房地产物业公司业主委托管理服务企业 万科物业 物业管理及法规基础知识P39.ppt
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1、物业管理及法规基础知识物业管理及法规基础知识新员工入职培训教材新员工入职培训教材主要内容一、物业管理的产生与发展二、物业管理基本概念三、物业管理的性质和特点四、物业管理的作用五、物业、物业管理的分类六、物业管理的基本内容七、物业管理的基本环节涉及主要法规1、物业管理条例国务院379号令2003年9月1日实施2、物业管理企业资质管理办法中华人民共和国建设部第125号令3、国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费明标价规定的通知发改价检(2004)1428号4、国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知的通知发改价格检(2003)1864号5、建设部关于印发业主大会规程的通知-建住
2、房(2003)131号6、建设部关于印发前期物业管理招投标管理暂行办法的通知。7、住宅室内装饰装修管理办法建设部110号令2002年5月1日实施8、机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定公安部61号令2002年5月1日实施中华人民共和国安全生产法2002年11月1日实施.9、专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设备设施的维修、更新、改造。一、物业管理的产生与发展一、物业管理的产生与发展1、物业管理的起源: 物业管理是社会经济发到一定水平的必然产物。传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的英国,当时工业革命发展使大量农村人口涌入工业城市,引起对城市房屋需求的增加。但由
3、于缺乏管理导致产生房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。一位名叫奥克维娅-希尔的女士迫不得已为她名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理方法,出乎意料得收到良好效果,人们纷纷效仿。今天,英国的物业管理业作为一个固定行业,其整体水平是世界一流的2、物业管理是房地产的延续和完善 物业管理是房地产市场的一个消费环节,也是房地产产业链的重要环节,是房地产开发的延续和完善。 物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分,又是现代化城市管理不可缺少的一环,被视作现代化城市的朝阳产业。 继设计、工程、营销和物业之后,将客户关系管理打造成为房地产行业公认的“第五专业”,万科在行业内第一个完成第五专业的确立。
4、3、物业管理在中国的产生与发展 1981年3月深圳市物业管理公司成立,这是深圳乃至中国第一家物业管理公司,标志着专业化物业管理迈出了第一步;东湖丽苑小区率先实行了物业管理。 1993年6月28日深圳市物业管理协会成立,这是深圳乃至中国第一个物业管理行业组织; 1994年6月18日,第一部地方性物业管理法规深圳经济特区住宅区物业管理条例(其中业主委员会的规定源自陈之平在天景的经历)颁布; 2003年9月1日,第一部全国性物业管理法规物业管理条例实施。 2003年9月19日,中国第一个住宅产业化协会深圳市住宅产业化协会成立。 3、物业管理在中国的产生与发展2003年9月1日国务院颁布了物业管理条例
5、相继出台了资质管理办法、收费管理办法、业主大会规程、招投标管理规定等系列办法。2005年12月12日,万科物业率先在全国各地将其属下的物业管理处全部更名为-物业服务中心。开风气之先,致力为业主提供更加周到的物业服务。 问题:鸟窝的含义?4、物业管理企业的资质管理物业管理企业资质管理试行办法 2000年1月1日实施:资质等级:分一级、二级、三级等级与临时资质;深圳市物业管理资质证书管理规定 96年10月24日实施资质等级:甲、乙、丙三个等级深圳市万科物业管理有限公司属国家一级和深圳市甲级企业-四季花城广州市万科物业管理有限公司-城市花园、蓝山、科学城项目。二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本
6、概念概念一、物业定义:物业是单元性房地产的称谓,是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。分析:A:建筑物非建筑物 B:已建成投入使用的未完工、在建 C:主体及配套红线范围内的一切物业的特性:位置的固定性和地区性形式上的多样性 使用上的长期性 建设周期长、投资量大 容易受政策的限制 保值性和增值性 概念二、物业管理行业定义:是指由专业机构或公司,按照合同或契约,接受业主(用户)的委托,按照市场经营方式,运用现代管理方法和技术,为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主(用户)进行管理并提供综合服务。新条例定义:业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服
7、务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。包括:不动产、土地建筑物、设备、房间、家具、备品、环境系统、服务、信息物品、预算和能源等设施的管理。 物业管理的对象共有物业业主及非业主使用人的行为概念三:业主 定义:房屋的所有权人权利1、按照物业服务合同的约定,接受物业企业提供的服务;2、提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;4、参加业主大会会议,行使投票权;5、选举业主委员会委员,并享有被选举权;6、监督业主委员会的工作;7、监督物业管理企业履行物业服务合同;8、对物业
8、公共部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;10、法律法规规定的其他权利。履行的义务:1、遵守业主公约、业主大会议事规则;2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定;4、按照国家有关规定交纳专项维修资金;5、按时交纳物业服务费用;6、法律法规规定的其它义务。概念三:业主定义:物业管理区域内全体业主组成业主大会。代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。履行下列职责:1、制定、修改业主公约和业
9、主大会议事规则;2、选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;3、选聘、解聘物业管理企业;4、决定专项维修基金使用、续筹方案,并监督实施;5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;6、法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。业主大会会议形式:集体讨论和书面征询意见,1/2持有投票权的业主参加。大会决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。对于1、3、4的决定必须经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上通过。概念四:业主大会业主委员会由业主大会选举产生,是业主大会的执行机构。履行下列职责:1、召集业主大会会
10、议,报告物业管理的实施情况;2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;4、监督业主公约的实施;5、业主大会赋予的其他职责。概念五:业主委员会概念六:业主公约 业主公约是指由全体业主承诺的,对全体业主具有约束力的,有关业主在使用、维护物业及其管理等方面的权利义务的行为守则。 应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。概念七、专项维修资金:来源: 核发商品房预售许可证在1998年9月30日前或购房者与建设单位签定物业买卖合同在2
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