人民路1号地块可行性分析报告.doc
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14、可行性研究报告.经济管理绍兴人民路1号地块住宅项目可行性分析报告绍兴恒大置业有限公司目 录一、 项目总论.4二、绍兴房产市场分析81、板块市场分析82、竞争个案分析123、价格分析144、重点个案简介155、土地市场情况296、本地块分析387、总结39三、项目定位411、SWOT分析.412、项目整体定位423、项目客源定位424、面积配比定位435、总结46四、规划设计471、设计依据472、工程内容及规模概况473、设计指导思想474、总体设计485、建筑单体设计506、主要经济技术指标50五、销售开发计划.521、蓄水期策略:522、公开期策略:523、价格推进策略554、销售计划56
15、5、开发计划.56六、财务分析及资金回收支出计划571、项目财务分析.572、项目资金回笼状况.583、项目资金支出状况.594、项目资金计划.605、项目敏感性分析.60七、可行性研究报告结论.61一、 项目总论为满足本市城市居民的住房要求,创建新型、精品城市住宅小区,公司经过全面认真的市场调研,对项目区位环境进行反复的分析比较,根据目前房地产市场现状与发展趋势,选择在本市域内投资建设精品住宅小区。结合本市城市建设与改造的优惠政策这一优越条件为本项目的开发带来不可多得的商机。本项目于绍兴市经济开发区人民路一号地块,具体位置如图:迪荡新城乐购欧尚(规划)绍兴市区规划为住宅小区,东侧临规划迪荡湖
16、路,南临人民东路,西侧是环城河,北侧是浙东古运河,土地面积为58087平方米。地块自然条件优越,并具有市场的唯一性、稀缺性与不可替代性,具备了打造高端物业的前提条件。具体规划技术指标如下:经济技术指标总用地面积58087平米土地性质居住容积率1.377总建筑面积80000平米建筑限高50米另一方面,绍兴市房地产业呈现出高速发展的态势,逐渐成为国民经济新的增长点和消费热点。2009年一季度,绍兴住宅类房源共成交491套,成交金额4.4亿余元,均价每平方米7343元。其中,一季度市区存量房交易受理1633件,创近5年来新高,是20052008年第一季度存量房平均受理件数的1.67倍。2009年1月
17、份,绍兴的商品房空置面积达75.41万平方米,而到了3月份减少为45.86万平方米,这意味着前三月,绍兴商品房被消化了近30万平方米。2009年一季度全市房地产业企业家信心指数快速回升,达到100.84,比上季大幅增加26.11个百分点,高于去年同期12.77个百分点。5月,绍兴将接连有9块土地走上拍卖台,其中7块是商住地块。对绍兴经济界人士来说,这些数字足以让他们感到欣喜,因为房地产业的火暴绝不意味着仅仅一个产业的崛起。业内普遍比较认同的数据是:房地产上下游共涉及50多个行业,每投入100元的资金可以创造相关产业170220元的需求;每销售100元的住宅可以带动130150元的其他消费,住宅
18、行业每吸纳100人就业,可带动相关行业200人就业;换一种算法则是,房地产业每减少100万平方米建筑量,就会影响30万人的就业,就会减少钢材需求2万吨、门窗需求8万套、卫生洁具需求2万套左右。房地产的带动效应很像水里的波纹,会不断扩散,最终影响到社会生活的各个层面。 2009年,绍兴楼市销售呈现持续回暖之势。以市区为例,在相继迎来销售“小阳春”和“红五月”后,6月份,市区住宅类商品房成交呈现井喷之势,当月成交673套,日均22.4套。其中,6月30日当天,成交98套,成为2009年以来单日销售最多的一天。据市房地产信息网官方信息,1至6月,绍兴市区商品房成交2159套,成交金额2.43亿元,成
19、交均价8543元/平方米,其中,住宅类商品房成交1819套,成交金额1.816亿元,成交均价7926元/平方米。绍兴楼市价格稳中有升。3月末和4月末,市区住宅类商品房成交均价7300元/平方米左右,而到了5月末,均价为7500元/平方米左右,6月末为7900元/平方米左右。全市房地产开发投资呈现持续升温之态。1至3月全市房地产开发投资378413万元,同比增长0.2%。1至4月累计投资556735万元,同比增长1.7%。1至5月累计投资591107万元,同比增长3.9%。随着楼市成交量回暖,绍兴土地市场也步入理性复苏的轨道。5月14日,市区举行今年首场土地拍卖,两地块均以高出起拍价60%的价格
20、成功拍卖,从而拉开了土地市场复苏的帷幕。较之于2008年土地市场的冷清局面,2009年的几场拍卖更让人增添了对楼市回暖的信心,可以说是楼市回归理性的一个风向标。2009年的土地投资将在未来的一年半到两年构成市场供给,因此,楼市在盘整的过程中也在为下一轮的发展做好准备。近年来本市委、市人民政府给房地产商创造更为优越的投资环境,加快辖区经济及城建发展,依据当地实际,制定了系列优惠政策,采取多种形式让房产商放心投资、大胆经营。随着住房制度改革的全面推进,住宅的商品化、社会化程度不断提高,房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现;随着生活质量的不断提高,人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺
21、术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。适应时代的发展,社会的要求,“品质决定价值,价值决定价格,随着本市人们生活水平的提高,对居住环境的提出越来越高的要求。本市地区特点推动了本市房地产业的不断向前发展。本项目预计在2011年9月开始销售、2013年交房,正好处在绍兴房产高速、稳步发展的阶段,结合本项目的规划技术指标以及绍兴房产市场的分析数据,我们有理由相信,这是个十分有前景的项目,具有良好的经济效益、社会效益和环境效益,本项目可行!二、绍兴房产市场分析1、板块市场分析(1)城南板块阳明华都润和南岸花城怡兰轩公寓水墨澜庭楼盘名称量体已推量体建筑形态开盘日期价格主力面积总套数已售套数去化率阳明
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