房地产企业开发环节成本管理与纳税风险控制探讨.pdf
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1、68品牌管理brand managementpin pai yan jiuR房地产企业开发环节成本管理与纳税风险控制探讨文/刘晓丹(乌鲁木齐市新资源地产投资开发有限公司)摘要:在房地产企业开发投资工作中,必须对房地产项目开发成本进行准确估算与合理控制,正视房地产企业在市场经济环境下所面临的风险,在遵守国家税法的基础上加大纳税风险控制力度。通常,在房地产企业项目开发过程中,首先要编制好成本管理计划,加强成本核算。其次,要对项目开发过程中所产生的成本费用予以全面预算,避免成本超支。再次,要全面分析房地产企业在项目开发期间面临的风险,不断加大风险控制力度。本文将简单分析房地产企业开发环节成本管理与纳
2、税风险控制策略,希望能为房地产企业运营管理工作提供借鉴。关键词:房地产企业;开发环节;成本管理;纳税风险;控制策略中图分类号:F812.42文献标识码:A 文章编号:2096-1847(2023)31-0068-03对于房地产企业来说,要确保开发项目的顺利执行,必须做好建设资金管理工作,遵循项目资金专款专用原则,坚决禁止资金挪用与转移问题。同时,要加大项目成本管控力度,采取成本核算、优化成本开支与资源配置等措施来加强成本控制。在确保房地产开发项目合质量与按时交付的基础上,合理合规优化项目成本,强化企业纳税风险控制策略。本文将简单分析房地产企业开发环节成本管理方案,系统论述房地产企业开发环节的纳
3、税风险,并综合探讨房地产企业纳税风险控制策略。一、房地产企业开发环节成本管理方案(一)编制成本管理计划,加强房地产成本核算工作从项目总投资的角度来看,房地产企业成本包括开发成本、期间费用与税费成本。房地产项目开发成本主要包括土地成本与建设成本,其中,土地成本仅产生于项目投资阶段,其获取形式大多为公开竞拍,属于企业投资管理范畴;建设成本可以细分为前期工程成本、建筑安装工程成本、基础设施成本、公共配套设施成本、开发间接成本、资金成本与不可预见成本1。期间费用成本包括营销费用成本、财务费用成本、管理费用成本。税费成本主要由契税、增值税及附加、土增税、所得税共同组成。房地产项目开发环节的成本控制重点是
4、对前期成本与利润的准确估算,确保项目方案的可行性,避免项目决策失误为企业运营带来负面影响。同时,房地产企业要提高资源利用率,努力为本组织创造更多价值2。优化房地产企业开发环节成本管理方案,首先要编制完整的成本管理计划,加强成本核算工作,确保核算结果的准确性。其次,在信息时代,要优化房地产企业的组织结构,引进信息化核算模式,为项目开发成本管理工作的开展提供有效的指导。与此同时,要依据房地产项目开发成本管理目标划分管理职责,确保所有人员都清楚自身的职责范围,共同推动成本管理工作有序落实。在职责划分时要遵循不相容岗位相分离的原则,细化分解目标成本,并将具体的任务落实到具体岗位。在职责划分的过程中要加
5、强沟通,依据岗位特点和员工的工作能力合理安排任务。再次,在房地产项目开发成本核算工作中,需要把握四项要点:第一,确定成本核算对象。在确定成本核算对象的过程中不仅要考虑到业务项目的特点,还需要依据功能区分、权益区分以及分类归集等,在此基础上确定成本核算对象。第二,明确成本分配方法和标准。在此过程中要遵循收益与配比原则,并依照相关标准和要求,确保资源分配的合理性。第三,确定合适的核算方法。核算的方法直接影响到核算的最终效果,这足以说明核算方法的重要性。一般来讲,无论采用哪种核算方法,都需要遵循相关的规定标准,在此基础上来有效开展核算工作,才能将项目发生的成本真实地反映出来。这就要求核算人员应该具备
6、专业的工作能力,要掌握具体的核算方法,并依据房地产项目的开发情况,来选择合适的核算方法。第四,加强审核。为了保证核算的准确性,需要对核算的结果严加审核,相关工作人员一定要具备相应的专业能力,把控好审核的各个环节,要将核算审核工作落实到位。房地产企业应该建立完善的审核制度,用以约束监督审核人员的行为,进一步优化审核结果。(二)做好成本构成分析,完善成本管理体系开发环节的成本管理体系必须是一个能够对房地产开发项目的各个环节的成本进行规划、控制、分析和评价的一套管理体系,必须始终以实现项目最大化效益、降低成本风险、提高项目竞争力为核心。要完善成本管理体系,一是要以全局视角进行成本管理的顶层设计,明确
7、成本管理的目标、原则、范围、组织构架、职责分工、考核激励等方面,形成统一的成本管理战略和规划。二是要构建全链路成作者简介:刘晓丹,生于 1983 年 10 月,女,硕士,中级,研究方向为预算管理、风险管理。69品牌管理brand managementpin pai yan jiuR本管理闭环,实现资源配置、资源获取、资源消耗、资源评价全流程的标准化、线上化、信息化、智能化管理,并通过财务与统计模型,来找到投入与产出的驱动逻辑。三是要优化成本管理模式和流程,根据不同的项目特点和阶段,采用适合的成本核算方法和控制手段,实现动态调整和精细化管理。四是要强化成本管理的合规管控和风险防范,建立健全各项成
8、本管理制度和规范,加强内部审计和监督,及时发现和解决问题。在具体措施上,建筑企业需要重点关注以下五个方面:(1)在建筑安装工程费成本管理方面,可以采用 BIM 技术进行设计优化和施工模拟,提高设计质量和施工效率,减少设计变更和返工率。同时采用综合评标法或最低价法进行招标,引入竞争机制,降低工程造价。(2)在基础设施建设管理费用成本方面,可以采用 PPP 模式或者 BOT模式进行基础设施建设,还可以采用节能环保的材料和技术,降低能耗和污染,提高运营效益。(3)在公共配套设施费用成本管理方面,贯彻人性化和智能化的设计理念,满足居民的多元化需求,提高公共配套设施的使用率。同时采用生命周期成本法进行公
9、共配套设施的投资决策,考虑建设成本、运营成本、维护成本和废弃成本等全过程成本。(4)在开发间接费成本管理方面,可采用标准化和模块化的管理方式,简化开发间接费用的支出结构,提高资源利用率和透明度。(5)在借款费用成本管理方面,要以多元化的融资渠道和方式,降低借款成本和风险。同时采用动态平衡的资金调度方法,根据项目的资金需求和回收情况,合理安排借款额度、期限、利率等,及时偿还借款。再次,要优化成本管理合同措施,在合同谈判期间,需要对各种合同结构模式进行分析、比较,选用适合本工程规模、性质和特点的合同结构模式。对于合同具体条款,应仔细考虑一切影响成本和收益的因素,特别是潜在的风险因素。同时,要通过对
10、引起成本变动的风险因素的识别和分析,采取必要的风险对策,运用合理的方式增加承担风险的个体数量以降低损失发生的比例,并最终将这些策略体现在合同的具体条款中。另外,要制定优化成本管理经济措施。作为成本管理人员,需要编制完善的资金使用计划,对建筑工程项目施工成本管理目标进行确认与合理分解。同时,要对施工成本管理目标进行风险分析,制定有效的防范对策3。(三)正视房地产企业财务风险,针对性地做好风险应对房地产企业在项目开发环节常会遇到三种风险:第一,筹资风险。筹集资金的常用方法有两种,一种是债权筹资,另一种是股权筹资。在企业筹资期间,因为很容易受到市场经济环境变化和资金供需变化的影响,所以会导致实际筹资
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