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2012年浙江省湖州市吴兴区事业单位 .doc
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1、徐州天虹联合置业有限公司徐州天虹联合置业有限公司 睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告 南京智域企业管理咨询有限公司南京智域企业管理咨询有限公司 20102010 年年 8 8 月月 3030 日日 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告 南京智域企业管理咨询有限公司 2 智域,智力服务商业地产专业领域 目目 录录 序一:商业地产的机会与天虹的选择序一:商业地产的机会与天虹的选择.5 序二:商业发展与经济指标序二:商业发展与经济指标7 主要结论与观点主要结论与观点.8 第一篇:睢宁概貌对本案商业的启发第一篇:睢宁概貌对本案商业的启
2、发.9 1.1 贫穷中充满希望9 1.2 历史文化的可传播性强10 1.3 面子文化下的人生两件大事:金榜题名和婚嫁育儿 12 1.4 城市区间小、工业产业发展潜力大和人才缺失的关联性 13 第二篇:睢宁县商业综合研究第二篇:睢宁县商业综合研究 15 2.1 商业经济基础及综合商圈研究15 2.1.1人口基数大,现有商业物业体量小15 2.1.2人民生活水平不断提高,消费能力增强15 2.1.3园区建设进入裂变期,企业发展提高居民消费能力.17 2.1.4睢宁县经济发展蓝图几经实现17 2.1.5城市化城镇化发展进程加快17 2.1.6结论18 2.2 睢宁县城区核心商圈调查及研究20 2.2
3、.1主要零售商业地区20 2.2.2睢宁商业区的特点20 2.2.3中国城商圈21 2.2.4百货大楼商圈22 2.2.5威尼斯商圈24 2.2.6综合分析25 2.3 睢宁县城区主要商业街调查及研究27 2.3.1睢宁主要街道业态调查27 2.3.2业态剖析30 2.3.3主要街道单体概况32 2.4 睢宁县城区主要商业体调查及研究45 2.4.1百盛商贸苏果超市45 2.4.2乐天玛特46 2.4.3威尼斯超级购物中心48 2.4.4红叶北路百盛苏果49 2.4.5中联超级购物广场50 2.4.6金德隆超市51 2.4.7天天欢乐买51 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业
4、态组合报告 南京智域企业管理咨询有限公司 3 智域,智力服务商业地产专业领域 2.4.8百货大楼52 2.4.9瑞鑫购物中心54 2.4.10总体概况55 2.5 睢宁县城区主要专业市场调查及研究58 2.5.1红叶南路大观园家具市场58 2.5.2中山路手机市场60 2.5.3八一路五金市场62 2.5.4天虹大道电动车市场64 2.5.5八里钢铁市场65 2.5.6综合分析67 2.6 睢宁县城区商铺售价及租金调查及研究69 2.7 项目周边车流与人流调查及研究70 第三篇:消费者与商户市场研究第三篇:消费者与商户市场研究.78 3.1消费者市场调查与研究.78 3.1.11519岁年龄消
5、费人群的特点.78 3.1.22025岁年龄段消费人群的特点.79 3.1.32635岁年龄段消费人群的特点.79 3.1.43645岁年龄段消费人群的特点.79 3.1.5品牌消费人群的特点80 3.1.6睢宁消费者对商城关注情况80 3.1.7综合分析81 3.2商户市场调查及研究.82 3.2.1重点服装、服饰、饰品、珠宝等经营商户调查及分析.82 3.2.2餐饮、休闲娱乐等经营商户调查及分析91 第四篇:项目分析第四篇:项目分析.99 4.1 项目宏观区位分析99 4.1.1本项目发展机遇凸显99 4.1.2睢宁商业网点规划拓实外围环境基础100 4.1.3经济发展奠定良好动力基础10
6、0 4.2 项目微观区位分析101 4.2.1周边配套设施尚不完善,一定程度上制约本区域更高层面的发展.101 4.2.2对内、对外道路交通便利,直接影响和辐射周边乡镇等城外市场.101 4.2.3睢宁经济技术开发区形象具有正面推动和引导作用.101 4.3 项目地块分析102 4.3.1坐南朝北,交通要道点睛之处102 4.3.2地块东西呼应,地块分割严重102 4.3.3中高档楼盘开发促进项目形象提升102 4.4 项目 SWOT 分析102 4.5 项目定位的难点分析103 4.5.1周边物业形象参差不齐103 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告 南京智域企业
7、管理咨询有限公司 4 智域,智力服务商业地产专业领域 4.5.2商业功能组合复合要求增大103 4.5.3优质商业资源的进驻尚需努力争取103 4.5.4写字楼与月光购物中心、公寓各体量确定需要进一步挖掘市场.103 第五篇:项目业态组合研究第五篇:项目业态组合研究 105 5.1 发展核心商业物业的可能性105 5.2 发展商务写字楼的可能性106 5.3 发展酒店的可能性108 5.4 发展公寓的可能性109 5.5 项目主题业态组合110 5.5.1主题一、历史文化平台111 5.5.2主题二、超市111 5.5.3主题三、家电城111 5.5.4主题四、休闲娱乐中心111 5.5.5主
8、题五、餐饮喜庆111 5.5.6主题六、时尚步行街112 5.5.7主题七、总部经济与酒店公寓112 5.6 项目业态面积测算和规划114 5.6.1项目面积测算114 5.6.2测算说明116 5.6.3测算依据117 5.6.4单业态胃纳量119 5.7 项目业态布局与楼层分布122 5.8 各楼次业态划分布局与体量说明123 第六篇:项目开发第六篇:项目开发 .124 6.1 项目开发思路124 6.2 项目开发模式124 6.3 项目开发步骤124 第七篇:项目定位第七篇:项目定位 .125 7.1 项目开发战略定位125 7.2 项目品牌战略定位125 7.3 项目主题与品牌定位12
9、5 7.4 项目市场定位126 7.5 项目目标客户定位126 7.6 项目经营定位128 7.7 项目经营特色定位128 7.8 项目营运方式定位128 7.9 项目管理定位128 7.10 项目形象定位130 7.11 项目招商模式定位130 徐州天虹联合置业有限公司睢宁县元府路商业项目定位与业态组合报告 南京智域企业管理咨询有限公司 5 智域,智力服务商业地产专业领域 7.12 项目销售模式定位131 7.13 项目营销推广定位131 结束语:感谢第一步结束语:感谢第一步132 序一 :商业地产的机会与天虹的选择 2000 年,中国地产业开始磅礴发展,特别是住宅地产“赚了个满钵”。 20
10、10 年地产业在恐慌的泡沫声中接受政府的调控。百日调控的今天尽管并没有 真正控制住房价和低价。但是在博弈中充满不确定性的地产业发展中,有一个 方向成为确定性选择商业地产将会成为地产投资发展的首选,时代似乎给 了我们这个机会。因为相比较住宅地产,商业地产具有中央政府和地方政府在 利益和“志趣”上完全一致的理由足可以保证商业地产能够在复杂的政策影响 下“独善其身”: 一、拉动城市消费,促进城市发展,增加政府财政收入; 二、带动当地劳动就业,解决科学发展观背景下的社会稳定与民意改善; 三、促进城市环境治理,改善现代化城市面貌,赢得百姓对政府的赞许和信 赖; 四、好的商业地产项目还能够帮助实现政府决策
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