人力资源综合_《赢利模式赢天下》.doc
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1、概要 1 本概要旨在概述本招股章程所載的資料。由於這是概要,故並無載列 閣下可能認重要的 全部資料。 閣下在決定投資於發售股份前,應參閱整份招股章程。任何投資均涉及風險。 投資於發售股份的一些特定風險載於本招股章程的 風險因素 一節。 閣下在決定投資於 本公司的股份前,應細閱該節。 業務概覽 本公司是中國名列前茅的住宅物業開發商之一。於2005年,本公司的整體優勢在眾多浙江省 房地產開發商中 (整體優勢以綜合各項因素而量度,包括於2004年的銷售、溢利、總資產值、 已開展項目或開發中物業總數、已支付稅額、慈善捐獻、獲頒獎項、品牌知名度及管理水平) 被浙江省房地產協會評為第一名;於2004年及2
2、005年,本公司的品牌 綠城 獲由中國國務院 發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所及搜房中國指數研究院所組成的十大中國 房地產研究小組評為中國十大最具價值房地產品牌之一。本公司於1995年1月在浙江省省會 杭州市成立。雖然本公司以往的房地產開發業務集中在杭州市及浙江省其他城市,但經過多 年的發展,本公司已經成為全國性的住宅物業開發商,並在上海、北京及全國經過策略性挑 選的其他城市 (包括安徽省合肥市、湖南省長沙市及新疆維吾爾自治區烏魯木齊市) 擁有相當 規模的業務。 本公司主要在中國從事優質住宅物業的開發,目標客戶為國內中、高收入人士。本公司專注 於住宅物業開發,主要為住戶提供舒適便利
3、的社區生活。本公司主要有三大產品系列: 別墅,通常為1至2層的獨立住宅; 低層公寓,一般為3至5層;以及 高層公寓,一般為6層以上。 本公司開發的住宅多為綜合住宅小區,總地盤面積一般在150,000平方米以上,並提供不同的 產品系列及配套設施如會所、幼兒園及小型超市。除住宅物業外,本公司正在或計劃在上海 市、寧波市、舟山市和杭州市開發寫字樓和酒店物業。截至最後實際可行日期,本公司已完 成28項物業項目或項目分期,其總地盤面積約為2,100,000平方米,而總建築面積約為2,000,000 平方米。在這28個項目或項目分期中,11個於2006年3月31日已售罄的項目或項目分期,沒有 包括在本招股
4、章程附錄四估值報告內。 本公司現正開發或計劃開發83項物業項目或項目分期,其總地盤面積約為810萬平方米,而 估計總建築面積約為860萬平方米,當中包括本公司應佔的地盤面積約520萬平方米及總建築 面積約550萬平方米。在這些開發中或已計劃的項目或項目分期中: 24項位於杭州市,其總建築面積約為3,400,000平方米; 27項位於浙江省的其他城市,其總建築面積約為2,600,000平方米; 概要 2 10項位於上海市,其總建築面積約為786,000平方米; 7項位於北京市,其總建築面積約為528,000平方米;以及 15項位於合肥市、長沙市及烏魯木齊市,其總建築面積約為1,300,000平方
5、米。 截至本招股章程刊發之日,在83項開發中或已規劃的項目或項目分期中,有8個項目或項目 分期,總面積約384,000平方米的地盤尚未取得土地使用權證。本公司現正辦理一切必要的手 續,包括支付土地出讓金和拆遷費,以期最終可取得所有土地使用權證。本公司預期在未來 5年內完成該83個項目或項目分期。本公司尚未取得土地使用權證的土地並無在本招股章程 附錄四物業估值報告內給予商業價值。 除另有所指外,本招股章程所載的面積資料,不論以建築面積計或地盤面積計,均包括本公 司擁有權益的所有項目。本公司現在擁有少數股權的其中7家公司擁有27個房地產項目或項 目分期,其地盤面積合計約為2,100,000平方米,
6、而估計總建築面積合計約為3,300,000平方米。 本公司的競爭優勢 本公司相信本公司擁有以下主要優勢可在中國住宅物業市場競爭: 本公司是中國名列前茅的全國性住宅物業開發商之一,在浙江省享有非常高的品牌知名 度;在全國範圍具有一定的知名度; 本公司通過注重規劃、設計及嚴格的質量控制,向客戶提供優質產品; 本公司於策略發展地區擁有充足的土地儲備供未來5年開發之用; 本公司的高級管理層經驗豐富、員工訓練有素; 本公司對中國私人住宅物業的目標市場狀況及消費者喜好有深入認識;以及 本公司擁有一支統一的市場營銷隊伍,負責在目標市場推銷產品和管理客戶關係。 有關這些競爭優勢的詳細資料,請參閱本招股章程 業
7、務本公司的競爭優勢 一節。 本公司的業務策略 本公司的主要業務策略包括: 保持本公司在浙江省的領先地位,並在上海市、北京市及全國其他經策略性挑選的城市 進一步擴展業務; 繼續發揮本公司的品牌優勢,提高品牌價值; 繼續注重項目的規劃及設計,提高本公司產品的品質與影響力;以及 採用審慎的財務管理以確保可持續增長和具備充足的資金。 有關本公司業務策略的詳細資料,請參閱本招股章程中的 業務 本公司的業務策略 一 節。 概要 3 經營記錄 截至2003年、2004年及2005年12月31日止年度,本公司已交付物業的總建築面積分別為 167,073平方米、429,881平方米及448,877平方米。截至2
8、003年、2004年及2005年12月31日止年 度,本公司的收入分別為人民幣1,224.4百萬元、人民幣2,739.1百萬元及人民幣2,535.1百萬元, 本公司的股東應佔利潤分別為人民幣77.2百萬元、人民幣454.4百萬元及人民幣622.7百萬元。 下表概列本公司截至2003年、2004年及2005年12月31日止年度的合併財務資料概要。本財務 資料概要摘錄自本招股章程附錄一會計師報告, 閣下務必詳閱附錄一的整份經審核財務報 表,包括其附註。 合併收益表 截至12月31日止年度 2003年2004年2005年 (人民幣百萬元,每股股份資料除外) 持續經營 收入 . . . . . . .
9、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1,224.42,739.12,535.1 銷售成本 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .(860.4)(1,856.9)(1,639.6) 毛利 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .364.0882.2895.5 其他經營收入 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .65.064
10、.184.0 銷售及行政開支 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .(176.2)(213.8)(274.0) 經營溢利 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .252.8732.5705.5 融資成本 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .(53.8)(36.8)(70.8) 部分出售附屬公司淨收益 . . . . . . . . . . . . . . .1.0 出售聯營公司淨收益 . . . . .
11、. . . . . . . . . . . . .0.6 出售附屬公司淨收益 . . . . . . . . . . . . . . . . . .45.0 分佔聯營公司業績 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .(6.8)(43.0)31.3 稅前溢利 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .192.2653.7711.6 稅項 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .(106.9)(202.0)(
12、125.1) 年內來自持續經營的溢利 . . . . . . . . . . . . . . .85.3451.7586.5 已終止業務 年內來已終止業務的溢利 (虧損) . . . . . . . . .(15.9)(5.9)0.3 年內溢利 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .69.4445.8586.8 應佔: 本公司股東 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .77.2454.4622.7 少數股東權益 . . . . . . . . . .
13、. . . . . . . . . . . . . .(7.8)(8.6)(35.9) 69.4445.8586.8 股息 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .77.1198.4 每股收益 從持續經營及已終止業務: 基本(1) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .人民幣0.08元人民幣0.45元人民幣0.62元 從持續經營: 基本(2) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
14、. . . . . .人民幣0.09元人民幣0.46元人民幣0.62元 附註: (1)計算從持續經營及已終止業務的每股基本盈利是按照該年度本公司股本持有人應佔溢利及加權平均股數 1,000,000,000股,已調整以反映於2006年6月21日的資本化發行。資本化發行前的已發行股份數目為1,000股。 (2)計算從持續經營的每股基本盈利是按照該年度本公司股本持有人從持續經營的除稅前溢利 (虧損) 及加權平均 股數1,000,000,000股,已調整以反映於2006年6月21日的資本化發行。資本化發行前的已發行股份數目為1,000 股。 概要 4 合併資產負債表 12月31日 2003年2004年
15、2005年 (人民幣百萬元) 非流動資產 物業、廠房及設備 . . . . . . . . . . . . . . . . . .168.9177.2244.1 無形資產 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .0.80.60.3 於聯營公司的權益 . . . . . . . . . . . . . . . . . .96.3126.7479.3 可供出售投資 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .25.025.01.0 預付租金 . . . . . . . . . . . . . .
16、 . . . . . . . . . . . .8.314.914.2 遞延稅務資產 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .79.157.974.1 378.4402.3813.0 流動資產 可供開發物業 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1,237.21,168.42,506.1 開發中的物業 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2,832.03,809.05,654.3 已竣工可出售物業 . . . . . . . . . . . . . .
17、 . . . .99.0239.3699.2 存貨 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1.32.012.4 可供出售投資 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .0.3 貿易及其他應收賬、訂金及預付款項 . . .663.2430.9383.9 應收關連方金額 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1,338.02,358.51,081.0 可收回所得稅 . . . . . . . . . . . . . . . . . .
18、. . . .36.965.160.1 其他可收回稅項 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .135.2185.6235.6 已抵押銀行存款 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44.4196.4276.7 銀行結餘及現金 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .861.11,081.9859.4 7,248.69,537.111,768.7 列為持有可供出售資產 . . . . . . . . . . . . . . . . .451.4 7,248.69,988.511,
19、768.7 流動負債 貿易及其他應付款 . . . . . . . . . . . . . . . . . .633.7894.51,000.3 預售訂金 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2,991.13,985.54,824.0 應付關連方款項 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .391.0666.4652.1 應付股息 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29.11.4 應付所得稅 . . . . . . . .
20、. . . . . . . . . . . . . . . .135.0206.657.9 其他應付稅項 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29.5116.0175.5 銀行及其他借款 一年內到期 . . . . . . . .1,736.72,351.22,510.8 5,917.08,249.39,222.0 直接與列為持有可供出售資產有關的 債務 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .123.6 5,917.08,372.99,222.0 淨流動資產 . . . .
21、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1,331.61,615.62,546.7 總資產減流動負債 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1,710.02,017.93,359.7 非流動負債 銀行及其他借款 一年後到期 . . . . . . . .1,399.61,301.42,368.5 遞延稅務負債 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24.135.3128.1 1,423.71,336.72,496.6 286.3681.2863.1 資本及儲備
22、 實繳資本 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .250.2210.5 儲備 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .(129.9)336.7665.9 本公司股本持有人應佔權益 . . . . . . . . . . .120.3547.2665.9 少數股東權益 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .166.0134.0197.2 286.3681.2863.1 概要 5 截至2006年12月31日止年
23、度利潤預測 本公司已按照本招股章程附錄二所述的根據與假設編製了以下的2006年利潤預測。在分析本 公司的2006年利潤預測時,請細閱附錄二的該些根據與假設。 本公司股本持有人應佔的年度預測利潤(1) . . . . . . . . .人民幣1,471百萬元 (或1,423百萬港元) 以備考全面攤薄基準計算的預測每股收益(1)(2) . . . . . . . . . . . . . . . 人民幣1.13元 (或1.10港元) 以加權平均基準計算的預測每股收益(1)(3) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 人民幣1.29元 (或1.25港元) 附註:
24、(1)本公司經對本公司的可換股債券既有的期權公允值淨變動及換股特點做出調整後製備本公司的利潤預測。 (2)本公司的全面攤薄預測每股收益,是根據截至2006年12月31日止年度本公司股本持有人應佔預測利潤,假設 本公司自2006年1月1日以來已在聯交所上市及共1,298,701,500股股份,包括本公司根據全球發售及銷售股份 而發行股份於2006年全年已發行而計算。此項計算亦假設超額配股權並無行使。 (3)本公司的加權平均每股收益,是根據截至2006年12月31日止年度本公司股本持有人應佔預測利潤,及假設全 年內有加權平均股數1,141,576,327股股份已發行。此項計算亦假設超額配股權並無行
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