大数据在金融领域的典型应用研究-中国支付清算协会-2018.03-56页.pdf
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1、风险因素风险因素 . 14 - 房地产行业独角兽系列研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 插图目录插图目录 图 1:中国住房租赁市场人口 . 1 图 2:中国住房租赁市场消费额. 1 图 3:自如发展历程 . 3 图 4:自如主要产品线 . 3 图 5:自如客户“自如客”数量累计变化 . 4 图 6:一些典型长租公寓获取或在管房屋规模 . 4 图 7:中国房地产服务行业主要公司估值情况 . 4 图 8:自如 App 即可实现保修、智能门锁、委托、转租等多项功能 . 5 图 9:自如装修风格:木棉 . 6 图 10:自如装修风格:布丁 . 6 图 11:自如装修风格:拿铁 . 6 图 12
2、:自如装修风格:米苏 . 6 图 13:自如搬家服务 . 10 图 14:自如优品服务 . 10 图 15:自如保洁服务 . 10 图 16:自如维修业务 . 10 图 17:新生活方式集成者 . 11 图 18:EQR 投资组合专注于租金涨幅高,且空置率低的区域. 13 图 19:大东建托的核心业务 . 14 图 20:大东建托管理房源数量 . 14 图 21:大东建托管理房源入住率. 14 - 房地产行业独角兽系列研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 表格目录表格目录 表 1:居住需求的机构化供应方. 1 表 2:集中式和分散式公寓主要优缺点比较 . 2 表 3:13 个租赁住房新政
3、试点城市中自如布局的部分 . 2 表 4:融资计划后自如的战略规划 . 4 表 5:自如核心高管 . 5 表 6:自如保洁服务类型 . 6 表 7:自如保洁服务操作和验收标准 . 6 表 8:自如维修项目 . 7 表 9:北京市场上分散式公寓的转租租金涨幅 . 7 表 10:自如发行的资产证券化产品 . 8 表 11:中央层面积极鼓励住房租赁市场发展 . 8 表 12:自如存在三个维度的扩张路径 . 9 表 13:满足一定假设下的长租公寓成本收入模型 . 11 表 14:不同转租租金增幅和增值税率下长租公寓的净利润率 . 11 表 15:2017 年底 EQR 持有的物业组合 . 12 表 1
4、6:EQR 主要财务数据 . 12 表 17:大东建托财务数据 . 13 - 房地产行业独角兽系列研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 居住解决方案的均衡化和长租公寓的崛起居住解决方案的均衡化和长租公寓的崛起 中国特色社会主义进入新时代, 我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活 需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。 在房地产领域,不平衡主要指住房供应体系中商品房部分狂飙突进,保障房得到适当发 展,但适合城市新居民的可租赁品质住宅供给严重不足;也是指在部分三四线区域住房空置 率高, 租金较低, 但在一些热点城市局部地区可租赁房源少, 租金波动幅度大, 租期不稳定。 同样在房地
5、产领域,不充分主要是指住房解决方案往往局限于提高居民的人均居住面积,对 居民的其他住房相关服务需求考虑较少,出租房装修品质差,小业主更不太可能提供什么附 加服务给用户。 以以自如为代表的品质化长租公寓创业企业, 正努力为解决房地产领域不平衡和不充分的自如为代表的品质化长租公寓创业企业, 正努力为解决房地产领域不平衡和不充分的 发展,服务人民美好生活发展,服务人民美好生活而努力。而努力。长租公寓企业通过规模化经营提供较为标准化的装修和成 本较低的物业改造服务,提升租住的生活品质,并提供保洁、维修等配套服务。机构化的住 房租赁解决方案正在逐步成形。 图 1:中国住房租赁市场人口 (亿人) 资料来源
6、:链家研究院 图 2:中国住房租赁市场消费额 (亿元) 资料来源:链家研究院 表 1:居住需求的机构化供应方 分类分类/价格价格 低低 中低中低 中等中等 中高中高 高价高价 长期居住(一个月及以上的居家 型居住) 员工宿舍/ 城中村 老旧小区租赁 白领公寓/青年公寓 /中档小区租赁 高端公寓/高档 小区租赁 短期居住(一个月以下的旅游度 假/商务旅行) 青年旅舍 日租房/招待所/小 区短租房 精品民宿/特色民宿 /快捷酒店 普通星级酒店 豪华 酒店 资料来源:中信证券研究部总结 集中式集中式 vs 分散式分散式 长租公寓根据房源来源形式不同,可以分为集中式和分散式两类。 集中式长租公寓的优点
7、在于短期取得盈利的可能性更大。 重资产的集中式长租公寓企业 从政府或其他渠道取得(或自建)整栋(或最少整层)长租公寓。集中式长租公寓的优点在 于居住空间相对更加封闭,安全度舒适度可能更高;配套管理更加容易,成本更低。但集 中式长租公寓的缺点在于房源获得较为困难,企业规模成长较慢,用户数量积累比较慢。集 0 1 2 3 20152020E2025E2030E 0 10000 20000 30000 40000 50000 20152020E2025E2030E - 房地产行业独角兽系列研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 中式长租公寓中的领跑者之一,万科泊寓,到 2017 年底开业房间
8、数仅超过 3 万间,远低于 分散式起家的长租公寓企业自如的规模。 分散式长租公寓的优点在于短期可能获得较多的房源,用户数量积累比较快,缺点则是 管理难度更大,成本可能更高。我们认为,较好的方式是高度重视集中式公寓这一好市场, 争取更多的长租公寓房源;又不放弃分散式长租公寓的业务,力争积累更多用户数量。 表 2:集中式和分散式公寓主要优缺点比较 类型类型 分散式分散式 集中式集中式 潜在房源 潜在物业规模大,面临的竞争主要是行 业内部竞争。 潜在物业规模小,不仅面临行业内部竞争,也面临外行 业比如快捷酒店、医美机构等的竞争。 物业潜在瑕疵 一般都是住宅类物业, 法律瑕疵比较少。 部分物业可能是工
9、业类物业,小产权物业。考验物业的 获取能力。 管理难度 管理成本高,房源分布在各个小区中, 考验管理能力,人房比约为 1:50-1: 100。 管理难度低,一般都是几十、数百套房源统一管理,和 酒店类似,人房比可能会更低,达到 1:200。 盈利难度 盈利能力更弱,面临小区内个人出租房 源的直接竞争,提价能力有限。 盈利能力更强,通过外立面、大堂、公共空间等全面的 设计,对周边普通出租房源的溢价会更高。 资料来源:中信证券研究部整理 自如:长租公寓自如:长租公寓行业的最大独角兽行业的最大独角兽 自如目前已经布局了 9 个城市。在 13 个扩大租赁住房供给新政试点城市中,自如布局 了 7 个,另
10、外还布局了深圳和天津两个大城市。自如已经完成了大多数热点城市的布局,未 来我们判断还会新进入个别城市,在既有布局城市则会加大规模。 表 3:13 个租赁住房新政试点城市中自如布局的部分 13 个租赁住房新政试点城市个租赁住房新政试点城市 自如是否布局自如是否布局 13 个租赁住房新政试点城市个租赁住房新政试点城市 自如是否布局自如是否布局 北京 是 合肥 无 上海 是 郑州 无 南京 是 广州 是 杭州 是 佛山 无 厦门 无 肇庆 无 武汉 是 沈阳 无 成都 是 资料来源:自如 公司规模增长较快, 目前已经为 20 万业主管理 50 多万间房源, 管理资产价值超过 6000 亿元,累计服务
11、自如客(即自如的租客)120 万人。 公司规模的增长伴随服务模式多元化。自如从分散式起步,但以自如寓为代表的集中式 产品,自如驿为代表的短租模式等也成为公司业务重要组成部分。分散式长租公寓,又根据 业主偏好细分为自如友家的合租模式和整租模式, 产品线丰富程度远远超过一般的长租公寓 企业。 - 房地产行业独角兽系列研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 图 3:自如发展历程 资料来源:自如 图 4:自如主要产品线 资料来源:自如 - 房地产行业独角兽系列研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 图 5:自如客户“自如客”数量累计变化 资料来源:自如 图 6:一些典型长租公寓获取或在
12、管房屋规模 资料来源:各公司公告、官网,时间及统计口径略有差异 完成完成 40 亿元融资,估值近亿元融资,估值近 200 亿元亿元 2018 年 1 月,自如完成 40 亿 A 轮融资,由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯 3 家 机构领投,华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投。该融资 金额是截至目前中国长租公寓行业最高单次融资额。 公司也是房地产服务领域市值最大的企 业之一。 图 7:中国房地产服务行业主要公司估值情况 资料来源:Wind,融创中国公告、碧桂园公告、澎湃新闻、 2017 年中国独角兽企业榜单及趋势研究报告 (科技部火炬 中心等) 。链家估值为 2017
13、 年 1 月数据,易居中国估值为 2017 年 12 月数据,上市公司估值为 2018 年 3 月 27 日收盘市 值,其他公司估值来自于2017 年中国独角兽企业榜单及趋势研究报告 。 表 4:融资计划后自如的战略规划 类型类型 具体内容具体内容 深化全国化布局 在继续深耕北京、上海、深圳三城的同时,开拓 6 座新进入城市,包括杭州、南京、 广州、武汉,成都、天津。为更多自如客和业主提供高品质的居住和服务产品。 加大线下产品研发与创新 引入多样化的设计风格,为客户提供更高品质,更优体验的全线居住产品。 升级周边生活服务及市场化推 广 推进周边生活服务的社会化,让社会大众都能享受到更好的保洁、
14、维修、搬家等服 务。为全国上万名自如服务伙伴配备更专业、更现代化的服务工具。 科技创新 在智能家居、大数据、社区与社交应用等线上产品及科技创新上加大研发,通过科 技创新提升运营管理效率和客户体验。 人力资本建设 加大团队专业能力培训及成长支持投入,引入更多核心专业人才,建立自如管家的 职业培训认证体系。 资料来源:自如 0 20 40 60 80 100 120 140 50 40 10 5 5 4.35 4 1.5 0 10 20 30 40 50 60 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 - 房地产行业独角兽系列研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款部
15、分 5 为什么自如为什么自如会会成为行业第一?成为行业第一? 核心管理层高度重视线上应用,公司具备互联网文化核心管理层高度重视线上应用,公司具备互联网文化 自如从创立之初期,就积极拥抱移动互联。2015 年中,自如关闭 PC 预定签约,全面 实现 App 移动签约, 线下纸质签约方式逐步退出历史舞台, 实现了租房与服务全流程互联网 化、移动化,也就意味着整个租房流程中,只有看房是线下服务,其他流程全部线上化。 图 8:自如 App 即可实现保修、智能门锁、委托、转租等多项功能 资料来源:自如 App 我们认为全流程的互联网化、移动化的转变是基于业务模式的管理创新和重要突破。与 传统行业, 分散
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