工程项目质保期建设单位的管理要点及注意事项.pdf
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1、第1 6 期(总第5 4 7 期)工程项目质保期建设单位的管理要点及注意事项杨勇(重庆宏烨实业集团有限公司,重庆摘要:质保期是工程建设项目全过程管理的最后一个环节,各参建单位往往因为项目已经完成结算审计而忽视管理。现实中,因质保问题而发生的纠纷和诉讼屡见不鲜,导致原本前期关系融洽的参建各方剑拔弩张,花费大量的人力、物力、财力对簿公堂,造成了社会资源的非必要浪费。基于此,作为工程项目总协调者和实际使用管理人的建设单位,做好质保期间的管理和履职,在维护建设单位利益的情况下不伤害施工单位的利益,对建筑行业的健康发展与和谐社会的建设具有积极的意义。关键词:质保期;建设单位;管理要点;注意事项新潮电子管
2、理科学402460)我国现行法律法规规定,工程项目自竣工验收合格之日起,施工单位在质保范围和质保期限内对因施工质量原因造成的质量问题承担相应的质保责任,并对造成的损失承担相应的赔偿义务。实践中,施工单位或多或少存在因工程已完成结算审计、工程款已支付等原因疏于履行质保义务。建设单位在对接无果后,为确保工程正常使用,较多地先自行实施维修,后以施工单位不履行质保义务为由扣除质保金或要求施工单位赔偿损失,但多因证据不足而失败。因此,建设单位须提前预防并做好质保期间的管理要点控制和注意事项,确保工程项目的正常使用。一、质保期与质量缺陷期(一)质量保修期中华人民共和国建筑法(以下简称建筑法)中明确,我国建
3、筑工程实行质量保修制度,其质保范围包括基础、主体、门窗、防水、管网、供暖供冷系统等建筑部位或专业工程,由国务院制定具体的行政法规对质保范围和最低质保期限进行规定。建设工程质量管理条例(以下简称条例)中明确,施工单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时应当出具质量保修书(现实中多数是在签订施工合同时作为附件一起签署),其中应当明确质保范围、质保期限和质保责任等。按照正常情况,质保期最低期限为:基础工程和主体工程为施工图设计文件中的设计使用年限;防水工程为5 年;供热与供冷系统为2个周期;管网、安装、装饰装修等为2 年;其他保修内容和项目由建设单位和施工单位双方具体约定。工程项目的质保期的起始日期为
4、竣工验收合格之日。工程项目质保期内约定的质保项目发生质量问题的,施工单位应当承担相应的质保责任和赔偿由此造成的相应损失。房屋建筑工程质量保修办法(以下简称办法)中明确,房屋建筑工程在质保范围和质保期限内出现质量缺陷,由施工单位负责维修,维修费用由质量缺陷的责任方负责。同时该办法也明确,因使用人使用不当或者其他第三人造成的质量缺陷和施工合同约定的不可抗力导致的质量缺陷,不属于办法规定的质保范围叫。(二)质量缺陷期建设工程质量保证金管理办法中明确,缺陷是指工程质量不符合国家强制性标准和施工图设计文件以及施工合同的约定。缺陷责任期一般为1 年,最长不超过2 年,由建设单位和施工单位双方在招投标文件和
5、施工合同中约定。同时,缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计算。由于施工单位原因致使项目无法按约定工期竣工验收的,缺陷责任期从实际竣工验收合格之日起计算。由于建设单位原因导致项目无法按约定工期竣工验收的,缺陷责任期从施工单位提交竣工验收报告9 0 天后开始计算。缺陷责任期内,由施工单位原因造成的缺陷,施工单位应负责维修并承担相应的修费用。如施工单位不前来维修也不支付相应的维修费用,建设单位可按施工合同约定从质保金中扣取,不足部分建设单位可按施工合同约定向施工单位进行索赔。施工单位维修并承担相应费用后,仍不免除对工程的损失赔偿责任。由使用人或第三人原因造成的缺陷,建设单位负责组织维修,施工单位不承
6、担费用,且建设单位不能从施工单位质保金中扣除费用。缺陷责任期间,施工单位应认真履行法律法规和施工合同约定的质保责任。缺陷责任期满并验收合格后,施工单位向建设单位申请支付质保金。(三)质保期和质量缺陷期的关系综上,质保期是法定期限,质量缺陷期是合同约142管理科学定期限。质量缺陷期一般包含在质保期内。质保金一般情况下在质量缺陷期满验收后支付或退还,但仍不免除施工单位的质保责任。只是,质量缺陷期满建设单位支付或退还质保金后,建设单位对施工单位质保履约的控制会感觉无处着力。因此,建设单位做好质保期的管理要点控制尤显重要。二、质保期常见问题分析(一)关于保修期限约定的问题从条例第四十条可以看出,我国法
7、规针对工程项目的主要部位和非主要部位对保修期做了相应的规定,并且各具体部位的保修年限在招投标文件以及施工合同已约定。因此,施工单位和建设单位在施工合同中签署的保修期限,法定部位只要不低于条例规定的期限均为有效,非法定部位的保修期限按施工合同约定。针对建设单位和施工单位在施工合同中约定的法定部位的保修期限低于条例规定期限的情形应当无效,如果双方发生纠纷异议,应以条例规定期限为准。(二)关于保修责任与质保金支付的问题施工合同中一般都约定了保修责任和质保金的比例及支付方式。现实中,仍会因质保金返还问题发生纠纷。保修责任与质保金分属两条线。建设工程价款结算暂行办法中明确,双方认可的结算审计报告出具后,
8、建设单位根据施工合同约定向施工单位支付竣工结算款,保留5%左右的质保金(根据“放管服”改革和减轻企业负担要求,目前该比例已降至3%),待工程质量缺陷期到期后进行清算支付(合同另有约定的从其约定)。质量缺陷期内如有返修,修费用应在质保金中扣除。因此,在施工合同没有另行约定的情况下,建设单位在质量缺陷期满后应支付质保金,但是施工单位仍须承担相应的质保责任(如防水工程为5 年,地基基础和主体结构工程为施工图设计文件中明确的合理使用年限(普通民用建筑一般设计为5 0 年)等 2 。因此,质保金的支付应当按照施工合同或者建设工程价款结算暂行办法实施,而施工单位应承担质保责任的依据则是建筑法条例办法以及双
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