商会大厦工程深基坑支护工程施工方案.doc
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1、充分掌握客户,凭丰富的经验能快速判断客户的类型,并及时调整销售策略,始终让客户在自己设定的轨道上运行,客户从进门起就像进入一个大包围圈,无形之中被你牵着走,最终帮他作了明智的决定,既让他体会到你的服务,又不让他拖泥带水,解决问题干脆利落,无后顾之忧。四、 良好品质1、从公司角度看发展商喜欢的售楼员一般具备以下优良品质: 积极的工作态度 饱满的工作热情 良好的人际关系 善于与同事合作 热诚可靠 独立的工作能力 具有创作性 热爱本职工作,不断提高业务技能 充分了解楼盘知识 知道顾客的真正需求 能够显示出发展商和楼盘的附加价值 达成业绩目标 服从管理人员的领导 虚心向有经验的人学习 虚心接受批评 忠
2、实于发展商2、从顾客角度看 顾客喜欢的售楼员一般具备以下特点: 外表整洁 有礼貌和耐心 亲切、热情、友好的态度,乐于助人 能提供快捷的服务 能回答所有的问题 传达正确而准确的信息 介绍所购楼盘的特点 能提出建设性的意见 关心顾客的利益,急顾客所急 帮助顾客作出正确的楼盘选择 耐心地倾听顾客的意见和要求 记住老顾客的偏好3、 销售人员的任务与个人素质、性格的关系销售人员的任务有关个人的素质和性格确定未来顾客需要创造力、机智、想象力、见闻广博、分析技巧说明楼盘如何配合未来顾客需要语言能力、文字好、知识丰富、热情获得未来顾客的合约说服能力、机智、坚定、博识处理异议信心、知识、机智、体谅激烈竞争情形下
3、之推销持久、进去精神、信心每日清单、计划及催付余款之例行报告有条理、诚实、精细通过交谈与服务引起顾客好感对人友善、态度良好、乐于助人、彬彬有礼总体而言,售楼员所要具有的基本素质是:应能根据每一位消费者在选购商品房时在言行或态度上的特性,或在交易的短暂过程中,洞察消费者的反应与需求,并立即作出判断,进而采取有效的应对措施。综合公司与顾客顾客两方面考虑,要求售楼员在工作中具备以下素质:做事的的干劲 充沛的体力 参与的热忱明明的个性 勤勉性 谦虚责任感 创造性 易于亲近敏捷性 忍耐性 自信心上进心 诚实 冷静洞察力 良好的记忆力 不屈的精神积极性 具有爱心“我要根除的”售楼员应克服的痼疾一次成功的到
4、访接待,实际上是一系列销售技巧,经验和政策支持的结果,是一个系统工程。在这个工程中任何席位处出现问题都会影响到其他方面,而导致失败或不完全成功,所以,售楼员应好好地检讨自己,避免长期不良的销售方式所养成的痼疾。一、 言谈侧重道理 有些售楼员习惯用书面化、理性的论述进行销售介绍,使客户感觉其建议可操作性不强,达成目标的努力太过艰难,或根本就与这种人有心理距离,因此常会拒绝购买或拒绝其建议。二、 喜欢随时反驳 在与客户的交谈中,应鼓励客户多多发表自己的意见,了解客户的需求,并在适当时机表述意见,或提出解决方案。 如果我们不断打断客户谈话,并对每一个异议都进行反驳,会使我们失去在最适合时间找到客户真
5、正异议的机会,而当这种反驳不附有建议性提案时,反驳仅仅是一时痛快,易导致客户恼羞成怒,中断谈话过程。三、 谈话无重点 销售时间是宝贵的,而购买时间亦是宝贵的,我们在销售介绍时应有充分的准备和计划,并反复申述我们的要点。 如果谈话内容重点不突出,客户无法察觉或难以察觉我们的要求,就无从谈起满足我们的要求了,反而会认为我们对他不重视,准备不足而导致销售失败。四、 言不由衷的恭维 对待客户,我们应坦诚相待,由衷地赞同他们对于市场的正确判断。如果为了讨好客户,以求得到订单而进行华而不实的恭维,实在是对客户的一种轻视,会降低消费者对售楼员以及所推楼盘的信任度,亦会在日后承担由此带来的后果。五、 懒惰 成
6、功的销售不是一项一蹴而就的事业。在销售过程中,你会有许多独处的机会,你的主管不会也不可能随时随地检查你的工作,所以,这是对个人自律的一个挑战,丧失信心、没有目标、孤独都有可能造成懒惰,懒惰却只能带来更多的更大的失败。 “天上是不会掉馅饼的”一份辛苦一份甘甜,只有不断地努力、进取,你的业绩才会逐步上升。成功是克服懒惰的最好办法,自律是克服懒惰的最佳督导。第三章:售楼员的仪容仪表与行为规范“我穿我戴”售楼员仪容仪表在日常销售工作中,无论售楼员是男是女,常会发生如下的情况: 风风火火地走进一位售楼员,头发蓬乱,满头大汗 一身白色或浅色西装,零星点缀着油污 白色衬衣的衣领、衣袖上的污垢黑的发亮 一双皮
7、鞋,满是灰尘 伸出的手,指甲缝里塞满黑泥 浑身上下,珠光宝气,令人眼花缭乱 涂抹过多,使用过分鲜艳颜色的化妆品第一印象往往是最深刻而长久的,而售楼员留给客户的第一印象把握在自己手中。我们必须从细微处着手去建立与客户相处的信心,并主动创造良好的销售氛围。所以,我们要有以下的仪容仪表:一、 男性1、 服饰 必须保持衣装整齐、干净、无污迹和明显皱褶;扣好纽扣,结正领带、领结或领花;西服不宜过长或过短,一般以盖住臀部为宜,不要露出臀部;衬衫袖口不宜过肥,一般袖口最多到手腕2厘米;衬衫袖口要露出西服袖口35厘米,而且应扣上纽扣;西服扣子一般是两个,但只需要扣上面一个(如是三个则只需扣中间一个);穿西服时
8、应穿皮鞋;西装上衣的口袋原则上不应装东西,上衣领子不要乱别徽章装饰以少为宜;衣袋中不要多装物品;皮鞋要保持干净、光亮;领带夹的正确位置是在6颗扣衬衫从上朝下数第4颗扣的地方,不要有意把领带夹暴露在他人视野之内。2、 头发 常修剪,发角长度以保持不盖耳部和不触衣领为度,不得留胡须要每天修脸,无胡茬为合格。二、 女性1、 服饰女式西服须做得稍微短些,以充分体现女性腰部、臀部的曲线美;如果是配裤子则可将上装做得稍微长一些,穿西装裙时不宜穿花袜子,袜口不要露在裤子或裙子之外。2、 装饰 化淡妆,要求粉底不能打的太厚,且要保持均匀,与其皮肤底色协调; 眼影以上不易被明显察觉为宜,眼线不要勾画太重,眼眉要
9、描得自然,原则上以弥补眉型中的轻描为主,不许纹眉或因勾描过重而产生纹眉的效果; 涂胭脂以较淡和弥补脸型不足为基本标准,并能使人体现出精神饱满和具有青春朝气; 不得留指甲,女员工不得涂色油在指甲上; 忌用过多香水或使用刺激性气味强的香水; 头发要常洗,上班前要梳理整齐,可加少量头油,保证无头屑。三、 整体要求 每天都要刷牙漱口,提倡饭后漱口。上班前不得吃有异味的食物,要勤洗手,勤剪指甲,指甲边缝不得藏有赃物。 在为客户服务时,不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情,要友好、热情、精神饱满和风度优雅地为客人服务。 提倡每天洗澡,换洗衣物,以免身体上发出汗味或其他异味。 办公桌和接待桌上
10、不宜摆放过多物品,凡是客人能够看见的地方都要时刻保持整洁。“我言我行”售楼员行为举止一、站姿1、 躯干:挺胸、收腹、紧臀、颈项挺直、头部端正、微收下颌。2、 面部:微笑、目视前方。3、 四肢:两臂自然下垂,两手伸开,手指落在腿侧裤缝处。特殊营 业场所两手可握在背后或两手握在腹前,右手在左手上面。两腿绷直,脚间距与肩同宽,脚尖向外微分。二、 坐姿1、 眼睛目视前方,用余光注视座位。2、 轻轻走到座位正面,轻轻落座,避免扭臀寻座或动作太大引起椅子乱动乃发出响声。3、 当客人到访时,应该放下手中事情站起来相迎,当客人就座后自己方可坐下。4、 造访生客时,坐落在坐椅前1/3;造访熟客时,可落在座椅的2
11、/3,不得靠依椅背。5、 女士落座时,应用两手将裙子向前轻拢,以免作皱显出不雅。听人说话时,上身微微前倾或轻轻将上身转向讲话者,用柔和的目光注视对方,根据谈话的内容确定注视时间长短和眼部神情。不可东张西望或显得心不在焉。6、 两手平放在两腿间,也不要拖腮、玩弄任何物品或有其他小动作。7、 两腿自然平放,不得跷二郎腿。男士两腿间距可容一拳,女士两腿应并拢,脚不要踏拍地板或乱动。8、 从座位上展期,动作要轻,避免引起座椅倾倒或出现响声,一般从座椅左侧站起。9、 离位时,要将座椅轻轻抬起至原位,再轻轻落下,忌拖或推椅。三、 动姿1、 行走时步伐要适中,女性多用小步,切忌大步流星,严禁奔跑(危急情况例
12、外),也不可脚擦着地板走。2、 行走时上身保持站姿标准。大腿动作幅度要小,主要以向前弹出小腿带出步伐。忌讳挺髋扭臀等不雅动作,也不要在行走时出现明显的正反“八字脚”。3、 走廊、楼梯等公共通道,员工应靠左边而行,不宜在走廊中间大摇大摆。4、 几个人同行时,不第一部分 土建工程施工组织设计第一章 编制依据-1第二章 工程概况-2第三章 施工总规划-2第一节 本工程项目施工目标第二节 项目组织体系第三节 项目班子及施工队的确定第四节 施工顺序第五节 总体施工方案第六节 施工阶段的划分及节点控制计划第四章 施工准备及平面布署-7第一节 定位测量第二节 搭设临时设施第三节 修建临时道路及场地第四节 施
13、工现场临时水电线路布置第五节 通讯呼叫的配备第五章 施工机械的选择和布置-11第六章 与相关单位配合措施-12第一节 总体配合第二节 与业主监理单位的协调配合第三节 质量监督部门协调配合措施第四节 与各工种、各专业协调配合措施第五节 与周围环境的协调措施第七章 主要施工方法-15第一节 基础工程施工第二节 砼工程第三节 钢筋工程第四节 模板工程第五节 脚手架工程第六节 砌体工程第七节 抹灰工程第八节 涂料工程第九节 楼地面工程第十节 屋面工程第十一节 门窗工程第十二节 木门油漆第八章 主要机械设备、周转材料及劳动力的配备-32第一节 主要机械设备配置第二节 周转材料投入量计划安排第三节 劳动力
14、投入安排第九章 施工进度计划-35第一节 施工总进度计划第十章 施工质量控制体系、保证措施及保修服务的承诺-38第一节 质量控制体系第二节 保证措施第三节 工程保修服务的承诺第十一章 安全文明生产施工的目标及保证体系、措施-55第十二章 技术措施-59 第一节 冬期施工措施 第二节 成品保护措施第三节 控制模板变形、严防胀模第四节 梁、板二次浇捣施工缝处理第十三章 本工程中三新技术及建筑科技的应用-69第十四章 降低工程成本措施-70第十五章 安全文明施工保证措施-71第一节 文明施工措施第二节 安全生产措施第二部分水电安装施工方案第一章 工程概况-82第二章 施工准备-83第一节 施工图纸会
15、审第二节 劳动组织及劳动力需用计划与劳动力动态分布第三节 工程建设节约计划及降低成本措施第三章 工程质量、安全及消防技术措施-85第一节 工程质量技术措施第二节 安全消防技术措施第三节 文明施工第四章 现场施工-88第一节 施工布署第二节 施工方法及技术要求第一部分 土建工程施工组织设计第一章 编制依据1、由嘉兴中房建筑设计研究院设计的浙江省嘉善县台昇木业园区建筑安装工程设计图纸。2、浙江省嘉善县台昇木业园区建设工程招标文件。4、国家和行业及嘉善县颁发的建筑安装工程施工及验收规范等。5、我公司有关工程施工的规定与标准等。6、国家现行的技术政策、技术标准、施工规范和验收标准及操作规程。7、根据中
16、华人民共和国建筑法、建设部颁发的建筑工程施工现场管理规定、建筑施工安全检查标准、施工现场临时用电安全操作规程等有关创安全标化工地的创建要求及办法等纲领性文件以及浙江省、及浙江省建工集团有限公司有关文明标化工地的创建要求、办法及其它指导文件。8、根据浙江省建工集团有限公司的技术标准、工作标准、管理标准有及公司的IS09002质量认证体系程序文件;9、国家建设部及浙江省建委等有关创优文件。第二章 工程概况1、项目名称: 浙江省嘉善县台昇木业园区期工程。2、建设单位:嘉善县台昇木业园区3、设计单位: 嘉兴中房建筑设计研究院4、监理单位:待定5、工程地点:台昇路与善江路交叉路。6、项目特征: 本项目为
17、六个单位工程,分别为(4)A、(5)A、(6)A、(7)B、(8)A、(9)A,每幢建筑面积为25586.35平方米,总共为153518.1平方米。层高为 米,结构层为一层,框排架结构。7、本工程为浙江省嘉善县重点工程,工程投资基本落实,施工图纸准备就绪,三通一平已基本完成,已具备开工条件。第三章 施工总规划第一节 本工程项目施工目标 工期: 151日历天。 质量: 确保优质工程。 安全: 确保无重大伤亡事故发生。 文明施工: 创嘉善县标化工地。第二节 项目组织体系施工项目管理机构是项目管理的基础条件,以一个合理有效的组织机构为框架所形成的权力系统、责任系统、利益系统、信息系统是实施项目管理及
18、其最终目标的组织保证,因而建立一个完善的施工项目组织机构是施工项目管理的首要问题。 针对本工程的特点,结合我公司以往施工管理的实际情况,按我公司的机构设置程序,进行了项目经理部机构的设定,具体如下图:项目经理技术负责人项目后勤部材料设备部项目财务部资料管理部项目质安部项目技术部项目土建及安装各专业队为了充分体现项目管理的优势,有利资源优化配置,动态管理,连续均衡施工,节约成本,提高工效,项目班子的配备在工程具体实施阶段将实行三个阶段的动态管理。第三节 项目班子及施工队的确定我公司领导对本工程给予了高度的重视,决定成立以国家二级项目经理为本工程的的项目经理。以此组成一个素质好、技术精、善管理的强
19、有力的现场管理班子。为了保证工程的质量和进度,公司有关领导将定期参加本工程项目经理部召开的有关协调会,并对项目部的工作进行指导。为了加强项目部与各方面的协调,项目部将按我公司本部的惯例定期出版工程简报,以便及时向建设单位、施工主管单位、县建设局等有关单位汇报工程项目进展情况。第四节 施工顺序本工程的工期较紧,要投入足够的人力、物力、财力,以确保工程目标的实现。1、为了合理安好本工程的劳动力和施工材料,实行二个流水段施工,六个单位工程同步进行。2、一般施工顺序如下:挖土基础工程主体工程砖砌体内外墙粉刷楼地面工程水电卫设备安装涂料、防滑地砖 设备调试、自检竣工第五节 总体施工方案为了加快施工进度,
20、挖独立基础基坑以及地梁基槽土方采用机械成孔,主体结构混凝土采用现场分三处集中搅拌。垂直运输主要采用10台提升机,为了保证混凝土的质量,主体模板主要采用胶合板,根据本工程地理位置特点,内脚手采用满堂脚手架,外脚手均采用整体落地式全封闭脚手架。第六节 施工阶段的划分及节点控制计划根据本工程的特点,将其划分为三个主要施工阶段,即:基础施工阶段、主体结构施工阶段、装饰施工阶段。一、基础施工阶段该阶段施工是本工程的重点,它包括:测量定位、基坑施工、基础结构、土方回填等工作。1、 基础工程质量达到优良,工期控制在20天以内。2、 独立基础施工结束后,施工基础地梁。质量达到优良,工期控制在10天以内。二、主
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