资金面怎么看? *靳毅,吕剑宇2022-06-26 基建还会有多大力度? *靳毅,吕剑宇2022-06-13 2022 年区域城投面面观系列(二) : 四川省
2、城投债务面面观 *靳毅,姜雅芯2022-06-12 2022 年城投债思考系列之二 : 城投债投资如何优选区域? *靳毅,姜雅芯2022-05-25 投资要点:投资要点: 6 月份以来, 随着前期各地出台的地产托底政策逐渐生效、以及全国疫情的消退,地产高频数据显示出好转迹象,但我们认为仍有不少因素在阻碍本轮地产回暖: 在销售端,在销售端,本轮一二线城市与三四线城市销售复苏的节奏,呈现出明显的“分化态势” 。对于一二线城市来说,“分化态势” 。对于一二线城市来说,目前仍在阻碍当地地产销售回暖的因素主要有二:一是部分城市房贷利率加点仍未完全取一是部分城市房贷利率加点仍未完全取消;二是部分城市疫情出
3、现反复,防控措施阻碍地产销售。消;二是部分城市疫情出现反复,防控措施阻碍地产销售。但随着疫情在全国范围内进一步消退、及更多城市取消房贷利率加点,我们对于下半年一二线城市地产销售的快速修复并不悲观。但对于三但对于三四线城市来说,四线城市来说,楼市回暖的痛点来源于本地购房者对于当地楼市的本地购房者对于当地楼市的悲观预期。而此种预期的扭转,显然需要更长时间。悲观预期。而此种预期的扭转,显然需要更长时间。 在投资端,在投资端,我们认为下半年地产投资数据的回升,存在两大难点:一是三四线城市地产销售修复较慢,影响房企回款与施工;二是前一是三四线城市地产销售修复较慢,影响房企回款与施工;二是前期缺乏土地成交
4、,影响房企新开工能力。期缺乏土地成交,影响房企新开工能力。 即使在乐观情况下即使在乐观情况下,假设下半年三四线城市楼市逐步回暖,我们认假设下半年三四线城市楼市逐步回暖,我们认为为四季度四季度地产销售增速地产销售增速仅仅勉强回正,勉强回正,全年全年地产投资累积增速仍难以地产投资累积增速仍难以回正回正,地产两大板块(销售、投资)表现疲软,仍会对下半年的“宽信用”行情形成制约。 风险提示:货币政策预期收紧、地产调控政策超预期、历史数据无法预测未来走势,相关资料仅供参考。 更多投研资料 公众号:mtachn证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2 内容目录内容目录 1、 地产回暖还有哪些痛点?
5、. 3 2、 销售端 . 3 2.1、 一二线城市 . 3 2.2、 三四线城市 . 4 2.3、 地产销售增速测算 . 5 3、 投资端 . 6 图表目录图表目录 图 1:2014 年-2016 年地产回暖的“四个底部”. 3 图 2:6 月份 30 大中城市商品房成交面积回升 . 3 图 3:5 月以来青岛商品房成交明显升温 . 4 图 4:6 月份济南商品房成交逐步回暖 . 4 图 5:房贷利率下行提升居民加杠杆空间 . 4 图 6:较高的失业率并未阻止 2020 年楼市快速回暖 . 4 图 7:18 城商品房成交未出现明显回暖迹象 . 5 图 8:下半年商品房销售额增速测算 . 6 图
6、 9:Top20 上市房企现金流较差. 7 图 10:地产销售增速与房企施工强度强相关 . 7 图 11:百城规划建筑面积领先新开工半年左右 . 7 更多投研资料 公众号:mtachn证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 3 1、 地产回暖还有哪些痛点?地产回暖还有哪些痛点? 6 月份以来, 随着前期各地出台的地产托底政策逐渐生效、 以及全国疫情的消退,地产高频数据显示出好转迹象地产高频数据显示出好转迹象,30 大中城市商品房成交面积显著抬升。意味着地产回暖链条的第二个底部1“销售底”可能已经在“销售底”可能已经在 6 月份出现月份出现。 图图 1:2014 年年-2016 年地产回暖的
7、“四个底部”年地产回暖的“四个底部” 图图 2:6 月份月份 30 大中城市商品房成交面积回升大中城市商品房成交面积回升 资料来源:Wind、国海证券研究所 资料来源:Wind、国海证券研究所 但是展望下半年,我们认为我们认为仍有不少因素在阻碍本轮地产回暖,成为地产回暖仍有不少因素在阻碍本轮地产回暖,成为地产回暖链条上的“痛点”链条上的“痛点” 。具体来看: 2、 销售端销售端 2.1、 一二线城市一二线城市 本轮一二线城市与三四线城市销售复苏的节奏,呈现出明显的本轮一二线城市与三四线城市销售复苏的节奏,呈现出明显的“分化态势分化态势” 。对于一二线城市来说,目前仍在阻碍当地地产销售回暖的因素
8、主要有二: 一是部分城市房贷利率加点仍未完全取消。一是部分城市房贷利率加点仍未完全取消。例如目前,北、上、广、深四大一线城市首套房贷利率分别为 5%、 4.8%、 4.65%、 4.75%, 各有 55BP、 35BP、 20BP、30BP 加点,在全国范围内加点幅度较高。由于期待后续房贷利率加点进一步下调,当地购房者目前仍持观望态度; 二是部分城市疫情出现反复,防控措施阻碍地产销售。二是部分城市疫情出现反复,防控措施阻碍地产销售。6 月份,北京、上海等地仍有零星疫情出现, 较严格的防疫政策阻碍了地产销售复苏。 而对于本地疫情结 1 地产回暖的四个底部分别为“政策底” 、 “销售底” 、 “拿
9、地底” 、 “新开工/投资底” ,具体逻辑请参考 3 月 22 日报告地产回暖,需要重视哪些信号? -60-50-40-30-20-10010203040502014-032014-092015-032015-092016-032016-09商品房销售面积:住宅:当月同比(CMA=3)百城成交土地规划建筑面积:当月同比(CMA=3)房屋新开工面积:住宅:当月同比(CMA=3)房地产开发投资完成额:当月同比(CMA=3)%政策底政策底 销售底销售底 拿地底拿地底 新开工、新开工、投资底投资底-100010020030040050001-0202-0203-0204-0205-0206-02202
10、2年2021年2020年2019年万平方米更多投研资料 公众号:mtachn证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 4 束 1 个月以上, 且房贷利率下调至基准利率的二线城市来说, 不少地方地产销售已经出现回暖势头。 例如山东两个二线城市青岛、济南,目前房贷利率加点已经全部取消。从高频数据可以观察到,4 月份疫情率先结束的青岛,5 月底商品房成交已经先行复苏;而 5 月中下旬本地疫情才结束的济南,商品房成交直到 6 月下旬才逐步回暖。 图图 3:5 月以来青岛商品房成交明显升温月以来青岛商品房成交明显升温 图图 4:6 月份济南商品房成交逐步回暖月份济南商品房成交逐步回暖 资料来源:Win
11、d、国海证券研究所 资料来源:Wind、国海证券研究所 随着疫情在全国范围内进一步消退、 及更多城市取消房贷利率加点, 我们对于下半年一二线城市地产销售的快速修复并不悲观。 历史上来看, 每一轮居民加杠杆购房的幅度, 基本上取决于房贷利率的下调幅度,而当前在央行难以下调 MLF、及压缩 LPR 加点空间的情况下,本轮房贷基准利率下行幅度(20BP)略低于 2019 年-2020 年(25BP) ,或意味着或意味着本轮一二线城本轮一二线城市地产销售市地产销售情况情况弱于弱于 2020 年,可能与年,可能与 2019 年接近年接近。 图图 5:房贷利率下行提升居民加杠杆空间房贷利率下行提升居民加杠
12、杆空间 图图 6:较高的失业率并未阻止较高的失业率并未阻止 2020 年楼市快速回暖年楼市快速回暖 资料来源:Wind、国海证券研究所 资料来源:Wind、国海证券研究所 2.2、 三四线城市三四线城市 -2000000200000400000600000800000100000012000002022-012022-032022-052022202120202019平方米-10000001000002000003000004000005000006000007000002022-012022-032022-052022202120202019平方米-2.50-2.00-1.50-1.00-0
13、.500.000.501.001.50-2-10123456782003-032007-032011-032015-032019-03居民部门杠杆率:同比增加房贷利率:同比增加(右轴,逆序)BP%-60-40-2002040608010012044.555.566.52018-032019-032020-032021-032022-03城镇调查失业率商品房销售面积:住宅:当月同比(右轴)%更多投研资料 公众号:mtachn证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 5 但对于三四线城市来说, 阻碍本轮三四线城市地产销售复苏的痛点, 并非疫情或房贷利率较高。我们统计了我们统计了 18 座近两个月
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