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1、0迷你酒店改扩建项目可行性分析报告贵阳迷你酒店二 0 一四年三月1目 录第一部分 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称1.1.2 开发公司1.1.3 研究工作依据1.1.4 项目的建筑规模和内容1.2 可行性研究结论第二部分 市场分析2.1 项目投资环境和市场研究2.1.1 项目投资环境分析2.1.2 市场研究2.2 市场宏观背景2.2.1 贵阳市 2013 年上半年经济分析2.3 区域市场分析2.3.1 项目所在区市场分析第三部分 项目分析及评价3.1 地块解析3.1.1 项目技术建设指标3.1.2 交通条件及周边配套分析3.2.风险与对策分析3.2.1 风险3.2.1.1 人力资源
2、风险3.2.1.2 市场竞争风险3.2.1.3 客源影响带来的风险3.2.1.4 行业特点决定的风险3.2.2 对策3.2.2.1 人力资源风险对策3.2.2.2 市场竞争风险对策3.2.2.3 客源影响对策23.2.2.4 行业特点风险对策3.3 项目评价第四部分 酒店推广4.1、促 销 措 施4.1.1、传 统 手 段 的 综 合 应 用4.1.2、运 用 现 代 促 销 手 段第五部分 投资概算第六部份 收益及回报概算6.1 收入预测6.2 餐饮收入预测6.2.1 中餐厅收入预测:6.2.2 会议(宴会)收入预测6.2.3 年餐饮会议收入预测6.3 总收入预测第七总价 成本费用预测7.1
3、 成本预测:7.2利润预测第八部分 环境保护与安全保证8.1、建立绿色酒店8.2、本绿色酒店的核心8.3、本绿色饭店的含义8.4、本绿色饭店的指导思想8.5、本绿色饭店的四个特点第九部分 营运和管理9.1. 基本业务流程9.2. 营运管理初步计划9.2.1. 服务项目和基本设施安排9.2.2. 建立并实施完善的质量标准9.3. 机构设置9.4. 人员配备39.5. 管理团队9.6. 遵循的标准第十部分 社会效益和影响分析10.1、完善城市功能,推动片区的星级酒店发展进程10.2、增加财政税收第十一部分 结论第一部分 项目总论4迷你酒店将按照三星级商务酒店标准装修并配备相应设备、设施,通过自营住
4、宿、餐 饮取得收入并实现利润。酒店将按照三星级酒店的标准管理并提供服务,通过与旅行社、会 议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作,采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广,并力争成为 贵阳市管理水平、服务质量、 经济效益均位于前列的三星级商务酒店。1.1 项目背景1.1.1 项目名称迷你酒店1.1.2 开发公司建设单位:贵州迷你酒店公司类型:私营企业公司规模:200 人以上1.1.3 研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参考数房地产评估规范旅游涉外饭店星级的划分及评定以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。1.1.4 项目的建筑规模和内容
5、迷你酒店总实用面积 3000,含各类客房 95 间及餐厅1.2 可行性研究结论 项 目的酒店的建设是可行的、合理的; 在目前各种利好因素的作用下,近几年内贵阳市商 务酒店市场是乐观的; 商 务酒店更适合项目的整体发展与规划,更合适市场的需求。 考虑目前公司的房地产开发经验、酒店管理经验、实力以及资金储备、企 业发展需求等因素,项目的正式运营条件基本成熟;第二部分 市场分析2.1 项目投资环境和市场研究2.1.1 项目投资环境分析云岩区贵阳主城区,贵阳市经济、文化中心, 也是贵州省商旅的集散地,随着西部大开发的5节奏,贵州省作为珠三角的后花园,未来珠三角大量电子业将落户贵阳,各种商 业旅游活动将
6、大大增加。加之爽爽的贵阳名气越来越大,贵阳已成为中外游客最为理想的避暑胜地。 2.1.2 市场研究本项目位于小十字富水中路与民生路交汇处,从本项目步行至老贵阳传统商业圈大十字仅需两分钟,市内 绝大多数公交都要 经过大十字,交通十分便利。 虽然这几年贵阳有着大量的酒店开业,但更多是高级酒店,但面对着更多的中产阶级,高 级酒店 对于他们来说是消费过高,所以一 间中高端的酒店就是他们需要的,酒店就是为了满足这些人群兴建。虽然在云岩区也有着不少高端的酒店,但商务等的一些中端酒店却很少。所以迷你酒店还是有着很强的竞争力。2.2 市场宏观背景2.2.1 贵阳市 2013 年前三季度经济分析一、1-9 月经
7、济运行情况今年以来,全市上下认真贯彻落实赵克志书记 75 重要讲话精神、全市半年经济工作会精神和近期市委市政府的一系列安排部署,结合全市经济社会发展情况,“ 找问题、找差距、找目 标” ,全市经济社会继续保持较快发展势头。前三季度实现生产总值 1428.67 亿元,同比增长 16.2%,其中:一 产完成64.66 亿元,增长 5.9%;二产完成 594.76 亿元,增 长 18.3%;三产完成 769.25 亿元,增长 15.3%。(一)三次产业协调发展一是工业经济持续增长。1-9 月规模以上工业(500 万口径)增加值完成 440.5 亿元,同比增长 20.7%,为市目标任务(610 亿元)
8、的 72.2%。六大特色产业完成 338.4 亿元,占规模以上工业增加值的 76.8 %;高新技术企业实现规模以上工业增加值(500 万元口径)158.66 亿元,同比增长 19.5%,占全市规模以上工业增加值比重 36.2%。二是服务业稳步增长。 全市接待游客 5363.85 万人次、同比增 长 31.9%,实现旅游总收入 629.18 亿元、同比增长 31.12%;成功举办生态文明贵阳国际论坛 2013 年年会、中国旅交会、中国科协年会、酒博会、国 际特色农产品交易会、国际车展等 372 个(场),展会综合经济效益达82.5 亿元。全市银行业金融机构达 25 家,非 银行业 金融机构 60
9、 家,融 资性担保机构 124 家,小额贷款公司 66 家;金融城建设加快、完成投资 23.7 亿元。三是农村经济平稳运行。 主要农产品生产保持稳定,完成蔬菜产量 153 万吨,水果产量 9.3 万吨、茶叶产量 3305 吨、禽蛋产量 2.7 万吨、牛奶产量 3.78万吨、家禽出栏 1800 万羽、生猪出栏 98 万头、水产 品产量 6910 吨,菜篮子供应充足。(二)三大需求稳步提升一是投资步伐加快。1-9 月完成全社会固定资产投资 2236 亿元,同比增长 19.4%,占全年目标的74.5%。其中,工业投资(含园区基 础设施投资)750 亿元,同比增 长 17.8%;房地产投资 751 亿
10、元,同比增长 19.5%。170 个省重大工程和重点项目共完成投资 876.85 亿元,占年度目标的 89.78%。截至 9 月6底全市 190 个项目共获中央预算内资金 7.2 亿元。二是消费保持平稳。1-9 月,全市社会消 费品零售总额 560.88 亿元,同比增长 14.8%,增速比上半年提高 0.1 个百分点, 分别高于全国、全省 1.9、1 个百分点。三是进出口平稳增长。1-9 月外贸进出口总额 39.83 亿美元,同比增 长 9.1%,占全年目 标的65.7%,新兴外贸企业增长较快,但重点 传统外贸企 业进出口额增速有所下滑。(三)对外开放取得新成效成功举办“北京 贵阳创新 驱动区
11、域合作” 系列活动,签订 106 个、投资总额达 465 亿元的科研类、科技服务类、孵化器建设类 、产业类项目,为提升全市 创新发展能力、对外开放水平奠定良好基础。着力完善招商引资工作机制,新引进投资额超千万元项目 313 个,投资总额达 1853.85 亿元;引进省外到位资金 1342.2 亿元,同比增 长 27.46%,为全年目标 的 86%;实际直接利用外资 4.84 亿美元,同比增长 35%,为全年目标的 78.6%。省级调度的 203 个重点项目的履约率、开工率、 资金到位率、投产率分别达 92.6%、84%、95.5%、34.6%。2.3 区域市场分析2.3.1 项目所在区市场分析
12、本项目位于小十字富水中路与民生路交汇处,从本项目步行至老贵阳传统商业圈大十字仅需两分钟,市内 绝大多数公交都要 经过大十字,交通十分便利第三部分 项目分析及评价3.1 地块解析3.1.1 项目技术建设指标酒店大堂1F 为酒店大堂,面 积 200 平方米,拟建贵州特产店、琴吧、精品店、商务中心、旅游公司等设施,具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。餐厅2F-3F 为餐厅,餐厅面积 500 平方米, 5 间包厢, 15 张散台。餐厅突出贵州民族特色,强调品牌经营,突出菜肴品牌和地方特色。客房客房分布于 4F-9F,面积共有 2300 平方米,有商 务 客房 95 间,其中:豪华套房 15 间,标准
13、间 80 间。客房具有面积大,空间视野宽的特点,房 间拟配备高档、精致家具,突出酒店的商务特点,装饰装潢强调统一中显个性,力求舒适、温馨、实用。3.1.2 交通条件及周边配套分析1、发展中的商业中心,各种配套日趋完善;72、项目方圆 1000 米内,高尚物业众多;3、紧邻百大、国贸、 时代广场、百盛,项目所在区域商业氛围浓,发展空间很大。3.2.风险与对策分析3.2.1 风险3.2.1.1 人力资源风险现代星级酒店具有知识密集和劳动密集的特点,对酒店从业人员尤其是酒店管理人员具有较高的要求。从而管理人员的管理能力,从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接会影响经营业绩。如出 现不合理的人员
14、流 动,特 别是管理和业务骨干的流失可能会导致客源的减少和客户的不稳定,给公司效益带来不利影响。3.2.1.2 市场竞争风险由于旅游也具有广阔的发展前景,被称为“朝阳 产业”,其他行业纷纷进军包括酒店业内的大型旅游产业。前些年,因为酒店数量和规模的发展速度超过了市场的增长速度,加 剧了行业内部的竞争,酒店业在价格和客源方面目前仍然存在较激烈的竞争。3.2.1.3 客源影响带来的风险酒店业的发展是以客源为依托的,由于决定旅游市场环境的变化受到政治、经济、文化、自然条件和季节等多方面因素的限制,有可能引起酒店客源数量和结构等向不利方向变化,从而影响公司的发展和盈利。3.2.1.4 行业特点决定的风
15、险酒店业具有比较强的依托性,任何一种不利条件都可能使酒店业的发展受到制约,特别是重大的国内外政治、经济形势变化、突发事件、自然灾害和急性传染病等因素,如 2003 年的“非典” 对当时酒店业造成了很大的影响。3.2.2 对策3.2.2.1 人力资源风险对策酒店将提供由竞争力的薪酬和事业发展空间吸引酒店行业高级管理人才加盟酒店,为提高酒店管理水平打下人力资源基础。同时,酒店将本着 “以人为本”的经营理念,努力达到以员工满意为基础,以客人满意为导向,以经济效益满意为标准,通 过全面、科学的人力资源管理,发挥激励机制的作用,培育员工对酒店的忠诚和敬业精神,增强酒店的凝聚力。3.2.2.2 市场竞争风
16、险对策酒店将密切关注同行业竞争对手的动向,了解竞争对手的情况,提出有针对性、有效性的 竞争策略,以使酒店取得竞争优势地位。3.2.2.3 客源影响对策8针对酒店业的经营特点,主要实施三项对策:一是通过各种公关宣传,扩大酒店的知名度和美誉度,树立本项目的酒店品牌;二是通过加强管理,提高服务质量,为酒店客人提供精品服务,提高客人的回头率;三是客源多元化,与旅行社、商业订房网站、会议会展公司等多种相关机构合作,降低酒店对某一渠道的依赖度。3.2.2.4 行业特点风险对策酒店针对有可能出现行业特点风险,将评估、制定应急预案,当出 现该类似风险,可以按照应急预案妥善应对,以尽量减少不必要的损失。3.3
17、项目评价由于该项目为老店翻新,预计销售压力不大。另外,从未来 长期投资回报的角度考虑,应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本,提高酒店的盈利能力,尽量保证实现销售中承诺的投资回报,降低中小投资者的投资风险,提高发展商的品牌形象。第四部分 酒店推广4.1、促 销 措 施4.1.1、传 统 手 段 的 综 合 应 用(1)广 告 效 仿 其 他 商 务 酒 店 ,设 置 酒 店 专 车 ,连 接 市 区 与 景 区 。 与 酒 店 网 站 相 结 合 ,开 辟 多 种 渠 道 。(2)公 共 关 系 促 销 在 主 要 客 源 地 的 有 关 媒 体 发 表 宣 传 文 章 。 加 强 与 旅 行 社 的 关 系 。旅 行 社 属 于 高 无 形 性 、高 不 稳 定 性 服 务 业 ,经 营 上 应 以 人 际 关 系 为主 导 进 行 销 售 和 服 务 ,建 立 一 个 良 好 的 关 系 网 。(3)营 业 推 广 对 输 送 量 大 的 旅 行 社 提 供 优 惠 和 年 终 奖 励 ; 在 主 要 客 源 地 ,选 择 一 些