房地产开发企业融资问题及管理策略.pdf
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1、老字号品牌营销企业与经济1482023 年 11 月(上)张瑞/信阳市南湾湖风景区规划管理局 南湾湖风景区土地利用及房屋征收办公室(信阳 464000)张瑞房地产开发企业融资问题及管理策略摘要:房地产开发项目的主要特征为资金周转时间长、周转率低,尤其对于开发初期,会投入巨额资金,因此房地产开发企业十分注重融资管理问题。但从目前实际情况来看,部分房地产开发企业在开展融资过程中,会面临融资压力大、渠道单一等问题,对房地产开发企业的融资与未来发展形成阻碍。综上所述,本文将结合实际案例,分析房地产开发企业融资中存在的问题,之后提出相应解决与管理对策,希望进一步提高房地产开发企业的融资水平。关键词:房地
2、产开发企业;融资管理;存在问题;解决对策前言房地产开发企业在运营发展过程中,若想确保各项业务顺利进行,需要投入大量资金,但这种发展模式会给房地产开发企业带来巨大的资金压力,甚至可能发生资金链断裂问题,进而导致房地产开发项目无法正常运行,还会对房地产开发企业持续发展形成制约。因此,房地产开发企业应深入分析融资问题,积极开展融资管理,才可解决问题,提高融资管理水平。一、房地产开发企业融资面临的主要问题(一)企业简介 A 房地产开发企业于 2005 年成立,注册资本为5000 万元。A 房地产开发企业的经营范围包含房地产开发、工程建设、销售、建材等。(二)企业融资现状1.资金运行资金作为任何企业的经
3、营核心,对企业发展产生直接影响。通过对 A 房地产开发企业资金运行流程进行分析,可对各项目经费源头与开支充分掌握,详情如图1 所示。图 1A 企业项目建设资金运行流程示意图2.融资方式A 房地产开发企业融资方式如图 2 所示。图 2A 企业主要融资方式示意图(三)融资存在的问题1.渠道单一、缺乏合理的融资结构对于房地产开发企业来说,核心融资渠道为银行贷款。A 企业近期开发的房地产项目,投资金额较大,因此 A 企业除使用内部自筹资金、自有资金外,通过银行借贷方式进行融资,但为 A 企业带来极大的安全隐患。A 企业内部缺乏合理的融资结构,导致其较为依赖银行贷款,使企业面临较大的负债压力,利率较高,
4、偿债水平持续下降。尤其是在市场环境经常变化的背景下,如果政策发生改变,将会对 A 企业未来发展形成阻碍1,还会导致项目停工、延期。此外,从A企业经营现状来看,其盲目追求内部自筹资金与自有资金,无法获得较高利益,且在某项目外部融资过程中,均使用银行贷款方式,对项目未来发展、企业未来发展产生不利影响。2.融资成本高A 企业无法使用债券融资方式,通过大规模银行借贷,会让 A 企业支付高额利息,进而提高融资成本。这种情况还会直接导致企业债务性融资过多,降低企业偿债水平,同时还极易受到宏观政策环境变化影响,使A 企业面临更为严重的融资风险。3.长期资金来源不稳定通过对 A 企业融资现状进行分析可以看出,
5、其计划筹资中内部自筹资金占比极高,可以看出 A 企业具有极强的自我融资能力,但其他融资渠道比较单一,致使 A 企业无法获得长期稳定的资金来源,使融资频频受阻,具有极大的风险与不确定性。二、房地产开发企业出现融资问题的主要原因(一)内部原因1.规模小、信用低造成 A 房地产开发企业融资问题的主要原因为企业资产有限、规模较小、融资水平较低,无法获取大型项目,进而无法保障企业盈利效果,对企业发展形成阻碍。与此同时,A 企业信用等级较低,由于其融资渠道主要为商业银行,银行对其持谨慎、保守态度,无法为A 企业授予高信用额度。虽然 A 企业也可从银行获取一定贷款资金,但银行会密切关注企业资金动向,甚至会老
6、字号品牌营销企业与经济1492023 年 11 月(上)上调利率,使企业面临更大的负债压力。2.缺乏完善的财务制度A 房地产开发企业内部缺乏完善的财务制度,导致融资规划不科学、不合理,无法对资金合理进行统筹与调度。与此同时,由于 A 企业缺乏长远目光,盲目追求利润、提高盈利水平,融资过程常发生问题。3.缺乏长期融资规划从目前 A 房地产开发企业运行经营情况来看,内部缺乏融资人才,直接导致缺乏长期融资规划,若发生政策、市场经济变化,将会对企业正常运营与未来发展形成不利影响。与此同时,这种原因也会提高企业融资成本。4.缺乏创新融资工具A 房地产开发企业在发展经营过程中,一直采用传统融资工具与融资方
7、式,导致资金利用效率低,增加了企业负债压力。(二)外部原因对于外部原因方面,主要表现为以下几点:第一,部分金融机构无法公平对待房地产开发企业。尤其对于中小型房地产开发企业来说,部分金融机构为其提供融资门槛较高,使房地产开发企业融资难度持续提升。第二,缺乏完善的房地产开发企业金融机制、市场。从行业与市场发展情况来看,房地产开发企业若想进入资本市场获取融资难度较高,不仅要满足各类苛刻条件,还需办理复杂手续,消耗大量时间2。造成这种现象的主要原因为缺乏完善的房地产开发企业金融管理机制。三、房地产开发企业融资问题解决对策与管理方法(一)积极开展信用建设,提高融资能力1.优化、完善管理制度通过上文分析可
8、以看出,A 房地产开发企业管理水平较低,为解决融资问题,A 企业应从内部积极开展优化,使企业管理制度更加完善,提高运营机制成熟性、稳定性,提升企业综合实力,满足时代发展需求,从激烈的市场竞争中脱颖而出。通过这种方式,A 企业才可持续增强盈利能力,进一步扩大企业规模,促进自身得到全面发展。与此同时,A 企业还应使内部治理机制更加完善,制订科学的投资、融资计划,更好地面对市场经济发展带来的严峻挑战。我国时代、社会经济持续发展变化,市场条件愈发成熟,相较于之前,大部分银行开始更加关注盈利,加大风险防范力度。由此可以看出,银行会更加关注房地产开发企业的信誉与抵押物价值,基于这种背景,A 企业为彻底解决
9、融资问题,也开始塑造市场口碑,树立信誉形象,提高信用等级,以获取更多金融机构认可。例如,A 企业向银行申请借贷时,会将期限、借贷额度作为基础,对借贷进行综合分析,防止盲目追求更高数额,以最低代价获取最高回报,达到减轻偿债压力的效果。与此同时,A 企业还积极与银行间建立紧密合作关系,使自身公信力得到提升,获取更多客户、投资方信任。从 A 企业采取的相应措施来看,除房地产开发企业自身努力外,相关机构也应积极完善房地产开发企业信用机制,为其资金获取稳定性提供保障。尤其是基于现代信用社会发展背景,房地产开发企业应严格遵循诚信经营原则,加大自身市场信誉维护力度,才可从根本上解决融资难问题。2.灵活调整融
10、资结构A 房地产开发企业的融资主要问题为整体负债水平较高,严重缺乏中短期负债占比,而长期负债还会在一定时期内保持较高水平。从客观方面来看,影响房地产开发企业偿债能力的因素众多,如速动比率、流动比率,两项数值的理想状态应为 1 2。通过 A 企业数据分析结果得出:其 2020 年流动比例数值为 1.66,资产负债率为 78%3,高于 2019 年的 68%;对于速动比率方面,2020 年为 1.5,2021 年为 1.29,2022 年为 1.9。通过这些数据可以看出,A 企业在负债增长方面的偿债水平较为稳定,但并未科学利用负债开展经营活动。因此A 企业应提高短期借款频率,使开发资金更加稳定、充
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