房地产企业财务风险管控探讨.pdf
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1、2023年8月(上)/总第338期 7市场监管引 言近年来,国家各项房地产政策陆续出台,市场行情变化波动,相应地也增加了房地产业的开发项目风险因素。只有提高财务风险意识,优化企业财务管理活动,采取有效措施控制财务风险,加快资金周转效率,避免资产流失,完善风险管理机制,才能增强企业的抗风险能力,使企业在竞争激励的市场环境中得以长期生存和健康稳步发展2。1房地产业的财务风险管控重要性财务风险管控是指企业主体对其财务风险的认识与辨别、分析与测评、衡量与估算,并运用一系列科学有效的方法进行风险管理与控制,保障企业财务活动的安全正常开展,避免企业经济利益产生损失的管理过程。1.1 为企业生产经营活动提供
2、良好的运行环境房地产企业在投入大量建设资金后,在较为漫长的建设开发进程中,会面临着来自原材料的成本费用上涨、利率的不断上升,人工费用的增涨,以及市场环境的不断变化的因素影响,使其经营发展呈现出不稳定状态,风险程度不断提升。企业只有通过建立风险管理机制,加强财务风险管控措施,调整改善不良资本结构,降低企业经营和财务杠杆,提高资金的周转效率,才能保障企业的生产经营正常开展运作,有效避免企业流动性风险,为企业的安全生产经营提供安全保障。1.2 促进了企业经营决策的科学性和合理性企业财务风险管理有效保障了企业的资金安全和完整,通过财务数据的测算,建立风险评估模型,深入分析风险类型,实现风险预警功能,提
3、前预知财务风险。当企业的内外部因素发生超常变化时,企业的财务风险预警机制能够提前预测,并及时运用一系列应对措施规避、转移、分散、降低风险。房地产开发项目投资存在着较大的财务风险,企业在项目的投资决策中必须注意风险的预估,做好各种投资风险的应对预案,一旦发生风险事件,可以及时通过预案来处理风险事故,降低和化解投资风险,减少风险损害。只有建立企业财务风险管理体系,才能全面地提升企业各项经营决策的科学性,才能使企业的投资建设稳健运行,给企业创造更多的投资效益,使企业得以发展扩张。2房地产企业的财务风险分析2.1 投资风险房地产企业开发项目需要投入大量资金,建设回收期较长,涉及取得土地、报批报建、规划
4、设计、工程建设、产品预售、竣工验收、产品交付、销售回款等诸多环节,过程较为繁杂,不确定性大,风险程度高。财务风险关联的成本利润等因素主要包括以下各方面:购置土地成本、前期开发成本、建安工程成本、筹资资本成本、项目运营费用、产品销售价格等,这些因素的变动将导致投资资金房地产企业财务风险管控探讨 张韶美(湖南天城置业发展有限公司)摘要:近年来,国家一直提倡“房住不炒”的政策理念,发布了多项稳定房价的调控政策,房地产价格逐步高价回落,加之特殊因素对市场经济的冲击,房地产市场一度出现低迷状态。1在外部环境诸如政策、经济、社会等环境的影响以及企业内部管理的投资、筹资、预算、资金、监控等各类因素的交错作用
5、下,房地产企业处于资产负债率高、开发产品周转率低、资金回笼慢的困难状态,使企业的财务风险不断升高。本文论述了财务风险的产生原因,深入分析了房地产企业在投资、融资、运营、税务等各环节的风险因素,并由此提出了相关建议和改进措施,促使企业加强内部治理,促进房地产企业平稳健康发展。关键词:房地产企业;财务风险;成因;管控张韶美:房地产企业财务风险管控探讨8 2023年8月(上)/总第338期的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性、资产管理的保值增值性等方面形成投资风险。另外国家对房地产业层层的调控政策,趋严的信贷政策,市场供求关系的不平衡,使项目在投资周期内,项目的营运周转出现不稳定状态,实际发
6、生与投资预算产生差距,项目的净现金流量低于预期流量,致使项目的投资回报率达不到必要报酬率,形成较大的投资风险。一些风险意识不强的企业,由于前期可行性研究分析不充分不深入,对国家经济政策的理解不全面,使项目投资预测偏离实际,导致项目的决策失误与回报低下,产生了较大的投资风险3。同时,在企业日常财务管理过程中,由于无法有效控制项目的经营风险,也会给企业带来投资风险。2.2 融资风险房地产企业资产负债率高。融资风险是企业筹资活动中由于筹资的规划而引起的收益变动的风险。房地产项目体量大,资金需求量高,大部分企业必须利用杠杆资金来开发建设。而定期归还的债务本金和利息给企业资金营运带来了沉重的负担。而近年
7、国家实施“房住不炒”的政策措施,销售增长缓慢,部分三四线城市的销售数据呈下行趋势,市场曾一度低迷,使资金回款不能及时到位,导致资金周转出现障碍,不能按期偿还债务资金,形成债务违约,给企业带来经营损失与信用损害,甚至资金链断裂、停工停产、不能交楼,造成极大的社会负面影响,企业生存出现危机。部分房地产企业通过信托,基金公司等私募渠道等进行外部融资,但资金成本却远高于银行借贷的利率成本,大量的融资费用成为企业经营成本中的一项巨额支出,一旦市场呈现不利走向,产品销售阻滞,经营业绩下滑,销售资金不能回笼,收支出现不平衡,企业将无法承受得起高额的资金成本支付,导致企业经营走向困境4。2.3 运营风险房地产
8、企业开发周期较长,在漫长的开发过程中,由于地方政策的时常变化,以及项目本身的一些特殊状况等因素,常使项目的规划建设等一些建设指标发生调整变动,因而影响项目的开发进度与项目运营流程,一些重大的调整变动甚至会造成项目的停工停滞,给项目带来较大的营运风险5。另一方面,由于项目规模大,历时时间长,而房地产企业上游供应商的市场行情瞬息万变,钢材、水泥、人工等成本费用价格近年来不断上涨,大大提高了房地产项目的建设成本支出。如果企业没有良好的工程管理能力和财务运营水平,则也会影响到项目的工程质量与进度以及资金的周转效率,产生运营风险,阻碍企业发展。2.4 税收风险房地产企业征收的税种复杂繁多,如增值税,企业
9、所得税、土地增值税等,部分房地产企业的管理者和股东存在一定的侥幸心理,采取各种手段和方法,少缴税或晚交税,为企业税收活动带来一定的风险隐患。另一方面,由于企业的办税人员或财务人员专业素质不高,不能深刻认识和正确运用税法条款,错误处理了一些财税事项,即使主观上没有偷漏税的意向,但却造成了偷漏税的事实,也给企业带来了税务风险。企业内控制度的不完善和缺失,内部财税管理活动控制不严格,企业主客观的涉税违法行为就很容易发生。一些管理者希望通过调整财务数据和税收筹划来片面地降低企业税负,往往这些活动已经违反了国家的税收法律法规,导致了更严重的风险。税务风险会导致企业承受经济损失、行政处罚和信誉损失,也是企
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