2009年重庆市某县新建老年公寓项目可行性研究报告_secret.doc
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1、Parents generally value the first class, mainly to see whether the students can accept the tutor, so the first class is more important. It is best to understand the students learning situation first, to communicate well with their parents in advance, to make adequate preparations for the students st
2、udy habits, learning habits, good or bad learning, and what knowledge they have mastered, whether they are willing to study, whether they are willing to learn, or whether they are willing to study, and whether they are temperamental and so on. Only in this way can the target be targeted. If the foun
3、dation is relatively poor, it is necessary to review the old knowledge, accompanied by the corresponding exercises to make consolidation; learn better,重庆市xxxx县新建xxxx县老年公寓项目可行性研究报告重庆xxxx工程咨询有限公司黔江分公司重庆市xxxx县新建xxxx县老年公寓项目项目编号:渝xxxx研 2009 字第02号编制机构:重庆xxxx咨询工程有限公司黔江分公司法定代表人:xxxx项目主要参编人员:姓名 资格或职称 xxxx: 会
4、计师xxxx: 经济师xxxx: 高级工程师项目编制日期: 二OO九年二月目 录第一章 总论61.1 项目概况61.2 项目简介71.3 编制依据和可行性研究概况81.3.1 编制依据81.3.2 可行性研究概况91.4 主要研究结论9第二章 xxxx县经济社会现状及发展规划132.1 经济社会现状132.2 xxxx县国民经济和社会发展战略目标132.3 “十一五”经济社会发展战略重点和主要任务152.3.1 加快基础设施建设,改善发展支撑条件152.3.2 培育主导产业,加快工业化进程162.3.3 落实“三农”政策,加快社会主义新农村建设172.3.4 强力推进城镇化进程,建成布局合理的
5、城镇体系172.3.5 加快公共服务体系建设,促进社会全面进步18第三章 项目建设背景及建设的必要性193.1 项目建设背景193.2 项目建设依据223.3 项目建设的必要性233.4 项目建设的有利条件243.4.1各级政府的重视和支持243.4.2、社会经济的快速发展催生着老年福利事业必须同步发展243.4.3主管部门的管理优势253.4.4项目选址253.5 项目建设的可行性26第四章 建设规划及方案284.1 项目规划指导思想和建设目标284.1.1项目规划指导思想284.1.2 项目建设目标284.2 建设项目功能及规模294.3规划构思294.4规划结构和功能分区304.5 规划
6、设计304.5.1设计理念304.5.2平面布置指导思想314.5.3平面设计324.5.4 防火设计334.5.5节能节水设计334.5.6环保设计364.5.7防雷设计364.5.8结构部分364.5.9设备系统374.6 项目建设方案374.6.1项目建设总规模374.6.2规划用地面积374.6.3各类建筑规划建设面积374.6.4建筑设计38第五章 建设内容及建设规模405.1 建设内容405.2 建设规模40第六章 建设地址及建设条件416.1建设地址及区位关系416.2建设条件416.2.1建设用地现状416.2.2 地形地貌416.2.3 气象416.2.4 水文地址条件436
7、.2.5地质构造及地层岩性、地震446.2.6自然生态446.2.7交通条件456.2.8公用工程现状及建设条件45第七章 项目管理及实施计划467.1项目组织467.2 项目实施计划477.3建设工期及项目实施进度表48第八章 环境保护与影响评价498.1 环保规划设计依据498.2项目建设地环境质量现状498.3 项目建设期与运行期对环境的影响508.4 环境质量及排放执行标准518.4.1环境质量执行标准518.4.2排放执行标准518.4.3 环境保护规划方案528.4.4能源结构规划528.4.5污染防治规划528.4.6 污染治理方案548.4.7环境影响评价56第九章 组织机构与
8、人力资源配置579.1组织机构及职责579.1.1设置原则579.1.2机构设置579.2机构设置评价609.3人力资源配置609.4人员培训60第十章 项目建设进度与招标方案6110.1建设进度6110.2项目招标6210.2.1项目招标原则6210.2.2 招标范围6210.2.3 项目招标方案6210.2.4 招标程序63第十一章 投资估算及资金筹措6711.1投资估算6711.2资金筹措71第十二章 财务评价7312.1评价依据和原则7312.1.1依据7312.1.2原则7312.2 财务指标估算与评价7412.2.1、入住预测7412.2.2、经济效益预测7512.2.2.3、营业
9、成本7612.2.4评价76第十三章 社会效益评价7913.1项目对本地区社会效益影响分析7913.2项目与本地区经济社会的互适性分析7913.3 社会效益评价结论81第十四章 风险分析8314.1政策风险8314.2市场风险8314.3财务风险8314.4经营风险8314.5其他风险8414.6主要风险因素识别8414.7风险控制措施85第十五章 结论与建议8615.1结论8615.2建议87第一章 总论1.1 项目概况 1.1.1 项目名称:xxxx县老年公寓工程 1.1.2 项目建设地址:xxxx县县城城北新区 1.1.3 项目业主:xxxx县民政局 1.1.4 法定代表人:* 1.1.
10、5地址:xxxx县*镇*大道中路 1.1.6 项目建设性质:新建 1.1.7 项目建设内容及规模:拟建项目计划占地面积20亩,建筑面积8700平方米,设床位600张,并完善餐饮、医疗、键身、休闲等附属设施,建筑密度36.1%,容积率0.65,绿地率30.9%。 1.1.8 项目总投资及资金来源:项目总投资计人民币3000万元(含设备设施费600万元)。其资金来源拟争取市级财政资金800万元,本级财政资金500万元,对外招商引资1700万元,建成投产后按投资比例分红。 1.1.9 项目建设期:2年。 1.1.10项目发展战略为:积极寻求合作和融资渠道,提升项目的科技含量,以达到设施先进、装备齐全
11、、设计合理。同时在软件方面要在全国相关系统中通过公开选拔、竞争上岗的方式选配懂经营、有责任心的管理人员,通过建设一流的班子,带出一流的队伍、提供一流的服务,打造全国“社会福利事业社会办”的第一品牌。 1.1.11项目经营性质:本项目的投资系社会福利性公益事业投资,对社会、对政府暂不讲其经济效益。 1.1.12项目市场定位:以高层次、高档次为主与旅游名城相配套,与国际老年公寓接轨的品牌;以监护、助护和生活护理为主,为老人提供健康和急慢性病康复服务;以安助全世界符合条件的老年人和接待来自世界及全国各地的老年团体。1.1.13项目建设指导思想: 替天下儿女尽孝心,为社会家庭解忧愁。 老人至上、服务至
12、上、诚信至上 让入住老人满意、让家属子女放心 让老人宾至如归,感受家庭温暖,尽享天伦之乐1.2 项目简介为满足我县老龄化发展趋势的需要,重庆市xxxx县民政局于2001年以xxxx民政发2001175号向xxxx县计委提交修建县城老年公寓的立项报告,拟占地10亩,工程总投资250万元,xxxx县计委以酉计委投200191号批复同意立项,总建筑面积为6000平方米,设床位120张,室外活动场所及绿化面积2000平方米,总投资250万元。xxxx县建委以重规造酉字200181号文件同意我局在*镇B-19西面征用建设用地。xxxx县国土局以酉国土房管函20025号同意我局建设用地,项目用地0.906
13、7公顷。xxxx县民政局于2002年4月起征用9127.78平方米的土地及鱼塘,用去征地费用.55元,并进行了地勘和规划设计等,用去费用11.5万元,由于城北新区开发,规划调整,将xxxx县民政局所征地向泉孔河上游移置。现该项目将重新规划并地勘设计等,按现行造价总投资约需3000万元,资金来源拟争取市级财政资金800万元,地方财政资金500万元,及招商引资吸收投资1700万元,项目建成后按市场经济规律科学管理规范化运行,依投入比例享受权益承担责任和义务。 1.3 编制依据和可行性研究概况1.3.1 编制依据 1、xxxx县城控制性详细规划。2、xxxx县老年公寓设计方案。3、xxxx县国民经济
14、和社会发展第十一个五年计划纲要。4、国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见的通知(国办发200019 号)。5、民政部办公厅关于转发财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(民办函20019号)6、重庆市人民政府关于加快社会福利社会化的通知(渝府发20016号)文件。7、中国老龄事业发展十一.五规划(20062010年)8、西部地区“十一.五”养老福利服务设施建设研究(民政部政策研究中心张仲兵2008.07)9、老年公寓和养老院设计指南10、项目业主提供的其它相关基础数据和材料11、编制人员调查的有关资料、数据和材料 1.3.2 可行性研究概况项目承接
15、后,编制人员同项目承办方负责人经过对项目建设地多次实地踏勘调研,收集了大量的科学资料,了解和掌握了项目建设背景及理由,同时还多次与承建单位有关负责人进行座谈,交流意见,认真听取项目单位对项目建设的意见和建议。本可行性研究报告依照投资项目可行性研究指南的编制深度要求进行编制。通过对项目建设相关方方面面的问题进行公正、科学、公平、客观的研究分析,并经过认真计算、对比、综合分析、汇编,最终提交此报告,为项目的建设决策提供可靠的依据,项目的研究范围包括: 1、项目建设背景 2、项目建设地址的自然条件介绍 3、项目建设条件分析 4、项目建设必要性 5、项目总体规划、功能定位 6、项目建设规模、建设内容
16、7、项目建设方案设计 8、项目投资估算及资金筹措 9、项目财务评价 10 、项目的结论与建议。1.4 主要研究结论 1.4.1 该项目是xxxx县重点招商项目之一。项目建成后,不仅能促进县域经济的发展,而且能为老年人提供住养、生活护理、康复、托管等服务。为加快建设和谐社会,促进社会公平正义,真正实现老有所养,老有所乐;为社会减轻压力,提供新的就业岗位等方面都有明显效益。1.4.2 该项目建成后,有明显的经济效益。年营业收入可达1241.20万元,年纯利可达472.04万元。而且在税收上可以享受国家的税收减免政策。建成营运后,经济效益十分明显。使之能越办越好。1.4.3 该项目效益可观,8年左右
17、时间即可收回全部成本,如考虑到税额的优惠政策, 6年左右就可收回成本。加上政策上的支持和主管部门的扶持,风险很低。同时项目建成后可带来很大的社会效益和生态效益。目前,我县修建老年公寓的时机和条件已经成熟。因此,本项目无论是在产业政策和市场环境等宏观方面,还是在自身技术和经济效益等微观方面都是可行的。附表1 项目投资总概算表 单位:万元序号项目名称摘要投资金额备注1一、土地费用 60021、征地费用征20亩 600 30万元/亩3二、房屋113141、土建及装修建8700平方米 1131 1300元/平方米5三、设备及设施120061、水、电、气、空调、通讯 200 72、室内设施及床上用品、医
18、疗、健身、休闲设施60083、绿化建设30094、休闲广场及室外健身场所建设10010四、其他费用69111、工程前期费用6912合 计3,000项目收入、成本估算表附表2 项 目 收 入序号收入项目 摘要收入金额(万元)备注一、公寓收入693.201常住人收入480人30元365天545.60入住80%2外来游客入住收入120人60元250天147.60入住20%二、餐饮收入528.001常住人收入480人25元365天438.002外来游客入住收入120人30元250天90.00三、其他收入20.0合 计1241.20项 目 营 业 成 本序号支出项目 摘要成本金额(万元)备注一、餐饮成本
19、528万元50%计264.00 二、营业费用433.171工资120人800元/月12月115.20 2福利费115.20万元30%34.56 3日常维修费总收入1241.202%24.82 4能源费总收入1241.204%49.65 5营业部门费用总收入1241.204%49.65 6一般管理费用总收入1241.206%74.477公寓管理费总收入1241.202%24.82 8固定资产折旧费按50年折完60.00 三、税金及附加总收入1241.205.8%71.99 合 计769.16 项目利润=1241.20万元-769.16万元=472.04万元附表3 项目财务主要指标表序号指标名称摘
20、 要计算结果1利润率472.041241.2038.03%2投资回收期1.5年+(3000472.04)7.8年3净现值(472.04+100)(0.9091+0.8264+0.7513+0.683+0.6209+0.5645+0.5132+0.4665+0.4241+0.3855)-3000=572.046.1445-3000514.9004投资收益率472.04300015.73%5盈亏平行点472.04(1-38.03%)761.72第二章 xxxx县经济社会现状及发展规划2.1 经济社会现状 xxxx县地处渝东南武陵山区,位于渝、黔、湘、鄂四省市九县边区结合部,政府驻地*镇。全县幅员面
21、积5173平方公里,辖39个乡镇,270个行政村,8个社区,是重庆市幅员面积最大的区县。2008年末总人口80.80万人,其中非农业人口8.56万人,农业人口72.24万人。全县共有17个民族,以土家族、苗族为主的少数民族人口占全县总人口的84%,是重庆市少数民族人口最多的区县,也是典型的山区农业大县,农业人口约占全县总人口的90%。 xxxx具有2000多年建制的历史,曾是800年州府所在地。也是赵世炎、赵世兰、赵君陶、刘仁等老一辈无产阶级革命家的故乡。是中国著名的土家摆手舞之乡、民歌之乡,龙潭、龚滩古镇被列为市级历史文化名镇。 2008年实现地区生产总值32.5亿元,增长14.1%,工业增
22、加值6.5亿元,增长20%,。三产业结构比由38.1:23.9:38.0调整为39.4:22.5:38.1。全社会固定资产投资35.3亿元,增加37.9%。社会消费品零售总额由18.2亿元增加到22.1亿元,年均增长12.4%。财政收入快速增长, 2008年达到3.74亿元,增长56.4%。城乡居民收入稳定提高,城镇居民人均可支配收入8680元,年均增长10.2%,农民人均纯收入2778元,增长18%。城乡居民储蓄余额56.8亿元,年均增长27.40%。2.2 xxxx县国民经济和社会发展战略目标 xxxx县“十一五”经济和社会发展的主要目标是: 经济社会综合实力上一个新的台阶。“十一五”时期
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