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酒店行业2006年度会计培训(ppt 70).ppt
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1、增值税项目登记表,办理纳税项目登记。房地产开发项目以房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象登记。成本核算单位一经确定,在土地增值税未清算前,不得变动。2、纳税义务发生时间:直接转让房地产的,为取得收入的当天;以赊销或分期收款方式转让房地产的,为本期收到价款的当天或合同约定本期应收到价款日期的当天;采用预收价款方式转让房地产的,为收到预收价款的当天。3、征收方法:(1)纳税人于项目转让后一次性取得价款的,应按规定计算缴纳土地增值税,如采取分期收款方式转让房地产的,可预征土地增值税,待结算价款后进行清算,多退少补。(2)纳税采取预售方式转让房地产的,可按买卖双方签订合同所载金额计算出应纳税额,再
2、根据每笔预收价款占收入的比例计算每次需缴纳的税额,于每次预收价款时预征土地增值税,待项目竣工后进行清算。省局为进一步规范和加强土地增值税的征收管理,以苏地税发200458号文件就有关问题明确如下(市局以(淮地税发200449号转发省局文件):、预征范围除普通标准住宅不实行预征外,对其他各类商品房,均应按本通知规定实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件,经当地主管税务部门审核后确认。转让商品房以外的其他房地产的行为,
3、其土地增值税的征收仍按原规定执行。、预征的计税依据土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。、预征率的确定a、普通住宅,按1%1.5%的预征率实行预征。我市为0.5%。个别地区,普通住宅的预征率需要调整的,在报经省局同意后,可适当上浮或下调,但最高浮动幅度不超过50%。b、对开发公司开发的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等,按2%3%的预征率实行预征;我市为2%。c、对房地产开发公司既开发建造普通住宅(适用预征率为1%1.5%),又开发建造其他类型商品房(适用预征率为2%3%)的,其销售收入应分别核算,否则从高按2%3%的预征率实行预征。d、各省辖市可根据各地具体情况,在省
4、局规定的幅度内,自行确定各地的预征率,并报省局备案。e、对其他商品房中度假村、别墅的具体界定标准按照苏财税199932号转发财政部、国家税务总局关于调整房地产若干税收政策的通知的有关精神,由各地自定。f、对实行预征的商品房,在企业项目竣工结算销售完毕并提出书面申请后,及时进行土地增值税的清算,多退少补。具体清算的要求和程序,在省局未做出统一规定前,由各地自行制定。房地产开发公司在每月申报缴纳销售不动产营业税的同时,必须按照预征规定申报缴纳土地增值税。4、纳税申报:(1)纳税人应在每次签订转让房地产合同并取得收入后7日内办理纳税申报,并提供有关资料;(2)纳税人(如房地产开发单位)经常发生房地产
5、转让而难以在每次转让后申报的,土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。纳税人应按照地税机关核定的税额及规定的期限纳税。地税机关核定的纳税期限应在纳税人签订转让合同之后,办理房地产权属转让手续之前。(八)减税、免税1、纳税人建造普通标准住宅出售,其增值额未超过扣除项目金额20,免征土地增值税。普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。我省规定的普通标准住宅,指按当地政府规定的建筑标准建造,按商品住宅房价格管理的要求实行国家定价或限价,为安排住房困难户,解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解危解困房、拆迁安置住房等落实私改房等
6、。(苏地税发200458号)普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件,经当地主管税务部门审核后确认。2、因国家建设需要而依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。是指因城市实施规划,国家建设的需要而被政府征用的房产或收回的土地使用权。3、因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产而取得的收入,免征土地增值税。(财税200621号中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十一条第四款所称:因“城市实施规划”而搬
7、迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。)4、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向地税机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免征土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。(财税字1999210号)应注意:无论征免税项目转让,都要按规定办理纳免税手续。否则土管、房管部门不得办理土
8、地使用权、房屋产权变更手续。三、具体规定(一)扣除项目金额的分摊问题:(1)纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可以按税务机关确认的其他方式计算分摊。假如一个房地产开发公司在一块10000平方米的土地上进行房地产开发,其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产开发公司在这块土地上建了两座楼,一座为写字楼,占地面积(包括周围的道路及绿地等)4000平方米,建筑面积15000平方米;一座为公寓,占地面积(包括周围的道路及绿地等)6000平方米,建筑面积10000平方米。公寓已
9、出售完毕,写字楼尚未转让。按转让土地使用权的面积分摊公寓应分摊的土地出让金为1000万元/10000*6000=600万元按建筑面积分摊公寓应分摊的土地出让金为1000万元/(15000+10000)*10000=400万元可见按不同的分摊办法,其计算出的数额是不一样的。对于房地产开发企业建造的商品房,如果层次、建筑面积大体相同,则按土地面积分摊较为简单;如果层次、建筑面积相差很大,则按建筑面积分摊较为合理。(2)纳税人进行房地产综合开发,一时不能按项目分摊允许扣除项目金额,或项目峻工前无法计算扣除项目金额的,可按建筑面积预算扣除项目金额计算预缴土地增值税,待项目全部峻工办理清算后,再进行结算
10、。(二)1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税问题(1)1994年1月1日前签订的房地产转让合同,不论其房地产在何时转让,均免征税。(2)1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项并已按规定投入资金进行开发,其在1994年1月1日以后五年内首次转让房地产的,免税。签订合同日期以有偿受让土地合同签订日期为准。对个别由政府审批同意进行成片开发,周期较长的房地产项目,其房地产在上述规定五年免税期以后首次转让的,经报财政部、国家税务总局批准,可适当延长免税期限。(3)在上述免税期限内再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让,如超出合同范围的房地产或变更合同的,均应征税
11、。(三)关于房地产开发企业代收费用计税问题对于县级及县以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产收入。对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。(四)关于新建房与旧房的界定问题新建房是指建成后未使用的房产,凡已使用过一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。我省规定,建成后交付使用一年以上的房产为旧房。(五)
12、关于评估费用是否在计算增值额时扣除的问题纳税人转让旧房及建筑物因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计征土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算上地增值税时予以扣除。(六)关于既建普通标准住宅,又搞其他类型房地产开发如何计税问题。对纳税人既搞普通标准住宅,又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建成的普通标准住宅不能适用增值率未超过20的免税规定。(七)纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收土地增值税:(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(二)提
13、供扣除项目金额不实的;(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。细则第七条规定,旧房和建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。细则第十四条规定,条例第九条(一)项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格,是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的,是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产开发有关的费用直接计入当年损益,不按房地产项目
14、进行归集或分摊。为了便于计算操作,细则规定,财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊,并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%予以扣除;凡不能提供金融机构证明的,利息不单独扣除,三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%计算扣除。利息支出的计算:利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除;对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。4、与转让房地产有关的税金税收上规定是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税
15、、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。(苏地税发199987号,在计征土地增值税时,对省政府开征的教育地方附加费,可比照教育费附加予以扣除)。对于印花税,是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。企业一般通过 “营业税金及附加”科目核算营业税、城市维护建设税、教育费附加等,因此主要审核“营业税金及附加”,根据收入总额乘以法定税(费)率进行比对。对于印花税已经列入管理费用并已在房地产开发费用中扣除,所以在此不
16、能够将其作为税金重复扣除。但如果企业按照“购销合同”核定征收的印花税和“产权转移书据”交纳的印花税则应当给予扣除在审核中还有可能遇到“固定资产投资方向调节税”“耕地占用税”等税种。根据财务规定,这些税收应当构成不动产的建造成本。(类似于车辆购置附加税是车辆入帐时的固定资产价值组成部分)因此,也不应该通过“与转让房地产有关的税金”来核算,而应当直接计入房地产开发成本。5、财政部规定的其他扣除项目(即加计扣除)对从事房地产开发的纳税人,其转让的开发项目可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。6、在具体计算土地增值税的扣除项目金额时,应注意区分以下四种情况:对取得土地(不
17、论是生地还是熟地)使用权后,未进行任何形式的开发即转让的,计算其增值额时只允许扣除:取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用,在土地转让环节缴纳的各项税金。不能予以20%的加计扣除。对于取得了房产产权(或者楼花)后,未进行任何实质性的开发或改良即再行转让的,计算其增值额时只允许扣除:旧房及建筑物的评估价格或取得房地产(楼花)时支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用,在房地产转让环节缴纳的各项税金。也不得予以20%的加计扣除。对于取得土地使用权后,仅进行土地开发(如三通一平等),不进行房屋的建造,即将土地使用权再转让出去的,在计算其增值额时只允许扣除:取得土地使用权所支付的地
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