旅游地产 世联:旅游地产最新研究成果.ppt
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1、区域旅游业宏观背景分析项目本体分析旅游度假村理论研究项目旅游发展评价项目旅游度假村定位项目旅游发展策略研究项目旅游度假村研究思路框架旅游功能三层论旅游功能n旅游的旅游功能总体上可以分为三种,即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的专门旅游。第一层次第二层次第三层次观光旅游娱乐体验休闲旅游自然人文景观游览游泳、划船、打猎、泡温泉、滑雪休闲、会议、疗养 、宗教朝拜资源主导型娱乐项目型特色资源为主的综合型颐和园迪斯尼避暑山庄、布达拉宫旅游功能n不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能,并不一定在较低层次的优势出现后才出现。旅游度假区理论研究同质竞争化档次竞争化差异化竞争化功
2、能层次功能定义旅游功能发展类型典型案例竞争特点区域旅游业宏观背景分析项目本体分析旅游度假村理论研究项目旅游发展评价项目旅游度假村定位项目旅游发展策略研究项目旅游度假村研究思路框架旅游度假村定位的困境项目适合发展哪一层次的旅游功能还是都可以做?在旅游功能三层论下,项目的旅游资源到底如何?同先进的旅游区相比,项目有没有差距?项目发展第一层次旅游功能研究项目发展第二层次旅游功能研究项目发展第三层次旅游功能研究困境研究项目旅游发展评价项目发展第一层次旅游功能研究依据资源条件禀赋,第一层次旅游地可以划分为目的地型、区域型、本地型resortu旅游度假区根据自身资源水平和竞争力,形成不同层次的resort
3、,覆盖不同范围的客户群。u不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系,但客户结构各自不同。u在同一层次的度假场所中,存在较大竞争。源客与主要市的距离所用交通工具停留配套施典型案例目的地型 resort非常强的源,如高品的海,滑雪全国性乃至跨国客几百公里甚至更航空、自居多一到两周或更一般有五星酒店、高端GOOF等休所三、桂林、黄山区域旅游度假resort(包括商旅游)一景源或人文源分散,但本区域客占大部分100-300公里。1.5-4小程多数自前往2-7天四星以上高档酒店、SPA等其它高档休所丹霞山、大小梅沙本地旅游休自住resort不必是特强的源大部分来自本区域100公里,45分程自
4、或捷运系;房自住周末1天或当天往返低端酒店配套等施,主要供游客住宿 西湖温泉第一层次旅游功能本地旅游休闲自住类区域旅游度假resort类目的地型 resortResort的功能单一复合空间和人口的覆盖广泛集中本地需求机场等基础条件的兴建资源条件竞争力的进一步提高产品和活动符合更广泛市场的需求更大范围的区域推广具备区域内的强势资源条件和吸引力相对复合功能,综合满足市场需求与区域市场保持100-300公里黄金距离一般性资源具备部分休闲度假功能本地型至目的地型resort表现为渐进关系,伴随着功能复合和覆盖面等的升级区域市场广泛市场夏威夷BintanForestHighland 第一层次旅游功能第一
5、层次旅游功能通过案例分析发现,第一层次旅游功能的关键指标是资源价值、景点规模和旅游条件第一层次旅游功能KPI体系资源价值景点规模旅游条件观赏特征科学价值文化价值景点地域组合交通通讯饮食旅游商品导游服务人员素质项目资源禀赋中等,温泉资源是核心,但在旅游复合功能等方面条件一般。n在旅游市场上,相对于海滨资源,温泉资源地位并不非常强势;n由于规划起点高,其温泉资源在珠三角有一定竞争优势自然旅游资源人文旅游资源配套设施景点地域组合其它n项目具有部分历史人文主题,但缺乏表现手法和游憩项目n高尔夫等高端娱乐休闲设施也缺乏n高等级酒店、多类型旅游居所等非常缺乏,n通达性一般,欠缺公交直达线路,n周边汤泉高尔
6、夫俱乐部项目游憩设施档次较高,较有吸引力n除汤泉高尔夫俱乐部外,周边无其它知名游憩资源n项目内部分区不明确,景点欠缺规划布局;n旅游商品缺乏、服务有待改善提高第一层次旅游功能价合分价目分价因子分和园泉 温泉源价72 特征44愉悦感20191514奇特感121188完整度121185科学价8科学考察3211科普教育5422文化价20史文化9955宗教朝拜4000休养7376景点模16景点地域合9964旅游境容量7766旅游条件12交通通6便捷性3321安全可靠2221用1111食32.511旅游商品110.50.5游服10.50.50人素1110.5合100100866656基于层次分析法的项目
7、资源评价项目第一层次旅游资源禀赋稍好于本地型resort,但与标竿项目差距巨大第一层次旅游功能第一层次旅游功能项目发展第一层次旅游功能判断项目观光旅游资源条件一般,发展目的地型、甚至区域型观光旅游地资源禀赋不足,发展难度非常大结论:项目发展第二层次旅游功能研究第二层次旅游功能泡温泉山林观光高层会议接待项目旅游功能项目第二层次旅游功能资源条件娱乐体验珠三角温泉资源丰富,集中分布在中部、东岸和西岸地带1、三大客源地广州、深港、珠澳3、分为三大都市区:q中部都市区:以广州为中心,包括佛山、肇庆等城市。q东岸都市区:以深圳(香港)为中心,包括东莞、惠州等城市。q西岸都市区:主要包括珠海市、中山市、江门
8、市等的部分地区。第二层次旅游功能温泉名称区位模主要目 主要特色珠海御温泉珠海斗黄山西麓占地44温泉分灵芝、人参、当 、薄荷、艾叶、三丫苦、芦 等池子,有酒温泉、咖啡温泉、瀑布温泉、音波射温泉等,客人可享用各种特色温泉池、桑拿、蒸汽浴、健身房、香薰屋及品。唐代廷御式服、御泉道 品从化碧水湾温泉从化流溪河畔建4万,温泉38有33个大小不一的温泉游泳池、水池和浴池,国医、沐足廊、按摩廊施全,全部穿祖国医学的养生理和方法,温泉区食街 您提供各保健食。美景泡池中山仙沐园温泉中山三占地面66 格接近自然,有多种服 施,温泉品种繁多,有“木瓜泉”、“牛奶泉”、“花草池”、“芦池”等,具有治、健美的作用。 中
9、国第一个“香熏温泉沙”,共有各种特色温泉38种 恩平江温泉江市恩平市大田占地720有温泉冲浪区、温泉流区,将海旅游、山水旅游的独特目与温泉旅游“巧妙合”,令人在温泉冲浪大浴池中感受浪翻、涛声 的刺激,在温泉流中感受那泉水淙淙、碧波漾、逍遥自在的感。中国感第一泉韶关曹溪温泉韶关曲江曹溪占地50万平米有日式外 百花池、中池、瀑布池、 池等103个富含、偏硅酸的养生温泉池 广最大的温泉墅度假村,数百个挂园内,是全国唯一以百 特色的所 新会古兜温泉江市新会区崖南占地150多古兜温泉谷有两种不同型的温泉:一种是淡温泉,也称泉; 另一种是化泉,又名海洋温泉。是目前广省唯一的“双料温泉”。 唐代廷特色珠三角
10、区域对温泉价值的挖掘已经非常深入,且已经形成自身客户群,切入难度大第二层次旅游功能惠州区域温泉资源众多,分布密集,难以实现差异化名称区位模主要目主要特色 状及价 黄金温泉王坪占地50万平方米,温泉池区8万平方米 ,投1.1有温泉游泳池、冲浪池,有花浴泉、酒浴泉、中泉、 泉、灵芝泉、芦泉、黄金泉、福寿泉、十二生肖泉等48个大小不同的温泉池,分、养生、休、感4大区域,近期开水上游 目-“水国迷城” ,温泉内 有月亮山庄、楼、客家山庄、桃花源、林泉小筑等各具特色的墅旅,有味独特的客家菜餐以及土特品的物中心粤港澳和珠三角的旅游点,周末不到房,平要提前 ,到05年4月,接待游客16万人次。 永庄加庄温泉
11、 永南昆山脚多个园林式露天温泉浸泡池,有生境园、野菜园、游泳池、球、羽毛球、烤、 球室、桌球室、健身房、卡拉OK舞、水上儿童 及 台等文体施。度假村内依山傍水,模不如 温泉大,但价格比 温泉便宜,因价格便宜也吸引了广州、增城、莞、博等地的多游客。 南昆山温泉大园永占地60万多平米,池区12万平方米,投1.5有日本情、巴厘 情、南美情、河岸 光、岭南情区五个浸泡区,72个功能各异、各具特色的温泉池。消毒、菌、改善胞均衡作用的 池;清 肤、收毛孔、美容作用的泥池;以及泡泡泉、醋泉、丁香泉等。按4A景区准 的度假区;号称五星温泉金假日温泉惠城区矮陂投2.505年11月工,划今年5月完工泉高尔夫温泉水
12、中心惠州泉水气泡按摩、浮浴、帘幕按摩浴、瀑布泉、中 水池、冰水池、高空雨帘、V型流瀑、木水池、花香精浴、七大名泉池等多个目,从美国引活水按摩系 中国第一家SPA温泉水中心 水中心,就吸引了多企 工集体前往休水健康一日游。 第二层次旅游功能珠三角温泉度假区成功的关键因素硬件境景特色品游 目水理住宿及配套施件主文化特色服售前服售中服售后服温泉度假村KPIn中国首部温泉旅游地方标准广东温泉服务规范 第二层次旅游功能硬件境景特色品游 目水理住宿及配套施件主文化特色服售前服售中服售后服指标御温泉项目与珠三角区域温泉度假区相比,项目第二层次旅游资源差距巨大,发展空间有限。第二层次旅游功能项目发展第三层次旅
13、游功能研究旅游度假地功能发展规律研究珠三角居民旅游消费行为分析珠三角旅游度假地发展态势第三层次旅游功能市场供求项目第三层次旅游功能研究项目第三层次旅游资源禀赋本地旅游休闲自住类一流区域旅游度假第二层次resort类一流目的地型 综合resortResort的功能单一景观复合功能空间和人口的覆盖广泛集中夏威夷坎昆巴拉德罗马尔代夫Bintan亚龙湾南国桃园华侨城观澜GOLF光明农场愉景湾大梅沙御温泉丹霞山海凌岛小梅沙飞沙滩七星岩Hidden ValleyHomestead国际标杆珠三角市场Forest Highlands旅游功能的复合与旅游度假地的等级呈正相关,且第三层次旅游功能比重逐渐增加旅游度
14、假地发展规律珠三角区域区域型旅游度假地在依托景观资源的基础上,逐渐向第三层次旅游功能倾斜目状描述主要功能客特色珠海沙接待施与餐 施陋, 状况差,即使旺季游客量也不多 /休珠海、中山、广州、佛山大众客海深圳大梅沙已城市化,大众休度假地,以海相关活 主,淡旺季明 /休珠三角客海深圳小梅沙已城市化,大众休度假地,以海相关活 主,淡旺季明 /休珠三角客海江王府州 目很少,淡旺季明休珠海、中山、广州、佛山、深圳、台湾海珠海御温泉将温泉源 到极至,与 文化和代科技相合休/保健/会珠三角客温泉清笔架山以山景和漂流溯溪主,大众光 体珠三角客峡谷漂流 高尔夫以其超大模的180洞GOLF著称,承大型事,并延伸其他
15、休活运/休/深圳本地及香港客GOLF阳江海凌海小,大量仿宋建筑群其打造文化旅游的依托休/运/光/会珠三角客海/仿宋建筑珠三角旅游度假地态势旅游者对旅游舒适度的关注已经成为最重要的指标,第三层次旅游需求逐渐凸现资料来源:问卷调查对度假区关键特性的选择珠三角消费行为分析在会议旅游方面表现最为突出的,莫过于海南博鳌。 n从博鳌亚洲论坛设立以来,各种大小会议相继落户海南岛,蓬勃发展的会议经济对这个省的旅游业成长产生了巨大的带动作用。据统计,20022004年,每年有约2000个会议在海南召开和举行,仅博鳌镇所在的琼海市,一年就吸引了多个国内外会议在此召开。 n从1991年到2005年的15年间,中国行
16、政管理费增长了13倍,其中全国一年的行政会议支出就高达1000亿元。行政会议市场的庞大可窥一斑。n仅北京一个市在2002年有纳入统计的会议数量就达71053个;北京目前至少有17.8万场次的商务会议是由专业会议服务机构参与操作的;n第三层次专门型旅游功能包括会议、休闲、度假、宗教朝拜、科学考察等。其中会议旅游异军突起,表现尤其突出。以会议旅游为代表的第三层次旅游呈现蓬勃发展的态势第三层次功能市场供求目名称区位模功能配目特色广州泉居国会中心广州白云山麓、大金湖畔 ,占地4万多平米可同容300人的国会展中心,另有大小十多不同型的会,适合各种会、字式、洽的需求。有八国言的同步 系、像 、文示、信息理
17、系,被称中国南方“日内瓦”,是国内外各种大型会的首地。深圳会展中心深圳市中心区,建面28万平方米具强大的会和展功能,有8大展和25个会,配有3大餐区等商配套深圳最大的体建筑功能全,各 先定期 各展会,知名度高深圳西湖度假村深圳西,建筑面2万多平米有从10-800人不同格的多功能及会室,另有其他餐、居住等配套就地取材,入目尽石中国古典田园村格麒麟山庄位于西北部麒麟山麓,38万平方米,建面4.2万平方米共有20至600个座位的各会室20余,其中楼有16,一号墅2,二至五号墅各1,可同容1600余人开会。近高尔夫球和野生物园,境清幽,源越政府的主要接待所,以接待高 和外国客主湖旅游中心位于笔架山麓,
18、占地2万平方米。有客房132,墅客房65,可同容400位客人入住,此外有可容400人的会2个,和其他会近30个岭南庭院式墅集广四大名园建筑格之精粹,园林具特色深圳市接待公室所的接待基地,近年已展深圳主要的会中心麒麟山养院位于市西郊的麒麟山下,天湖畔有 全的体中心;保健品品种 全。以体 主要服功能,也外提供会接待、 培、休度假等服。主要承担着市属党政机关和事位局、 干部,在深院士及秀家和全市离退休人的健康养是具有深圳特色和国化准的代化多功能的保健中心珠三角会议中心主要集中在广州和深圳,主要面向本地市场,名目繁多,专门的会议中心较少第三层次功能市场供求珠三角会议旅游地功能混杂,体制僵化,区域型专业
19、会议中心存在严重不足。型典型案例价会酒店广州泉国会中心、五洲、麒麟山庄、湖旅游中心1、大多政府行,受行政管理束;2、往往被迎合各家需求,在 中 混,不能从市脱而出;3、随着市的展和客的成熟越来越不能有效足客的多元化和个性化需求度假村西湖度假村、石岩湖温泉度假村、金海度假墅1. 深圳有特色的度假村数量并不多;2、在有限的度假村供中,大多是考 的需要配一定的会室,模和档次有限。会展中心深圳会展中心、高交会、明国会中心、行培中心1、会展中心和高交会都是以会展主,助于会功能;2、以会中心命名的大多只是酒店或者度假村的成部分;3、有的会中心或者培中心,由于受地域、模等因素的限制,都不能构成 国会中心的有
20、效供。第三层次功能市场供求泡温泉山林观光高层会议接待项目旅游功能本地会议接待功能是目前汤泉度假村的强势第三层次旅游功能,但体制不灵活惠州市政府定点会议疗养区项目第三层次旅游功能条件国家领导人下榻地主要是政府服务功能,经营体制僵化旅游度假地功能发展规律研究珠三角居民旅游消费行为分析珠三角旅游度假地发展态势第三层次旅游功能市场供求项目第三层次旅游资源禀赋旅游地等级与第三层次旅游功能呈正相关关系珠三角区域型旅游地逐渐向第三层次功能倾斜舒适度指标提升,第三层次旅游需求凸现以会议功能为主的第三层次旅游需求旺盛会议接待旅游功能在本地强势,但体制不灵活珠三角欠缺专门的区域型会议旅游中心项目旅游发展定位方向:
21、以第三层次的会议旅游功能为主体的标竿性休闲旅游度假村从外部和内部条件分析,项目适合打造以第三层次会议旅游功能为主体的标竿性休闲旅游地度假村会议旅游温泉疗养其它休闲项目会议旅游为主体的休闲旅游度假地项目旅游度假村发展策略02以会议旅游功能为主体,打造国内第一个休闲管理机构汤泉休闲管理机构会议旅游管理温泉养生管理人体健康及心理保健管理休闲教育管理有氧运动管理休闲嗜好管理亲子游乐管理休闲娱乐管理休闲美食管理休闲购物管理我们的目标会议旅游目标市场和客户群在哪里?其它的休闲旅游功能如何规划?项目总体的硬件配套和软行服务有哪些?有没有客借鉴的会议旅游发展模式?会议旅游需要什么配套设施?目标下的问题项目会议
22、旅游规划项目综合休闲旅游规划12项目主体功能定位研究:项目会议旅游规划会议经济理论研究会议旅游案例借鉴项目会议旅游规划项目会议旅游目标市场1机构性会议旅游主体上区分为政府和企业市场,同时按照规模和时间段的不同细分会分特征描述模持/分布段 地要求会展行峰会主性区域内各行 、展会、新布会。金融、文化、科技等主性行与会影响力而定持1-3天不定期行豪、尖的服;完善的合配套;便捷的交通;5星酒店事及 会 、美等体育和 国 事和 会相关入住超500人次持3天以上内部小型封决策会机构管理封会50人持3天不定期行高档次、完善的度假体;便捷的交通;距离不敏感;5星酒店内部中型会小型公司年会部半年/年会250人持
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