世联2012年度长沙郡原美村营销方案.ppt
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1、份岛内高端市场已随行而动; 3、项目在9月23日确定价格,坚持集团高价目标4.2万/,10月9日售 楼处开放,10月28日取得首批预售证坚持一期均价3.5万/; 2011,市场特征:豪宅主力总价500-700万,单价以3.0万/作为豪宅 阵营分水岭,高端豪宅700万以上,10月份厦门市场进入观望期,现阶 段观望情绪浓厚 2011深思:市场的变化 市场启示:把握时机,及时应变,实事求是,不可 有价无市 28 坚守豪宅第一阵营,坚定不移的方 向; 无论是第一阵营的最高价,还是第 一阵营的最低价,展示是证明身份 的关键! 2012项目目标:淡市破冰,必须卖 动做到不失豪宅身份,不脱离 市场环境销售!
2、 2011,中铁元湾,启示: 2012,价值兑现,价格回归 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 29 2011年度营销回顾及市场背景 1 Content 内容提要 29 2 2012市场预判及项目本体分析 l2012年度市场预判 l项目本体分析 l项目核心价值梳理 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 2011四季度至2012年上半年将有两次的价格触底,2012年上半年 ,降价将是主旋律 2011第4季度厦门市场降价楼 盘动态: 世茂湖滨首府:线下7折 降价销售,以抵工程款 为由,对高意向度客
3、户 释放降价信息,限定时 间限定房源; 源昌宝墅湾:线下释放7 折降价销售,成为五缘 湾豪宅片区第一个降价 项目; 源昌君悦山:线上推广 8.5折优惠,以“降到底 ”为主标,引起全城话 题; 万科金域华府:线上 soho一口价49万;高层 降1000元/平; 30 部分城市二次触底可能略高于首次触底,如虚线所示 2012年市场预判 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 主要竞争项目万科湖心岛、国贸天琴湾现共计存量为8.1万平, 与项目推售产品存在同质化竞争,未来待推总计23.4万平 万科湖心岛项目存量55套,约1.5万平;总建面20万平,预售许
4、可证批售面积5.3万平,待推14.7万平; 国贸天琴湾2011年项目总存量305套,约6.6万平;总建面21.3万平,预售证已批售12.6万平,待推8.7 万平; 31 2012年市场预判 2011年争目存量 (数据来源网上房 地案数据,截止12-9) 项目 名 称 类型户型 面积( ) 单价( 万/ ) 总价 ( 万 ) 套数 ( 套 ) 国天琴湾高 3房155 2.5 379.7 5107 3房163 399.3 5 20 4房186 455.7 0 15 4房248 3 792.1 2 33 4房285 837.9 0 18 4房315 926.1 0 26 4房385 3.51320.
5、 55 26 墅 墅 380- 779 3000- 500 05 11#3房163 2.5399.3 5 60 万科湖心 二期 高 4房 244- 357 3.4 829- 1213 12 三期 高 4房 247- 366 3.8 938- 1390 24 二期 墅 墅 167- 211 5 835- 1055 0 三期 墅 墅 191- 223 6 1146- 1338 19 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 主要竞争项目万科湖心岛、国贸天琴湾,2012将在现有展示基础 上强化,提升产品价值 万科湖心岛: 现有展示:高层样板房+湖心九院样
6、板房; 2012年待展示:万科耗资最大的会所2000 ,耗资1亿,湖心汇 32 国贸天琴湾: 现有展示:4套高层样板房+2000会所; 2012年待展示:位于2#楼12层156样板房 厦门市场国贸天琴 湾 2012年市场预判 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 国贸润园125-158的3房产品为主,恒河七尚150-250为主,共计建面约 28.5万平,均计划2012年5月入市,本项目166-262平产品将面临强势竞争 国贸润园:占地70519.7,容积率: 1.82;总建面172161.97,其中地上 建筑面积135587.97;预计售价2-
7、2.5 万/,带精装; 恒河七尚:总占地70519.7;容积率 :2;总建筑面积:15万; 33 国贸天琴湾恒河七尚 国贸润园 楼名称 型配比表 型面数比例 国园一房4060808% 投型小两房6080828% 舒适型两房10011017217% 舒适型三房12513934233% 142-15819819% 3+1房161-17016816% 合 1042100% 恒河七尚墅 500 1500 61% 350 400 203% 空中墅 300 400 244% 高平 (复式) 300- 400 162% 400 234% 310- 330 467% 200- 250 110 17% 180
8、242 37% 150 166 25% 合 653 100 % 2012年市场预判 2012年预判: 市场不确定性大,但上半年 降价仍是主旋律; 2012项目将面临近60万平建 面的竞争,客户分流严重; 34 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 35 进度: 2010.12开工 2011.4.24接待中心开放 2011.10.9售楼处开放 客户: 厦门、泉州地区为主 省内其他地方为辅 价格:一期均价3.72万/ 中铁元湾项目占地9.3万平米,容积率1.8,共566户 经济指标: 总占地:92961平米 住宅总建面166164平米 容积率:1.
9、80 总户数:566 车位比:1:2.4 绿化率:35% 项目本体分析 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 型建面数面送比例面套数占比面占比 一海景 684.157928.0535.65%4789.051%3% 465.437679.7246.04%3258.011%2% 446.3956631.341.42%24997.8410%15% 一湾景、二 海景 367.2748541.5747.46%17628.968%11% 383.8231 . 【中铁元湾】2012年度营销总纲策 略补充 * 谨呈:厦门市中铁源昌置业有限公司 2012房地产营
10、销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 2 2011市场回顾及2012市场预判 1 Content 内容提要 3 2 2项目整体推售策略 外拓案例借鉴 2012年度项目目标推导 4 推广渠道分析5 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 2011年全国房地产市场增速放缓 3数据来源:国家统计局,世联平台 宏观市场2011回顾 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 从全国来看,前1
11、1个月住宅商品房销售面积同比上升7.5%,销售 均价同比上升5.8%,整体呈上涨态势 4 数据来源:国家统计局,世联平台 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 从土地市场来看,全国土地成交面积仍然呈上升态势 5 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 随着调控的深化,世联购房者信心指数持续下降,第四季度下挫 2.4 6 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 购房者对当前房价的不满程度再创新高,买卖双方矛盾激化 2011年四季度,高达83.4%的购房
12、者人物当前房价不能接受,创下2011调控年新高;不满程度先降后升,反 映出购房者对四季度房价下跌期望过高,而开发商实际降价行为偏少,致使双方关于房价问题的矛盾进一 步激化 7 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 过去存货规模驱动利润的模式面临改变,市场转向导致行业去库 存期到来 8 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 现金与存货管理的重要性飚升:下半年开始出现降价楼盘,数量 逐步增加,降价幅度不断增加 9 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:
13、 2012,中央定调:稳增长、调结构、保民生、促稳定 10 宏观市场2012年预判 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 房地产调控导致内需萎缩,国内经济增速回落,2012年仍不乐观 11 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 2012年,土地财政依赖程度决定地方政府调控打折程度 12 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 信贷:定向宽松成2012年信贷方向 13 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域
14、网: 2012年,行业大量债务将密集到期 大量资金流入房地产行业,其形成的债务将于2012年陆续密集到期,这势必考验房地产开发商 的短期偿付能力。在市场仍未得到实质性的回暖之际,开发商将采取降价出售回笼资金的收缩 策略,从而带来市场价格下跌加剧 14 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 开发商偿付能力面临巨大考验:行业去库存加速,降价更明显 15 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 从不同城市来看,东部一线城市购房者期望降价幅度最大,而西 部二线和中西部三线城市购房者期望降价幅度相对较小 1
15、6 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 多次置业者、投资保值者的期望最低降幅最容易达到,但作为未 来购房主力军的首次置业者对房价降幅要求较高 17 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 决定2012年房地产市场走势的四大关键要素 18 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 黎明前的黑暗,市场即将进入全面降价阶段 19 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 市场量价走势:2012年上半年市场量价走
16、势模拟, 20 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 厦门近年整体固定资产投资呈现稳步增长的趋势,2011年1-11月 房地产开发投资完成406.96亿元,增长13.1% 从厦门05年至今固定资产投资及房地产开发投资情况来看,近年整体固定资产投资呈现稳步增长的趋势, 其中房地产开发投资除了在2008、09年小幅回落之外,其他年份都呈现上升趋势。 2011年1-11月厦门市完成城镇固定资产投资1026亿元,增长30.1%,其中房地产开发投资完成406.96亿元, 增长13.1%。21 厦门市场2011年回顾 2012房地产营销策划大全震撼升级上市
17、!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 2011年1-11月商品房新开工面积981.59万平方米,增长63.5%,当 年新开工面积超过10万平方米的有37个项目 05-07年新开面积呈增长趋势,08-09年呈负增长趋势,在随后的20102年,全年新增开工面积环比上升增 幅达到了216%; 2011年1-11月商品房新开工面积981.59万平方米,增长63.5%,当年新开工面积超过10万平方米的有杏林 湾商务运营中心、禹州尊海、中航城、闽南古镇、金帝-中洲滨海城、中铁元湾、海尚国际、西亭安置房 、水晶湖郡、海德公园、翔城国际等37个项目 22 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联
18、系QQ:1053527879 房地产商域网: 2011年,厦门全市经济由年初的较快增长趋于稳定转变,下半年 经济增速呈现明显回落 23 宏观经济总结:2011年,厦门全市经济由年初的较快增长趋于稳定转变,下半年经济增速呈现明显回落 ,主要原因:一是国家银根紧缩,房地产调控等政策效应逐步显现;二是国内通货膨胀压力和国际经济 形势等没有根本好转。而CPI、PPI的增幅放缓,通货膨胀的压力得到缓解。而在刚结束的中央经济会议 确定了2012年中国宏观经济“稳中求进”的发展基调,再“稳增长”的目标下,明年货币政策会适度宽 松的微调。 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879
19、 房地产商域网: 2011年厦门全市总成交住宅248.05万平,其中集美区成交最多, 共成交71.89万平,湖里区位居第二,共成交43.68万平 2011年厦门全市总成交住宅248.05万平,其中集美区成交最多,共成交71.89万平,占全市住宅成交总量的 28.9%;湖里区位居第二,共成交43.68万平,占全市住宅成交总量的17.6%;其次为同安区,思明区总成交 35.55万平24 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 2011年厦门市场“供求相对平衡”,成交量和供应量9月份达到最 高值 25 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:
20、1053527879 房地产商域网: 2011年成交量呈波浪线趋势,全年成交面积248.05万平,环比上升11.15%。全 年商品住宅成交均价13795元/平,环比上升18.18% 6、7月份岛内多个高端项目开盘销售,密集成交,显著拉升了整体成交均价,从而使全年均价在6 、7月份达到一个相对高点 26 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 截止2011-12月,厦门新建商品住宅库存面积339.58万平,总存量 达到近年来的最高点 截止2011-12月,厦门新建商品住宅库存面积339.58万平,总存量达到近年来的最高点。 未来几个月住宅存量将会进
21、一步攀升,去化压力也将持续增加; 存量市场特点:1、商品住宅存量将继续增加;2、预计明年上半年存量有望再创新高; 27 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 受限购限贷影响,2011年客户情况有了较大的变化,商品住宅的 购房客群转变较大,全年转为以厦门本地客户为主 客户总结:受限购限贷影响,2011年客户情况有了较大的变化,商品住宅的购房客群转变较大,全年转 为以厦门本地客户为主,同时,工作生活在鹭岛的异地人即新厦门人的客群占比也在不断增加;异地投 资客群已慢慢淡出厦门楼市。外地(省外和境外)客群在厦置业热情明显下降。6-8月商品住宅外地客户
22、中的福建省内客户占比大幅上升,主要是该段时间内,岛内豪宅项目如鑫塔水尚、世茂湖滨首府、宝墅 湾等高端项目的开盘销售,吸引了福建省内其他地方的有资金实力的客户购买。 28 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 全市排名前十楼盘总成交8062套,占全市总成交量的37.8%,主要 集中集美和海沧 全市排名前十楼盘总成交8062套,占全市总成交量的37.8%; 前十楼盘,主要集中集美区和海沧区,集美区有5个楼盘,海沧区有2个楼盘; 29 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网: 2011年10月厦门市场降价
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