试谈私人财产法律保护制度的完善.doc
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1、生活习惯却不尽相同,对居住环境品质要求亦不一致,其结果,所有权人间的纷争势必层出不穷。有鉴于此,在区分所有权法上,建立一整套完善的管理制度,调节区分所有权人间的利害关系,化解彼此间及区分所有权人与管理团体间的纷争,加强对共有部分与共有设施的管理与维护,促进社区和谐成长,均具有重要意义。(一) 关于建筑物区分所有权的名称我国新近颁布的物权法第六章称建筑物区分所有权为“业主的建筑物区分所有权”,跟其他国家不一样,我国在建筑物区分所有权上加了“业主的”三个字,在我国实际情况中,通常将商品房的所有权人称为业主,业主的房屋统称为物业,我国的物业管理条例都有阐述,所以这一添加是立法者根据我国实际情况做出的
2、,但该种做法是否合理呢? 首先,建筑物区分所有权是民法的一种基本制度,添加了“业主的”之后意思将会变得不严谨,而且它过于繁琐,建筑物区分所有权本身的意义将变得不明确,不符合法律概念明确性、简洁性的要求。其次,“业主”又称产业所有者,“业主的建筑物区分所有权”就变成“产业所有者的建筑物区分所有权”,但在建筑物区分所有权制度里,除了区分所有建筑物准有部分的所有权人外,还有区分所有人将专有部分出租给他人使用的状况,此时房屋的使用人称为“专有部分占有人”,而专有部分占有人并不是所有权人,因此不能称为业主,可见,在建筑物区分所有权的前面添加“业主的”三字是不符合区分所有权基本法理的,它不能囊括专有部分所
3、有权人以外的非专有部分所有人的情况。 (二)制定我国建筑物区分所有权法的必要性 从我国物权法中可以看出,我国关于建筑物区分所有权制度的立法模式是属于“民法模式”的,主要指在民法典中设专章或专节规定若干建筑物区分所有权的条款,并以此调整区分所有建筑物法律关系。但这种模式有显著的缺陷,首先,规范的细致性不够,难以详尽规定建筑物区分所有权制度的相关内容,建筑物区分所有权属于一种复合形态的不动产所有权,其内容也远比一般的不动产所有权复杂,而我国的物权法以一章十三条的规定来描述显然是不够的。其次,现代建筑物区分所有权作为现代民法的不动产所有权之一,在具有“物法性”要素的同时更具有“人法性”的要素,主要是
4、成员权,这些大量的管理规约有一定的公法性、强制性的性质,将如此多的公法性规范融入到民法中,势必会在一定程度上改变民法作为调整平等主体之间财产关系和人身关系的性质。所以,这是基于此,采取民法模式主要是弊大于利的,迄今为止,绝大多数大陆法系国家都采取了将建筑物区分所有制度单独立法的模式,也是代表着今后区分所有权立法的基本趋势。所以,建议我国也要紧跟时代潮流,加快完善建筑物区分所有权的立法制度。 (三)建筑物区分所有权制度的立法建议1、 取消“明示”的表述。这是因为:(1)对于建筑区划内、属于城市规划关于绿地率规定的绿地部分,因属于规划内的绿地应由全体业主共有,不应当存在“明示”约定归属个人的情形。
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