2010年8月江苏丹阳市滨江国际新城A、B地块项目可行性研究报告.doc
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3、dation is relatively poor, it is necessary to review the old knowledge, accompanied by the corresponding exercises to make consolidation; learn better, 房地产商域网 - 海量房地产资料下载! 丹阳市滨江国际新城A、B地块 项目可行性研究报告 2010年8月目 录第一篇 城市研究- 5 -一、阅读丹阳- 5 -1、丹阳概况- 5 -1.1、历史沿革- 5 -1.2、地理环境- 5 -1.3、交通环境- 5 -1.4、人文风貌- 6 -2、丹阳经济
4、- 7 -2.1、数字丹阳- 7 -2.2、丹阳经济发展状况及主要特点- 8 -二、城市建设及发展- 9 -1、城市基础建设- 9 -2、城市规划- 9 -3、开发区规划及现状- 10 -第二篇 房地产市场篇- 12 -一、房地产开发概况- 12 -二、土地市场- 13 -1、丹阳(行政)市土地市场- 13 -2、丹阳市区土地市场- 14 -蓝色部分为开发区成交地块- 14 -三、房地产开发环境- 20 -1、开发投资及施竣工状况- 20 -2、商品房销售状况- 21 -3、商品房供销分析- 22 -四、经济开发区房地产市场- 23 -1、区域土地利用概况- 23 -2、目前区域房地产分布概况
5、- 24 -3、区域在售项目分析- 26 -3.1、项目概况- 26 -3.2、产品结构- 26 -3.3、供销状况- 27 -3.4、价格分析- 28 -3.5、潜在供应量- 29 -4、区域小结- 32 -五、其他板块房地产市场- 33 -1、丹阳房地产板块分布及竞争态势- 33 -2、老城区规划- 35 -3、老城区典型楼盘分布- 38 -4、项目基本概况- 39 -5、户型结构- 40 -6、建筑形态- 41 -7、项目卖点- 42 -8、供销状况- 43 -9、价格分析- 44 -10、客群分析- 45 -11、老城区房地产市场结论- 46 -第三篇 项目定位篇- 49 -一、地块研
6、究- 49 -1、地块概况- 49 -1.1、地理位置- 49 -1.2、基地环境- 50 -1.3、项目周边道路及建筑分布- 50 -2、地块区位规划- 53 -3、项目SWOT分析- 60 -4、项目问题点- 62 -5、城市借鉴项目分析636、解决方法69二、项目市场机会70三、项目发展机遇72四、项目发展战略73五、价格建议74第四篇 产品建议75一、产品定位75二、总体规划设计761、主要规划要点762、规划方案示意773、经济指标分析784、产品布局分析79三、产品设计建议811、主力户型建议812、空间附加值建议813、户型设计推荐示意85四、建筑风格建议861、建筑风格的重要意
7、义872、项目风格建议873、本项目建筑风格示意89第五篇 投资效益分析93一、基本经济参数931、地块A932、地块B94二、项目开发成本951、地块A952、地块B98三、项目收益1011、地块A101投资净收益率1022、地块B102投资净收益率103四、售价变动分析103五、项目社会效益评估104六、项目环境效益评估105七、结论105第一篇 城市研究一、阅读丹阳1、丹阳概况1.1、历史沿革 丹阳是现今江苏地域在公元前221年秦朝设置的15个县份之一,当时称曲阿,后改名云阳,唐天宝元年(742年),因当时境内生长着众多的“赤杨树”,“赤”与“丹”同义,“杨”与“阳”谐音,故名“丹阳”,
8、后取“丹凤朝阳”之意,定名丹阳。1987年经国务院批准撤县建市,被列为沿海对外开放城市,是江苏省经济发展水平较高的县(市)之一。1.2、地理环境丹阳市地处长江下游南岸,江苏省南部,界于东经1192411954,北纬31453210,南北长44公里,东西宽32.5公里,全市总面积1059平方公里,其中陆地面积850.2平方公里,占总面积的81.2%、水域面积196.8平方公里,占18.8%。丹阳市处在亚热带与南温带的过渡性气候带中,具有明显的季风特征,四季分明,降水丰沛,光照充足。年平均气温15C,年日照量为2021小时,无霜期230天,平均降水量为1058.4毫米/年。2004年丹阳全市户籍人
9、口人,人口连续三年下降,人口得到有效控制。1.3、交通环境丹阳的地理位置十分优越,东距上海200公里,西距南京68公里,沪宁高铁、京沪铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河和正在规划建设的京沪高速铁路横贯市区;常州机场坐落市境,西距南京机场80公里,东距上海虹桥机场、浦东机场2小时车程,班机直航世界各地;对外开放的长江第三大港大港港口离市区18公里,全市已形成了铁路、公路、水路、航空综合交通运输体系。1.4、人文风貌 丹阳是人文荟萃之地,名人志士,贤臣良将,代不乏人。近现代,丹阳孕育了著名教育家、上海复旦大学创始人马相伯,著名社会科学家、教育家戴伯韬,著名书画家、美术教育家吕凤子,语言学泰
10、斗吕叔湘,以及对革命事业作出过贡献的共产党人夏霖、黄竞西、管文蔚和匡亚明等一大批名人志士。丹阳在历史上曾是南朝齐高帝萧道成、梁武帝萧衍两代开国皇帝的故里,现境内文物遗迹丰富,存有南朝帝陵石刻11处26件,散布在胡桥、荆林、前艾、建山、陵口等地,20只石兽是我国石刻艺术中罕见的珍品,已被列为国家级重点保护文物;季子碑刻相传为孔子唯一存世手书;公元883年铸造的唐中和铜钟被誉为“江南第一钟”;丹阳是“董永和七仙女”故事的源发地;行宫九里村是“吴”姓祖始地;境区存有季子庙、沸井、明万善古塔、通泰桥、开泰桥、玉乳泉井、海会寺、嘉山寺等名胜古迹。2、丹阳经济2.1、数字丹阳2.1.1、城市GDP 200
11、9年丹阳市实现地区生产总值502.21 亿元,增长14.0,其中:第一产业实现增加值29.38 亿元,增长6.9;第二产业实现增加值285.37 亿元,增长13.9;第三产业实现增加值187.46 亿元,增长15.6。三次产业增加值的比重为5.9:56.8:37.3。2.1.2、财政收入 2009年丹阳市完成财政总收入63.02 亿元,同比增长14.83,其中:完成地方一般预算收入23 亿元,同比增长15.0。从各项收入完成情况看:我市完成工商税收收入37.15 亿元,同比增长8.4,其中增值税同比增长6.7,营业税同比增长35.4,企业所得税同比下降9.8,其他工商税收同比增长14.5。存贷
12、款较快增长。截止12 月底,全市金融机构本外币存款余额为457.31 亿元,增长36.1,其中居民储蓄存款余额为247.35亿元,增长22.3。贷款余额创历史新高,全市金融机构贷款余额354.60 亿元,增长34.0。2.1.3、人民收入 2009年丹阳市城镇居民人均可支配收入达到20799 元,增长11.2,从收入构成看,工资性收入增长了13.6,经营性净收入增长7.9,财产性收入增长6.4,转移性收入增长9.7。全年城市居民人均消费性支出达到10831 元,增长7.1。2.2、丹阳经济发展状况及主要特点 丹阳经济发展主要围绕“金三角、金凤凰、金丹阳”的三金品牌 一是得天独厚的区位优势。丹阳
13、地处上海都市圈和南京经济圈的交汇处、长江与京杭大运河的交汇处、楚文化与吴文化的交汇处,是同时接受上海经济圈和长江经济带辐射的最佳区域。铁、公、水、空立体交通优势明显,人流、物流、信息流、资金流活跃,为丹阳经济依托和接轨上海,呼应南京创造了极为有利的区位优势。丹阳称之谓“金三角”投资区。 二是独具特色的产业优势。丹阳工业经济结构合理,行业门类比较齐全,具有较强的工业加工配套能力和水平。现已形成了以纺织、丝绸、化工、机械、冶金、新型建材、轻工等产业为支柱的十几个门类。丹阳称之谓“金凤凰”区域。 三是沿江大开发的发展优势。丹阳境内长江岸线15公里,被称为“黄金岸线”,它位于“两圈一带”(即上海都市圈
14、、南京经济圈、江苏沿江重化工带)的重要节点,未来五年内,丹阳将在沿江区内规划好“一个基地五个园区”:一个基地,即根据“深水深用,浅水浅用”的原则,把沿江建成能源基地。五个园区,即以长江岸线资源为依托的高能耗、大运输量的冶金钢铁和制造业工业园区;沿滨江大道向北线腹地的纺织印染工业园区、化工工业园区和轻工造纸工业园区;沿滨江大道向南的汽摩配件工业园区,同时大力发展现代物流业和旅游业。二、城市建设及发展1、城市基础建设 丹阳经济的发展,离不开城市建设的有效支撑,配套设施的完善。拉开城市框架,拓宽发展空间是突破丹阳发展瓶颈的必由之路。丹阳市以“一体两翼、东西联动、完善形态、提高品位”,营造“江南水乡、
15、现代气息”为主题,用两年时间完成丹阳城市建设从次发达到苏南发达城市形象的目标,重点做好城市外围及各出入口的城市景观设计,包括高速公路两侧及出入口、大运河、铁路、城市外围、二环公路、丹金路、丹句路、迎宾路以及中山路、丹凤北路、西环路、北环路、城河路的改造。2、城市规划中心城片区功能定位为全方位、人口密集之现代城市,综合了政治、住居、文化、教育工作、主要产业发展等功能。经济开发区大型企业的聚集地,成立多个外资工业园,是主要的工业基地,政治中心的转移必将带动区域的发展。 从城市规划角度来看,丹阳的规划方向是“东移南扩”,未来的主要重点发展区域是经济开发区,行政中心的东迁预示着这一发展方向。而本项目正
16、位于经济开发区内,区域规划定位为工业区,现阶段交通、商业等配套相对匮乏,生活氛围不足,但随着开发区的日趋成熟,生活氛围将日渐形成,成为集工业、居住、商务为一体的完善工业区,区域形象将得到提升,成为中心城区之后另一个副中心。3、开发区规划及现状3.1、开发区概况 江苏省丹阳经济开发区成立于1992年,1993年被江苏省人民政府批准为省级经济开发区,行政区划面积50平方公里。位于丹阳老城区东部,以京杭大运河为界,是丹阳新城区,丹阳新的政治、经济、文化中心。经过十多年的开发建设,目前已建成15平方公里的工业、商贸、金融、行政、生活功能区,常住人口10万。来自20多个国家和地区投资的800多家生产型企
17、业落户,基本形成了视光学、五金工具、新型建材(木业)、汽车零部件四大主导产业,精细化工、机械冶金、包装印刷、医药器械、电子信息、农产加工等产业快速集聚,升级改造。3.2、产业机构丹阳开发区是全国最大的眼镜生产基地。是全市眼镜产业的重要集中区。代表企业有万新、东方、明月、远大、鸿晨、亚光、康美达等。丹阳年产光学镜片、树脂镜片2.5亿副,镜架1亿副,雄踞全球第一。丹阳眼镜产量占国内总产量的70,占全球总产量的45,其中开发区就占了五分之二;丹阳眼镜的销售量占全国的三分之一,其中开发区就占五分之三。丹阳开发区是全国知名的中高档木地板生产基地。创建了圣象、康树、肯帝亚、欧圣、克诺双凤等众多中国著名、知
18、名品牌,50以上产品远销欧美市场,年销售达50亿元。丹阳开发区是我国重要的汽车零部件生产基地。汽车零部件产业近几年来迅速崛起。拥有汉高、大赛璐、大亚沃得、中顺、超力、吉凯恩、希格玛、新泉、新天洋、常诚、圆通等大批企业,生产铝合金轮毂、安全气囊发生器、空调、灯具、仪表台,内饰件、油箱、冷凝器、风扇、电机等系列产品,成为众多国内外汽车制造企业的一级供应商。丹阳开发区是亚洲最大的五金工具生产基地。是江苏省唯一的五金工具出口基地。以华昌、锋泰、汉森、友和、新美达、威旺等为主体的生产企业,主打产品是金刚石锯片、钻头、电动工具,产品90以上出口。全市年产锯片5000万片,其中开发区占70。以引进世界一流水
19、平的激光焊接生产线为标志,我区五金工具业正在实现升级换代的历史跨越。3.3、中心区域规划从本项目所在开发区的位置来看,本项目紧邻老城区及开发区行政商住板块,周边集中了大量的居住社区及多项配套,离工业区有一定距离,整体上来看,本项目的位置是开发区的边缘位置,但能分享到开发区各项优秀资源。第二篇 房地产市场篇一、房地产开发概况 随着国民经济结构调整,城市化、小城镇建设步伐的加快。居民生活水平逐步提高,房地产已成为国民经济发展中一个独立的产业,是国民经济构成中的重要内容,并进入快速发展的轨道。 在政府鼓励住房消费政策的推动下,丹阳市房地产业一直在高位数中运行,投资总额、施工面积大幅度增加,房地产业是
20、国民经济组成部分,与国民经济发展相联系,国民经济高速增长必然带动房地产业的高速发展,反之,房地产业的发展推动国民经济快速增长和扩大内需的重要因素。 95年前,丹阳市仅有几家房地产开发公司,投资规模在亿元左右徘徊,96-99年进入调整收缩期,空置商品房增加,投资总额减少;2000年,随着国民经济加速发展和城市化进程的加快,居民收入的提高,房改政策由实物分配转为货币分配政策的推行,给房地产业发展注入新的活力,进入快速发展阶段,处于周期性扩张期,近几年以来,是丹阳房地产市场快速发展的几年。随着丹阳经济的快速腾飞,上海、苏州、南京等地房地产市场的迅速升温,带动了丹阳房地产市场的蓬勃发展。 另外由于受国
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