DB14∕T 2005-2020 省直机关办公区物业管理规范(山西省).pdf
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1、ICS 03.080A 16DB14山西省地方标准DB 14/T 20052020省直机关办公区物业管理规范2020 - 02 - 28 发布2020 - 05 - 28 实施山西省市场监督管理局发 布DB14/T 20052020I目次前言.II1范围.12规范性引用文件.13术语和定义.14基本要求.25秩序维护.26综合维修.37会务服务.68保洁服务.69绿化服务.810餐饮服务.811节能管理.912监督考核.9附录 A(规范性附录)保密人员和档案管理要求. 11附录 B(资料性附录)房屋日常维护内容及要求. 12附录 C(资料性附录)高(低)压供电系统检查维保内容及要求.13附录
2、D(资料性附录)建筑物清洁内容及要求. 14附录 E(资料性附录)垃圾分类处理内容及要求. 16DB14/T 20052020II前言本标准按照GB/T 1.1-2009给出的规则起草。本标准由山西省直属机关事务管理局提出并监督实施。本标准由山西省机关运行保障管理标准化技术委员会归口。本标准起草单位:山西省直属机关事务管理局、山西省标准化研究院。本标准主要起草人:王戈、畅秋菊、郁鸣钢、张志刚、任宇、王晓莉、赵红梅、常俊红、梁凤萍。DB14/T 200520201省直机关办公区物业管理规范1范围本标准规定了省直机关办公区物业管理的术语和定义、 基本要求、 秩序维护、 综合维修、 会务服务、保洁服
3、务、绿化服务、餐饮服务、节能管理和监督考核。本标准适用于山西省省直机关办公区物业管理工作。其他机关办公区物业管理工作可参照执行。2规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。 凡是注日期的引用文件, 仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。GB 2894安全标志及其使用导则GB/T 3608高处作业分级GB 5749生活饮用水卫生标准GB/T 10001.1公共信息图形符号 第1部分:通用符号GB 13495.1消防安全标志 第1部分:标志GB 17051二次供水设施卫生规范GB/T 17242投诉处理指南GB/T 18883室内
4、空气质量标准GB/T 19095生活垃圾分类标志GB 19210空调通风系统清洗规范GB 22337社会生活环境噪音排放标准GB/T 29149公共机构能源资源计量器具配备和管理要求GB 50222建筑内部装修设计防火规范TSG G0001锅炉安全技术监察规程3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1省直机关省级党的机关、人大机关、政协机关、监察机关、审判机关、检察机关、民主党派机关,省级党政机关办事机构、派出机构,工会、共青团、妇联等人民团体以及参照公务员法管理的事业单位。3.2省直机关办公区省直机关用于办公和开展业务、技术工作的场所。DB14/T 2005202023.3物业管理物业服
5、务机构受物业使用或管理单位的委托,按照物业服务合同约定,对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生、绿化养护及相关秩序,以及提供综合性的物业服务活动。4基本要求4.1机构4.1.1具有独立的法人资格,并遵守国家相关法律法规要求。4.1.2具备满足物业服务需要的场所及设施设备。4.1.3配备满足物业服务需要的工作人员类别、数量、资质和能力满足要求。4.1.4应具备物业服务的综合管理和协调及突发事件的应急处置能力。4.1.5应建立完善各项物业管理规章制度,并公开服务事项内容。4.1.6宜建立物业服务智慧化管理信息平台或技术手段。4.2服务人员4.2.1应熟悉物业管理的相关法律法规和各
6、项规章制度。4.2.2应具有良好的职业道德,掌握职业技能和专业知识,专业人员应取得相关资格证书。4.2.3应具有较好的沟通协调和表达能力。4.2.4应统一着装,佩戴工牌,文明服务。4.3保密管理4.3.1应建立完善专项保密管理制度。4.3.2应与涉密工作岗位的人员签订保密协议,具体内容见附录 A。4.3.3应加强涉密工作岗位人员的培训和教育。4.4安全管理4.4.1物业服务机构与服务对象单位应签订安全责任书,明确安全责任。4.4.2消防应按消防安全的相关规定执行,并建立健全消防安全管理制度。4.4.3设有自动消防设施的, 应委托具备相应资质的检测、 维修保养机构对消防设施进行检测和维保。4.4
7、.4定期进行消防安全宣传培训和应急演练。4.4.5加强餐饮服务食品安全工作,遵守相关法律法规,预防食品安全事故发生。4.4.6制定餐饮服务卫生、食品安全、厨房安全、采购与保管、厉行节约等管理制度以及突发食品卫生安全事故应急处置预案。4.5档案管理4.5.1应建立完善档案管理制度。4.5.2应定期收集各类档案资料,并分类整理。4.5.3应及时对文件资料和记录进行归档保存,具体内容见附录 A。5秩序维护DB14/T 2005202035.1接待服务5.1.1应建立完善相关制度,配置专职服务人员。5.1.2应提供现场接待、咨询、建议、登记、引导、收发等服务。5.1.3应设置 24 小时服务电话,并有
8、专人值守。5.1.4对物业服务咨询、报修、投诉等事项,及时处置并做好记录。投诉处理应符合 GB/T 17242 的要求。5.2人员出入5.2.1办公区主出入口实行 24 小时值班制。5.2.2来访人员进入办公区时,应办理相关登记手续,并与相关部门取得联系,同意后方可进入。5.2.3应注意排查可疑人员及物品,维护出入口的正常秩序,特殊情况及时上报。5.3物品出入5.3.1进入办公区的物品应进行检查登记,发现可疑物品时,应予妥善处置,并及时上报。5.3.2大件物品搬出应有相关部门同意,经查验后放行,并做好记录。5.3.3施工人员携带物品出办公区,应有相关部门开具的证明和清单,经核实后放行。5.4车
9、辆出入5.4.1公务和工作人员车辆应凭有效通行证进入办公区。5.4.2设置引导标识,确保出入通畅。5.4.3合理设置车辆停放区域,对车辆停放实行专人管理。5.4.4非机动车应定点停放,保证车辆停放整齐有序。5.4.5对外来车辆出入实行登记管理制度。5.5视频监控5.5.1视频监控室环境应满足系统设备运行要求,保证正常运行。5.5.2监控室实行专人 24 小时值班制度,做好相关记录。5.5.3值班期间应遵守操作规程和保密制度,无关人员不得进入监控室。5.5.4查阅监控记录应经批准,做好查阅登记。5.5.5值班人员收到报警信号或发现异常情况时,应及时上报处置。重大事件应立即启动应急预案。5.5.6
10、监控记录应保存完整,时间不少于 30 天。5.6巡查巡检5.6.1应制定巡查巡检计划,按照指定时间和路线执行。对重点区域、重点部位增加频次。5.6.2巡查宜使用巡更设备,保存巡更记录。5.6.3巡查中发现异常情况,应及时处置并上报。5.6.4巡检中发现公共设施设备缺失、损坏等情况,应及时记录并上报。6综合维修6.1房屋维修DB14/T 2005202046.1.1建立房屋维护与管理制度,对办公区房屋结构、建筑部件、附属构筑物、道路、户外设置物、标识标牌等进行有效管理,保持功能完好,使用状态良好。6.1.2应配合物业管理或使用单位制订房屋的年度维护保养计划,及时对房屋进行维护保养,并做好维保记录
11、。6.1.3定期检查屋面防水层、外墙面、承重墙体及公共部位等,发现起鼓、开裂、缺损时及时维修。大风、暴雨等极端天气来临前,及时进行应急检查。6.1.4巡查中发现损坏需要维修时,在保修期内的应及时上报,协助物业管理或使用单位联系相关单位进行维修。超出保修期的,及时配合提出维修计划和维修资金使用计划。6.1.5及时完成日常维修,大中修项目应报告物业使用单位,物业使用单位按照规定对房屋进行维修管理。做好房屋报修、维修和回访记录。6.1.6房屋日常维护内容及要求参见附录 B。6.2供配电及照明系统6.2.1建立配送电运行制度、电气维修制度、配电房管理制度,制定突发事件应急处理预案和临时用电管理措施,供
12、电和维修人员应持证上岗。6.2.2应 24 小时值班监控,一般故障随时修复(1 小时内),复杂故障涉及供电部门维修处置的,应及时与供电部门联系,向使用单位报告。6.2.3对供电范围内的电气设备定期巡查维护,对开闭所、变配电室、低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等进行重点监测。6.2.4定期巡检公共电气柜、电气设备、公共照明系统、指示灯具、开关等,发现缺损或故障,及时处置。有重要和重大活动时,提前对活动区域照明系统进行检查、维修。6.2.5定期检查、维护应急供电系统,保持设备完好,可随时应急启用。6.2.6照明设备每周巡视 1 次。6.2.7高(低)压供电系统检查维保内容及要求参见附录 C。6.3
13、弱电系统6.3.1定期巡视检查机房现场环境,监控系统、门禁系统、安全防范系统、智能照明系统、多媒体系统和会议系统。6.3.2定期对设备机柜、控制箱、单体设备外表、设备散热窗等外表吸附的灰尘和絮状物进行清理,保持整洁完好。6.3.3遇有极端天气或重大节日活动时,应检查设备线路,排除故障隐患,保证传输通畅。6.3.4及时更换损坏的部件,或在部件即将达到生命周期之前更换。6.4电梯系统6.4.1建立电梯运行管理、设备维护、安全管理等制度,做好档案管理。6.4.2应遵守国家有关电梯管理规定和安全规程,做到电梯使用证、年检合格证、维保合同完备。6.4.3电梯和自动扶梯应由专业资质维保单位进行定期维保。
14、物业服务机构对其监督并进行日常管理。6.4.4在电梯轿厢内显著位置标明电梯使用标志、安全注意事项、应急救援电话、维护保养单位等相关信息,并建立维保值班制度。6.4.5至少配置一名取得特种设备作业人员证的电梯安全管理人员,对电梯维保单位进行监督,对电梯日常运行进行管理,并做好电梯运行巡检与记录。6.4.6在对电梯进行日常巡视、检查时,发现异常情况应及时联系维保单位进行处理,并要求维保单位每月、季度、半年、年度进行电梯维修保养。DB14/T 2005202056.4.7制定电梯突发事件或事故的应急救援预案, 每半年演练 1 次, 并做好预案相关人员培训演练工作。6.4.8电梯出现故障时,物业服务和
15、维保专业人员及时到场,进行应急处理、救助和排除故障。6.5空调通风系统6.5.1建立空调运行管理制度、应急处置预案和安全操作规程。6.5.2办公室湿度、制冷、供暖、空气质量等应符合 GB/T 18883 的要求。6.5.3中央空调运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查,运行期间每日巡视运行情况。6.5.4定期对空调通风系统进行检查维护,确保使用状态良好。6.5.5空调系统应定期清洗,每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等;每年清洗消毒 2 次风机盘管滤网,每 2 年清洗消毒 1 次风机盘管,空调清洗应符合 GB 19210 的要求。6.5.6分体式空
16、调定期巡查挂机和室外支架是否稳固。6.5.7每半年检查 1 次管道、阀门并除锈。6.5.8每年检验 1 次压力容器、仪表及冷却塔噪音。6.5.9每年对空调系统进行 1 次整体性维修养护。6.6锅炉系统6.6.1配备专职、兼职的安全管理人员,作业人员持证上岗。每年对特种设备作业人员进行安全、节能教育和培训,保证作业人员具备必要的安全、节能知识,物业服务机构对其监督并进行日常管理。6.6.2符合安全生产相关法律法规的规定,按照 TSG G0001 的有关规定,建立健全锅炉安全、使用、节能、技术档案管理制度和岗位安全、节能责任制度。6.6.3噪声的监测、控制应符合 GB 22337 的规定。6.6.
17、4锅炉设备的维护和保养应满足以下要求:至少每月进行一次在用锅炉设备的自行检查,并记录;对在用锅炉设备进行经常性日常维护和保养,并记录;对在用锅炉设备的安全附件、 安全保护装置、 测量调控装置及有关附属仪器仪表进行定期检查并记录。6.7给水系统6.7.1建立正常供水、饮用水卫生管理制度,配备专职或兼职人员负责饮用水卫生管理工作。6.7.2生活饮用水水质应符合 GB 5749的要求, 并委托有资质的检测机构进行检测, 每半年不少于1 次生活水箱清洗消毒,每年不少于 2 次水质检测。二次供水设施应符合 GB 17051 的要求 。6.7.3每日巡检供水设施,保证设备、阀门、管道等运行正常,无跑、冒、
18、滴、漏现象。6.7.4每月至少应检查 1 次水泵润滑情况,补充或更换润滑剂;每年养护 1 次水泵;每季度应切换启用 1 次备用水泵。6.7.5每年应对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆。每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。6.7.6遇供水单位限水、停水时,应及时通知办公区内工作人员。6.7.7应定期对水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养。6.8排水系统6.8.1应建立防汛、停水、跑水应急预案,并定期进行应急演练。DB14/T 2005202066.8.2定期对排水管进行疏通、清污,保持排水系统通畅,每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查。6.8.3定期对污水池巡视,检查设备运行
19、状态;每周至少应进行 1 次设备手动启动测试;每季度应养护 1 次。7会务服务7.1会务准备7.1.1应配备专业会务服务人员,会务服务人员应仪容举止得体,着装规范统一,语言准确规范。7.1.2应对会务服务人员进行系统性培训, 培训内容包括会议服务职业道德、 职业技能和职业形象等。7.1.3制定会务服务工作规程,并形成相应规范,应至少规范以下方面:会务服务人员素质和能力;会务服务人员行为、仪表、仪态;会务准备、提供等过程;常见突发事件处理等。7.1.4会务服务人员应遵守保密要求,不得泄露与会议有关的内容。7.2会前7.2.1会务管理人员登记会议室使用申请及会议服务需求信息,并形成会议通知单。7.
20、2.2会务服务人员接到会务通知后,确认会务服务信息并进行会前准备和会场布置。会场准备应在会议前 20 分钟完成,包括座次安排、主题横幅、设备调试(麦克风、灯光、音响、空调、投影等)、核对钟表、清理台面、准备茶水等。7.2.3准备工作完毕, 会务服务人员应通知办会人员进行检查确认, 并整理好仪容仪表, 会议开始前 15分钟在会议室门口礼迎。7.2.4大型或重要会议应制定接待方案,提前 30 分钟完成准备工作,在办公区前做好礼迎工作,根据需要在门口、电梯口等场所设置会议告示牌,并做好突发情况的应急准备。7.3会中7.3.1会议期间随时关注参会人员需求,根据现场情况提供茶水、导引、设备调试、突发事件
21、处置等服务。7.3.2会议中场休息时,服务人员应留在会议室看管物品,或将会议室门上锁,得到通知时方可打开。7.3.3会务服务人员若需离开应告知管理人员或办会人员,经管理人员或办会人员同意并安排其他会务服务人员,做好相关交接工作后,方可离场。7.4会后7.4.1参会人员离开后,应及时关闭设备,做好会后清理工作,检查有无遗留物品。7.4.2按要求将会务使用后的物品统一收集、归还、处理,参会人员未带走的会议资料应妥善处理。7.4.3进行会场清理,包括室内卫生打扫、桌椅归位、台面清理、窗帘回位、门窗上锁、照明设备和空调等电器关闭等。7.4.4做好会务服务记录、归档工作。8保洁服务DB14/T 2005
22、202078.1建筑物共有部位清洁8.1.1应对大厅、楼内公共通道、楼梯及楼梯间、卫生间、电梯轿厢、地下车库等区域进行卫生清理,擦拭各类设施设备及附件,保持干净整洁,无污渍。8.1.2公共卫生间、电梯轿厢、垃圾收集容器应每日擦拭、消毒,垃圾日产日清。8.1.3保持楼内通风良好,温湿度、空气质量等应符合 GB/T 18883 的要求。8.1.4开展 2 米或 2 米以上高空清洁作业时,应符合 GB/T 3608 的要求。8.1.5雨雪、冰冻天气应采取安全防护措施,在通道、台阶、出入口处设置警示标识并铺设防滑垫等。8.1.6建筑物共有部位清洁内容及要求参见附录 D。8.2建筑物外部共有部位清洁8.
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