关键问题诊断报告-final_01.ppt
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1、显的行业,单一开发 业务,使对抗行业周期风险的能力大大降低 投资周期的限制形成赢利回报的不稳定 开发业务的建设周期和与此对应的现金流模式 决定了赢利回报的不稳定。这种不稳定对于房 地产上市公司的影响尤其明显 追求业绩的平滑带来风险的累积 上市公司为追求业绩的平滑上升而采取的多项 目跨地域开发使开发投入不断增大,开发风险 形成累积 开发业务一次盈利模式无法形成有效资 产积累、融资能力不能有效提高 单一开发业务为卖而建,留存下来的为少部分 低价值资产,融资能力有限 单一开发业务的局限性 宏观调控加速了单一开发业 务模式的转换 行业竞争加剧,集中度 提高 宏观调控提高了土地获 取成本、增加了银行融
2、资难度和成本、控制了 市场需求,开发业务利 润下降、风险加大 传统的银行融资减少, 需要加大权益性融资, 单一开发业务不利于公 司层面的权益性融资 改变单一开发业务模式,建 立稳定、可持续增长的业务 组合成为保持长期竞争优势 的重点 25 宏观调控使资金实力成为房地产企业取得竞争优势的首要条件,银行融 资难度的增大使建立多样化融资渠道,加强房地产金融能力变得非常重 要 央行 121 号文 国土 资源 部11 号、 71号 文 房地产开发企 业绝大部分资 金都来源于银 行 土地转让不透 明,关系是土 地获取的关键 房地产企业要建立 多元化融资手段 上市融资 可转债 资产证券化 基金 信托 土地获
3、取成本 增加、难度增大 银行融资门槛增 高、自有资金 要求加大 26 我国宏观调控将是一个长期过程,未来两年宏观调控将加剧市场竞争 ,加速房地产企业业务模式的转变,房地产行业面临着重新“洗牌” 土地供 给透明 企业运 营模式 改善 大量资本 进入行业 “121号”文件 “195号”文件 “18号”文件 房地产企业数量多 、规模小、集中度 低 以北京市场为例, 据统计,市场上在 售的项目,仅掌握 在不到一半的开发 商手中;有项目的 企业平均开发规模 为21万 房地产开发企业绩 效开始出现分化 行业集中度将大幅提高,规 模大、资金雄厚、管理模式 先进的巨头将出现 市场规模扩大,市场价格更 趋于理性
4、化、透明化 资金实力将成为企业发展的 最关键因素 规模化、专业化将是我国房 地产企业发展的必由之路 业务模式多样化趋势,产品/ 服务细分,产品品种增加, 专业化程度增加, 现在 2005-2008 27 目录 qq 凯捷对中国房地产行业的理解凯捷对中国房地产行业的理解 房地产市场总体状况房地产市场总体状况 宏观调控对房地产行业的影宏观调控对房地产行业的影 响响 现阶段房地产企业面临的挑现阶段房地产企业面临的挑 战战 qq 凯捷的战略咨询思路凯捷的战略咨询思路 28 总结以上分析,改变现阶段的单一开发业务模式和解决宏观调控带来 的资金压力是房地产企业现阶段面临的主要挑战,而这两者之间又是 相互作
5、用的 改变单一开发 业务模式 解决宏观调控下 的资金压力 单一开发业务模式的转变,有利于拓 宽融资渠道,同时融资渠道的拓宽, 将促进新业务的开展 29 应对挑战,国内领先房地产企业要改变现有业务模式,将开发业务、 物业持有经营业务和房地产金融业务相结合,形成以房地产金融业务 为基础,开发与物业持有经营业务并举的企业发展格局 房地产企业 房 产 开 发 业 务 物 业 持 有 经 营 业 务 房 地 产 金 融 业 务 房地产金融业务为开发与物业持有经营业务提供资金支持 开发与经营业务为房地产金融业务提供专业能力上的支持 资金支持 资金支持 专业能力支持 专业能力支持 30 开发、物业持有经营和
6、房地产金融投资业务具有不同的收入周期、不 同业绩波动程度,它们的组合能够形成资本市场所要求的稳定平滑的 业绩增长、实现企业的可持续增长 可持续成长 大中型房地 产公司可以通过 优质物业持有获 得稳定回报,房 地产开发机会型 投资获得高额回 报,以避免单一 的房地产住宅开 发带来的周期波 动的影响。 现金流 房地产开发现金流周期 物业持有经营业务现金流周期 大中型房地产 公司总体 现金流周期 现金流 由于国家政策导向和行业上下游的挤压,房地产开发不同阶段容易出现融资 困难,通过金融运作可以避免单一开发带来的风险,可以将中小房地产商对 资金的需求作为获取高额利润和迅速扩大规模的良好市场 概念图 房
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