城市土地及地下空间资源开发的跨期市场均衡研究.doc
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1、分类号 密级 UDC注1 学 位 论 文城市土地及地下空间资源开发的跨期市场均衡研究基于不可再生资源开采的动态理论(题名和副题名)宋铮(作者姓名)指导教师姓名 朱宪辰 教 授 申请学位级别 硕 士 专业名称 产业经济学 论文提交日期 2010.05 论文答辩日期 2010.06 学位授予单位和日期 南 京 理 工 大 学 答辩委员会主席 评阅人 2010 年 月 日注1:注明国际十进分类法UDC的类号。 声 明本学位论文是我在导师的指导下取得的研究成果,尽我所知,在本学位论文中,除了加以标注和致谢的部分外,不包含其他人已经发表或公布过的研究成果,也不包含我为获得任何教育机构的学位或学历而使用过
2、的材料。与我一同工作的同事对本学位论文做出的贡献均已在论文中作了明确的说明。研究生签名: 年 月 日 学位论文使用授权声明南京理工大学有权保存本学位论文的电子和纸质文档,可以借阅或上网公布本学位论文的部分或全部内容,可以向有关部门或机构送交并授权其保存、借阅或上网公布本学位论文的部分或全部内容。对于保密论文,按保密的有关规定和程序处理。研究生签名: 年 月 日 硕士论文 城市土地及地下空间资源开发的跨期市场均衡研究摘 要随着城市化进程的发展,城市土地资源的稀缺性越来越明显地体现出来;同时,作为一种新兴的土地资源,城市地下空间的开发利用也越来越多的得到人们的关注。目前关于城市土地及地下空间的研究
3、多停留在工程技术方面,这对于分析城市土地及地下空间的整体开发利用形势是不够的。因此,本文从资源经济的角度出发,将城市土地及地下空间作为不可再生资源,讨论达到动态市场均衡的条件,以及在均衡条件如何决定价格的变化趋势。本文讨论的价格、成本及开发量均是指一级市场上的对应变量。只有一级市场上交易的才是真正的“资源”,二、三级市场都是对资源进行“加工”后再出售的市场。在一级市场上,参与交易的主体包括政府、一级开发商和土地受让方。政府依据城市规划的基本要求,与一级开发商共同完成对土地的一级开发,将“生地”转换为可用于出售的“熟地”,然后将一定期限的土地使用权出让给受让方。城市的行政范围是确定的,因此城市土
4、地及地下空间资源的可利用存量是已知的。政府会通过征用农地、林地或者填海造地等方式来增加城市可利用土地及地下空间的总量,从而提高自己的财政收入和经济政策执行能力。但是,随着资源的累积消耗量越来越多,扩展存量的成本也会越来越高,最终政府会在资源耗竭之前就停止扩展资源存量的活动。关键词:城市土地资源,城市地下空间资源,不可再生资源理论,动态均衡41IIAbstractAlong with the development of urbanization, the scarcity of the urban land resources reflected more clearly. At the sa
5、me time, as a new kind of land resources, the development and utilization of urban underground space have received much attention. Now, research about urban land and underground space only approach the engineering technology, this is not enough for the analysis of the whole situation of urban land a
6、nd underground space. Therefore, from the perspective of Resource Economics, this paper discusses the dynamic market equilibrium of the utilization of urban land and underground space as non-renewable resources. Then, show the relationship among the reserve base, the cost and the trend of price.In t
7、his article when we talk about price, cost and the quantity, these all refers to the corresponding variables in the primary market. Only the primary market trades the real resource, the second and third markets “machining the resource before the sale. In the primary market, participate includes gove
8、rnment, main land developers and the assignee. According to the basic requirements of city planning, the government and the primary land developers convert the land from virgin to can be sold, then sell period land-use right to the assignee.The administrative scope of city is constant, therefore ava
9、ilable reserves of the urban land and underground space resources is known. However, the government will requisitioning agricultural or forest land, making new land by or “create” new land by other ways, these can increase the urban land and underground space, thus improve their total revenues and e
10、conomic policy execution. However, with the accumulative utilization of resources, same effort bring out less reserves, thus the government will cease the effort of increasing the reserve base, sometimes before the resources exhuasted.Key word: urban land resource, urban underground space, non-renew
11、able resource, dynamic equilibrium硕士论文 城市土地及地下空间资源开发的跨期市场均衡研究目 录摘 要IAbstractII目 录III图表目录V1 引言11.1 研究背景11.2 研究内容31.2.1 研究对象31.2.2 研究问题和主要任务31.3 研究方法、技术路线与文章安排41.3.1 研究方法41.3.2 技术路线51.3.3 文章安排62 可耗竭资源跨期市场均衡相关理论回顾72.1 可耗竭资源经济学相关理论回顾72.1.1 可耗竭资源的经典理论霍特林模型72.1.2 对经典理论的有效改进平狄克模型82.1.3 其他关于可耗竭资源的理论研究92.2 动
12、态经济的跨期最优分析方法112.3.1 目标函数112.3.2 最优性条件112.3 本章小结123 城市土地及地下空间资源的实际状况梳理与简化133.1 房地产市场体系133.2一级开发及出让模式143.2.1 一级市场特征143.2.2 一级开发模式153.2.3 一级出让模式153.3 一级开发中权利主体与权属关系183.4 本章小结194城市土地及地下空间资源的跨期市场均衡204.1 理论预设204.2模型建立及求解214.3 城市土地资源及地下空间资源的跨期市场均衡254.3.1 城市土地资源的市场均衡254.3.2 城市地下空间的市场均衡274.4 本章小结285 模型对于城市土地
13、及地下空间资源的解释305.1 模型对城市土地资源的解释305.1.1 我国城市土地资源配置方式的变化305.1.2 模型对我国城市土地资源的解释305.2模型对城市地下空间的解释325.3 本章小结346 讨论与结论356.1 主要结论356.2 创新之处366.3 不足之处37致 谢38参考文献39附 录 A 土地一级开发的主要政策法规41附 录 B 北京市农业生产条件42附 录 C 硕士期间开展的项目及成果43图表目录图1.1 1998年-2008年北京市城市居民消费价格指数及土地交易价格指数.1图1.2 技术路线图.5图3.1 房地产市场运行结构13图3.2 2003年-2009年土地
14、出让及招拍挂出让面积变化17图3.3 2003年-2009年土地出让总价款和招拍挂总价款变化.18图3.4 土地一级开发的权利主体与权属.18图4.1 存量可增加对于价格和资源总使用期的影响23图4.2 初始存量对开采成本和增加存量努力的影响25图4.3 初始存量较小时的价格曲线26图4.4 初始存量较小时的的剩余存量和存量扩张活动27图4.5 城市地下空间收益曲线28图5.1 全国耕地面积变化情况31图5.2 2001-2009年全国35个重点城市平均年地价增长率32图5.3 南京地铁各线路全长及所占百分比.33表3.1 招拍挂的主要区别及适用范围.11 引言1.1 研究背景城市土地的有限性
15、和城市人口的高度密集型,已经导致了土地价格的加速上涨,同时,作为一种新兴的土地资源,城市地下空间是解决城市交通和拓展人们生活空间的有效途径。但是,对于土地及地下空间的研究还主要停留在建筑、设计和城市规划等方面。事实上,城市土地和地下空间具有一个相同的重要属性,即不可再生。不可再生资源经济学在讨论资源的存量、耗竭、价格等问题方面已经有了许多成熟的理论,但其讨论主要围绕矿产、生物等资源展开。因此,将不可再生理论移植到土地和地下空间上,讨论其作为资源的不可再生属性,分析土地及地下空间的跨期价格、存量等问题,给出初始存量、成本函数对于价格变化、增量用地的影响,以及目前我国城市土地及地下空间处于资源利用
16、的生命周期中的哪个阶段。城市土地及地下空间是城市行政区域范围内的可利用土地,在面积和空间上都是已知且固定的,同时,土地和地下空间在很长一段时间内都无法重复利用,因此土地和地下空间作为资源具有不可再生且可耗竭的特性。目前,城市化进程的进行已经造成了城市人口密度过大、土地价格飞涨。以北京市为例,自2003年起,土地交易价格指数就超过了居民消费价格指数,并且二者之间的差距越来越大。如果考虑二级市场即房屋交易市场,其价格指数将会更高。居民对于城市土地日益增长的需求和土地资源的逐渐耗竭之间的矛盾,已经成为目前我国经济发展的一个重要问题。 图1.1 1998年-2008年北京市城市居民消费价格指数及土地交
17、易价格指数 数据来源:国家统计局网站政府面对土地资源存量迅速减少的情况下,会通过征地、造地(填海、填湖)等方式扩张城市可利用的土地,这就是土地资源的增量。然而,随着科学发展观理论的提出,全面、协调、可持续成为了政府决策的主导方向,征地、造地活动的速度都有所下降,有些地区已经开始通过整改来恢复重建农地。这说明,城市资源的土地资源的使用已经趋近于耗竭。相反,近年来各城市对于地下空间的开发利用越来越重视,截止2009年12月,全世界共有100多座城市建设了共7000多公里地下铁路。目前地下空间的开发利用还属于探索阶段,整体的可用存量还需通过更多的勘探、测绘活动来确定,但总的存量较大,价格也较低。19
18、31年,霍特林发表了可耗竭资源经济学1,对不可再生资源进行了定义和讨论,开创了资源经济学的先河。资源经济学是用动态的经济方法分析资源的价格、存量、开发量等在均衡状态下的变化情况,其对于不可再生资源的基本假设也与城市土地及地下空间的特征也很相似。本文依据城市土地及地下空间的基本特点,对不可再生资源的基本理论进行调整,用其动态分析方法讨论城市土地及地下空间资源的跨期价格、存量、开发量等,可以得到对现实问题的解释,以及对未来情况的预测。资源经济学的经典理论(霍特林模型)是:完全竞争市场下,价格减去边际成本应该依贴现率上涨,在垄断市场上,边际收益减去边际成本(租金)应该按照贴现率上涨。垄断价格在初始时
19、会高于完全竞争价格,但是两种情况下的价格差距则由生产成本的水平和需求曲线的弹性随耗竭而变化情况决定。学者在相关方面的研究和讨论都是针对这个经典的理论展开的,其理论具有一个共同的基础假设,即不可再生资源是一种存量固定的资源。但是,对于土地资源来说,通过征地、造地是可以创造出“增量用地”的,这也同样适用于地下空间资源。因此,要改变霍特林的“存量固定”假设,运用平狄克在1976年对于“潜在存量”的假设来考虑土地及地下空间资源的市场表现。与霍特林一样,平狄克1关注的主要对象也是矿产资源或者生物资源,但他的理论向前推进了一大步。平狄克解释了关于资源的“潜在存量”:从资源开发的初始时期开始考虑,任何资源在
20、刚被发现时已知存量都只可能是一部分,进一步的勘探一定能增加已知存量。另外,平狄克还讨论了开采成本与价格之间的关系,分析了不可再生资源从被发现到最终交易量为零的整个生命周期。平狄克认为资源的“不可再生性”要强于“可耗竭性”,在经济动因的刺激下,资源也很难真正“耗竭”,在耗竭之前高价格或者高成本就会使人们逐渐放弃使用这种资源。平狄克对于不可再生资源的解释基本可以适用于城市土地及地下空间资源,但是其对于市场结构的讨论大都集中于完全竞争市场。本文以政府作为唯一的“生产者”,讨论在“垄断”情况下的资源价格、存量等问题,同时应用动态经济学中的最优控制理论,改善平狄克对于模型求解中的不足,给出在均衡状态下城
21、市土地及地下空间资源的初始存量、成本函数如何影响其价格、增量用地,并解释我国城市土地及地下空间资源分别处于资源生命周期的哪个阶段。这些讨论对于解释城市土地及地下空间资源的“过去”、“现在”和“未来”是十分有价值的。1.2 研究内容1.2.1 研究对象本文的研究对象是城市土地及地下空间资源。首先界定资源的分类,可以通过天然或者人工活动增加数量或者进行更新,从而能被反复利用的资源是可再生资源,如植物、动物、微生物等;不可再生资源则是指不能被重复利用的资源,或者一些虽然可以被重复利用但是修复周期过长的资源,如矿物、岩石、天然气和本文讨论的土地资源等。与人类社会的发展相比,不可再生资源的形成非常缓慢,
22、与可再生资源相比,形成或者再生速度非常缓慢,有些几乎不能再生。其次是城市的界定。城市是指以非农业产业和非农业人口集聚形成的较大居民区,本文所说的城市尤指按国家行政建制设立的市(镇),包括了住宅区、工业区和商业区并且具备行政管辖功能。截止2008年底我国共有4个直辖市、15个副省级城市、27个省会首府城市,较大的市有49个、地级市有283个、县级市368个。城市土地资源是指在城市内部可供开发利用的土地资源,第三是城市土地及地下空间资源的界定。城市土地资源是指在城市范围内,地上可供开发利用的土地;城市地下空间是指在城市范围内,地下可供开发利用的空间。本文将地下空间视为一种特殊的土地资源,其与地上资
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