工改联动视角下的村级工业园更新改造研究.pdf
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1、书书书 :工改联动视角下的村级工业园更新改造研究收稿日期:作者简介:张瑜(),男,注册城乡规划师,从事规划设计工作张瑜(广州瞡悦城市更新有限公司,广东 广州 )摘要:顺德村级工业园改造自 年启动以来,工作推进势如破竹,截至 年 月,顺德已经整体拆除破旧园区 ,改造经验和模式在全国复制推广。针对不同土地权属人之间及土地权属人与政府之间的利益博弈始终难以平衡的问题,结合实际项目探索总结出政府挂账收储、一二级联动、政府直接征收、政府生态修复、企业长租自管、政府统租统管、企业自主改造和国有集体混合开发 种灵活的改造模式。结合实践案例对一二级联动的工改联动模式进行详细探讨,总结其改造模式、改造亮点和具体
2、的操作方法,希望对其他城市村级工业园改造有所借鉴。关键词:村级工业园;工改联动;复垦复绿;产业导向中图分类号:文献标识码:文章编号:()工改联动研究背景 村级工业园改造复垦复绿推动了工改联动的发展所谓工改联动,是指改造后涉及住宅功能且以协议出让方式供地的旧厂房改造项目或独立宗地旧城镇改造项目的土地原权属人,需按规定完成一定规模的城乡建设用地增减挂钩拆旧复垦项目或自行改造的拆除重建类工业提升改造项目。根据 佛山顺德建设高质量发展体制机制改革创新实验区方案,至 年底我区村级工业园改造累计复垦复绿不少于 ,复垦的任务重,时间紧。由于复垦项目成本高、收益低,在没有利益平衡机制的情况下,土地复垦项目难以
3、推进。考虑到旧厂房改住项目和改造后涉及住宅功能的独立宗地旧城镇改造项目整体改造难度相对较低,利益空间也较大,且协议出让方式拿地的成本比公开出让方式低。因此,顺德区深入推进城市更新(“三旧”改造)工作实施细则 明确采用协议出让方式供地的旧厂房改住项目和改造后涉及住宅功能的独立宗地旧城镇改造项目需履行“联动”复垦改造任务,即复垦土地面积工改住协议出让用地面积 的标准与城乡建设用地增减挂钩拆旧复垦项目联动。村级工业园改造产业导入要求推动了工改联动的发展为促进产业发展,旧厂房改住项目也可以选择按自行改造拆除重建类工业提升改造项目用地面积 工改住协议出让用地面积 的标准与改工项目联动,但改工连同改住项目
4、须位于政府划定的 个现代化产业集聚区内,改造启动规模原则上不低于 ,其中改工项目须相连成片,改造后容积率不得低于 ,住宅项目改造后容积率原则上不高于 。相关研究及评述国内学者大多从空间改造策略、转型升级、改造模式、改造成效评价、土地要素配置等角度对村级工业园改造进行分析,极少在工改联动的层面加以综合考虑,仅有的研究为周杏?(年)以佛山小布村工业区连片改造项目为例,提出了“一二级联动改造 复垦地券”的改造模式,利用复垦地券联动实现生态价值转化为经济价值 。针对村级工业园改造的土地要素配置,广东省自然资源厅厅长陈光荣(年)提出“要深化土地要素市场化配置改革,充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地,
5、完善政府调节与监管,引导土地要素向实体经济、先进生产力集聚”。梁雄飞等(年)认为村级工业园改造要“从土地要素配置视角出发,以政策创新统筹建设用地规模、优化安排用地指标,破解规模边界问题,以空间统筹框定产业集聚空间,破解村域边界问题,以机制创新构建项目收益调节和联动机制,破解利益边界问题”。孟谦等(年)提出“土地成片连片开发思路,形成肥瘦搭配的单元划定方法以及联动开发、分期实施的开发路径”。针对村级工业园的改造策略、改造模式以及改造成效,袁奇峰等(年)认为“对于村级工业园更新改造而言,规划不再只是用地控制管理工具,而是直指决策的“变压器”,是多方利益主体博弈的平台”。黄慧明等(年)提出“低效工业
6、用地空间绩效评估指标体系,并应用该体系对佛山市顺德区工业用地的空间绩效进行了评估,探讨了工业用地空间绩效评估在规划管控中的实施应用”。梁家健等(年)提出“村级工业园空间优化需要注重规划编制模式创新与规划实施机制设计的双向支撑”。龚亚男(年)根据博弈后不同的产权格局将顺德村级工业园更新转型大体分为所有权国有第 卷 第 期年 月 山西建筑 化和使用权流转两种模式 。通过对已有研究的梳理,发现从工改联动角度探讨村级工业园改造的研究相对较少,本文的创新之处在于,根据顺德村级工业园工改联动的实践探索,总结工改联动的改造模式和改造成效,希望该模式对其他城市的村级工业园改造有所借鉴。工改联动改造实践探索 以
7、佛山市顺德区仕版工业区改造项目为例 案例概况佛山市顺德区仕版工业区改造项目是佛山首个工改联动项目,项目地块位于佛山市顺德区伦教街道,毗邻佛山一环,位置交通路网优越,项目总占地面积 万,其中拆除用地面积 万,新增用地面积 万。根据顺德区 年土地利用现状图,该改造地块涉及土地现状分类中农用地约 。项目地块现状用途以工业为主,总建筑面积约 万,现状容积率约为 。项目改造模式及土地供应方案 项目改造模式本项目为旧厂房改为工业和居住功能,项目范围内拆除用地的建筑基底面积约为 万,占项目改造前建筑基底面积的比例达 ,符合 佛山市人民政府关于深化改革加快推进城市更新(“三旧”改造)促进高质量发展的实施意见(
8、佛府 号)关于拆除重建类城市更新项目认定的要求,属于拆除重建项目。本项目为混合产权的村级工业园改造项目,拟通过“多宗归一”“联动改造”“原权利主体自行改造”方式实施连片改造。项目将根据规划(如图所示)要求开发建设商品厂房及商品住宅,其中工业用地容积率 ,商住用地容积率 。?项目内参与改造的国有权属土地由上述中选的单一市场主体以“合并归宗”的方式对国有土地物业进行拆迁补偿协商,并向国有土地物业权属人支付拆迁补偿费用及完成上盖物拆除,自然资源部门注销原有不动产权证土地收归国有后,再直接与单一改造主体签订协议出让合同。联动改造按照 顺德区深入推进城市更新(“三旧”改造)工作实施细则 号文第十四条(三
9、)款规定,仕版工业区内执行工改住协议出让用地面积 的标准与改工项目联动;其中改住范围内涉及已出让国有土地的,可根据 顺德区深入推进城市更新工作实施细则补充意见的通知 号文第一条(一)款规定,无需进行联动改造。同时为提升周边环境,拟由合作方对项目范围周边的公共配套进行改造,提升片区公共配套和基础设施水平。按照 顺德区深入推进城市更新工作实施细则补充意见的通知 号文第一条(三)款规定,项目范围内超标准无偿移交的公益性用地按 的标准与改住协议出让面积联动;联动改造住宅项目单元计划申报之日前,已完成改造(以竣工验收备案为准)的不得作为联动地块,分期改造项目部分完成改造的,整宗地块不得作为联动地块。联动
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- 关 键 词:
- 联动 视角 工业园 更新改造 研究