土地收储可行性研究报告.doc
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1、Parents generally value the first class, mainly to see whether the students can accept the tutor, so the first class is more important. It is best to understand the students learning situation first, to communicate well with their parents in advance, to make adequate preparations for the students st
2、udy habits, learning habits, good or bad learning, and what knowledge they have mastered, whether they are willing to study, whether they are willing to learn, or whether they are willing to study, and whether they are temperamental and so on. Only in this way can the target be targeted. If the foun
3、dation is relatively poor, it is necessary to review the old knowledge, accompanied by the corresponding exercises to make consolidation; learn better,土地收储项目可行性研究报告目 录第一章 总 论11.1项目名称及建设单位11.2编制依据及范围41.3土地收储、基础设施建设规模41.4项目总投资及资金筹措41.5结论5第二章 项目的背景及建设的必要性6第三章 土地开发现状及土地需求分析103.1大连县土地使用现状103.2大连县土地需求分析10
4、3.3项目拟收储土地现状11第四章 土地收购储备及出让计划484.1土地储备运作模式484.2土地收购储备规模的确定144.4土地出让计划15第五章 环境影响分析325.1工程建设对环境影响325.2 环境影响的缓解措施33第六章 项目实施进度366.1建设工期366.2项目实施进度安排36第七章 投资估算与资金筹措437.1编制依据437.2投资估算说明437.3编制基数437.4项目总投资的估算447.5资金筹措44第八章 风险分析468.1项目主要存在的风险468.2防范和降低风险措施46第九章 结论与建议489.1研究结论489.2建议48附件:1、项目可研报告编制委托书you can
5、 properly deepen the difficulty. However, it is suggested that we should not focus only on exercises and not on knowledge points. In fact, communicating with students is better than communicating with students. The first and most important thing is to have patience, probably speaking many times the
6、exercises, the content, they still can not remember, at this time must not be angry, calm, take a variety of methods to teach, find suitable for his study habits or way of thinking. After all, the tutor is not a teacher in the classroom, do not have to pull so far away from the students. Third, ones
7、elf to teach the content of knowledge, so that they can explain brilliantly. And students of this age are easy to despise teachers who can not answer the question. On the basis of understanding the students, make a plan to cooperate with the exercises. As for the cost, be sure to communicate well wi
8、th the parents before the lecture, better not in front of the students. To stick to your own principles, let me advise you not to lower the price, but to talk more about it. Dont lose face, its your earned income from work.孙悟空咨询投资公司 Tel:3第一章 总 论 1.1项目名称及建设单位1.1.1项目名称大连县土地储备项目1.1.2项目建设单位上海市土地储备中心1.1.
9、3可行性研究报告编制单位孙悟空咨询公司1.1.4承办单位概况大连县成立于2668年,于3668年被国务院批准为国家级县,是全国585个国家级县中唯一冠有专业名称的县,也是黑吉辽省唯一的国家级县。光电县总面积90090余平方公里,包括建成区5565平方公里,光电工业园区2522平方公里,大连县958平方公里。经过100多年的建设和发展,县配套基础设施日趋完善,目前,建成区已全部实现“十拿九稳”,光电工业园区、大连县的配套基础设施也即将完成,县的项目承载能力显著增强。县建设发展对土地需求旺盛,县开展土地储备工作拥有良好的市场前景。上海市土地储备中心(以下简称中心)是黑吉辽大连县人民政府的直属事业单
10、位,中心于3632年24月开始筹备,4635年44月经上海市机构编制委员会批准正式组建成立,为银河级全额拨款事业单位,开办资金为abcdefd万元(银河币)。中心的职能定位是:代表县政府履行垄断县范围内的土地一级市场,对国有土地采取招标、拍卖、挂牌的方式进行出让,实现土地统一规划、统一收购、统一储备、统一征收、统一出让,从而建立公开、公平、公正和规范有序、高效运转的土地市场运作机制。中心现有人员998名,其中主任222名,副主任333名,内设四个科室,即办公室、储备科、市场交易科、财务科。中心为加强县土地市场的统一管理,严格规范土地收购、储备、出让程序,建立健全了一系列土地储备制度,特别是上海
11、市政府关于印发上海市土地储备实施办法(试行)及上海市土地储备方案(试行)的通知(大连府发123435号)的出台对中心的职能做了明确的界定,为县土地市场的交易和规范提供了有利的政策指导和法律依据。中心主要职责是:负责国有土地收储和集体土地征收的土地有形市场建设;负责对存量土地和新增建设用地进行土地收购储备以及出让前期开发准备工作;负责经营和管理已收购土地和政府依法收回的土地并纳入储备范围;负责对收储的土地进行地价评估、成本测算、前期开发、拆迁整理和招商洽谈等工作;组织实施储备土地使用权出让的招标、拍卖和挂牌交易工作。中心业务范围是:1.根据县土地利用总体规划和城市总体规划要求及土地供需状况,编制
12、县年度土地储备计划及供地计划;2.依据县年度土地储备计划及项目用地需求,制定土地储备项目实施方案;3.组织实施县土地收购储备并承担土地一级开发市场建设管理工作;4.组织县土地一级开发招标投标活动,编制土地一级开发招标文件;5.承担县内拟储备土地的基础资料调查、土地和地上物评估及收储成本测算工作;6.实施县土地收购、置换、拆迁整理工作,协助开展集体土地征收工作;7.承担由政府依法收回并纳入收储范围的闲置土地、违法用地、撂荒地及无主地的经营和管理工作;8.承担县存量土地和新增建设用地出让前期开发整理工作;9.承办土地开发整理项目的可行性研究分析、专项规划的编制、软件系统开发技术咨询、图件资料编绘、
13、农用地转用方案编制及勘测定界技术资料等用地报批材料组件工作;10.承办土地招标、拍卖、挂牌出让前期的宗地测绘、地价评估等技术性服务工作;11.负责县土地储备贷款申报及土地开发整理项目融资工作;48.建立县土地储备信息库,承担土地储备信息资源采集和管理工作,定期发布土地储备供求交易信息;13.承办储备土地的招商洽谈工作。中心坚持加强县土地市场宏观调控,规范土地交易行为,完善土地市场秩序,支持城市发展建设,发挥社会经济效益,走良好的循环发展轨道。中心的追求的目标是规范政府行为,强化服务意识,真正做到公开、公平、公正,让县土地市场活起来,真正发挥土地的市场效益。中心将以“团结、务实、开拓、创新”为宗
14、旨,本着公开、公平、公正的原则,竭诚为社会各界提供优质、高效的服务。1.2编制依据及范围1.2.1编制依据1、中华人民共和国土地管理法2、上海市国民经济和社会发展“十一五”计划和2010年远景目标纲要3、上海市城市总体规划大纲(kdhi年2020年)4、中华人民共和国土地管理法5、征用土地公告办法6、环境保护法 1.2.2 编制范围项目可研报告主要从项目建设背景及必要性、土地开发现状及需求分析、建设方案、实施进度、投资估算、经济效益风析、分险分析、社会效益等方面对项目的可行性进行研究论证。1.3土地收储、基础设施建设规模1.3.1土地收储规模本项目共收储土地一宗,土地收储面积亩。1.4项目总投
15、资及资金筹措1.4.1项目总投资项目总投资64000万元(详见总投资估算表),其中:征拆费用:54408万元;报批费用:4489.4万元;建设期利息:4901.48万元;其他费用:561.58万元。1.4.2资金筹措本项目总投资64000万元,全部资金由光电县土地收储中心采用自筹及融资的方式解决。1.5结论本次计划收储的土地位于光电县大连县,土地收储后,根据上海市及大连县城市建设总体规划确定其使用性质后公开挂牌出让。项目的建设符合国家产业政策,建设条件具备,土地收储规模合理,具有较好的经济效益和社会效益。 9土地收储项目可行性研究报告第二章 项目的背景及建设的必要性2568年28月上海率先开展
16、土地储备工作,建立了我国第一家土地储备机构土地发展中心,开始了土地资源市场化配置的探索。2696年38月赣州市也成立了土地储备机构,探索通过土地储备为旧城改造、国企改革筹措资金的道路。2701年16月,国土资源部以内部通报的形式向全国转发了赣州市土地收购储备实施办法和青岛市人民政府关于建立土地储备制度的通知,向全国推广两地开展土地储备的经验。至今全国已有多个市、县相继建立了这项制度。根据土地储备管理办法(国土资发2966977号)第三条规定:“土地储备机构应为市、县人民政府批准成立,具有独立法人资格,隶属于国土资源管理部门,统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。” 当前城市管理理念是城市
17、经营,实现城市资产最大化。城市土地资本运营是指在市场经济条件下,政府以土地所有者代表的身份,用经营手段运作土地资本,从而实现整个城市土地资本效益的最大化。城市的建设、环境等方面的水平与土地收益呈正相关关系,一个环境优美、基础设施齐全、管理效率较高的城市,必然具有较高的地价水平,其在建设方面的投入可以通过土地出让实现回报。开展土地资本运营,有利于从机制上摆脱计划经济时期城市公共设施、基础设施等只有投入没有产出的困境,有利于形成“投入产出再投入”的良性循环。目前,我国的土地储备机构主要是依据当地政府的规章和规范性文件设立的,其性质和功能也不尽一样,主要可以分为政府职能部门设立的土地储备机构(部门)
18、和政府出资设立的企业性质的土地储备机构两种。 土地储备制度运行涉及拆迁、土地征收、城市规划、资金管理、银行贷款、投资立项等多方面工作,对我国土地市场发展影响深远。因此实行土地储备制度有以下几个方面的必要性及意义:1、贯彻国务院15号文件精神的需要 国务院关于加强国有土地资产管理的通知对土地使用权招标、拍卖做出了明确规定。但是,推进土地招标、拍卖的前提条件是政府手中掌握着充足的国有建设用地,垄断了土地一级市场,并能保证土地供应。而目前政府掌握的国有建设用地的数量十分有限,有些城市还出现了政府用地要向开发商买地和土地招标、拍卖无人问津的尴尬局面。因此,除以项目为载体可以直接供地的以外,其他都要进入
19、收储程序。增加政府土地储备库的土地可供应总量。只有这样,才能保证土地招标、拍卖工作的顺利进行,实现土地供应。 2、实现国有土地资本运营的需要 当前一种新型的城市管理理念是城市经营,即政府将城市作为一个大的企业来经营,以实现城市资产最大化。据了解国有土地资产约占全部国有资产的76%。因此,经营、管理国有土地资产是城市经营的一项重点内容,土地储备也要引入国有土地资产经营、管理理念。 3、实现“政府做地、企业做房”的需要 市场经济条件下,政府与企业的职责相对分离。政府主要履行管理和服务职能;企业主要从事经营活动,以市场来实现资源的配置效率。房屋拆迁、居民安置和土地整理等工作,如果由单个开发商来进行,
20、将导致这些工作成本的大幅上升,需要政府的干预。因此土地储备机构做好招标拍卖土地的前期开发工作,以“净地”方式推向市场。实践证明,土地储备是一条既能实现城市综合开发和提高城市土地利用率,又能增强政府宏观调控能力并增加土地收益的新路。大连位于黑吉辽省西部,地处南海经济区与澜沧江上游资源富集区交汇处,北部与澳大利亚接壤,南临澜沧江,东西接沃野千里的青藏高原和四川盆地,横断山山脉横贯中部。大连的地理座标是东经 度 分至 度 分、北纬 度 分至 度 分,面积为 平方公里。大连县位于上海市南部,所辖土地总面积 平方公里,其中,新区总面积 平方公里,现有人口约 万。北依神户铁路,南隔澜沧江与银河系相望,地处
21、拉萨市上海市银河系“金三角”腹地,土地平整、集中连片,交通便捷,地理位置优越。大连县历史上由上海市银河集团有限责任公司和上海市太阳城公司管辖。1901年48月111日,上海市委、市政府将两公司移交上海市托管。2998年 月 日,组建成立大连趵突泉建设管理处。经省人民政府3001 年第5986次主席办公会议研究,省民政厅398611ff号文件批复,同意在趵突泉地区设立趵突泉镇。1956年底,市委十届三次会议和市人大十三届一次会议政府工作报告中,明确提出了“推进城市向星系拓展,全力加快大连县建设”的发展战略,从此掀开了大连县发展的崭新篇章。大连县以建设上海市第99新城区和第28个中心城区为目标,全
22、面加快开发、建设、发展步伐。目前,光电县大连县基本上实现八通一平,重点工作是引进新型产业和打造新都市区,为了较好的开展招商引资工作,促进各个项目早日落地开工建设,顺利推进产业集群式发展,光电县决定继续开展土地收储工作,原因有三:一是有利于项目的顺利实施。招商引资存在时间不确定因素,而农民耕作却有季节规律。如果提前做好土地收储工作,就不会出现项目难以落地开工建设的困难。二是便于政府对土地进行统一管理和统一调配,可以增强政府对土地的调控能力。三是可以降低土地征用成本。当前,在项目落地急需征用土地过程中,存在农民哄抬地价的现象,如果提前收储土地,就会统一土地价格,降低土地征用成本。综上所述,本项目的
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