8月份房地产宏观政策解读.doc
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1、宏观政策解读 宏 观 政 策 解 读 高通智库重要事件2012年8月下半月房地产政策重要事件序号发布时间发布机构政策名称关键内容18月17日国务院督查组向有关地方人民政府提出整改意见 加强市场监测分析,及时采取针对性措施; 要求出现放松调控政策苗头的地区立即予以纠正; 各地不得以任何理由变相放松调控28月21日住建部不搞供热计量的供热企业不应再发放补贴 将供热政策性亏损补贴改为供热计量奖补资金; 对于不搞供热计量的供热企业,不应再发放补贴; 4制定房地产开发企业和供热企业安装和收费细则38月22日李克强北京考察保障性安居工程建设情况发言 执行房地产市场调控政策,抑制投机投资性需求; 增加普通商
2、品住房供应; 发挥保障房建设惠民生、稳增长、调结构的作用48月24日央行调查统计司德国经济再度崛起的原因及对我国经济发展的启示 逐步减少资本和金融项目顺差直至一定程度的逆差以抵消贸易顺差; 扩大房产税改革以取消限购; 多出台鼓励支持而非逼迫企业转型升级的政策58月24日山东省住建厅改进商品房预售管理办法 有条件的开发项目开展商品住房现房销售试点; 加强商品住房预售方案审核; 全面实行商品房预售资金监管制度68月26日福建省住建厅鼓励民企民资参与保障房建设政策 民资享受与政府投资的保障性安居工程项目同等的政策; 加强民间资本参与保障性安居工程建设的分配、资产与收益的规范管理78月29日谢旭人向全
3、国人大常委会报告 中国将严格实施差别化住房税收政策; 加强交易环节和持有环节相关税收征管; 加快推进保障性住房建设、各类棚户区改造和农村危房改造88月30日山西国土资源厅保障房供地落实前禁批高档房用地 未完全落实保障房用地之前,各级国土部门不得向大户型、高档商品房项目供地; 推进批而未用土地的利用和清查闲置土地工作报告要点n 【政策要点】 国务院:稳步推进房产税试点改革 发改委:下半年要防止房价反弹 央行:下半年严格实行差别化住房信贷政策 温家宝:要采取针对性措施推动出口增长 李克强:保障房公平分配是“生命线” 北京:养老设施用地将首入供地计划 山东:有望开展商品房先放销售试点n 【政策展望】
4、 财政政策:投资、出口、内需多方面发力 房调政策:坚持现阶段政策不放松 地产金融:增加银行外融资渠道 地方微调:严厉政策下微调可操作空间不大 保障房:地方将更积极参与建设 18目 录【宏观政策】4经济困难还会持续一段时间宽松政策有望出台4投资依然是拉动中国经济增长的必备武器5【产业政策】67月房价环比上涨城市翻番房价不会大反弹6出台新政可能性不大推进房产税是未来政策方向8山东有望开展商品房现房销售试点10【土地政策】10国土部:今年保障房用地已落实计划一半10北京养老设施用地首入供地计划11山东对重点区域土地出让试行“一次竞价”11【地产金融政策】12央行:下半年严格实行差别化住房信贷政策12
5、银监会敦促开发商加快房屋销售12银行业紧缩对房地产行业的支持12【地方微调】13海口多楼盘外地人买房零限制官方称已责罚零限购楼盘13东莞上调一二类区域普通住房价格标准14郑州:商住房价抬头违规企业将被约谈14【保障房】15李克强强调保障房公平分配是“生命线”15福建省住建厅:鼓励民企民资参与保障房建设15山西:国土供地保障房优先高档房靠后15【信息附表】16地方放松政策一览表16【宏观政策】 经济困难还会持续一段时间宽松政策有望出台温家宝称经济困难还会持续一段时间。8月14日至15日,国务院总理温家宝到浙江杭州、湖州、嘉兴等地,调研经济运行情况。温家宝指出,当前我国经济发展的基本面是好的,一些
6、领域出现积极变化,保持经济平稳较快发展具备不少有利条件。但经济趋稳的基垂不牢固,经济困难可能还会持续一段时间。7月全国实际使用外资同比降8.7%。受国内外两方面因素影响,中国7月份全国实际使用外资(FDI)金额75.8亿美元,同比下降8.7%(未含银行,证券,保险领域数据),连续两个月下降。商务部预计下半年外贸形势更加严峻。1-7月全国实际使用外资金额666.7亿美元,同比下降3.6%。其中房地产领域实际使用外资金额下降9.3%,高于全国平均降幅。经济增长放缓、资金状况逐渐趋紧。早前,随着经济增长放缓、资金状况逐渐趋紧、外汇占款减少和通胀压力大幅减轻,市场对降准的预期已有升温,8月上旬公布的7
7、月宏观数据亦强化降准预期,但央行8月21日逆回购规模大幅放量至2200亿元,创出单日历史高位。8月23日,央行逆回购1450亿元,继21日逆回购2200亿元后再次放量。由此,未来两周到期逆回购相应增加至3850亿元。货币需求并没有异常,但准备金率迟迟不降,导致供需趋紧,各银行不愿意出借资金,更愿意将头寸留在手中。今年以来央行已两次降准,两次降息。央行8月初在二季度货币政策执行报告中,对未来主要政策思路这样表示,下半年在保持货币政策连续性和稳定性的同时,将继续加强货币政策预调微调,发挥货币政策的逆周期调节作用。经济运行正在出现一些积极变化。温家宝表示,前期采取的一系列调控措施已经并将继续对促进经
8、济发展、结构调整、转变发展方式和改善民生发挥重要作用。近几个月,特别是7月以来,经济运行正在出现一些积极变化。一是投资、消费稳定增长,内需支撑作用进一步增强。二是东部地区规模以上工业增速在缓慢回升。三是劳动力市场总体平稳。1-7月城镇新增就业人数812万人。四是结构调整成效显现。目前总的是轻工业比重工业好,高新技术产业比传统产业好,区域发展协调性也在进一步增强,反映出结构调整正出现倒逼机制的效应。五是物价涨幅继续回落,货币政策运用空间增大。金融对经济的支持作用在加大。必须高度重视就业工作。温家宝强调,在经济比较困难的情况下,必须高度重视就业工作。要坚持就业优先的战略,扎实推进稳定就业的工作部署
9、。一是强化政府责任,加强对就业工作的组织领导。二是鼓励企业稳定就业岗位,尤其对劳动密集型企业和中小企业要给予特殊扶持。三是做好重点群体的就业工作。要继续把促进高校毕业生就业摆在首位,同时做好返乡农民工的就业服务工作。四是为劳动者提供更加及时、便捷、有效的就业服务。五是抓住缺工缓解的有利时机,大力开展职业技能培训和创业培训。稳增长、调结构、惠民生。在政策方面,温家宝说,今年以来,我们按照“稳增长、调结构、惠民生”的要求,为应对国际金融危机特别是欧债危机带来的外需减少等不利影响,采取了一系列调控措施。一是加大结构性减税力度,特别是推进营业税改征增值税试点。二是实施稳健的货币政策。三是在全国第二次较
10、大规模支持企业技术改造。四是鼓励民间投资。五是实施“节能家电惠民工程”。六是加大关系民生的基础设施建设。温家宝认为,经济结构调整正出现“倒逼机制”的效应:目前总的是轻工业比重工业好,高新技术产业比传统产业好,区域发展协调性也在进一步增强。采取针对性措施推动出口增长。温家宝指出,当前,要高度重视进出口贸易中存在的问题和困难,有针对性地采取措施推动出口稳定增长,为实现全年经济社会发展目标提供良好条件。三季度是实现全年出口增长目标的关键时期,要有针对性地采取措施:一要继续落实和完善稳定出口政策。二要加快转变外贸发展方式。三要积极扩大进口,重点增加进口先进技术设备、关键零部件以及与人民群众密切相关的生
11、活用品。四要妥善应对贸易摩擦,降低贸易摩擦的风险和影响。五要着力提高利用外资水平。坚持积极有效利用外资的方针,完善政策,改善投资环境。未来预测:近期,各方研究机构对我国未来经济增速的预测数据均有下调,经济面临的压力依然明显。在稳增长的要求下,中央很有可能有宽松的政策出台。不排除使用各种货币政策工具。早前,随着经济增长放缓、资金状况逐渐趋紧、外汇占款减少和通胀压力大幅减轻,市场对降准的预期已有升温,8月上旬公布的7月宏观数据亦强化降准预期,市场的流动性仍然偏紧。这也引发市场对货币政策工具运用的诸多猜测,央行行长周小川对此回应称,不排除任何一种货币政策工具的使用。广发证券研究发展中心首席债券分析师
12、徐寒飞对此分析称,前期央行宽松货币政策很可能已经见底,除非出现系统性的金融风险(国内和国外),否则准备金的下调和利率的下调都会低于市场预期。多部委正密集摸底,促消费新政年内有望密集出台。有消息称,商务部、工信部等多个部委正就若干领域密集摸底,并就相关鼓励政策的思路进行可行性论证和效果评估。促消费新政年内有望密集出台,其中鼓励信用消费或是最有力措施。商务部新闻发言人沈丹阳日前表示,商务部目前正在和有关部门沟通协商,采取进一步促进消费增长的措施。具体措施包括:继续实施家电下乡等扩消费政策;会同有关部门尽快出台加大现有老旧汽车报废更新补贴办法,支持电子商务平台建设,推动出台流通领域税收减免等措施;按
13、照产业结构升级和可持续发展的要求,会同有关部门研究出台进一步扩大消费的新政策。此外,工信部正在加紧研究制定消费品工业增加有效供给促进消费需求扩大的指导意见,此前的小排量汽车补贴、家电下乡补贴等措施均属于扩大有效供给范畴。商务部研究院消费经济研究部副主任赵萍表示,当前出台扩大消费政策很有必要。支持政策不应局限在现金补贴,可以考虑对贷款支付方式的消费给予贴息,还有税费政策方面的让利,比如部分进口商品直接给予额定退税。(返回目录)投资依然是拉动中国经济增长的必备武器为稳增长13地已出台投资12.8万亿。在稳增长政策的引导下,今年7月以来,各地密集出台了经济刺激政策,目前13个省市已经出台的计划投资总
14、额共12.8万亿元,被称为“四万亿”的加码。计划投资总额占去年我国GDP总值的四分之一,比去年财政收入的总额还多2.5万亿元。据了解,这些地方政府经济刺激政策主要分为两种,一是出台各种投资计划,以拉动投资为主,二是以刺激消费为主。其中拉动投资的政策占绝大多数。而在各种投资计划中,有基础设施投资、产业投资等。除投资计划外,部分地方政府出台了刺激消费的政策。兰州新区成为我国第五个国家级新区。消息称,兰州新区成为国务院批复的第五个国家级新区,是西北地区第一个国家级新区,将成为西部地区重要的增长极。兰州新区行政区划范围面积806平方公里,总体目标是成为国家战略实施的重要平台,西部区域复兴的重要增长极,
15、兰州城市拓展的重要空间。根据规划,截至2015年,该区域GDP达到500亿元左右,2030年GDP达到2700亿元左右。兰州新区总体规划将新区划分为“两带一轴”。其中,东部产业发展带主要为石化产业片区、新材料产业片区、生物医药产业片区和装备制造产业片区;西部产业发展带为临空加工制造与物流产业片区、综合产业片区;一轴则以行政文化中心、旅游休闲中心、商务金融中心和科技研发中心,形成综合服务片区和高新技术产业研发片区。事件点评:面对经济下行的压力,中央和地方都有些按捺不住,投资依然是政策的首选。地方政府显得尤为冒进,对此,有质疑人士认为,早前的四万亿刺激是其后两年高房价、高通胀、地方政府投资平台风险
16、等诸多问题的根源,当前切不能继续推出刺激政策,以免重蹈覆辙。但是,熟悉相关规划的官员表示,省级官员嘴里吐出的巨大数字,其实是对他们希望从境外、国有及民营企业乃至中央政府吸引到的投资所作的乐观预测,而不是地方政府本身在未来几年计划支出的金额。中央层面没有地方政府的经济增长“政绩压力”,但为避免经济硬着陆,中央层面依然有鼓励投资的举措。同时我国面临着东西部分化严重的局面。今年初,国家发改委发布西部大开发“十二五”规划,将两江新区、西咸新区、天府新区、兰州新区、贵安新区列入西部地区重点城市新区建设,兰州新区的发展由此进入国家视野。据悉,目前兰州新区基础设施建设和招商引资顺利推进,今年上半年完成生产总
17、值40.71亿元,固定资产投资88.78亿元,完成地区财政收入8996万元。为防止经济在未来一段时间有硬着陆的风险,中央和地方层面依然将促投资作为拉动经济的必备武器,鼓励投资的政策有望继续出台。(返回目录)【产业政策】 7月房价环比上涨城市翻番房价不会大反弹根据统计局公布的数据,7月份70个大中城市新建商品住宅环比价格上涨的城市已经达到了50个,而在6月份,环比价格上涨的城市仅为25个。房价上涨的城市已经从“局部上涨”逐渐演化成了“普遍上涨”的态势。随着房价的上涨,持续一年多的房地产调控也已经进入到了一个十字路口。与6月相比,70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有9个,持平的城市有11
18、个,上涨的城市有50个。虽然环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.7,但环比价格上涨的城市数量大幅增加,比月同期的数据翻了一番。业内人士认为,7月房价的变化延续着整个上半年的整体走势并不意外,房地产市场已经进入关键时期,下一阶段调控政策的走向将决定长期的市场发展方向。不仅如此,在涨幅程度上,综合70个城市新建商品住宅的环比价格上涨情况,其平均价格指数环比上涨了0.14,在6月平均价格指数由负转正达到0.02之后,再次上涨,且涨幅相对于上月大大提升。这一数据不仅是自2011年10月以后的第二个平均环比上涨的月份,同时也是自2011年5月后环比涨幅最高的月份,而同比指数则也出现了最近一年来的首次跌
19、幅收窄。新建商品住宅之外,二手房价同样继续保持着环比上涨的态势,且环比价格指数也再次走高,平均环比价格指数达到0.11,相比上月0.09的涨幅再次扩大。月份北京、上海、广州、深圳等一线城市新建住宅平均价格指数为100.15,环比上涨0.15,与6月份持平。二手房平均价格指数为100.35,环比上涨0.35,涨幅较6月份有所扩大。从7月份北京、上海、广州、深圳价格指数来看,新建住宅及二手房价格指数全面止跌。对于月房价数据的大幅度变化,除了刚性需求外,近期改善性需求释放的程度逐渐加深,中高端成交占比加大会促使房价结构性的上涨。此外,月份大部分城市成交量仍然处于持续的高位,购房者入市心态比较积极,房
20、企及业主对于短期内的市场走势信心十足,都导致价格出现小幅上涨。现在楼市的反弹已成共识,虽然目前的反弹力度还在可控范围内。但是一旦形成过量反弹,调控政策的公信力将再次减弱。所以预调、微调的必要性非常大。截至目前,在楼市调控的文件中对楼市调控的目的主要描述都为抑制过快上涨,限制投资、投机需求入市。下调房价并不是楼市调控的主要目的,从这个程度看,目前全国主要城市的房价相比去年同期的最高点均还有一定差距,调控的目标基本达到。加强对地方政府的监管问责、严格执行预售资金监管、进一步规范预售流程,甚至限制房价涨幅目标等等都可能成为下一阶段调控的储备政策,而这些政策能否逐渐出台并发挥作用,将成为影响未来市场走
21、向的重要因素。7月房地产销售额环比降15%至4540亿。穆迪推出中国房地产市场焦点报告,报告内容涉及中国内地住宅房地产市场的主要趋势,包括销售、价格和信用状况等。报告称,从行业整体来看,房地产销售额在2012年第二季度经历了强劲反弹后,7月份降至人民币4540亿元,环比6月的人民币5310亿元下降了15%。穆迪分析认为,由于政府继续调控房价的立场很坚定,因此未来几个月房地产销售将继续面临监管控制措施的影响。今年1-7月全国累计销售额同比下降1.1%。但穆迪每月跟踪销售情况的15家受评开发商的同期累计销售额却同比增长6%报告称,与6月的资料及3月的高点相比,7月份中国房地产开发商流动性指数显示受
22、评开发商的流动性状况略有改善。穆迪预计,短期内上述指数将维持在目前水平。但评级较低的开发商仍然承受压力,需通过出售资产来偿还到期债务,并保持流动性。另外,过去3个月受评开发商的评级趋势出现温和改善。展望为负面的开发商数量也从5月17家的高点小幅降至8月的14家。房价不会大幅反弹。住建部政策研究中心主任秦虹表示,7月多城涨价的原因是货币政策调整,她认为房价不会大幅反弹,并预判下半年将有1-2次降息,温和的信贷调整会带来温和市场变化。目前房地产正在进入一轮调控的强周期,她的结论是“增速减缓,分化加剧”。秦虹认为,导致房价上涨的原因之一,就是和货币政策的调控有着密切关系。7月多城涨价的原因是货币政策
23、调整,房价不会大幅反弹,并且下半年将有1-2次降息,而温和的信贷调整会带来温和市场变化。未来预测:月下旬,国务院组织的督察组分赴各地调研,一方面是通过实际调研行动,稳定调控预期;另一方面,也对楼市运行状况作个摸底,为后续储备政策的出台铺路。随着市场的不断回暖,对于调控的预期也在不断的增加,市场预期很可能会随着实质性政策的出台而发生扭转。秦虹表示,目前没有看到限购、限贷政策取消的趋势,房产税能否替代限购、限贷政策,要视税制设置是否合适。秦虹认为,要建立房地产市场平稳、持续、健康发展的长效机制,方法在房地产市场之外,如果不解决大城市数量少、中小城市规模小的问题,需求压力所导致的房价上涨的压力仍是巨
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