黄石市土地利用总体规划.doc
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1、杭州余杭区五常街道荆长路539号。总建筑面积27635.95平方米,包括地上面积17429.74平方米(投入使用约15700平方米)、地下面积10206.21平方米(投入使用约5103平方米),绿化面积2525平方米。4、物业服务管理范围包括: 环境卫生管理;安保、消防、秩序管理;绿化养护管理;车辆管理;消防、监控等弱电系统设施管理;设备维修维护、运行管理等内容。5、管理方式5.1中标人所有岗位须建立岗位责任制、运作程序、工作质量标准,以确保本项目的服务达到应有的水平。5.2中标人按照管理内容编制检查表,每日进行检查,发现问题及时整改。5.3中标人要加强节能减排工作,按照规定开关公共部位照明灯
2、具,每月编制书面月度能耗分析报告。5.4中标人建立各类应急预案(如消防、抗台、抗洪、雪灾等),中标后培训相关人员达到相关要求。5.5中标人建立物业合同考核细则,每月度进行满意率调查。5.6配合采购人做好重大接待工作,并严格按照计划实施。5.7投标书中所承诺的各岗位人员,在中标后不得随意更换,未经采购人同意擅自更换投标书中所承诺的各岗位人员,将视违约处理。5.8做好大楼日常管理和各类温馨提示工作,提供个性化、亲情化、特色化服务。5.9对室外绿化进行优化,提供设计方案。6、需中标人维修的设备管理自采购人移交中标人后,采用包工包料的方式进行维护、保养,具体设备清单详见下款;其他维修若产生费用的,零修
3、、小修由中标人承担,中大修报经采购人同意后,由采购人承担。二、物业设备管理的内容清单及管理内容见下表:设备名称数量管理内容配电房低压进线柜2台负责日常检查、报修低压无功率补偿装置1台负责日常检查、保养、维修低压交流配电柜2台负责日常检查、保养、维修交流低压配电柜10台负责日常检查、保养、报修联柜1台负责日常检查、保养、报修高压进线柜2台负责日常检查、报修高压出线柜2台负责日常检查、报修计量器2台负责日常检查、报修变压器2台负责日常检查、报修柴油发电机1台负责日常检查、报修消防消防主机1台负责日常检查、报修控制柜台1台负责日常检查、报修液晶显示屏(大)7台负责日常检查、报修液晶显示屏(小)2台负
4、责日常检查、报修消防电话主机2台负责日常检查、报修消防广播1台负责日常检查、报修排烟风机10台负责日常检查、报修排风机15台负责日常检查、报修防土风机2台负责日常检查、报修监控设备若干负责日常检查、报修消防器材(室内外)若干负责日常检查、报修人防人力风机2台负责日常检查、报修补风机2台负责日常检查、报修弱电控制柜10台负责日常检查、报修其他设备空调若干负责日常检查、报修及定期开关使用电梯5台负责日常检查、报修及定期开关使用污水提升泵(含控制箱)若干负责日常检查、报修及定期开关使用给水总阀若干负责日常检查、保养、报修草坪灯等室外灯若干负责日常检查、报修及定期开关使用动力柜若干负责日常检查、保养、
5、报修水表及阀门若干负责日常检查、保养、报修电表箱(含电表箱内所有电气设备若干负责日常检查、保养、报修因业务大楼尚未完成资产置换,以上设备以正式交接清单为准。三、具体管理要求(一)保洁管理工作标准1、配套设施建筑内部保洁1.1范围:办公大楼公共区域、值班室、会议室、活动室、客户服务中心、摇奖大厅、地下室等公共区域和卫生间等公共设施的卫生保洁;石材地面、各类墙面、台阶、各类顶面、楼梯、户外家具、各类指示及宣传牌、消防设施、灯具、护栏、烟筒及果皮箱等所有建筑范围内的设施设备。1.2地面保洁要求:1.2.1正常工作期内地面每天清理一次,活动、参观期间不间断清理,保证无垃圾。1.2.2出入口台阶每周用洗
6、洁精冲刷一次。1.2.3标准:地面无明显烟蒂、灰尘、纸屑、果皮等杂物,无污渍。 1.3两米以下玻璃幕墙墙面及雨篷(室内外两面)每天巡查一次,每月保洁一次。1.3.4标准:表面无尘、污渍、水渍、手印等。1.4顶面保洁要求:1.4.1各类顶面每二月清洁一次。1.4.2标准:目视无污迹、灰尘。1.5灯具、烟感器、消防指示灯保洁要求:1.5.1每两周擦抹一次。1.5.2标准:干净、无灰尘、无污渍、有光泽、灯具内无虫、无蝇、灯盖、灯罩明亮洁净、安装牢固。1.6各类指示及宣传牌、不锈钢制品、消防器箱、配电箱、开关的保洁要求:1.6.1每天用干布擦拭一次,如有污渍及时擦净。1.6.2每周一次用腊布全面擦拭一
7、次。1.6.3标准:目视干净、无印痕、无污渍、无锈渍、有光泽。1.7卫生间保洁要求:1.7.1每天做到随脏随清。1.7.1每天上、下班后分两次重点清理、保洁。1.7.2活动期间,配有专人使用后随时保洁。1.7.3每周消毒二次。1.7.4标准:保持地面干燥、台面无积水;目视墙角干净,便器洁净无黄迹;厕所无异味、臭味。1.8烟筒及果皮箱保洁要求:1.8.1每天清倒、清洁烟筒垃圾桶一次,如遇垃圾桶2/3满、有异味等应及时清倒、清洁。清洁时应内外一起清洗。1.8.2每周用消毒药水对垃圾桶内外消毒杀菌一次。1.8.3每周用腊布擦拭一次。1.8.4标准:目视垃圾桶内、外无粘附物、污渍、无异味。1.9值班室
8、保洁要求:1.9.1每天定时巡查一次,使用后及时打扫清理。1.9.2标准:地面、桌面干净,镜面明亮,厕所无异味。1.10会议室保洁要求:1.10.1根据会议时间,提前清洁,会后及时清理。1.10.2标准:桌面干净、无污迹、无灰尘、无手印;地面无污渍。1.11闲置区域保洁要求:1.11.1闲置办公区域启用时,拓荒清洁一次;仓储仓库需要时配合清扫。标准:干净无杂物、无堆积的灰尘,玻璃表面无尘、污渍、水渍、手印等。1.11.2闲置车库每月保洁一次。标准:目视洁净,无杂物堆积。2、室外区域保洁(公用绿地、楼区道路、地面停车场、楼顶、喷水池、生活垃圾和绿化垃圾的收集清运等)2.1范围:大楼正门口及建筑周
9、边、公用绿地、地面道路、楼顶、喷水池、标识标牌、路灯灯杆、灯具表面、监控杆、各类路边控制箱表面、室外栏杆、各类篱笆、宣传牌、垃圾桶表面等。2.2.地面及绿地保洁要求:不间断打扫、清理,道路每月用水冲洗一次,临时存放的垃圾需及时清理;保持喷水池水面洁净,无堵塞物。2.2.1标准:地面及绿地无烟蒂、纸屑、果皮等杂物,表面无明显堆积的灰尘,绿地内无明显影响景观效果的枯枝、枯叶白色垃圾等。喷水池水面洁净,无油污,无堵塞物。促销策略与管理(人员销售;广告;促销;公共宣传)来源:管理资源吧 作者:佚名促销组合 (Promotion Mix)(1) 人员销售(Personal selling)由销售人员向一
10、个或更多的潜在顾客作产品说明,以鼓励其购买,促成交易。* 销售发表会* 销售员会议* 电话销售(2) 广告(Advertising)由特定厂商以付费方式将他们的观念,产品,服务,经由各种传播媒介传给社会大众。* 平面广告* 广播* 产品外部包装* 产品内部附笺* 邮寄信函* 产品目录* 电影* 家庭杂志* 小册子* 海报与传单* 布告牌* 展示招牌* 店头广告* 企业商标,象征* 电视* 网页(3) 销售促进(Sales Promotion)经由短期的提供诱因以鼓励消费者购买本公司的产品或服务。* 竞赛* 大额奖金* 彩券* 奖品* 赠送样品* 展示* 操作示范* 优待券* 折扣* 销售点作秀
11、* 低利贷款* 博览会,商展* 旧品低价* 赠券(4) 公共宣传(Publicity)* 向报社发稿* 演讲* 研究会* 年度报告* 资助慈善事业* 捐献* 公共关系沟通过程诸要素生活经验范围生活经验范围 收讯者解码讯号发讯者反应回馈发迅者 噪音(干扰)收讯者解码媒体讯息制码制码影响有效沟通的要素广告策略广告(Advertising)广告是非人力的沟通方式,透过付费媒介,且有明确的提供。这个工具绝不只限于商业机构;其它社会团体,基金会,或政府机关都用这个工具向公众提供信息。DAGMAR ApproachBy Russel H. Colley柯利DefiningAdvertisingGoalsf
12、orMeasuredAdvertisingResults将各项广告目标化为可以测度的广告作业具体标靶。每一项“广告标靶”(Advertisinggoal),都是一项针对某类阅听人,应于某一定时间达成的,具体的沟通任务。此类广告标靶是否能达成,均可用DAGMAR的方法来测度。广告目标(1) 告知的方式(To Inform)告知性目标(Inform category)介绍新产品;说明产品的新用途;告知价格变动;解释产品的作用;介绍各项服务;纠正不恰当的印象;缓和消费者的恐惧;建立公司的形象。开拓性广告(Pioneering Advertising)在于建立对产品的基本需求,告知该项产品是什么,有什
13、么用途,何处有供应。(2) 说服的方式(To persuade)服性目标(Persuade category)建立品牌偏好;鼓励消费者改用广告的品牌;改变消费者对某些产品属性的重要性的认知;说服消费者立刻购买。竞争性广告(Competitive Advertising)目的是建立选择性需求;推广某个品牌的用途,特性和优点,尤其是其它品牌所无者。(3) 提示的方式(To Remind)提示性目标(Remind category)提醒消费者某项产品将在近期内有需要,并提醒消费者在何处购买。强化性广告(Reinforcement Advertising)目的在加强产品使用者的信念。广告预算的决策力所
14、能及法(Affordable method)销货百分比法(Percentage-of-sales method)对手水准法(Competitive-parity method)目标及任务法(Objective-and-task method)剩余数额法(Affordable method)随意编列(Arbitrary approach)比较适当的方法是按广告目标与策略编列的预算,即“目标任务法”。设定广告预算须考虑的要素(1) 产品在生命周期所处的阶段(2) 市场占有率和消费者基础(3) 竞争与混乱(4) 广告频率(5) 产品的替代能力讯息设计模式AIDA模式* 博取注意 (Attention
15、)* 引起兴趣 (Interest)* 激发欲望 (Desire)* 诱发行动 (Action)讯息内容(1) 诉求(Appeal)理性;感性;道德(2) 主题(Theme)(3) 观念(Idea)(4) 独特销售主题(Unique Selling Proportion, USP)讯息的决策讯息的产生在於创意;多与消费者,市场接触。讯息的衡量和选定三类尺度。可欲度(Desirability)独特度(Exclusiveness)可信度(Believability)讯息的制作四种因素 方式(Style) 语调(Tone) 用字(Words) 形态(Format)1. 生活片断2. 生活方式3. 梦
16、幻的遐想4. 意境或形象5. 音乐6. 人格象征7. 专业技术8. 科学证据9. 名流的证言广告七步骤4设计内容67评估效果广告推出计划制定预算确立目标规定对象123选择媒体5全效广告机构组织图财务副经理及其助理运输印刷生产电视生产作家画家式样促销研究媒介财务主管主席创作部门财务经理行销部门客户服务部门总体广告计划示意图环 境历史,经济,竞争,社会,法律限制等评估公共效果并作修正1. 确定目标顾客2. 确定组织目标3. 执行行销状况分析4. 设定行销目标1. 设定媒体目标2. 发展媒体策略3. 时辰安排与购买媒体4. 诊断媒体测试1. 设定创意目标2. 发展创意策略3. 执行创造工作4. 诊断
17、文案测试预算决策设定公共目标公共报导策略公共关系策略广告策略销售策略拟定行销计划产品策略推广(沟通)策略定价策略沟通效果的研究直接评分法(Direct rating)可读性;吸引性;认知性;影响力及行为的激发力。草案试验法(Portfolio tests)受测人阅读草案,时间不拘,再请受测人就记忆所及,说明各草案的内容。实验室试验法(Laboratory tests)借助生理反应的实验,测定受测人的心跳,血压,瞳孔扩大率,发汗率等。回忆试验(Recall tests)请某媒体的经常使用人,回忆广告内容。认知试验(Recognition tests)问某群杂志读者,读到什么广告内容,三项评分是:
18、1. 已获悉(Noted)2. 已察悉(Seen / Associated)3. 已深悉(Read most)销货效果的研究历史途径的测度(Historical approach)引用过去的销售数据和广告费用的关系,比较某个时期的进展。实验设计的测度(Experimental approach)分区分组进行不同的广告配额,事后比较其效益,发现广告增大后,其所能产生销货增大有递减,同时市场占有率高的地区,广告销货的影响比不上市场占有率低的地区。拟定销售促进方案 (DevelopingtheSalespromotionProgram)(1) 诱因的大小(Size of incentive)* 销售
19、促进方案须有一定程度的诱因水准。* 诱因水准高,销售反应大,但增加率递减。* 专门人员研究过去促销活动的成效。(2) 参加的条件(Conditions for participation)* 必须决定诱因提供给何人或某一特定群体。* 活动限制在某些地区,员工眷属不得参加。* 合格表格最后由裁判决定。(3) 促销活动的配送工具(Distribution vehicle for promotion)* 必须决定如何促销,以及如何传达促销方案。* 发行折扣券;邮寄,置于包装内或用其它方法传送。* 考虑配送方法的不同成本及涵盖范围。(4) 促销活动时间的长短(Duration of promotion
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