厦门翔安区项目可行性研究报告77页.docx
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1、厦门翔安区项目可行性研究报告厦门翔安区项目可行性研究报告投资开发部2010年03月1目 录1.项目概况41.1项目区位41.2规划指标51.3土地现状与交地条件61.4项目背景82.厦门宏观经济概述102.1城市概况102.2经济发展112.3与周边城市对比152.4城市规划163.厦门市房地产市场分析概述223.1房地产投资223.2 新开工/施工/竣工243.3销售面积/销售金额/销售价格253.4人均居住面积263.5市场供应273.6市场需求293.7区域价格314.土地市场分析334.1整体土地市场334.2区域土地市场355.周边区域房地产市场分析385.1区域住宅市场基本情况38
2、5.2区域在售住宅项目销售情况395.3重点项目介绍405.4区域潜在市场供应分析445.5影响项目销售的因素分析446.项目开发经营计划506.1投资建议506.2总体定位建议506.3开发策略和顺序506.3.1开发策略506.4项目产品建议516.5成本控制策略526.6初步规划方案536.7经营销售计划636.8重要节点安排657.项目投资效益分析657.1测算假设条件657.2成本控制667.3项目融资计划697.4项目经济效益分析708.综合分析与建议768.1项目综合评价768.2结论与建议761.项目概况1.1项目区位项目地块位于厦门市翔安区,翔安区是厦门市规划实施的四个新城之
3、一,区域定位为厦门的城市副中心。 项目所处位置为翔安区的核心区,是厦门市翔安区的政治、经济、文化中心,具体位置为翔安大道以东,琼湖路以北;距现区政府驻地500米,未来区政府办公驻地不到1000米,距离即将开通的翔安隧道不到8690米,距离厦门市核心区岛内中心区,约15公里;距离厦门高崎机场约10公里,距离泉州下属的晋江市和石狮市,约40公里。 项目地块区位示意图宗地四至范围:东至纵二路(暂命名),南至琼湖路(府前大街),西至纵一路(暂命名),北至横五路(暂命名)。项目用地示意图1.2规划指标n 规划建设用地性质:住宅、商业;n 总用地面积:28168.906;n 建设用地面积:28168.90
4、6;n 总规划建筑面积:64800(地上);其中包括受委托代建邮政所1座150,生鲜超市便利店1处15-100,附属式二合一环卫设施(公共厕所和道班房)建筑面积200n 容积率:2.3。n 建筑密度(上限):35%;n 绿化率(下限):30%;1.3土地现状与交地条件1.3.1土地现状宗地现状为净地,已用围栏圈围。地块内部干净平整,四周有少量低龄灌木。地块北侧现状 地块北部体育中心及社区地块东侧现状 地块西部现状地块内部 地块内部1.3.2承诺交地状况出让人同意在交付土地时应达到以下规定的土地条件:场地平整达到:地上建筑物和构筑物已拆除;受让人若需对场地进行整理或实施土石方工程,自行处理并承担
5、相应的费用。周围基础设施达到:地块四周道路均已修建;项目的给水、雨水、污水可由周边道路接驳。出让人授权第三方会同受让人在交地日依照厦门市测绘与基础地理信息中心出具的工程测量示意图验明宗地界址坐标及界桩并签署土地交接书。受让人应妥善保护土地界桩,不得擅自改动;若界桩受破坏或移动,受让人应重新委托厦门市测绘与基础地理信息中心放样,恢复界桩。1.3.3承诺交地时间在受让人于2010年4月19日之前签订厦门市国有建设用地使用权出让合同当日,出让人将宗地交付。1.3.4前期市政状况根据现场考察情况,宗地现状已为净地状态,土地基本干净平整,达到交付条件。(1)四周道路均已建成北侧:北侧为已建成的横五路(暂
6、命名),马路对面为厦门体校预留地;南侧:已建成的琼湖路;西侧:已建成的纵一路(暂命名);东侧:已建成的纵二路(暂命名),对面是汇景新城中心一期社区。(2)污水、雨水、电力、有线电视等其他设施都具备接入条件,可参考周边道路市政状况。1.4项目背景本地块使用权以拍卖方式出让,按照价高者得原则确定竞得人。挂牌底价:1.59亿元人民币,增价幅度为100万元人民币。中华人民共和国境内、外的法人、自然人和其他组织,除法律法规另有规定外,均可申请参加竞买,申请人可以单独申请,也可以联合申请。联合申请的,各方都必须符合拍卖文件所要求的条件。竞买申请人提交竞买申请前,应提交地块竞买保证金。保证金为贰仟肆佰万元(
7、¥24,000,000.00)。提交竞买申请时间:2010年3月30日至2010年4月6日,法定工作日上午8:30-11:30,下午2:30-5:00时。经审查,申请人具备申请条件,并按规定提交竞买保证金的,厦门市土地开发总公司将发给竞买资格确认书确认其竞买资格,并通知拍卖会的时间、地点。拍卖会定于2010年4月8日上午9:00在厦门市土地矿产资源交易市场(莲岳路156号松柏大厦三楼)举行,联系电话:0592-5107708、5107718。拍卖起叫价为人民币壹亿伍仟玖佰万元(¥159,000,000.00),不设拍卖底价;增价幅度为人民币壹佰万元(¥1,000,000.00)。确定竞得人后,
8、出让人委托厦门市土地开发总公司与竞得人法定代表人或委托代理人在拍卖现场签署成交确认书。竞得人交纳的竞买保证金,在拍卖成交后直接转作受让地块的定金(定金可抵作土地出让价款);未竞得人交纳的竞买保证金,可在做出确认后或拍卖活动结束后次工作日起向厦门市土地开发总公司办理保证金本金的退还手续。根据成交确认书中的约定,竞得人应当于2010年4月15日之前付清本地块第一期出让价款(即成交总价的50%)。付清第一期出让价款后,竞得人持出让价款缴纳凭证及本成交确认书,在2010年4月19日(即成交之日起七个工作日)之前与厦门市国土资源与房产管理局签订厦门市国有建设用地使用权出让合同。竞得人需在出让合同签订之日
9、起6月内向出让人支付第二期国有建设用地使用权出让价款,即总出让价款的50%,并支付利息。(注:利息=当期应支付的地价款计息期利率。其中:计息期为合同签订后第61日起至实际支付之日止;利率根据计息期的长短分为两档:第一档为合同签订之日起第60日中国人民银行公布的半年期贷款利率,适用于计息期少于半年(含半年)的情形,第二档为合同签订之日起第60日中国人民银行公布的一年期贷款利率,适用于计息期半年以上的情形。)受让人在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后,持出让合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料,申请出让国有建设用地使用权登记。2.厦门宏观经济概述2.1城市概况区位:厦门,我国十五个副省级城市之一
10、,十四个沿海开放城市之一, 五个计划单列市之一,是东南部沿海城市,同时也是全国首批实行对外开放的五个经济特区之一,享有省级经济管理权限并拥有地方立法权。从区域发展来讲,厦门是国家提出的“海峡西岸经济区”的核心和力量源泉。位置:厦门市西与漳州毗邻,北接泉州,东南与台湾、金门岛隔海相望,地理位置特殊,是大陆与台湾联系的桥梁。厦门是港口城市,厦门港是一个条件优越的海峡性天然良港,是我国东南沿海重要的对外贸易口岸。厦 门交通:厦门交通四通八达,十分便利。海上交通有厦漳车客渡码头、旅游客运码头、国际货柜码头、厦门港、东渡渔港等;厦门高崎国际机场就在岛内,距离市区非常近,另有在建的厦门闽南国际机场(大嶝岛
11、第二国际机场);陆地交通厦门环岛路、环厦BRT线,十分便捷。荣誉:厦门是海港风景旅游城市,有鼓浪屿、园博园等著名的旅游景点,拥有“国际花园城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“中国优秀旅游城市”和“全国十佳人居城市”、“联合国人居奖”、“全国文明城市”等特殊荣誉。区域规划:厦门正在实施岛内外一体化的城市发展战略,正在加紧岛外新城的开发建设,项目所在区位的翔安区就是厦门市重点发展和开发的区域,未来将建设成为厦门市的城市副中心。2.2经济发展GDP:总量逐年增长,但近几年增幅持续回落统计数据显示,2009年,厦门市实现生产总值(GDP)1619亿元,同比增长8%,略低
12、于全国GDP增幅0.7个百分点。20022007年以来,厦门市经济增长速度基本保持在16%,近两年,受外部经济形势影响,作为外向型经济体,经济增速放缓。2001-2009年厦门市GDP与增长率资料来源:厦门统计局,中国指数研究院居民收入水平:较高,城镇居民人均可支配收入是全国的1.5倍厦门市居民人均收入和GDP水平明显高于全国平均水平。2009年,城镇居民人均可支配收入26131元,是同期全国水平的1.5倍;人均GDP为63740元,是全国同期水平的2.5倍。(注:2009年人均储蓄余额数据暂缺)与沿海城市比较来看,城镇居民人均可支配收入低于沪、京、广、深、杭,高于南京、厦门、天津。人均可支配
13、收入连年稳健增长,为房地产行业提供了有利的消费基础支持。图:2001-2008年厦门市人均GDP、人均储蓄余额和城镇居民可支配收入资料来源:厦门统计局,中国指数研究院表:2009年全国各城市人均GDP排名排名城市人均可支配收入(元)1深圳29245 2上海28838 3广州27600 4杭州26800 5北京26738 6苏州26320 7厦门26131 8南京25504 9厦门22368 10天津21430 11长沙20217 12大连19070 13西安18963 14成都18650 15沈阳18560 16武汉18385 17重庆17175 数据来源:各大城市统计局城市化与人口:常住人口
14、增长平稳,2008年城市化率68.3%厦门市人口增长平稳,且近两年的增速有所加快;厦门城市化进程也不断加快,城市化率远高出全国平均水平。2008年城市化率水平68.3%;2008年全市常住人口为249万。2003年至2008年来常住人口增速平稳。图:2001-2008厦门市常住人口资料来源:厦门统计局,中国指数研究院产业结构:厦门经济逐步以第三产业为主导,第二产业比重逐步降低 2009年厦门市第一、二、三产业占比分别为1.3%、48.4%、50.3%。自2006年以来第三产业比重逐年上升,第二产业比重逐步下降。第三产业的主导地位逐步确立。图:厦门市三次产业构成比例资料来源:厦门统计局,中国指数
15、研究院房价收入比:比值10.3,在各主要大中城市排名居中从全国范围内来看,2009年,厦门市房价收入比在各主要大中城市中处于中等水平,比值为10.3,略低于全国平均水平。图:各主要城市房价收入比资料来源:各大城市统计局,中国指数研究院注:房价收入比=(住宅房价*90)/(人均可支配收入*3)2.3与周边城市对比类别福州市泉州市厦门市漳州市GDP(亿元)2521300216191113常住人口(人)683779249477人均GDP(元)36911 38537 65020 23333 城镇人均可支配收入(元)20316229132613116616商品房平均售价(元/平米)79065692800
16、05323.75以上数据可以看出,泉州市的经济发展水平最高,但人均GDP较低,厦门市的城镇人均可支配收入和人均GDP水平最高,支付能力最强,同时厦门的商品房价格最高,约8000元/平方米。2.4城市规划2.4.1整体规划厦门下辖思明、湖里、集美、海沧、同安、翔安六个行政区。其中,思明区、湖里区在厦门岛内,其他四区在厦门岛外。随着城市建设的快速发展,厦门岛内建设已经基本饱和。最近,厦门大手笔启动“岛内外一体化”建设战略,城市建设重点由岛内转向岛外,跳出局限于岛内100多平方公里土地的发展目光,转而投向1500多平方公里的厦门全局。图:厦门市行政区划图湖里区思明区海沧区集美区翔安区区同安区区厦门岛
17、根据厦门市城市总体规划和“岛内外一体化建设”要求:厦门市规划定位“我国经济特区,东南沿海重要的中心城市,港口及风景旅游城市”。规划人口规模:2010年,全市总人口规模为270万人(其中城市人口规模为210万人);2020年,全市总人口规模为330万人(其中城市人口规模为290万人)。厦门本岛城市人口规模控制为100万人。城市空间结构布局:“一心两环,一主四辅(八片)”的组团式海湾城市。一心:厦门本岛中心城;两环:围绕杏林湾、马銮湾和东屿湾的环西海域发展区;围绕同安湾、东坑湾的环东海域和同安湾发展区。一主:厦门本岛主城;四辅:海沧辅城、集美辅城、同安辅城、翔安辅城;八片:海沧辅城的海沧、马銮组团
18、;集美辅城的杏林、集美组团;同安辅城的大同、西柯组团;翔安辅城的马巷、新店组团。主城与辅城由海域分隔,辅城之间由海湾、自然山体分隔;辅城的组团之间由海湾、自然山体或防护绿廊分隔,总体形成城市与自然生态环境相互融合的布局结构模式。图:厦门市“一心两环,一主四辅(八片)”分布图空间发展策略:(1)厦门本岛为“优化”;(2)沿西海域发展区为“整合”;(3)环东海域发展区为“拓展”。城市产业布局:主要围绕“两大基地、四大中心”,即把厦门建设成为高新技术生产研发基地、对台交流合作基地和航运物流中心、金融商贸中心、旅游会展中心和文化教育中心,形成具有强大竞争能力、服务能力和聚集扩散能力的区域性中心城市。2
19、.4.2翔安区域规划(1)厦门本岛城市主中心职能:市级行政、商务、文化中心;(2)翔安新城职能:市级体育中心,地区级商贸、文化中心,对台文化、贸易交流基地;(3)环东海域新城职能:综合性分区配套服务中心;(4)海沧新城职能:综合性分区配套服务中心;(5)集美新城职能:综合性分区配套服务中心。 翔安区规划定位:厦门城市副中心,岛外东部地区中心,以工业、商贸、文教、风景旅游、港口物流为主的辅城。其中,马巷片区的城区定位为:商贸、工业;新店片区的城区定位为:文教、风景旅游、港口物流,项目地块位于新店片区。到2010年,城市规划建设用地约为19.11平方公里,规划人口约为17.18万人。到2020年,
20、城市规划建设用地约为40.34平方公里,规划人口约为26.97万人。规划结构(1)城市形态:马巷、新店镇依托溪流发展,城区呈自然的组团式格局。规划将未来的城市形态归纳为“一城四镇、一心一轴四区、南北差异拓展”的格局。(2)布局结构:规划采用组团式布局结构,结构布局依托自然水系和交通轴线, 在规划期限内,翔安行政区呈“一城四镇”的格局。“一城”指规划期限内的城市建设区,“四镇”指新圩镇、内厝镇、莲河镇和大嶝镇四个建制镇。城区呈“一心一轴四区”的城市形态。“一心”指区级的行政、商业、金融中心;“一轴”指以翔安大道与新大线为依托形成的南北发展轴;“四片”指马巷工贸片区、祥吴新城区、新店文教园区、刘五
21、店物流园区。(3)拓展模式:近阶段发展为“点轴拓展”的模式,即以翔安大道与新大线为发展轴,在轴线上重点发展若干个生长点,以生长点为基础向外拓展。为了避免各个生长点的无序发展,规划分别对其进行定位,体现“南北差异拓展”。马巷旧镇主要为周边工业区的产业工人服务,因此继续发展现有的社区服务功能。祥吴行政服务中心将展现翔安新城面貌,以发展区级公共设施为主。新店旧镇体现的是服务功能的转换,形成文教园区的配套服务中心。海滨东大道海峡论坛火炬园2.4.3翔安在建、拟建重大工程项目翔安海底隧道:2009年11月5日,全线贯通;预计2010年4月份将通车运行;通车后,翔安区至岛内车程将由1.5小时缩短至15分钟
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